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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 16.1999.67
Data decisione, Autorità: 29.09.1999, CCC
Incarto n. 16.99.00067
Lugano 29 settembre 1999/kc
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Chiesa, presidente, Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli Zeni, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 5 luglio 1999 presentato nella forma dell’appello da
(patr. __________)
contro
la sentenza 30 giugno 1999 del Segretario assessore della Pretura del Distretto di Bellinzona nella causa a procedura speciale in materia di locazione promossa con istanza 28 aprile 1999 da
o e
con la quale gli istanti hanno chiesto il pagamento di fr. 2’185.–, domanda parzialmente accolta dal primo giudice,
letti ed esaminati gli atti
considerato
in fatto e in diritto:
La pigione pattuita tra le parti ammontava a fr. 700.– mensili oltre a fr. 90.– quale acconto per le spese accessorie.
La locazione si è conclusa, di comune accordo tra le parti, il 15 marzo 1999, data sino alla quale le pigioni sono state regolarmente pagate (doc. F). In considerazione di difetti riscontrati nell’ente locato i conduttori hanno adito l’Ufficio di conciliazione chiedendo la liberazione della pigione relativa al mese di febbraio 1999 da loro depositata, la riduzione della pigione nella misura del 40%, rispettivamente la restituzione dell’eccedenza versata a far tempo dal 1°dicembre 1998 e fino alla fine della locazione, nonché il risarcimento dei danni che l’umidità presente nell’ente locato ha cagionato al loro mobilio. Il 29 marzo 1999, l’Ufficio di conciliazione di __________o, ordinata la liberazione della pigione depositata a favore dei conduttori, ha constatato il fallimento del tentativo di conciliazione.
Con istanza 28 aprile 1999 __________ e __________ hanno quindi chiesto al pretore la riduzione della pigione nella misura del 25 % in considerazione dei difetti riscontrati nell’ente locato (presenza di umidità), difetto che essi sostengono di aver notificato alla proprietaria dello stabile già nel mese di novembre 1998 senza che questa abbia concretamente provveduto alla sua eliminazione. Avendo già pagato interamente la pigione, essi chiedono la restituzione del 25% pagato in eccedenza per i mesi da dicembre 1998 a marzo 1999, nonché il risarcimento dei danni subiti al loro mobilio, e meglio la sostituzione di un materasso, della rete di un letto e di una libreria, per un totale di fr. 2’185.–. La convenuta si è opposta a tali richieste, contestando la presenza di difetti nell’ente locato, nonché la loro tempestiva notifica. Alle stesse essa ha comunque opposto in compensazione un proprio credito di fr. 1’000.– per le spese di ripristino dell’ente locato. La convenuta ritiene inoltre contraria alla buona fede la rivendicazione degli istanti i quali, al momento della sottoscrizione della convenzione 4 marzo 1999, non hanno fatto nessuna riserva in merito alle loro pretese.
Con il querelato giudizio il primo giudice, accertata sulla base delle risultanze istruttorie l’esistenza nell’ente locato di difetti dovuti in particolare alla presenza di umidità nell’appartamento locato, ritenuto che la notifica di questi difetti è avvenuta ad opera dei conduttori nel mese di novembre 1998, ha accolto la loro domanda di riduzione della pigione nella misura del 25% (l’indicazione del 20% contenuta in sentenza è frutto di un errore di scrittura). Per quanto attiene alla pretesa di risarcimento danni, il primo giudice l’ha ritenuta fondata e l’ha accolta in via equitativa nella misura limitata di fr. 300.–, mentre ha respinto la pretesa opposta in compensazione dalla convenuta trattandosi comunque di interventi destinati a eliminare un difetto presente nell’ente locato e del quale i conduttori non sono tenuti a rispondere.
Con il presente tempestivo ricorso, che deve essere trattato quale ricorso per cassazione in virtù dei combinati disposti di cui agli art. 411 cpv. 1 e 327 CPC e 13 LOG, __________ è insorta contro il predetto giudizio postulandone l’annullamento.
La ricorrente rimprovera al primo giudice di aver ritenuto applicabile alla fattispecie l’art. 259a CO nonostante gli inquilini non abbiano notificato il difetto e neppure depositato la pigione. Lamenta inoltre il fatto per il primo giudice di non aver giustificato la riduzione della pigione nella misura proposta dagli inquilini. In merito alla pretesa di risarcimento danni fatta valere dagli istanti, la ricorrente rimprovera al segretario assessore di averla parzialmente accolta sebbene manchi la prova del danno. Infine, considera ingiusto l'agire di controparte che ha sottaciuto il proprio credito al momento della firma della convenzione 4 marzo 1999.
Con scritto 11 agosto 1999 controparte postula la conferma del giudizio pretorile.
