AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 15.2013.60
Data decisione, Autorità: 18.11.2013, CEF
Titolo: Contenuti elenco oneri. Stima. Pignoramento
Incarto n. 15.2013.60
Lugano 18 novembre 2013 EC/fp/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente, Walser e Jaques
segretario:
Cassina, vicecancelliere
statuendo sul ricorso 12 giugno 2013 di
entrambi patr. dall’ RA 1
contro
l’operato dell’CO 1 e meglio contro il verbale di pignoramento del 22 aprile 2013 nelle esecuzioni n. __________, n. __________ e n. __________ promosse dai ricorrenti contro
PI 1
viste:
– le osservazioni 30 giugno 2013 di PI 1,
– le osservazioni 11 luglio 2013 dell’CO 1 e
– la replica 16 luglio 2013 delle ricorrenti;
esaminati atti e documenti;
ritenuto in fatto e considerato in diritto:
che nell’ambito delle esecuzioni n. __________, __________ e __________ promosse dalla RI 1 e da RI 2 contro PI 1, il 22 aprile 2013 l’CO 1 ha pignorato per tre crediti di complessivi fr. 17'488.– oltre accessori la PPP __________ di 46/1000 della part. n. __________ RF di __________, alla quale è attribuita quale coattiva la quota di comproprietà __________ di 6/133 del medesimo fondo, attribuendo a quanto pignorato un valore di stima di fr. 300'000.–;
che nel verbale di pignoramento l’ufficio ha indicato che la PPP pignorata è gravata da un’ipoteca massimale di fr. 240'000.– a favore del __________ SA e da un’ipoteca legale di fr. 20'358.50 a favore della RI 1;
che con ricorso 12 giugno 2013 la RI 1 e la RI 2 pretendono che il pignoramento sarebbe insufficiente e chiedono o di procedere anche al pignoramento dei redditi, dei crediti e di eventuali altri beni dell’escusso oppure, nell’ipotesi non ci fossero altri beni pignorabili, di rilasciare loro un attestato di carenza beni definitivo, subordinatamente provvisorio;
che a mente delle ricorrenti all'ufficio d'esecuzione è sfuggito che sul foglio del fondo sono anche annotate tre ipoteche legali provvisorie di fr. 35'925.–, fr. 47'697.– e fr. 38'276.–, che dovranno anch'esse essere inserite nell’elenco oneri, ciò che impedirà la realizzazione dell’immobile in virtù del principio dell’offerta sufficiente (art. 126 cpv. 1 LEF);
che, esse spiegano, a fronte di un valore di stima di fr. 300'000.– il fondo risulta infatti gravato da pegni per complessivi fr. 382'257.– a cui dovranno essere addizionati gli interessi al 10% calcolati al giorno dell’incanto e le spese di realizzazione, per un debito complessivo garantito da diritti di pegno superiore a fr. 450'000.–;
che con osservazioni 30 giugno 2013 PI 1 si è opposto al ricorso in quanto il valore di stima ufficiale della PPP sarebbe stato nel 2000 di fr. 524'400.– ed inoltre dal 2000 egli avrebbe apportato diverse migliorie ai locali;
che alla quota di PPP sarebbero inoltre assegnati 6 garages, del valore approssimativo complessivo di fr. 120'000.–,
che con osservazioni 11 agosto 2011 l’CO 1 ha rilevato che dopo aver esperito i necessari accertamenti presso l’Ufficio di tassazione di __________ è emerso che, come sostenuto dal debitore, il valore di stima dell’immobile è di fr. 524'000.–, importo che coprirebbe i crediti in esecuzione, pur tenendo conto di tutti gli oneri reali gravanti il fondo;
che con replica 16 luglio 2013 le ricorrenti hanno precisato che la stima di fr. 524'400.– varrebbe sia per i 4 negozi sia per i 6 parcheggi;
che – esse evidenziano – nel 2000 l’escusso avrebbe avviato, senza i permessi necessari, non dei lavori di miglioria bensì di trasformazione dei negozi in appartamenti;
che tuttavia questi lavori sarebbero stati bloccati dopo la demolizione delle strutture esistenti, che da allora non furono mai ripristinate;
che per questo motivo ora i locali, che necessiterebbero di importanti lavori di ristrutturazione e che dal profilo edilizio non potrebbero essere trasformati in appartamenti, non potrebbero essere utilizzati;
