AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2013.27
Data decisione, Autorità: 25.11.2013, IICCA
Titolo: Locazione, conguaglio spese accessorie, massima inquisitoria sociale, onere di allegazione, nuovi fatti in appello, motivazione dell'appello
Incarto n. 12.2013.27
Lugano 25 novembre 2013/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
vicecancelliera:
Ceschi Corecco
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2010.14 della Pretura __________ promossa con istanza 15 gennaio 2010 da
AP 1
contro
AO 1 patrocinata dall’ PA 1
con cui l’istante ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di almeno fr. 20'700.- (fr. 20’000.- quale importo concernente la maggior quota delle spese accessorie per gli anni 2004-2007 e fr. 700.- quale risarcimento dei costi di riparazione di una porta) oltre interessi al 5% dal 1 ottobre 2003,
domanda avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione dell’istanza e sulla quale il Pretore ha statuito con sentenza 15 gennaio 2013 ammettendo parzialmente l’istanza limitatamente a fr. 680.- oltre interessi al 5% a far tempo dal 12 ottobre 2009;
appellante l’istante che con atto d’appello 14 febbraio 2013 chiede l’annullamento della decisione pretorile e il conseguente rinvio della causa alla giurisdizione inferiore per nuovo giudizio con protesta di spese e ripetibili e con istanza di medesima data chiede l’ammissione al gratuito patrocinio;
richiamata la decisione del 15 luglio 2013, con cui questa Camera ha respinto l’istanza di gratuito patrocinio presentata dall’appellante, confermata dal Tribunale federale con decisione 5 settembre 2013, 4A_381/2013,
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto e in diritto:
Per i periodi contabili riferiti agli anni 2004 - 2007 la conduttrice ha ricevuto e pagato i relativi conguagli spese accessorie (doc. G-L).
Il 1° luglio 2009 la conduttrice ha ricevuto il dettaglio delle spese accessorie per il periodo 1° gennaio 2008 – 31 dicembre 2008 dal quale risultava un saldo residuo a suo carico di fr. 9'064.80 (doc. C). Il 23 settembre 2009 la conduttrice, per il tramite della Associazione svizzera inquilini, ha contestato il conteggio delle spese accessorie per il periodo 2008 ritenendolo sproporzionato, in particolare per quanto concerneva le spese di riscaldamento. AP 1 ha pertanto comunicato alla locatrice di tenere in sospeso il pagamento fino al chiarimento della problematica circa una presunta dispersione di calore, causata da una mancata manutenzione dell’immobile nonché dalla sua vetustà, con conseguente eccessivo consumo di combustibile (doc. E).
Esperita l’istruttoria, le parti si sono riconfermate con gli allegati conclusivi nelle rispettive antitetiche posizioni, la convenuta dolendosi inoltre della mancata quantificazione della domanda di giudizio da parte dell’istante.
Con sentenza 15 gennaio 2013 il Pretore __________ ha accolto l’istanza limitatamente a fr. 680.- concernenti la rifusione dei costi di riparazione della porta difettosa, ponendo la tassa di giustizia e le spese a carico della convenuta in ragione di 1/30 e dell’istante in ragione di 29/30, con l’obbligo per quest’ultima di rifondere alla controparte fr. 2'000.- a titolo di ripetibili. Con decisione separata di data 16 gennaio 2013 il Pretore ha accolto l’istanza di ammissione all’assistenza giudiziaria formulata da AP 1 (atto XXV).
Con appello 14 febbraio 2013 l’istante è insorta contro la decisione pretorile di merito, chiedendone l’annullamento e il rinvio all’autorità inferiore per nuovo giudizio ai sensi dell’istanza, protestando altresì tasse giudiziarie e ripetibili. Con decisione 15 luglio 2013 (confermata dal Tribunale federale in data 5 settembre 2013) questa Camera ha respinto la domanda di ammissione al gratuito patrocinio (limitatamente all’esenzione dalle spese processuali e dagli anticipi) presentata dall’appellante con separata istanza il 14 febbraio
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC; RS 272). Giusta l’art. 405 cpv. 1 CPC alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione intesa come data di intimazione (DTF 137 III 127, consid. 2). La sentenza pretorile è stata resa il 10 aprile 2012 e notificata alle parti il giorno seguente, sicché la procedura di appello è retta dal nuovo CPC. Non così la procedura innanzi al Pretore che, avviata prima dell’entrata in vigore delle nuove disposizioni federali, resta disciplinata dal diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC), e meglio dal codice di procedura civile ticinese (CPC-TI).
