AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2013.179
Data decisione, Autorità: 01.10.2013, CDT
Titolo: Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, rinnovo di cucina e bagno, manutenzione, eventuale applicazione della prassi Dumont
Incarto n. 80.2013.179
Lugano 1 ottobre 2013
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Mauro Mini, Ivano Ranzanici (in sostituzione di Stefano Bernasconi, assente)
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 19 luglio 2013 contro la decisione del 26 giugno 2013 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A. Con atto pubblico del 20 marzo 2012, iscritto a Registro fondiario il 19 settembre 2012, RI 1 ha venduto a __________ la quota di proprietà per piani (PPP) n. __________ sul fondo base n. __________ RFD Lugano al prezzo di fr. 250'000.–.
Nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, il venditore ha fatto valere costi di costruzione e di miglioria per complessivi fr. 24'050.–.
B. Notificando al contribuente la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 marzo 2013, l’RS 1 ha commisurato l’utile imponibile in fr. 76'208.– e l’imposta in fr. 21'338.25. L’autorità ha in particolare ammesso le spese di costruzione e di miglioria solo nella misura di fr. 6'941.–, cioè limitatamente ad un intervento dell’elettricista nel 2009 (fr. 275.–) e ad un terzo delle spese per la sostituzione della cucina (fr. 6'666.–), considerando i costi rimanenti spese di manutenzione.
C. In seguito ad un reclamo del contribuente, il 26 giugno 2013 l’Ufficio di tassazione ha confermato la propria precedente decisione, con la seguente motivazione:
Va ribadito come la motivazione di prima sede permetteva già di evidenziare come le spese di manutenzione non siano deducibili nella tassazione sugli utili immobiliari ciò per costante giurisprudenza vigente.
Quindi i lavori di imbiancatura, 2/3 della sostituzione della cucina, la sostituzione delle cinghie dei rolladen rotti non possono trovare alcun riconoscimento fiscale.
D. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula la deduzione di tutte le spese fatte valere con la dichiarazione d’imposta. Per quanto riguarda in particolare i costi per la sostituzione della cucina, rileva che la fattura risale al 10 dicembre 2009, quando era ancora applicabile la prassi Dumont. Sottolinea pure che l’appartamento, al momento dell’acquisto, era “fatiscente e non abitabile”, sicché ogni intervento effettuato ha costituito una miglioria.
Diritto
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT). Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nellla categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
Il ricorrente considera deducibili dall’utile immobiliare, quali costi di miglioria, le seguenti spese:
lavori di pittura fr. 2'500.––
lavori di elettricista (2010) fr. 860.80
lavori di elettricista (2009) fr. 275.––
risanamento cucina e bagno fr. 20’000.––
sostituzione cinghie rolladen fr. 209.80
totale fr. 24’295.60
L’autorità di tassazione, da parte sua, ha ammesso in deduzione solo un terzo della spesa per il rifacimento del bagno e della cucina e una fattura dell’elettricista (fr. 275.–), riferita alla sostituzione di prese rotte e al “controllo impianto”.
2.2.
Per l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:
· i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;
· costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;
· le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.
2.3.
Per quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.
È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).
Computabili sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 giurisprudenza e dottrina ivi citate).
2.4.
Non possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).
La legge tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett. d LT).
La distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano nel contempo il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore dell’immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria.
Per ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare n. 7/2010 dell’aprile 2011).
2.5.
Venendo alle spese sostenute dal ricorrente, è immediatamente evidente che quelle per la fornitura e la posa della nuova cucina sono tipici costi di manutenzione, che non sono in alcun modo suscettibili di aumentare il valore dell’immobile. Tuttavia, proprio per tener conto del fatto che la sostituzione dell’arredo e degli elettrodomestici avrà comportato un incremento di valore, l’autorità di tassazione ha considerato spesa di miglioria un terzo del costo in questione (cfr. Circolare n. 7/2010 citata, distinta allegata, n. 13).
Inoltre l’autorità fiscale ha ammesso in deduzione, sempre nella misura di un terzo, le spese per il rifacimento del bagno, incluse nella stessa fattura del 10 dicembre 2009. A tale riguardo, è stata estremamente generosa, giacché la prassi considera interamente spese di manutenzione quelle per la sostituzione di vasche da bagno, piastrelle e impianti sanitari (cfr. Circolare n. 7/2010 citata, distinta allegata, n. 7).
Si consideri anche il fatto che, se installazioni non più conformi alle esigenze moderne vengono rimpiazzate con altre che svolgono la medesima funzione, le relative spese non assurgono a costi di investimento (Zwahlen, Die einkommensteuerrechtliche Behandlung von Liegenschaftskosten, Basilea 1986, p. 87-88).
