AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2011.127
Data decisione, Autorità: 22.11.2011, CDT
Titolo: Imposta sugli utili immobiliari: valore del precedente trasferimento, scioglimento del regime matrimoniale, differimento dell'imposizione non richiesto dai coniugi
Incarto n. 80.2011.127
Lugano 22 novembre 2011
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi, Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
contro
CO 1
oggetto
ricorso del 22 settembre 2011 contro la decisione del 25 agosto 2011 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A. Nel 1995 __________ acquistava da __________ la proprietà per piani (PPP) n. __________, quota di valore di 90/1000, della particella n. __________ RFD di __________, al prezzo di fr. 600'000.
Con contratto matrimoniale del 13 febbraio 2008, i coniugi __________ e RI 1 sciolgevano il regime ordinario dei beni ed adottavano quello della separazione dei beni; stabilivano quindi che il marito cedesse alla moglie la PPP sopracitata allo scopo di estinguere un credito di fr. 673'500 che la contribuente vantava nei suoi confronti. L’atto pubblico di cessione immobiliare veniva iscritto al RFD di __________ il 27 luglio 2009.
Con decisione del 20 gennaio 2010, l’Ufficio di tassazione di Lugano Città notificava ad __________ la decisione di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando l’utile imponibile in fr. 73'500 e l’imposta in fr. 5'880. La decisione, non impugnata, passava in giudicato.
B. Con atto pubblico del 25 marzo 2010, RI 1 vendeva a __________ la PPP n. __________, al prezzo di fr. 910'000.
Notificandole la tassazione d’ufficio dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 20 maggio 2011, l’Ufficio di tassazione circondariale di Lugano-Città commisurava l’utile imponibile in fr. 86'500 e l’imposta in fr. 26'815 applicando l’aliquota del 31%. Dal ricavo della vendita aveva dedotto il prezzo di acquisto fissato nel contratto matrimoniale del 2008 (fr. 823'000).
La contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 18 giugno 2011, chiedendo che la cessione della PPP da parte del marito, avvenuta il 27 luglio 2009, fosse oggetto di differimento dell’imposizione e che pertanto l’imposta fosse calcolata applicando l’aliquota del 7%.
L’Ufficio di tassazione respingeva il reclamo con decisione del 25 agosto 2011, argomentando che l’aliquota era stata stabilita sulla base dell’atto di cessione dal marito alla moglie.
C. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 chiede nuovamente il differimento dell’imposta relativa all’acquisto avvenuto nel 2009 e sostiene che l’utile immobiliare dove essere calcolato a partire dall’acquisto dell’immobile nel 1995, con la conseguenza che si sarebbe dovuta applicare un’aliquota del 7%. Inoltre argomenta che nel calcolo dell’imposta degli utili immobiliari l’autorità di tassazione non avrebbe tenuto in considerazione dei costi di investimento per fr. 91'981.45, importo che annullerebbe l’utile imponibile e l’imposta a suo carico.
D. Nel complemento alle osservazioni del 10 ottobre 2001, l’Ufficio di tassazione esprime le sue considerazioni a riguardo delle spese deducibili fatte valere dalla contribuente, ritenendo che possano essere dedotti costi di investimento per fr. 56'686.-.
Diritto
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
Come esposto in narrativa, la ricorrente ha acquistato l’immobile dal marito per estinguere un credito di quest’ultimo nei suoi confronti, a dipendenza della liquidazione del regime matrimoniale della partecipazione agli acquisti. La ricorrente sostiene che l’utile immobiliare debba essere calcolato applicando l’aliquota corrispondente ad una durata del possesso a partire dal 1995. Ciò in considerazione del fatto che, a suo avviso, il trapasso di proprietà intervenuto in seguito all’acquisto del terreno da parte del marito, avvenuto appunto nel 1995, avrebbe dovuto beneficiare del differimento dell’imposizione, trattandosi di trasferimento tra coniugi secondo l’art. 125 lett. b LT.
La ricorrente chiede, in altri termini, l’applicazione dell’art. 128 cpv. 3 LT, secondo cui, nel caso di alienazione di immobili il cui precedente trasferimento è stato oggetto di tassazione differita secondo l’art. 125 lettere a, b, c, e per il valore di acquisto e la durata della proprietà fa stato la situazione dell’ultimo trasferimento imponibile.
