AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.1995.99
Data decisione, Autorità: 21.06.1995, IICCA
Incarto n. 12.95.00099
Lugano 21 giugno 1995
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare nella causa ordinaria appellabile inc. n. 2'146 della Pretura di Mendrisio-Sud promossa con petizione 5 gennaio 1990 da
________________________________________rappr. dall'avv. __________
contro
rappr. dall'avv. __________
con cui gli attori hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 28’816.40 oltre interessi a titolo di minor valore dell’oggetto venduto;
Domanda avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza 6 febbraio 1995 ha accolto per fr. 13’000.70 oltre interessi;
Appellante il convenuto, che con atto di appello del 27 febbraio 1995 chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione;
Mentre gli attori con le osservazioni e appello adesivo del 5 aprile 1995 chiedono la reiezione del gravame principale e l’accoglimento di quello adesivo, con cui postulano la riforma della sentenza del Pretore nel senso di accogliere integralmente la petizione;
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i seguenti punti di questione
tassa di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A. Il 14 giugno 1984 gli attori hanno acquistato dal convenuto al prezzo di fr. 285’000.-- il fondo n. __________di ____________________fondo sul quale sorge un’abitazione costituita da due corpi distinti, il più recente dei quali costruito negli anni 1962/1963.
B. Ritenendo l’abitazione gravata da difetti occulti, gli attori nel 1988 hanno dapprima chiesto l’erezione di una perizia a futura memoria, mentre con la petizione che ci occupa essi hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento di complessivi fr. 28’816.40 oltre accessori, di cui fr. 22’000.-- a titolo di minor valore dell’oggetto venduto calcolato secondo il metodo relativo, e fr. 6’816.40 a risarcimento del costo della perizia a futura memoria.
C. Nella risposta del 2 maggio 1990 il convenuto si è opposto alla petizione, contestando sia l’esistenza degli asseriti difetti, che la tempestività della loro notifica da parte degli attori, che solo il 2 settembre 1988 avrebbero espresso delle lamentele.
Inoltre, gli attori al momento dell’acquisto sarebbero stati perfettamente in chiaro sulle condizioni dell’immobile, edificato molti anni prima, ed avrebbero oltretutto spuntato un favorevole prezzo d’acquisto, comprensivo anche del mobilio.
Eventuali difetti sarebbero comunque stati causati dagli stessi attori, e meglio dagli importanti lavori di ristrutturazione da loro intrapresi.
D. Nel giudizio qui impugnato il Pretore, ritenuta l’esistenza tra le parti di un contratto di compravendita immobiliare, ha ammesso l’esistenza di difetti nascosti dell’abitazione, solo in parte tempestivamente notificati al venditore.
Dovendosi ammettere un valore venale del fondo senza difetti di fr. 270’000.-- e un prezzo di vendita effettivo di fr. 259’000.-- dopo la deduzione di quanto pagato per il mobilio, ne conseguirebbe un minore valore globale di fr. 19’185.--, rivendicabile dagli attori per la metà, in proporzione alla parte di difetti tempestivamente notificata.
Si giustificherebbe inoltre di accollare al venditore la metà del costo della perizia a futura memoria, il tutto per fr. 13’000.70 oltre interessi.
E. Con tempestivo gravame datato 27 febbraio 1995 il convenuto ha chiesto la riforma della sentenza pretorile nel senso di respingere la petizione.
Il Pretore, che avrebbe giustamente respinto le pretese degli attori relativi agli altri difetti della casa, nell’ammettere la responsabilità del convenuto per i difetti relativi ai canali di drenaggio avrebbe quantificato a torto il minor valore in fr. 9’500.-- e oltre, visto che il perito avrebbe stimato i costi di riparazione in fr. 2’039.--. In realtà l’esiguità di tale difetto non comporterebbe alcun minor valore, o al limite di un minor valore di soli fr. 1’720.--.
F. Nelle osservazioni del 5 aprile 1995 gli attori hanno chiesto la reiezione del gravame del convenuto sulla scorta di argomentazioni delle quali, per quanto necessario, si dirà nei successivi considerandi.
Nel medesimo allegato essi si sono aggravati in via adesiva contro il giudizio del Pretore, chiedendone la riforma nel senso di accogliere integralmente la petizione.
Il Pretore avrebbe negato a torto la tempestiva notifica di tutti i difetti dello stabile, e pure a torto avrebbe computato il minor valore tenendo conto del prezzo di vendita di fr. 259’000.-- in luogo di quello effettivo che era invece di fr. 285’000.--.
G. Con osservazioni del 15 maggio 1995 il convenuto postula la reiezione del gravame adesivo protestando spese e ripetibili.
Considerato
in diritto:
Va al proposito rilevato che, salvo contrarie risultanze, si presume che il prezzo convenuto corrisponda al valore oggettivo della cosa, e che in mancanza di indizi in senso opposto può altresì presumersi che il minor valore corrisponda al costo della riparazione (DTF 111 II 382; Rep. 1982, pag. 382; II CCA 13 febbraio 1995 in re N. e llcc./R. e llcc.).
L’onere della prova della tempestiva notifica dei difetti spetta all’acquirente (Honsell/Vogt/Wiegand, opera citata, n. 14 ad art. 201 CO), acquirente che deve descrivere i difetti da lui constatati in maniera tale da permettere al venditore di comprendere il genere e la portata del difetto, nonché la natura delle critiche espresse dall’acquirente (Giger, opera citata, n. 64 e 65 ad art. 201 CO).
