AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 20.2012.20-1
Data decisione, Autorità: 04.11.2013, TE
Titolo: Espropriazione formale – perdita di un posteggio autorizzato – svalutazione della proprietà
Incarto n. 20.2012.20-1
Lugano 4 novembre 2013
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Claudio Morandi ing. Argentino Jermini
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di approvazione progetti definitivi presentata da
ISEP 1 rappr. dal RA 1
contro
COES 1 rappr. dall’ RA 2
nell'ambito delle opere per la formazione di un marciapiede lungo la strada cantonale a __________, in zona __________ e __________,
relativamente al mapp. no. 540 RFD __________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.Il Municipio di __________ ha deciso di eseguire un marciapiede in Via __________ e di completare quello lungo la strada cantonale all’altezza dei mapp. no. 538 e 540. A tal fine, con messaggio no. 592/2011, ha chiesto un credito di costruzione di fr. 148'000.- e proposto il prelievo di contributi di miglioria nell’ordine del 30% della spesa. Il Consiglio comunale ha approvato tale messaggio con risoluzione del 31.10.2011 passata in giudicato. Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati nel periodo dal 18.6 al 17.7. 2012 giusta la Legge sulle strade (Lstr) e la Legge di espropriazione (Lespr). COES 1 è proprietario del mapp. no. 540. Stando alla tabella pubblicata il fondo è oggetto di espropriazione per mq 20.60 e di occupazione temporanea per mq 27.50, superfici per le quali l’ente espropriante ha offerto un’indennità di fr. 500.- il mq, rispettivamente di fr. 0.50 il mq/annui. L’espropriato, con tempestiva memoria del 10.7.2012, ha interposto opposizione all’espropriazione ed avanzato una pretesa di fr. 200'000.- a valere quale indennizzo per la svalutazione della proprietà. Il Municipio, ottenuto il preavviso favorevole per l’esecuzione delle opere da parte delle autorità cantonali, ha respinto la suddetta opposizione ed approvato il progetto con decisione del 23.8.2012 cresciuta incontestata in giudicato. Quindi ha trasmesso gli atti a questo Tribunale per i suoi incombenti (art. 31 cpv. 1 e 26 Lstr). Le parti hanno presenziato all’udienza di conciliazione ed al sopralluogo esperiti in data 8.2.2013, dopo di che, non essendo pervenute ad un accordo, sono ancora comparse al dibattimento del 15.10.2013; in quella sede l’espropriato ha dichiarato di accettare le indennità previste dalla tabella ed ha confermato la sua domanda di risarcimento precisando che l’importo è riferibile alla perdita di un posteggio ed alla conseguente svalutazione della proprietà, pretesa che l’ente espropriate reputa tuttavia eccessiva.
2.La dichiarazione dell’espropriato di accettazione delle indennità di fr. 500.- il mq per il terreno espropriato e di fr. 0.50 il mq/annui per la superficie occupata temporaneamente (cfr. verbale del 15.10.2013) equivale ad accordo ai sensi degli art. 43 e 44 Lespr. Ciò solleva il Tribunale dalla relativa decisione di merito.
3.Il mapp. no. 540 (mq 733) è ubicato lungo la strada cantonale in località __________, un comprensorio residenziale a nord del nucleo di __________. Si tratta di un terreno rettangolare occupato, nella porzione verso la strada, da un edificio abitativo bifamiliare di due piani fuori terra; lungo il fronte stradale vi è un’area pavimentata con sagomati di cemento utilizzata come posteggio; quest’ultima è oggetto della presente procedura d’esproprio. La superficie rimanente, disposta su livelli differenziati, è destinata agli accessi pedonali e ad uso giardino (cfr. documentazione fotografica e verbale dell’8.2.2013). La particella è libera da servitù e nel vigente piano regolatore è assegnata alla zona residenziale semi-estensiva.
4.4.1. L’espropriato rileva che l’intervento espropriativo comporta il sacrificio dei posteggi esistenti lungo il fronte stradale e, di conseguenza, anche la svalutazione della proprietà. Da ciò la sua richiesta di indennizzo di fr. 200'000.-.
