AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 14.2012.21
Data decisione, Autorità: 15.03.2012, CEF
Titolo: Contratto di locazione quale riconoscimento di debito. Difetti dell'oggetto locato. Rinvio al Pretore
Incarto n. 14.2012.21
Lugano 15 marzo 2012 B/fp/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente, Walser e Bozzini
segretaria:
Baur Martinelli, vicecancelliera
statuendo sulla causa a procedura sommaria in tema di esecuzione e fallimenti promossa con istanza 2 novembre 2011 da
CO 1 patrocinati dall’ PA 2
contro
RE 1 patrocinato dallo PA 1
tendente ad ottenere il rigetto provvisorio dell’opposizione interposta al precetto esecutivo n. __________ del 26/28 ottobre 2011 dell’Ufficio esecuzione e fallimenti di Mendrisio;
sulla quale istanza il Giudice di pace del circolo di Stabio con sentenza 26 gennaio 2012 (inc. n. 144/2011) ha così deciso:
“1. L’istanza è accolta: l’opposizione interposta dalla parte convenuta al precetto esecutivo nr. __________ dell’Ufficio esecuzione e fallimenti di Mendrisio è respinta in via provvisoria per fr. 1'720.-- oltre interessi al 7% dal 01.10.2011.
Sentenza tempestivamente impugnata da RE 1 che con reclamo 8 febbraio
2012 postula la reiezione dell’istanza, protestate spese e ripetibili;
lette le osservazioni 8 marzo 2012 di controparte;
rilevato che con decreto presidenziale 9 febbraio 2012 al reclamo è stato concesso
effetto sospensivo;
ritenuto
in fatto:
A. Con PE n. __________ del 26/28 ottobre 2011 dell’Ufficio esecuzione e fallimenti di Mendrisio CO 1 hanno escusso RE 1 per l’incasso di fr. 1'720.-- oltre interessi al 7% dal 1. ottobre 2011, indicando quale titolo di credito: “Pigione mese di ottobre 2011: fr. 1'290.-- + anticipo spese mese di ottobre 2011: fr. 230.-- + posteggio coperto e due posteggi esterni mese di ottobre 2011: fr. 200.--, totale fr. 1'720.--. Interposta tempestiva opposizione dall’escusso, gli istanti ne hanno chiesto il rigetto provvisorio alla Giudicatura di pace.
B. Gli istanti fondano la loro pretesa su un contratto di locazione stipulato il 25 aprile 2007 con RE 1 e sua moglie __________ V__________ relativo ad un appartamento di 51/2 locali sito in via Passeggiata n. 11a a Ligornetto, la cui pigione mensile è stata stipulata in fr. 1'290.-- oltre a fr. 150.-- per un posteggio coperto e uno esterno e a fr. 180.-- per le spese accessorie, da pagare anticipatamente. I conduttori hanno inoltre versato l’importo di fr. 2'000.-- quale deposito di garanzia.
Con l’esecuzione in oggetto gli istanti pretendono il pagamento della pigione del mese di ottobre 2011 ammontante a fr. 1'290.--, dell’anticipo spese per il mese di ottobre di fr. 230.-- e dell’importo di fr. 200.-- per un posteggio coperto oltre a due posteggi esterni, complessivamente fr. 1'720.-- oltre interessi al 7% dal 1. ottobre 2011.
C. Con le osservazioni scritte del 19 dicembre 2011 RE 1 si è opposto all’istanza, sostenendo che durante il rapporto di locazione vi sono state da parte sua innumerevoli lamentele verbali e scritte in merito allo stato di decadimento generale in cui si trovava l’appartamento locato così come diverse richieste di ripristino dello stato di abitabilità dello stesso (doc. 4). Tali segnalazioni non sono tuttavia state considerate dai locatari, i quali avevano a suo tempo preannunciato una ristrutturazione che non è però mai stata attuata (doc. 5), per cui, d’accordo con sua moglie, ha deciso di rescindere il contratto. Il convenuto ha poi rilevato che per concludere in via bonale il rapporto di locazione ha proposto di compensare la pigione e le spese accessorie del mese di ottobre 2011 con il deposito cauzionale di fr. 2'000.--, il quale non è mai stato versato su un conto intestato a lui e a sua moglie, come previsto dalla legge, bensì su un conto presso la B__________ intestato solo a nome dell’amministrazione RA 1, della quale CO 1 risulta essere amministratore unico. Gli istanti non hanno tuttavia accettato la compensazione proposta, in quanto già allora intenzionati a compensare i possibili difetti dell‘oggetto locato che sarebbero presumibilmente stati riscontrati al momento della consegna dell’appartamento con l’importo versato a titolo di deposito cauzionale. L’escusso ha asserito che gli istanti hanno inoltre incassato fr. 2'300.-- a titolo di acconto spese accessorie, in quanto lui e sua moglie versavano fr. 50.-- in più al mese per evitare di avere un conguaglio troppo alto, per cui anche questo importo è compensabile costituendo un credito a loro favore.
