AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 14.2012.117
Data decisione, Autorità: 16.08.2012, CEF
Titolo: Rigetto provviorio dell'opposizione. Contratto di locazione. Rifiuto del subentro di un terzo al posto del conduttore
Incarto n. 14.2012.117
Lugano 16 agosto 2012 FP/b/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente, Walser e Bozzini
segretaria:
Baur Martinelli, vicecancelliera
statuendo sulla causa a procedura sommaria in materia di esecuzione e fallimenti dipendente da istanza 2 luglio 2012 presentata da
RE 1 patrocinato dall’__________
contro
CO 1 patrocinata dallo studio legale __________
tendente ad ottenere il rigetto provvisorio dell’opposizione interposta dalla parte convenuta al precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio di esecuzione di Lugano, notificato in data 20 giugno 2012 per il pagamento di fr. 12’000.- oltre interessi e spese;
istanza parzialmente accolta dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 5, ossia limitatamente a fr. 6’000.- oltre interessi e spese, con decisione del 12 luglio 2012 (SO.2012.2831).
sentenza impugnata dalla convenuta con reclamo del 23 luglio 2012, con il quale ha chiesto la reiezione dell’istanza, protestando spese e ripetibili per entrambe le sedi;
preso atto che con osservazioni del 13 agosto 2012 la parte istante ha postulato la reiezione del reclamo, protestando pure spese e ripetibili;
esaminati gli atti,
ritenuto
in fatto:
che con precetto esecutivo n. __________ del 19/20.6.2012 dell’Ufficio di esecuzione di Lugano, CO 1 ha escusso RE 1 per l’importo di fr.12’000.- oltre interessi e spese, indicando quale titolo del credito “Locazione negozio __________. 1° e 2° trimestre 2012. Gennaio/Giugno 2012 fr. 2'000.- mensili”;
che interposta tempestiva opposizione da parte dell’escussa, con istanza del 2 luglio 2012 il procedente ne ha chiesto il rigetto provvisorio al Pretore del Distretto di Lugano;
che egli, in estrema sintesi, ha asserito che tra le parti era in essere un contratto di locazione concluso in data 12 febbraio 2007, con il quale ha concesso in locazione alla convenuta il locale commerciale in __________ (Centro estetico F__________), contro il pagamento di una pigione mensile, comprensiva di spese accessorie, di fr. 2'000.- (doc. B) e che con scritto del 27 dicembre 2011 la convenuta, al fine di prevalersi della restituzione anticipata dell’ente locato, gli ha notificato un conduttore subentrante nella persona di __________ __________ F__________ (doc. D);
che, tuttavia, ha puntualizzato l’istante nella propria domanda, a tenore dell’art. 264 cpv. 1 CO, affinché il locatario sia liberato dai propri obblighi, questi deve manifestare chiaramente al locatore di avere intenzione di restituire la cosa locata e al contempo deve presentare un subentrante che sia oggettivamente accettabile e solvibile, condizione quest’ultima che non si è però verificata, dato che la potenziale subentrante risultava insolvente, al punto che egli ne ha dato notizia alla convenuta con scritto del 24 gennaio 2012 (doc. E), rilevando di ritenere comunque accettata la disdetta (con scadenza 31 marzo 2012) di cui alla lettera del 27 dicembre 2011;
che nel contempo, sempre stando all’istanza, egli ha reso attento la convenuta sull’obbligo di versare la pigione e le spese accessorie per i mesi di validità del contratto di locazione, avvertimento ignorato però da quest’ultima, per cui restano scoperte le pigioni da gennaio a giugno 2012, oggetto di richiesta di erezione di inventario ex art. 268 CO (doc. F), cui sono seguiti la domanda di esecuzione in via di realizzazione di pegno, la notifica del relativo precetto precetto esecutivo sfociata nell’opposizione da parte della debitrice e la presente istanza di rigetto provvisorio dell’opposizione ex art. 82 cpv. 1 LEF sulla base del citato contratto di locazione;