4.2. L’espropriazione formale soggiace al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr) che, a compensazione di tutti i pregiudizi derivanti all’espropriato in seguito all’estinzione o alla limitazione dei suoi diritti (art. 11 Lespr), è finalizzata a restituirgli le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignugsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). Quando sia parzialmente espropriato un fondo, o una proprietà costituita da più fondi economicamente connessi, l’indennità deve comprendere, oltre al valore venale, anche l’importo di cui il valore venale della frazione residua viene diminuito (art. 11 let. b Lespr) purché sussista un nesso di causalità adeguata tra l’evento espropriativo e la svalutazione. Secondo dottrina e giurisprudenza un deprezzamento potrebbe ravvisarsi qualora l’esproprio comportasse una riduzione o una deformazione della superficie al punto da comprometterne lo sfruttamento razionale, oppure qualora il terreno fosse privato di un’importante area di sfogo o di uno schermo protettivo contro le immissioni nocive del vicinato (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 192; DTF 129 II 426 c. 3.1.2; RDAT II-1994 no. 63 c. 5.1, II-1998 no. 27 c. 3.1). E’ indennizzabile sulla base della medesima normativa anche l’eventuale sacrificio di posteggi dovuto all’espropriazione (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 192). In tal caso il danno soggettivo subito dall’espropriato corrisponde alla perdita del valore a reddito dell’impianto; esso è calcolato capitalizzando il valore di locazione del posteggio e quindi detraendo il valore venale della superficie espropriata al fine di scongiurare un indebito cumulo di indennizzi; oggetto di risarcimento è la differenza purché, evidentemente, sia positiva (RDAT II-1996 no. 44; TRAM 50.2005.7 del 21.11.2005). Aggiungasi infine che i posteggi per autoveicoli sono impianti ai sensi dell’art. 22 LPT che soggiacciono al rilascio di un permesso di costruzione (art. 4 let. c RLE del 9.12.1992, art. 35 cpv. 1 let. b RLE del 22.1.1974). Pertanto l’ente espropriante è tenuto a corrispondere un’indennità purché il posteggio non sia abusivo (TRAM 50.2005.11-12 del 19.2.2007) o concesso in forma di precario (TRAM 50.2005.25 del 1.12.2006).
4.3. Risulta dai documenti prodotti agli atti che l’espropriato ha inoltrato in data 5.11.1985 una domanda di costruzione per la formazione di un posteggio al mapp. no. 1831 RFP (ora mapp. no. 540) disposto sul fronte nord dell’abitazione parallelamente alla strada cantonale. Il Dipartimento competente ha emesso l’autorizzazione cantonale il 23.12.1985 ed il Municipio di __________ ha rilasciato la licenza edilizia il successivo 8.1.1986. Il posteggio è dunque regolarmente autorizzato e concerne 1 posto auto che ha una superficie abbondante rispetto alle dimensioni minime per uno stallo longitudinale (m 5.70 x m 1.90, cfr. Norma VSS 640 291a, valida dal 1°.2.2006, tabella 2). Poco importa che, come riferito dall’espropriato, usualmente vi stazionino due veicoli di media grandezza, essendo decisiva l’autorizzazione ottenuta. Detto posteggio viene a mancare a causa dell’espropriazione e pertanto dev’essere indennizzato. Per la valutazione del danno si considera un canone locativo mensile conseguibile in zona stimato per apprezzamento in fr. 80.-, pari a fr. 960.- annui; si tiene conto inoltre di un tasso d’interesse medio del 2.97% applicato sulle ipoteche di 1° rango nel corso del decennio trascorso (cfr. Schweizerische Nationalbank, Statistisches Montasheft, tab. E2, su www.snb.ch). Su queste basi risulta un canone locativo capitalizzato di fr. 32'323.-. Una volta dedotto il valore della superficie espropriata (fr. 10'300.-), l’indennità per la perdita del posto auto ammonta a fr. 22'023.-.