Con osservazioni del 20 gennaio 2012 gli istanti hanno respinto l’eccezione di compensazione sollevata dal convenuto, sostenendo che la cauzione non può essere posta in compensazione senza il loro consenso, essendo destinata a garantire il risarcimento degli ingenti danni causati all’ente locato, indicati nel rapporto del 30 novembre 2011 allestito dal perito comunale, di cui hanno allegato copia.
D. Con sentenza 26 gennaio 2012 il Giudice di pace del circolo di Stabio ha accolto l’istanza, ritenendo la documentazione prodotta dagli istanti valido riconoscimento di debito ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF per la pretesa posta in esecuzione. Il primo giudice ha poi ritenuto di non dovere entrare nel merito delle contestazioni contenute nelle osservazioni del convenuto del 19 dicembre 2011, trattandosi di controversie in materia di locazione (secondo l’art. 31 cpv. 2 lett. b LOG) di competenza dell’Ufficio di Conciliazione, al quale la parte convenuta avrebbe potuto rivolgersi.
E. Con il reclamo il convenuto rileva che il Giudice di pace non è stato chiamato a giudicare in merito a controversie in materia di locazione, bensì in relazione ad un’eccezione di compensazione con conseguente estinzione del debito ai sensi dell’art. 82 cpv. 2 LEF, ragione per cui era di sua competenza entrare nel merito dell’eccezione e verificarne la verosimiglianza.
F. Con le osservazioni gli istanti chiedono la reiezione del reclamo rinviando alle loro osservazioni del 20 gennaio 2012 presentate al Giudice di pace.
Considerato
In diritto:
reclamo, tra l’altro, le decisioni inappellabili di prima istanza.
Tale è il caso per le decisioni nelle pratiche a tenore della LEF, segnatamente in tema di rigetto dell’opposizione ex art. 80-84 LEF (cfr. art. 309 lett. b n. 3 CPC).
a. l’applicazione errata del diritto,
b. l’accertamento manifestamente errato dei fatti.
In virtù dell’art. 82 cpv. 1 LEF se il credito si fonda sopra un riconoscimento di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata, il creditore può chiedere il rigetto provvisorio dell'opposizione.
La nozione di riconoscimento di debito constatato mediante scrittura privata ex art. 82 cpv. 1 LEF, che non è definita dalla legge, implica necessariamente il riconoscimento da parte dell'escusso o del suo rappresentante di un'obbligazione in relazione ad una somma di denaro determinata o facilmente determinabile. Il riconoscimento di debito può essere dedotto anche da un insieme di documenti a condizione che da essi risultino gli elementi necessari (DTF 132 III 480 consid. 4.1 pag. 481). Condizione essenziale è che la somma di denaro riconosciuta sia facilmente determinabile secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza e sottratti a possibilità di modifica unilaterale dipendente dalla volontà delle parti (cfr. Cometta, Il rigetto provvisorio dell'opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in Rep 1989, p. 338 con riferimenti).
Il giudice del rigetto accerta d’ufficio ed in ogni stadio di causa (quindi anche in sede di reclamo), e ciò a prescindere dalla presenza delle parti all’udienza di primo grado e, se presenti, dalle ragioni da loro sostenute (CEF 30 giugno 1972 in re F., Rep 1972 p. 344 cons. 6; CEF 8 aprile 1974 in re D.V., Rep 1975 p. 101), se la documentazione prodotta costituisce valido riconoscimento di debito e se vi è identità tra il creditore, il debitore ed il credito indicati nel precetto esecutivo e nell’istanza, con il creditore, il debitore ed il credito di cui ai documenti prodotti (cfr. Cometta, op. cit., p. 331; Staehelin, Basler Kommentar zum SchKG, vol. I, 2. ed., Basilea 2010, n. 50 ad art. 84; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. I, Losanna 1999, n. 73 ad art. 82 e n. 68 ad art. 84; Stücheli, Die Rechtsöffnung, tesi Zurigo 2000, p. 112 ad c).
La dichiarazione di riconoscimento di debito è una dichiarazione di volontà con la quale il debitore si obbliga a pagare una certa somma di denaro, deve essere chiara, esplicita, non equivoca, non discutibile o soggetta a interpretazione (cfr. Panchaud/Caprez, Die Rechtsöffnung, Zurigo 1980, § 1 n. 7 p. 3; anche DTF 132 III 480 consid. 4 p. 461).