che in occasione dell’udienza di contradditorio del 12 luglio 2012 la parte istante si è confermata nella propria domanda, mentre la convenuta vi si è opposta, contestando che il contratto di locazione (doc. B) permetta nel caso in esame di concludere per l’esistenza di un valido riconoscimento di debito, in quanto a partire dal 1° dicembre 2011 la conduttrice dei locali non sarebbe più stata l’escussa, bensì __________ F__________ __________ “a causa di un subentro nella conduzione noto ed accettato oralmente dall’istante”, ritenuto che in ogni modo la disdetta avrebbe effetto al 31 marzo 2012 e non posteriormente;
che in replica e duplica le parti hanno sostanzialmente mantenuto il rispettivo punto di vista;
che con decisione del 12 luglio 2012 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 5, ha parzialmente accolto l’istanza, respingendo in via provvisoria l’opposizione al precetto esecutivo limitatamente a fr. 6'000.- (oltre interessi e spese), ossia per le pigioni e le spese maturate nei mesi di gennaio, febbraio e marzo 2012;
che secondo il primo giudice il contratto di locazione doc. B, che rappresenta senz’altro un valido riconoscimento di debito per quanto riguarda l’impegno assunto dalla conduttrice di versare la pigione pattuita, tanto da costituire, pertanto, un valido titolo di rigetto ex art. 82 cpv. 1 LEF, ha preso termine non alla data pretesa dalla convenuta, ma a quella indicata dallo stesso istante nel suo scritto del 24 gennaio 2012, ossia al 31 marzo 2012 (doc. E);
che, infatti, sempre secondo il Pretore, l’obiezione dell’escussa secondo cui essa non sarebbe più conduttrice dal 1° dicembre 2102 in quanto il locatore avrebbe acconsentito al subentro di __________ F__________ __________ va disattesa, poiché priva di qualsivoglia riscontro probatorio, oltre che a cozzare con il chiaro testo della lettera del 24 gennaio 2012, nella quale il locatore ha scritto che la persona subentrante non soddisfa le condizioni contrattuali imposte secondo le norme vigenti, tanto da accettare e confermare la disdetta inviata dalla stessa convenuta con scritto 27 dicembre 2012 per il 31 marzo 2012 (doc. E);
che avendo lo stesso procedente indicato nella data del 31 marzo 2012 la fine del contratto di locazione (doc. E), peraltro in conformità con quanto previsto dalla stessa pattuizione, l’istanza – sempre secondo il Pretore – non può che concernere le pigioni e le spese maturate fino a quella data, ad esclusione quindi dei successivi mesi di aprile, maggio e giugno 2012;
che contro tale sentenza la convenuta è insorta con reclamo del 23 luglio 2012, proponendo di nuovo la reiezione dell’istanza;
che, secondo l’insorgente, nel corso del mese di novembre 2011 la C__________ è stata ceduta a __________ F__________, la quale nel seguito ha occupato l’appartamento di Via La Santa 17 a Viganello;
che, sempre stando al reclamo, la convenuta ha informato il locatore della cessione di attività, comunicando alla stessa persona che la nuova titolare avrebbe ripreso il contratto di locazione già a partire dal 1° dicembre 2011, tanto che essa ha provveduto a trasmettere la comunicazione scritta allo stesso locatore, per il tramite del suo rappresentante, in data 27 dicembre 2011, senza ottenere però un tempestivo riscontro,
che soltanto in data 24 gennaio 2012, ha puntualizzato la reclamate, il locatore si è espresso circa la nuova conduttrice, asserendo a suo dire che essa non soddisferebbe le condizioni contrattuali, tanto da confermare la disdetta dell’escussa con effetto al 31 marzo 2012;
che, facendo propria la tesi avversaria, sempre secondo l’insorgente, il Pretore non ha rispettato il concetto di verosimiglianza, che sta alla base dell’art. 82 cpv. 2 LEF, secondo cui il giudice può pronunciare il rigetto dell’opposizione soltanto se il debitore non giustifica immediatamente delle eccezioni che infirmano il riconoscimento di debito ex art. 82 cpv. 1 LEF;
che , infatti, gli obblighi della convenuta verso il locatore sono venuti a cadere alla fine di novembre 2011, quando essa ha lasciato l’appartamento di __________, ossia quando il contratto di locazione è stato ripreso dalla nuova conduttrice, la quale a non averne dubbio è stata accettata dallo stesso locatore, che ha chiesto il pagamento della pigione e ha altresì preteso il deposito della garanzia da parte della medesima subentrante;