Per questa stessa ragione non costituiscono spese di miglioria neppure quelle sopportate per la sostituzione delle cinghie delle rolladen; basti pensare che neppure la sostituzione delle tapparelle come tale viene considerata miglioria (cfr. Circolare n. 7/2010 citata, distinta allegata, n. 43).
.
Una diversa soluzione del caso in questione non si giustifica nemmeno con riguardo alla prassi Dumont, invocata dal ricorrente, secondo cui parte degli interventi risalirebbero a prima della sua abrogazione.
3.2.
La prassi Dumont è stata in vigore fino alla fine del 2009. Dal primo gennaio 2010, infatti, l’art. 32 cpv. 2 prima frase LIFD è stato modificato, ammettendo la deduzione dal reddito imponibile delle “spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione”.
La prassi in questione, tuttavia, già negli anni precedenti aveva conosciuto una certa attenuazione ed era ormai applicata ai soli casi in cui era evidente che le spese per il rinnovo di un immobile acquistato da poco avevano comportato un incremento di valore dell’oggetto stesso (cfr. RtiD I-2006 n. 9t).
Tale prassi deriva dalla risalente giurisprudenza del Tribunale federale, secondo la quale, di regola, lavori di riattazione effettuati immediatamente dopo l’acquisto non possono essere dedotti dal reddito lordo (cfr. ASA 42 p. 539). Le spese di manutenzione, che provocano un aumento di valore che va al di là di quello che aveva l’immobile al momento dell’acquisto, devono considerarsi quali spese (non deducibili) per l’acquisto o il miglioramento di beni patrimoniali.
Conformandosi alla nuova giurisprudenza (cfr. in particolare le sentenze CDT n. 80.2003.193 del 17 giugno 2004, in RtiD II-2004 n. 6t e CDT n. 80.2005.77 del 14 luglio 2005, in RtiD I-2006 n. 9t), la Divisione delle contribuzioni aveva provveduto a sua volta a modificare la propria circolare, inserendovi le seguenti disposizioni valide per le nuove acquisizioni (cfr. Circolare n. 7/2005 cifra 2.2.1.):
se gli interventi di manutenzione riguardano un immobile che ha meno di 20 anni e lo stesso, al momento dell’acquisto era ancora al beneficio dell’abitabilità, la prassi Dumont è esclusa in quanto si ritiene che in tale lasso di tempo non possa essere ravvisata una situazione di manutenzione trascurata;
se l’immobile ha più di 20 anni e nei 2 anni che seguono l’acquisto vengono intrapresi lavori, l’applicazione della prassi Dumont è esclusa unicamente se i costi di manutenzione non superano complessivamente il 20% del prezzo di acquisto, anche in tale contesto a condizione che al momento dell’acquisto l’abitabilità dell’immobile era ancora data;
nel caso di appartamenti in condominio occorre considerare che interventi strutturali su iniziativa unilaterale del singolo comproprietario sono praticamente esclusi per cui il concetto di “manutenzione trascurata” va applicato con prudenza. L’esclusione dalla deducibilità di determinati interventi che potrebbero generare un’elevazione dello standard qualitativo dell’appartamento potrà intervenire indipendentemente dalla prassi Dumont attraverso l’applicazione della tradizionale distinzione tra costi di manutenzione (deducibili) e costi di miglioria (non deducibili) presenti nell’”Allegato”.
3.3.
Ora, a prescindere dal fatto che la maggior parte degli interventi in discussione risalgono al 2010, quando la prassi Dumont non era quindi più in vigore, è immediatamente evidente che il caso in esame non ne permetterebbe comunque l’applicazione. Infatti, sebbene l’immobile avesse più di 20 anni, i costi di manutenzione sono stati inferiori al 20% del prezzo d’acquisto. Inoltre, la prassi dell’autorità fiscale era, come rilevato, particolarmente restrittiva nel caso dell’appartamento in condominio, ove si ammetteva con grande prudenza che potesse esservi stata una “manutenzione trascurata”, limitata al singolo appartamento.
In ogni caso, l’insorgente non ha provato in alcun modo che l’appartamento acquistato fosse tecnicamente inabitabile, cosa che non può certo essere dimostrata con l’invio di una semplice dichiarazione del precedente proprietario, che “conferma” che l’appartamento “è stato venduto in uno stato fatiscente e non abitabile”.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 600.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 680.–
sono a carico del ricorrente.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
Copia per conoscenza:
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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