3.1 Dalla relazione tecnica fatta allestire dagli attori prima di acquistare il fondo (allegato 3 alla perizia a futura memoria) si evince che fin dall’inizio essi erano coscienti dell’esistenza di problemi di assestamento e di cedimento del terreno conseguenti alla realizzazione della seconda parte della costruzione.
A tali problemi gli attori hanno posto parzialmente rimedio nell’estate del 1987, rinforzando le fondamenta di un angolo della casa (cfr. petizione, punto 2, pag. 2).
Per tali difetti si deve perciò ammettere la natura manifesta al momento dell’acquisto (cfr. anche la perizia, risposta 8, pag. 9 in fondo), oppure in ogni caso la tardività della notifica effettuata solo nel settembre del 1988.
3.2 Le crepe sono secondo il perito (risposta 4, pag. 4) la diretta conseguenza dei movimenti di assestamento della parte nuova dell’edificio.
Sempre secondo il perito, esse si sarebbero formate prima della vendita, ed eventualmente avrebbero visto le proprie dimensioni aumentare in conseguenza dei lavori di rinforzo delle fondazioni effettuati dagli attori nel 1987.
Anche dalla lettera di notifica dei difetti (doc. C) si evince che il fenomeno delle crepe -verificatosi a mente degli attori “tutt’ad un tratto”- risale a diverso tempo prima, prova ne è il fatto che il signor __________ “allarmato di tale fatto, ha immediatamente preso delle misure atte a frenare il fenomeno di cedimento”.
Anche in questo caso si deve necessariamente concludere per la tardività della notifica del difetto.
3.3 Deve per contro essere ritenuta tempestiva la notifica dei difetti attinenti ai canali di drenaggio, venuti alla luce con l’effettuazione di scavi destinati alle altre opere di ristrutturazione, ed immediatamente segnalati al convenuto, così come da lui pacificamente ammesso (cfr. la risposta 9 all’interrogatorio formale).
A questo fine, va ritenuto che il prezzo di vendita dell’immobile è con ogni evidenza stato fissato in fr. 285’000.-- (doc.B).
Il fatto che tale prezzo includesse anche determinati elementi di mobilio, accessori e combustibile, il cui valore è stato riconosciuto essere di fr. 26’000.-- (doc. 2), contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore, non ha comportato la riduzione del prezzo del fondo in pari misura, ma semmai il corrispondente aumento del suo valore rispetto ai fr. 270’000.-- calcolati dal perito senza tenere conto di detti accessori (cfr. perizia, pag. 9).
Quo al valore dell’immobile con il difetto, atteso che entrambe le parti sono a giusta ragione consce della rilevanza dei costi di riparazione per la sua determinazione, deve prevalere la tesi del convenuto, che con buon diritto sottolinea che i difetti del drenaggio erano riparabili con una spesa di fr. 2’039.-- (perizia, pag. 6), rispetto alla tesi degli attori, che a torto vorrebbero considerare anche i costi della riparazione dei giunti di dilatazione e delle fessure della facciata (osservazioni, pag. 13 e 14), costi questi relativi ai difetti delle facciate, per i quali il convenuto non è però tenuto a fornire garanzia.
In conclusione, ritenuti il prezzo di vendita di fr. 285’000.--, il valore senza difetti dell’oggetto venduto di fr. 296’000.-- (fr. 270’000.-- stabiliti dal perito con l’aggiunta di fr. 26’000.-- di accessori) e il valore con il difetto al drenaggio di fr. 293’961.-- (fr. 296’000.-- meno il costo della riparazione di fr. 2’039.--), ne consegue che il prezzo ridotto è pari a fr. 283’036.80.
Gli attori hanno perciò diritto ad una riduzione di fr. 1’963.20 del prezzo di vendita e alla rifusione, in proporzione alla loro maggiore soccombenza, di 1/10 del costo della perizia a futura memoria, ovvero di fr. 681.65.
Ne conseguono, ai sensi dei considerandi, il parziale accoglimento dell’appello principale e la reiezione di quello adesivo.
Spese, tassa di giustizia e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 27 febbraio 1995 __________ è parzialmente accolto.
Di conseguenza la sentenza 6 febbraio 1995 della Pretura di Mendrisio-Sud è riformata nel modo seguente:
Di conseguenza __________ è condannato a pagare agli attori fr. 2’644.85 oltre interessi al 5% dal 30 ottobre 1984 su fr. 1’963.20, e dal 5 gennaio 1990 su fr. 681.65.
In tale misura è tolta in via definitiva l’opposizione interposta al precetto esecutivo n. __________del 26 maggio 1989 dell’UEF di Mendrisio.
Gli attori in solido rifonderanno al convenuto fr. 2’600.-- per ripetibili.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 480.--
b) spese fr. 20.--
T o t a l e fr. 500.--
già anticipati dall’appellante restano a suo carico per 1/5 e per 4/5 sono a carico degli attori in solido.
Gli attori in solido rifonderanno al convenuto fr. 950.-- per ripetibili parziali d’appello.
III. L’appello adesivo 5 aprile 1995 __________ è respinto.
IV. Le spese della procedura d’appello adesivo consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 680.--
b) spese fr. 20.--
T o t a l e fr. 700.--
già anticipati dagli appellanti restano a loro carico.
Gli attori in solido rifonderanno al convenuto fr. 800.-- per ripetibili d’appello.
V. Intimazione: -
Comunicazione alla Pretura di Mendrisio-Sud.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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