che soltanto a posteriori, segnatamente quando non ha ottenuto il pagamento di quanto preteso, il procedente ha comunicato alla convenuta il suo dissenso per il riferimento alla nuova conduttrice, inviando lo scritto 24 gennaio 2012 (doc. E) due mesi dopo l’ingresso di __________ F__________ nell’ente locato e circa un mese dopo la comunicazione scritta della reclamante relativa al cambiamento della conduttrice;
che tale comportamento, secondo l’insorgente, non rispecchia le disposizioni di cui all’art. 264 CO e viola manifestamente il principio della buona fede, visto il modo manifestamente tardivo con il quale il locatore ha agito comunicando di non accettare la subentrante;
che, del resto, assevera l’escussa, il primo giudice ha considerato solo parte delle prove agli atti per dare ragione all’istante, ignorando in particolare un importante parte dello scritto 24 gennaio 2012, con il quale il locatore ha significato la sua non accettazione della subentrante, ovvero il passaggio “A tutt’oggi non ci è pervenuta ancora la locazione per il mese di gennaio 2012, inoltre non è stata versata la somma quale deposito di garanzia “;
che tale puntualizzazione, secondo la reclamante, lascia infatti intendere in modo chiaro e diretto che il locatore aveva accettato la nuova conduttrice e aveva preteso il versamento della garanzia da parte della stessa, tuttavia senza successo;
che a un giudizio di verosomiglianza, ha concluso l’insorgente, la fondatezza dell’eccezione liberatoria appare pertanto data, il che doveva spingere il primo giudice a respingere l’istanza, la convenuta non potendo più essere considerata debitrice dei canoni di locazione relativi ai mesi di gennaio, febbraio e marzo 2012;
che con osservazioni del 13 agosto 2012 la parte istante ha chiesto la reiezione del reclamo;
considerando
in diritto:
che secondo l’art. 319 lett. a CPC sono impugnabili mediante reclamo, tra l’altro, le decisioni inappellabili di prima istanza finali;
che tale è il caso per le decisoni nelle pratiche a tenore della LEF, segnatamente in tema di rigetto dell’opposizione ex art. 80-84 LEF (art. 309 lett. b n. 3 CPC);
che in base all’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati a. l’applicazione errata del diritto, b. l’accertamento manifestamente errato dei fatti;
che in virtù dell’art. 82 cpv. 1 LEF se il credito si fonda sopra un riconoscimento di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata, il creditore può chiedere il rigetto provvisorio dell’opposizione;
che la nozione di riconoscimento di debito constatato mediante scrittura privata ex art. 82 cpv. 1 LEF, che non è definita dalla legge, implica necessariamente il riconoscimento da parte dell’escusso o del suo rappresentante di un’obbligazione in relazione a una somma di denaro determinata o facilmente determinabile, ritenuto che il riconoscimento di debito può essere dedotto anche da un insieme di documenti a condizione che da essi risultino gli elementi essenziali (DTF 132 III 480 consid, 4.1 pag. 481);
che condizione essenziale è che la somma di denaro riconosciuta sia facilmente determinabile secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza e sottratti a possibilità di modifica unilaterale dipendente da volontà delle parti (cometta, Il rigetto provvisorio dell’opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in Rep. 1989 pag. 338 con riferimenti);
che un contratto di locazione firmato dal conduttore, costituisce, in linea di principio, un riconoscimento di debito per il canone scaduto (gilliéron, Commentaire de la LP, vol I, Losanna 1989, n. 49 ad art. 82; staehelin, Basler Kommentar zum SchKG, vol. I, 2. ed., Basilea 2010, n. 116 ad art. 82), ritenuto che se il contratto è di durata indeterminata, vale quale titolo di rigetto fintanto che il conduttore non renda verosimile che il contratto sia stato disdetto, con l’effetto giuridico che vi è decadenza dei canoni (cfr. CEF 15 marzo 2012, inc. 14.2012.21 consid. 6 con richiami);