Prima di esaminare il merito delle censure indicate, è doveroso rilevare che nell'ambito dell'unica udienza davanti al segretario assessore, tenutasi il 26 maggio 1999, le parti hanno entrambe proposto quali prove ulteriori (oltre la documentazione già prodotta) l'audizione di testi: in particolare due da parte di ognuna di esse. Dopo aver formulato una proposta transattiva, accettata seduta stante dalla sola parte istante, il giudice ha fissato alla convenuta un termine per comunicare la sua eventuale adesione alla transazione e ha chiuso l'udienza mettendo a verbale: "L'ordinanza sulle prove verrà emanata solo dopo detta comunicazione, se necessario". Venuto verosimilmente meno il consenso della convenuta, il segretario assessore ha proceduto direttamente all'emanazione della sentenza qui impugnata dove ha motivato l'inutilità dell'audizione di tutte le testimonianze offerte, ovvero perché i fatti da provare risultavano da altri elementi dell'istruttoria, rispettivamente perché determinati crediti non avrebbero comunque potuto essere ammessi (sentenza, p. 4 e 5). Così facendo egli ha motivato il rifiuto delle prove testimoniali, decidendo contestualmente sul rifiuto stesso. Simile modo di procedere è tuttavia contrario al principio fondamentale in base al quale, non solo in procedura ordinaria (art. 182 CPC), ma anche nella procedura davanti ai giudici di pace e ai pretori come istanza unica (diritto suppletorio) e nella procedura accelerata per le controversie in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali e di affitto (che qui ci riguarda), il giudice deve decidere –in concreto seduta stante– "i mezzi di prova ammessi e il giorno e l'ora in cui procederà alla loro assunzione" (art. 296 cpv. 1 CPC), rispettivamente indicare a verbale i fatti "che devono essere provati, i mezzi di prova per accertarli e il giorno e l'ora della loro assunzione" (art. 407 CPC). E ciò al fine di orientare le parti sui mezzi di difesa loro concessi, in modo che, a dipendenza di tale decisione, possano risolversi su come impostare le successive comparse (esigenza di cui non ha invece tenuto conto la sentenza di questa Camera 27 febbraio 1984, in Rep 1985, 125), in particolare la discussione finale.
Sennonché, nel caso concreto, la discussione finale non è stata indetta poiché il segretario assessore si è comportato come se le uniche prove della vertenza fossero quelle documentali, situazione dov'è possibile concludere che non v'è motivo per indire un dibattimento finale, proprio perché le parti hanno avuto la possibilità di discutere quelle prove in sede di contraddittorio. Il giudice ha omesso invece di considerare che le parti avevano pur proposto altre prove: ancorché esse non siano state ammesse (lo fossero state, l'esigenza del dibattimento finale si sarebbe imposta in virtù dell'art. 410 cpv. 1 CPC), egli non avrebbe potuto prescindere dal comunicare tempestivamente la sua decisione negativa alle parti e dal convocarle per la discussione finale: a dipendenza di tale procedura adottata irritualmente, esse sono state limitate nel loro diritto fondamentale di essere sentite (Cocchi / Trezzini, art. 182 CPC, N. 3). Tale diritto infatti, non implica soltanto il diritto alla parola a favore delle parti, ma l'obbligo del giudice di chiarire ogni contestazione, di non rifiutare ingiustamente mezzi di prova offerti, ecc. (Cocchi / Trezzini, art. 327 CPC, N. 17), ovvero mettendo le parti in condizione di difendersi su una base processuale e fattuale chiara. In particolare, il diniego d'istruttoria non permette di escludere la discussione finale affinché le parti non siano private dell'ultima occasione per esprimersi sulla vertenza, indicando se –nonostante il rigetto delle prove offerte– esse intendano mantenere le rispettive domande (I CCA 25 marzo 1994 in re. K./K.).
La sanzione correlata a tale lesione del diritto delle parti di essere sentite (art. 4 Cost) in una procedura inappellabile non può essere che la nullità della sentenza in virtù dell'art. 142 lett. b CPC. Questa Camera ha infatti già avuto modo di decidere che l'omissione del dibattimento finale comporta, di regola, solo l'annullabilità dell'atto giudiziario (art. 143 CPC) poiché la parte che ne ha subito pregiudizio può ancora far valere le proprie ragioni con l'atto d'appello (con rif. a Rep. 1989, 176). Per contro laddove, come nell'ambito di una procedura inappellabile, le parti non hanno la possibilità di esporre all'autorità superiore censure di tipo appellatorio, la mancata citazione alla discussione finale concretizza automaticamente la violazione del diritto di essere sentiti e comporta la nullità della sentenza (Rep 1984, 394; II CCA 19 aprile 1993 in re O.F. SA / D. SA), processualmente rilevabile d'ufficio (art. 142 cpv. 2 CPC).
Dato il motivo che induce alla presente decisione, non vengono prelevate spese, né tassa di giustizia. Alla ricorrente, in quanto ha fondato il proprio gravame su motivi completamente diversi, non vengono assegnate ripetibili.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC
pronuncia: 1. La sentenza 30 giugno 1999 del Segretario assessore della Pretura di Bellinzona è nulla.
La causa è rinviata al Segretario assessore perché proceda a un nuovo giudizio nel senso dei considerandi.
Non si prelevano spese né tassa di giustizia.
Intimazione:
–
Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona.
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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