che la stima del 2000 di fr. 524’400.– sarebbe pertanto oggi irrealistica ed il valore attuale dell’immobile sarebbe addirittura inferiore all’importo di fr. 300'000.– indicato dall’Ufficio;
che, come correttamente argomentato dai ricorrenti, la quota pignorata, oltre a essere gravata da un’ipoteca massimale di fr. 240'000.– a favore di __________ SA e da un’ipoteca legale di fr. 20'358.50 a favore della RI 1, risulta pure gravata dall’annotazione di tre ipoteche legali provvisorie di fr. 35'925.–, fr. 47'697.– e fr. 38'276.– a favore della medesima comunione;
che l’esistenza di questi oneri, anteriori all’esecuzione del pignoramento, non è stata indicata dall’ufficio nel verbale di pignoramento del 22 aprile 2013;
che, invero, anche se l'importo dei crediti ipotecari in linea di massima non influisce sul valore di stima del fondo, siccome l'aggiudicatario ne risponde solo a concorrenza del prezzo offerto (cfr. art. 45 cpv. 1 lett. a RFF; Zopfi in: VZG, Kurzkommentar, 2011, n. 4 ad art. 9), essi devono comunque essere indicati nel verbale di pignoramento, poiché sono invece rilevanti per diverse decisioni dell'ufficio (eventuale rinuncia al pignoramento, qualora il ricavato netto atteso dalla realizzazione non sia superiore alla somma delle spese esecutive [art. 92 cpv. 2 LEF; Zopfi, op. cit., loc. cit.]; estensione del pignoramento ad altri beni dell'escusso nel caso in cui il valore del fondo, al netto degli oneri ipotecari, non è sufficiente a soddisfare integralmente i creditori pignoranti [cfr. art. 97 cpv. 2 LEF]; importo presunto della perdita dei creditori, da indicare nel verbale perché essi possano farlo valere quale attestato provvisorio di carenza di beni [art. 115 cpv. 2 LEF]);
che ciò vale pure per i diritti reali iscritti provvisoriamente a registro fondiario (art. 960 CC), dovendo gli stessi essere indicati nell'elenco oneri, e più precisamente nella parte "B" denominata "altri oneri" (cfr. form. RFF n. 9P), fermo restando che se ne terrà conto solo se diventano definitive (Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. II, 2000, n. 81 e 86 ad art. 140);
che pertanto l’incarto deve essere retrocesso all’ufficio affinché rettifichi il verbale di pignoramento indicando tutti gli oneri gravanti il fondo pignorato,
che facendo ciò l’Ufficio dovrà pure riesaminare il valore di stima attribuito alla PPP pignorata sulla base delle risultanze istruttorie, delle argomentazioni delle parti e dei documenti da loro prodotti nell’ambito della procedura di ricorso, avvalendosi, se lo riterrà necessario, dell’ausilio di un perito (art. 97 cpv. 1 LEF);
che nell’ipotesi in cui il nuovo valore di stima, tenuto conto degli oneri reali gravanti il fondo, non fosse sufficiente a coprire i crediti in
esecuzione, l’ufficio dovrà procedere al pignoramento di ulteriori beni dell’escusso, segnatamente di ulteriori fondi di sua proprietà, quale in particolare la quota di comproprietà B di __________ /100 della part.
n. __________ RFD di __________;
che alla luce di quanto precede discende il parziale accoglimento del ricorso;
che non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF);
per questi motivi,
richiamati gli art. 17, 97 cpv. 1 LEF; 61 cpv. 2 lett. a, 62 cpv. 2 OTLEF
pronuncia:
Il ricorso è parzialmente accolto.
Di conseguenza l'incarto è retrocesso all'CO 1 affinché proceda ad una rettifica del verbale di pignoramento nel senso dei considerandi.
Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.
Notificazione a:
– ; – .
Comunicazione all’CO 1.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10 (dieci) giorni dalla notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque) giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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