che nella fattispecie non vi è dubbio che il contratto di locazione in oggetto costituisce, in via di principio, valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione ai sensi dell’art 82 cpv. 1 LEF per i canoni di locazione (pigione mensile di fr. 1'900.-) e per le spese accessorie (fr. 100.- al mese) previsti nei punti 4 e 5 del contratto, nella misura in cui tali importi risultano esigibili e ciò nonostante impagati, ovvero si riferiscono al periodo in cui il conduttore risultava ancora contrattualmente obbligato nei confronti del locatore;
che avendo l’istante considerato il contratto valido fino al 31 marzo 2012, ne dovrebbe discendere l’obbligo della convenuta di versare alla controparte le pigioni e le spese accessorie per i mesi di gennaio, febbraio e marzo 2012, che per espressa ammissione della convenuta non sono state saldate;
che, tuttavia, per l’art. 82 cpv.2 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione a meno che il debitore sollevi e giustifichi immediatamente delle eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito;
che in questo contesto incombe all’escusso l’onere di dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni che deduce in giudizio (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1 con rinvii);
che secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte in modo convincente, ma devono essere sostanziate in modo per lo meno verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (cfr. DTF 104 Ia 403 consid.4; jaeger/walder/kull/kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung un Konkurs, vol .I, Zurigo 1997, n. 28 ad art. 82; gilliéron, op. cit. n. 82 ad art. 82; staehelin, op. cit. ad an. 87s ad art. 82; stüchelii, Die Rechtsöffnung, tesi Zurigo 2000, pag.350 con rif.);
che, come visto, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, l’escussa pretende di avere reso invece verosimile la liberazione di qualsivoglia obbligo nei confronti del locatore, reieterano nel sostenere di avere fornito sufficienti riscontri a sostengo dell’assunto, secondo cui essa non sarebbe più conduttrice a partire dal 1. dicembre 2011, a seguito del subentro nel contratto di locazione di __________ F__________, con l’accettazione da parte del procedente e con conseguente liberazione della precedente conduttrice in applicazione dell’art. 264 cpv. 1 CO, a mente del quale il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i termini di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore soltanto se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore, ritenuto che il nuovo conduttore deve essere disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni;
che, sempre secondo l’insorgente, il subentro della nuova conduttrice risulterebbe anzitutto reso verosimile, tenuto conto delle concrete circostanze, ovvero dal ritardo con cui il procedente in data 24 gennaio 2012 (doc. E) ha preso posizione sul suo scritto 27 dicembre 2012 (doc.D), con il quale lo aveva informato – riferendosi ad un accordo previo – del passaggio di proprietà , dal
che secondo la stessa reclamante, decisiva si rivelerebbe in ogni modo la risposta della stessa parte istante del 24 gennaio 2012, con la quale quest’ultima ha sì sostenuto che la persona subentrante non soddisfa le condizioni contrattuali imposte secondo le norme vigenti, confermando ed accettando la disdetta del contratto di locazione solo a partire dal 31 marzo 2012, ma ha altresì puntualizzato che tale presa di posizione è conseguente al fatto che sino allora non le è pervenuta ancora la locazione per il mese di gennaio 2012 e che non è nemmeno stata versata la somma quale deposito di garanzia;
che in questo modo, obietta la reclamante, il locatore ha perciò implicitamente riconosciuto che egli aveva accettato la nuova conduttrice, con tale affermazione lasciando intendere che egli aveva già chiesto il pagamento del canone di locazione per gennaio 2012 e aveva preteso pure il versamento della garanzia da parte di __________ F__________, evidentemente senza successo;