Con decisione 15 gennaio 2013 il Pretore ha dichiarato inammissibile l’istanza per quanto concerne la domanda di rifusione di parte delle spese accessorie, poiché la stessa difetterebbe di una corretta quantificazione. Egli è entrato nel merito della stessa solo a titolo abbondanziale, respingendo la richiesta dell’istante poiché infondata. Il giudice di prime cure, basandosi sulla perizia giudiziaria 30 aprile 2012 (atto XVII), ha ritenuto che il consumo di combustibile era conforme alla tipologia e alla vetustà dell’ente locato e che la fatturazione delle spese accessorie era pertanto corretta. Ha inoltre considerato conforme al diritto l’applicazione di una percentuale del 3% sul valore di acquisto della nafta a copertura delle spese amministrative così come la chiave di riparto in ragione del 60% delle spese accessorie. Il Pretore ha quindi respinto la pretesa della conduttrice per quanto attiene il rimborso delle spese accessorie pagate.
L’appellante rimprovera al giudice di prime cure di non avere considerato che la locatrice, nell’allestimento dei conteggi per gli anni 2004-2007, avrebbe applicato un fattore scientifico di conversione dell’olio combustibile extra leggero errato, maggiorando in tal modo il consumo di nafta di circa il 38,5% rispetto al consumo effettivo (appello pag. 2 con riferimento alla perizia giudiziaria 30 aprile 2012, quesito n. 3, pag. 5, quesito n. 4, pag. 9 e tabella pag. 10). La conduttrice critica inoltre il Pretore per avere dichiarato inammissibile la richiesta di rifusione di una parte delle spese accessorie, difettando la stessa di una corretta quantificazione, e contesta le osservazioni del primo giudice per quanto attiene all’onere amministrativo del 3% sul valore di acquisto della nafta.
Con la prima censura l’ appellante critica il Pretore per non avere considerato che la locatrice nei suoi conteggi relativi al consumo di combustibile avrebbe applicato un fattore di conversione energetico errato, maggiorando così il consumo fatturato rispetto al consumo effettivo. Tale argomentazione, proposta per la prima volta in appello è inammissibile, poiché non adempie ai requisiti posti dall’art. 317 CPC. Dagli atti di causa emerge infatti che l’istante ha impostato la sua azione su una pretesa carente manutenzione dello stabile, che avrebbe causato un’eccessiva dispersione termica con conseguente eccessivo consumo di combustibile (istanza 15 gennaio 2010, atto I, pag. 3 e 4). Nella replica 7 maggio 2010 (atto IV) l’istante ha ribadito la propria tesi circa il difetto dell’ente locato e nelle stringate conclusioni del 3 dicembre 2012 (atto XXII), dopo aver preso conoscenza del referto peritale 12 aprile 2012 (atto XVII) e della delucidazione e completazione della perizia 17 settembre 2012 (atto XXI) (alle quali l’appellante rinvia nel suo atto di appello), si limita a riconfermare le allegazioni e le domande esposte nei precedenti atti, senza alcun riferimento al fatto che le spese ritenute eccessive sarebbero da attribuire all’uso di un coefficiente di conversione errato nei conteggi da parte della locatrice. Del resto l’appellante, venendo meno al suo obbligo di motivazione ai sensi dell’art. 311 CPC, non spiega per quale motivo il Pretore avrebbe dovuto tenerne conto, rispettivamente perché non le è stato possibile addurre tale allegazione già in prima sede. Si rileva che la massima inquisitoria sociale non esonera le parti dal loro obbligo di collaborare alla determinazione della fattispecie rilevante (DTF 125 III 231 consid. 4a). In queste circostanze ne deriva che la censura relativa al fattore di conversione energetico, presentata per la prima volta in sede di appello e quindi irritualmente (art. 317 CPC) è irricevibile.
Anche a prescindere da tale riserva di ricevibilità, dagli atti di causa, in particolare dalla perizia giudiziaria 12 aprile 2012 (atto XVII) e dalla delucidazione e completazione della stessa (atto XXI), si evince unicamente che il consumo energetico dell’ente locato è conforme alla sua tipologia e vetustà, che il potere calorifico teorico dell’olio extra-leggero corrisponde a 10'100 Wh/l (corrispondente a 8'690 kcal/l) e che per l’allestimento del referto peritale del 30 aprile 2012 il perito giudiziario si è basato su un fattore di conversione di 10'000 Wh/l. Il perito giudiziario non si è per contro mai espresso sulla correttezza o meno del valore di conversione applicato dalla locatrice per l’allestimento dei conteggi. L’affermazione che i conteggi si baserebbero su un fattore di conversione errato rappresenta un’interpretazione soggettiva dell’istante, non supportata da alcuna prova e in quanto tale infondata.