Un contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce, in linea di principio, un riconoscimento di debito per il canone scaduto (Gilliéron, op. cit., n. 49 ad art. 82; Staehelin, op. cit., n. 116 ad art. 82). Se il contratto è di durata indeterminata, vale quale titolo di rigetto fintanto che il conduttore non renda verosimile che il contratto sia stato disdetto, con l’effetto giuridico che vi è decadenza dei canoni locatizi riferiti al periodo successivo (cfr. CEF 8 febbraio 2002 [14.01.114], cons. 3.1; Stahelin, op. cit., n. 116 ad art. 82; Stücheli, op. cit., p. 362 s.).
Nel presente caso il contratto di locazione in oggetto costituisce, in via di principio, valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF per il canone locatizio del mese di ottobre ammontante a fr. 1'290.-- oltre a fr. 150.-- per un posteggio coperto e uno esterno e fr. 180.-- per le spese accessorie, complessivamente fr. 1'620.-- oltre interessi al 5% dal 1. ottobre 2011 (art. 104 cpv. 1 CO). Per l’importo residuo di fr. 100.-- non vi è agli atti riconoscimento di debito ai sensi dell’art. 82 cpv. 2 LEF.
Come per tutti i contratti sinallagmatici il conduttore può opporsi all’istanza di rigetto dell’opposizione, sostenendo che il locatore non ha, rispettivamente non ha debitamente fornito la sua prestazione per il periodo di locazione in oggetto. Il conduttore deve sostanziare eventuali difetti dell’oggetto locato così come il diritto di riduzione che ne deriva, in tal caso l’istanza di rigetto viene respinta per l’ammontare delle pretese di riduzione fatte valere (Staehelin, op. cit., n. 117 ad art. 82).
Il convenuto ha sostenuto davanti al Giudice di pace di essersi lamentato più volte sia verbalmente che per iscritto presso gli istanti in merito allo stato di decadimento generale in cui si trovava l’appartamento locato, dovuto al mancato mantenimento da parte dei locatori, e di avere chiesto il ripristino dello stato di abitabilità dello stesso, facendo pertanto valere l’esistenza di difetti che gli avrebbero impedito la conduzione regolare dell’appartamento locato. Sulla base del diritto alla riduzione del corrispettivo (art. 259d CO) il reclamante fa valere l’eccezione di compensazione ai sensi dell’art. 82 cpv. 2 LEF con l’importo di fr. 2'000.-- versato quale cauzione rispettivamente con l’importo di fr. 2'300.-- per spese accessorie versate in eccesso.
Orbene, contrariamente a quanto ritenuto dal primo Giudice, la fattispecie non costituisce una controversia in materia di locazione, bensì una procedura di rigetto provvisorio dell’opposizione, in cui il convenuto ha sollevato un’eccezione ai sensi dell’art. 82 cpv. 2 LEF sulla quale il primo giudice avrebbe dovuto esprimersi, per cui quest’ultimo, non essendosi considerato competente, ha applicato in modo errato il diritto. Ciò comporta però soltanto il parziale accoglimento del reclamo volto alla reiezione dell’istanza di rigetto dell’opposizione e al mantenimento dell’opposizione al precetto esecutivo in rassegna (cfr. richiesta di giudizio, reclamo pag. 2), nel senso dell’annullamento della decisione impugnata con conseguente rinvio egli atti al Giudice di pace affinché provveda a prendere posizione sulle eccezioni sollevate dalla parte convenuta nelle sue osservazioni scritte del 19 dicembre 2011 e ad emettere una nuova decisione, dopo aver notificato lo scritto 20 gennaio 2012 dell’istante al convenuto come richiesto da quest’ultimo con lettera 13 marzo 2012.
Per questi motivi,
richiamato l’art. 82 LEF
pronuncia:
1.Il reclamo è accolto e la decisione del 26 gennaio 2012 del Giudice di pace del circolo di Stabio (inc. 144/2011) è annullata.
Gli atti vanno trasmessi al Giudice di pace del circolo di Stabio, affinché provveda ad esprimersi nel senso dei considerandi e ad emettere una nuova decisione.
2.La tassa di giustizia di fr. 200.-- relativa al presente giudizio, anticipata dal reclamante, è posta a carico delle parti in ragione di metà ciascuna, compensate le ripetibili.
3.Notificazione:
Comunicazione alla Giudicatura di pace del circolo di Stabio
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria
Giacché il valore litigioso della vertenza, di fr. 1'720.--, non raggiunge il limite di legge di fr. 30'000.--, contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione, sole se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 lett. a LTF).
Nello stesso termine è possibile proporre al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,
anche ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 segg. LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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