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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 16.2011.71
Data decisione, Autorità: 28.02.2012, CCR
Titolo: Contratto di locazione - diritto di essere sentito - violato in caso di notifica delle osservazioni dell'istante con la decisione - violato in caso di decisione senza l'assunzione delle prove ammesse
Incarto n. 16.2011.71
Lugano 28 febbraio 2012/rs
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente, Epiney-Colombo e Fiscalini
vicecancelliera:
Petralli Zeni
sedente per statuire sul reclamo 15 novembre 2011 presentato da
RE 1
contro la sentenza emessa il 18 ottobre 2011 dal Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud nella causa SE.2011.14 (locazione) promossa con istanza 7 giugno 2011 da
CO 1 (rappresentata da RA 1);
esaminati gli atti
ritenuto
in fatto: A. Il 3 febbraio 2004 RE 1 ha sottoscritto con la società CO 1 un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento situato in uno stabile di proprietà di quest'ultima a __________, per una pigione mensile di fr. 730.– oltre a un acconto di fr. 90.– mensili per le spese accessorie, con conguaglio al termine del relativo esercizio. Il 17 novembre 2010 la locatrice ha allestito il conteggio delle spese accessorie per il periodo 1° luglio 2009/20 giugno 2010 con saldo residuo a carico della conduttrice di fr. 481.80. Visto il mancato pagamento, CO 1 ha fatto notificare a RE 1 il precetto esecutivo n. __________ dell'UEF di Mendrisio al quale l'escussa ha interposto opposizione.
B. Ottenuta, il 23 maggio 2011, l'autorizzazione ad agire dall'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Chiasso, il 7 giugno 2011 CO 1 si è rivolta al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud per ottenere il rigetto dell'opposizione interposta da RE 1 al citato precetto esecutivo. Il Pretore ha trattato la causa come azione creditoria in procedura semplificata, convocando le parti all'udienza del 18 agosto 2011, durante la quale la convenuta ha proposto il richiamo dall'istante dei giustificativi delle spese accessorie (acquisto combustibile, contratti di abbonamento, contratto di lavoro custode, contratto di mandato amministrazione, planimetria stabile, stato ente locato, schede di lettura consumi vari), e riservandosi un termine per comunicare, dopo aver consultato detta documentazione, su quali importi e voci avrebbe mantenuto la sua contestazione.
Il Pretore ha sospeso la procedura fissando alla convenuta un termine fino al 20 settembre 2011 per comunicare l'esito delle verifiche, ovvero se manteneva la sua proposta di respingere l'istanza. Il 19 settembre 2011 RE 1 ha comunicato al Pretore di contestare una parte delle spese accessorie poiché eccessive, o non contemplate nel contratto di locazione, e ha concluso per la reiezione dell'istanza. Il 7 ottobre successivo l'istante ha ribadito le sue domande.
C. Statuendo il 18 ottobre 2011 il Pretore ha accolto la petizione, l'istante avendo fornito la necessaria documentazione atta a comprovare la correttezza dei suoi conteggi e il fondamento delle spese accessorie rivendicate. Le spese, con una tassa di giustizia di fr. 100.–, sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere all'istante fr. 300.– per ripetibili.
D. Con reclamo (“appello”) del 15 novembre 2011 RE 1 è insorta contro il predetto giudizio postulandone l'annullamento. La reclamante lamenta la violazione del diritto di essere sentita non avendo potuto prendere visione dei giustificativi richiesti alla controparte e ammessi dal primo giudice, così come dello scritto 7 ottobre 2011 della locatrice con relativi allegati. Essa contesta inoltre l'ammontare delle ripetibili riconosciute all'istante. Nelle sue osservazioni del 7 dicembre 2011 CO 1 si è sostanzialmente rimessa al giudizio della Camera.
Considerando
in diritto: 1. Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). Il reclamo deve essere motivato (art. 321 cpv. 1 CPC), nel senso che il reclamante non può limitarsi a criticare la decisione impugnata come in una procedura d'appello, dove l'autorità di ricorso gode di cognizione libera, opponendo semplicemente la propria opinione a quella del primo giudice (DTF 136 II 494 consid. 2.8; 134 II 351 consid. 3; 133 III 589 consid. 4.1), bensì deve dimostrare, attraverso un'argomentazione chiara e dettagliata, che l'autorità inferiore ha emanato una decisione manifestamente insostenibile, destituita di fondamento serio e oggettivo o in urto palese con il senso di giustizia ed equità (DTF 135 V 4 consid. 1.3, con rinvii). Non basta segnatamente che il ricorrente affermi l'arbitrarietà della decisione impugnata adducendo considerazioni generiche (DTF 133 III 591 consid. 2).