Per quanto concerne la seconda censura relativa all’applicazione di una percentuale in ragione del 3% sul valore di acquisto del combustibile a copertura delle spese amministrative, il giudice di prime cure ha ritenuto che tali spese erano espressamente riservate dal contratto di locazione (doc. B, pag. 4) e che l’accollo delle stesse in ragione del 3% è conforme ai disposti dell’OLAL. Su tale punto l’istante si limita a contrapporre la propria personale opinione, in particolare che l’OLAL non sarebbe imperativa, senza confrontarsi compiutamente con la decisione del Pretore né spiegando i motivi per cui la stessa sarebbe errata. Ne deriva che la censura è irricevibile non adempiendo ai presupposti di motivazione posti dall’art. 311 CPC. Abbondanzialmente si rileva che la stessa sarebbe pure da respingere poiché gli argomenti portati non sono comunque atti a scalfire la conclusione del Pretore. Il punto 4 del contratto sub. doc. B sottoscritto dalle parti prevedeva espressamente che le spese amministrative, calcolate sulla base di almeno il 3% del totale delle spese accessorie (tra cui quelle di riscaldamento), fossero a carico della conduttrice. Indipendentemente dal carattere imperativo dell’OLAL, resta il fatto che una tale situazione è conforme ai suoi disposti e la censura è pertanto infondata.
Per quel che concerne l’ultima censura inerente alla quantificazione della pretesa, il Pretore ha dichiarato irricevibile la domanda riferita alla rifusione di parte delle spese accessorie, difettando la stessa di una precisa quantificazione. Egli è pertanto entrato nel merito della domanda riferita alla rifusione delle spese accessorie solo a titolo abbondanziale (decisione impugnata, consid. 2, pag. 4).
Dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che nel caso in cui la sentenza impugnata si fonda su due motivazioni indipendenti, alternative o sussidiarie, l’appellante deve confrontarsi con entrambe, sotto pena dell’inammissibilità, e l’appello può essere accolto soltanto se risultano fondate le critiche volte contro le due motivazioni (DTF 133 IV 119 consid. 6.3 e rif., IICCA del 9 marzo 2012 inc. 12.2010.54, consid. 9 e rif.; sull’applicazione di tale principio generale al nuovo Codice di diritto processuale svizzero cfr. Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur schweizerischen Zivilprozessordung (ZPO), 2a ed., n. 43 ad art. 308-318; Brunner/Gasser/Schwander, ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, n. 38 ad art. 311). Alla luce di tale principio la censura dell’appellante attinente alla quantificazione della domanda risulta irrilevante ai fini del giudizio, atteso che l’appello andrebbe comunque respinto (nella limitata misura in cui è ricevibile) per i motivi esposti ai considerandi precedenti.
A titolo abbondanziale si rileva tuttavia che la decisione del Pretore regge alla critica anche su questo punto. In applicazione dei disposti della procedura civile ticinese (cfr. supra consid. 5) l’effettiva quantificazione della somma richiesta avrebbe potuto e dovuto essere fatta almeno con le conclusioni di causa, dopo avere preso conoscenza dei risultati della perizia giudiziaria e della sua completazione (Cocchi/Trezzini, CPC/TI, ad art. 78 m. 49). Se non che, l’istante, validamente rappresentata da un legale, con le conclusioni si è limitata a riconfermare le allegazioni e le domande esposte nei precedenti atti, senza procedere ad una precisa quantificazione (cfr. atto I, IV e XXII). In queste circostanze la censura si rivela infondata.
Per questi motivi,
richiamati per le spese gli art. 106 e 95 CPC e la LTG,
decide: 1. L’appello 14 febbraio 2013 di AP 1 è respinto nella limitata misura in cui è ricevibile e la decisione 15 gennaio 2013 del Pretore __________ confermata.
Le spese processuali della procedura di appello di fr.100.-, già anticipate dall’appellante, restano a suo carico. Non si attribuiscono ripetibili.
Notificazione:
-, -.
Comunicazione alla Pretura __________.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici (pagina seguente)
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
| Informazioni legali | Requisiti minimi | Contatta il webmaster