che l’assunto non può essere condiviso, non potendo essere rimproverato al Pretore di avere disatteso i dettami alla base dell’art. 82 cpv. 2 LEF per non avere fatto propria la tesi, secondo cui il locatore avrebbe acconsentito al subentro di __________ F__________, data l’assenza di qualsivoglia prova suscettibile di supportare uno scenario del genere;
che, infatti, per tacere del fatto che agli atti manca un qualsiasi riscontro documentale riferito alla pretesa occupazione da parte di __________ F__________ già a partire dal mese di dicembre 2011 (v. reclamo, in fatto, ad B), la puntualizzazione da parte del locatore espressa nello scritto 24 gennaio 2012 una volta rilevato che la persona subentrante non soddisfa le condizioni contrattuali imposte secondo le norme vigenti, ossia che non è ancora pervenuta la locazione per il mese di gennaio 2012 e nemmeno la somma quale deposito di garanzia, non lascia ancora intendere in modo chiaro e netto che il locatore aveva accettato la nuova conduttrice, liberando quella precedente, come sostenuto nel reclamo;
che se il richiamo a queste due circostanze consente, nel contesto dello scritto 24 gennaio 2012 (doc.E), di ritenere assodato che la convenuta si è attivata per far subentrare qualcuno nel contratto di locazione ai sensi dell’art. 264 cpv. 1 CO, circostanza del resto chiaramente desumibile dallo scritto 27 dicembre 2011 (doc. D), come pure che il procedente abbia effettivamente vagliato tale proposta, quanto specificato dal locatore non costituisce però ancora necessariamente una sorta di ammissione che lascia intendere che lo stesso locatore aveva già accettato la nuova conduttrice;
che in assenza di altri riscontri, è senz’atro possibile concludere che richiamando le due citate circostanze, il locatore ha lasciato intendere che tutt’al più egli non ha scartato a priori la proposta della convenuta, ma che alla fine non l’abbia accettata proprio perché omettendo sia il pagamento della pigione per il mese di gennaio 2012, sia il versamento della somma quale deposito di garanzia, la potenziale nuova conduttrice non è per finire nemmeno entrata in partita, segnatamente non ha soddisfatto una delle condizioni minime per consentirle il subingresso nel contratto di locazione;
che del resto la convenuta non pretende che la pigione per il mese di dicembre 2011 non sia stata versata da lei, ma già da __________ F__________, subentrata a suo dire nel contratto già con il1. dicembre 2011, il che indebolisce ulteriormente l’affermazione secondo cui essa sarebbe stata liberata da ogni obbligo contrattuale a seguito dell’accettazione da parte del locatore della citata persona;
che in definitiva il richiamo alla puntualizzazione di cui allo scritto doc. E va ricondotto a una situazione interlocutoria venutasi a creare dopo la proposta di subingresso di cui al doc. D, che l’istante ha definitivamente chiarito nella sua presa di posizione evidenziata nelle stessa lettera, dichiarando di non liberare la precedente conduttrice;
che dato quanto precede, ne discende pertanto la reiezione del reclamo;
che gli oneri processuali e le ripetibili seguono la soccombenza della reclamane (art. 48, 61 cpv. 1 OTLEF e 106 cpv. 1 CPC);
per questi motivi,
pronuncia:
1.Il reclamo è respinto.
2.La tassa di giustizia e le spese per complessivi fr.320.- sono poste a carico della reclamante, che rifonderà alla controparte fr. 400.- a titolo di ripetibili.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria
Giacché il valore litigioso della vertenza, di fr. 6’000.-, non raggiunge il limite di legge di fr. 30’000.-, contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losana 14, entro 30 giorni dalla notificazione, solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 lett. a LTF).
Nello stesso termine è possibile proporre al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, anche ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 segg. LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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