a) Il diritto di essere sentito è una garanzia costituzionale formale (art. 29 cpv. 2 Cost.) garantito altresì dall'art. 53 CPC, la cui violazione implica di principio l'annullamento della decisione impugnata, a prescindere dalle possibilità di successo nel merito (DTF 135 I 279 consid. 2.6.1 con rinvii). Il diritto di essere sentito è un aspetto della garanzia generale dell'equo processo secondo gli art. 29 cpv. 1 Cost. e 6 n. 1 CEDU. Comprende segnatamente il diritto di prendere conoscenza di ogni argomentazione sottoposta al tribunale e di potersi esprimere al proposito, indipendentemente dalla circostanza che contenga argomenti di fatto o di diritto nuovi o che si presti concretamente a influire sul giudizio. Spetta infatti alle parti, e non al giudice, decidere se una presa di posizione o un documento versato agli atti contiene degli elementi determinanti che richiedono delle osservazioni. Il diritto di replica fondato sull'art. 29 cpv. 2 Cost. vale per tutte le procedure giudiziarie, comprese quelle che non rientrano nel campo di applicazione dell'art. 6 n. 1 CEDU. Ogni presa di posizione o documento versato agli atti deve pertanto essere comunicato alle parti per permettere loro di decidere se vogliono o meno fare uso della loro facoltà di esprimersi (DTF 137 I 195; 133 I 100; consid. 4.3-4.6; 133 I 98 consid. 2.2; 132 I 42 consid. 3.3.2-3.3.4; sentenza del Tribunale federale 5A_19/2011 del 29 giugno 2011 consid. 2.2 con riferimenti).
b) In concreto, l'affermazione della reclamante “di non avere potuto prendere visione delle osservazioni della CO 1 [del 7 ottobre 2011] né di altra comunicazione prima della decisione del giudice” è senz'altro vera ed è confermata dal fatto che il Pretore ha notificato tale atto il 18 ottobre 2011, lo stesso giorno della notificazione della sua decisione. Alla luce della citata giurisprudenza si deve pertanto concludere che il Pretore ha violato il diritto di essere sentito della convenuta.
Il diritto di essere sentiti garantisce inoltre alle parti il diritto di fornire prove circa i fatti suscettibili di influire sul provvedimento, quello di poter prendere visione dell'incarto, quello di partecipare all'assunzione delle prove, di prenderne conoscenza e di determinarsi al riguardo (DTF 135 I 282 consid. 2.3). In concreto, all'udienza del 18 agosto 2011 il Pretore, dopo avere sospeso la procedura, ha assegnato alla convenuta un termine fino al 20 settembre 2011 per comunicare l'esito delle sue ricerche, prevedendo che in caso di “richiesta di mantenimento delle contestazioni giudicherà dopo avere richiamato dall'amministrazione i giustificativi dei conteggi” (verbale pag. 2). In realtà, dopo che la convenuta ha dichiarato di mantenere le sue contestazioni, il primo giudice ha statuito senza ulteriori formalità, ovvero senza assumere le prove da lui indicate. Anche al riguardo si ravvisa una violazione del diritto di essere sentito della convenuta
Tali lesioni del diritto di essere sentito non possono essere sanate nell'ambito della presente procedura di reclamo giacché questa Camera non dispone dello stesso potere di esame dell'autorità decidente (DTF 135 I 276 consid. 2.6.1 con rinvii). Da quanto precede discende che il reclamo deve essere accolto, senza che sia necessario esaminare le altre censure sollevate dalla convenuta. La decisione impugnata va annullata e la causa rinviata al Pretore affinché, dopo avere assunto le prove ammesse, emetta un nuovo giudizio nel rispetto del diritto di replica definito in precedenza.
Le spese giudiziarie seguirebbero la soccombenza ma visti i motivi di annullamento del giudizio impugnato soccorrono giusti motivi per rinunciare a qualsiasi prelievo (art. 107 cpv. 1 lett. f CPC). Per quanto attiene all’eventuale riconoscimento di un’indennità di inconvenienza alla reclamante (art. 95 cpv. 3 lett. c CPC), siccome la redazione del reclamo non le ha causato presumibili costi apprezzabili e non potendosi considerare l'opponente soccombente essendosi rimessa al giudizio di questa Camera, si prescinde da qualsiasi attribuzione.
Per questi motivi,
decide: 1. Il reclamo è accolto e la decisione impugnata è annullata. La causa è ritornata al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud per una nuova decisione nel senso dei considerandi.
Non si riscuotono spese giudiziarie né si assegnano indennità.
Notificazione a:
–; –.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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