4.4. L’intervento espropriativo non incide sulle possibilità di sfruttamento edilizio della particella se non in relazione alla sottrazione degli indici della superficie espropriata, la quale è tuttavia compensata con la rifusione del pieno valore venale. Esso non comporta neppure pregiudizi degni di nota dal profilo ambientale ritenuto che l’area espropriata sarà occupata da un marciapiede e che pertanto l’effettiva distanza tra l’edificio e la carreggiata resterà pressoché invariata. Ciò non è contestato. L’espropriato sostiene invece che una casa bifamiliare sprovvista di parcheggi ha un valore venale assai inferiore a quella che ne è dotata. Tesi, questa, che alla luce della situazione concreta appare fondata nel principio. In ambito espropriativo vige la regola secondo cui l’espropriato deve contribuire a contenere il danno, ad esempio adeguando eventuali costruzioni o impianti esistenti alla nuova situazione (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 185; DTF 112 Ib 529 c. 1). In quest’ottica va considerato che la porzione sud del mapp. no. 540 potrebbe prestarsi, per ampiezza e conformazione, alla ricostituzione del posteggio perso. Sennonché un tale intervento si preannuncia palesemente problematico, specie perché manca, lateralmente allo stabile, lo spazio sufficiente per creare un passaggio veicolare. In particolare, sul lato est della casa il sedime libero tra la facciata e il confine è circoscritto ad una striscia larga ca. m 1.50, intransitabile. Lungo la facciata ovest, invece, si estende un’area libera che sarebbe abbastanza ampia (ca. 4 m), ma è occupata parzialmente da una scala e, ad una quota più bassa, da un terrazzino e da un accesso con finestre dell’appartamento del piano inferiore che, per il resto, è interrato. Stando alle spiegazioni dell’espropriato, l’edificio è stato progettato in questo modo all’inizio degli anni ’80 perché a quell’epoca esisteva l’ipotesi di costruire una strada comunale tra il mapp. no. 540 e gli attuali mapp. no. 538 e 1354 che avrebbe permesso di accedere alla porzione sud della proprietà; ipotesi che, tuttavia, non si è concretizzata, ed è per questo motivo che il proprietario ha presentato la domanda di costruzione per la formazione di un posteggio sul fronte verso la strada cantonale. Sarebbe certamente insensato pretendere che, sul lato ovest della casa, l’espropriato demolisca il terrazzino, chiuda le aperture al piano inferiore e proceda al riempimento del terreno per creare un accesso veicolare. Un’alternativa immaginabile e tecnicamente fattibile sullo stesso lato potrebbe essere, invece, quella di modificare in parte i livelli del terreno ed il parapetto delle finestre del piano inferiore, accorgimenti che consentirebbero di formare un passaggio rinunciando alla comodità di un’uscita diretta sul giardino. Si tratta però di un intervento di una certa importanza che, oltre a modificare radicalmente lo stato del terreno e dell’edificio, e provocare evidenti disagi di cantiere con presumibili conseguenze sulla locazione, comporterebbe una spesa tutt’altro che indifferente. Un’altra soluzione, sul lato opposto dello stabile (est), potrebbe consistere nel chiedere un diritto di passo veicolare sul piazzale della part. no. 541; tuttavia, anche in questo caso, si tratterebbe di un’operazione verosimilmente onerosa e per la quale, prima ancora, non vi è alcuna garanzia di successo. In sostanza l’abitazione, che conta due appartamenti concessi in locazione, resta sfornita di posteggio, impianto che al giorno d’oggi è una necessità imprescindibile, ed in difetto del quale la locazione è indubbiamente meno interessante per l’inquilino e più difficile per il proprietario. Tanto più che non vi sono altre possibilità di sosta nelle vicinanze (neppure per il carico e lo scarico), e che l’unico posteggio pubblico comunale si trova all’entrata sud del paese, quindi lontano dalla proprietà. Dal canto suo l’espropriato si trova confrontato con una situazione problematica la cui risoluzione richiede inevitabilmente un investimento finanziario considerevole. E sotto questo profilo non vi è una giusta proporzione tra quanto si possa ragionevolmente esigere dal proprietario e quanto è invece realmente necessario per contenere il danno. Secondo questo Tribunale tali aspetti non sono coperti con le indennità già riconosciute, le quali risarciscono il terreno ed il posteggio persi, ma non il pregiudizio conseguente al fatto che la proprietà, privata dell’unico posteggio regolarmente autorizzato, risulta penalizzata. Pregiudizio che, senza l’espropriazione, non si sarebbe manifestato e che l’espropriato, pur dovendosi aspettare l’intervento in quanto previsto dal PR, non avrebbe comunque potuto evitare o ridurre. Di conseguenza la proprietà subisce una svalutazione; quest’ultima, viste le considerazioni che precedono, non raggiunge però l’importo preteso dall’espropriato. Piuttosto pare ragionevole ritenere una riduzione prudentemente stimata nel 10% del valore del terreno. Pertanto all’espropriato è riconosciuto un importo di fr. 50.- il mq quale minor valore della porzione rimanente, pari a mq 712.40 (mq 733 – mq 20.60); tale superficie dovrà essere verificata dal geometra revisore una volta terminati i lavori (cfr. art. 57 cpv. 1 Lespr) e, se del caso, l’indennità adeguata di conseguenza.
5.Le spese di procedura sono interamente a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr). L’espropriato, che si è avvalso della consulenza di un legale, ha diritto alla rifusione di un’equa indennità per ripetibili.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia 1. L’ente espropriante verserà all’espropriato le seguenti indennità per l’espropriazione parziale del mapp. no. 540:
In relazione alle indennità risolte mediante accordo il procedimento è stralciato.
La tassa di giustizia e le spese in fr. 1'000.- sono a carico dell’ente espropriante, con l’obbligo di versare all’espropriato fr. 1'500.- per ripetibili.
Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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