2.2.
I presupposti cui la legge subordina il differimento dell’imposizione, in virtù dell’art. 125 lett. b LT, sono i seguenti:
a) l’alienazione deve costituire un trapasso “in connessione con il regime matrimoniale” o con “una indennità dovuta per i contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC)” oppure “con pretese fondate sul diritto del divorzio”;
b) il trasferimento di proprietà deve avvenire tra coniugi sposati, separati di fatto o legalmente, ma anche divorziati qualora nella sentenza di divorzio sia fatto rinvio ad una separta regolamentazione degli aspetti patrimoniali;
c) deve esservi l’accordo di entrambe le parti al differimento, visto che il coniuge che riceve l’immobile acquista anche l’onere fiscale latente, rappresentato dall’imposta su quella parte di utile immobiliare che è sorto durante il possesso del cedente. Questa condizione, non presente nei altri casi di differimento, è intesa a tutelare la posizione del coniuge acquirente. L’accordo può essere manifestato nella convenzione matrimoniale, ma anche nel contratto di compravendita.
(Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 2003, p. 80 ss).
2.3
Nella fattispecie i primi due presupposti dell’art. 125 lett. b LT sono adempiuti. La ricorrente e suo marito hanno sciolto il regime matrimoniale ordinario (partecipazione degli acquisti) e hanno adottato, con la conclusione del contratto matrimoniale, quello della separazione dei beni. L’alienazione dell’immobile è quindi avvenuta per estinguere un credito della ricorrente nei confronti di suo marito.
L’ultima condizione per il differimento, come detto, è l’accordo dei coniugi. Dalla convenzione matrimoniale, presente agli atti, non emerge una richiesta concorde di differimento dell’imposta né una simile istanza risulta essere stata inoltrata all’autorità di tassazione. I trasferimenti nell’ambito dell’adozione o scoglimento del regime matrimoniale non vengono infatti differiti ope legis (Soldini/Pedroli, Complemento cit., p. 84). La conseguenza, in caso di mancata richiesta, è la immediata, imponibilità dell’utile conseguito, cosa che si è verificata con la decisione del 26 gennaio 2010, notificata al marito dell’insorgente e da tempo passata in giudicato. Nei confronti di __________ è stata infatti notificata un’imposta di fr. 5'880 sull’utile immobiliare (aliquota del 8%), conseguito con la cessione dell’appartamento alla moglie.
2.4.
Ne consegue che la decisione impugnata, nella misura in cui ha ritenuto che, per il calcolo dell’utile e la durata della proprietà, quale precedente trasferimento determinante si dovesse considerare la cessione avvenuta fra i coniugi in occasione della liquidazione del regime matrimoniale, è ineccepibile.
Per quanto concerne i costi di investimento che la ricorrente fa valere, per la prima volta, in sede di ricorso sottolineando che l’autorità di tassazione non ne ha tenuto conto nel calcolo dell’imposta, bisogna anzitutto ricordarle che secondo l’art. 214 cpv. 1 LT è compito del soggetto fiscale documentare i costi che intende far valere. Il contribuente ha l’onere della prova dei costi di investimento (RF 47/1992, p. 511; Soldini/Pedroli, Commentario cit., p. 361).
3.2.
Per l’art. 134 cpv.1 LT, sono considerati costi di investimento:
· i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;
· i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;
· le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.
3.3.
Nel complemento alle osservazioni del 10 ottobre 2001 l’Ufficio di tassazione ha riconosciuto come deducibili spese relative all’atto di compravendita per fr. 57'686.- (in particolare bollo e tassa d’iscrizione, spese notarili, provvigione). I costi in questione, documentati per la prima volta con il ricorso, sono senz’altro ammessi, trattandosi di spese legate direttamente all’acquisto dell’appartamento.
Sempre secondo l’autorità fiscale, il restante importo, invece, sarebbe costituito da costi non deducibili oppure solo parzialmente deducibili.
· Il contributo provvisorio di costruzione PGS (fr. 4'620) è stato dichiarato spesa di miglioria e pertanto deducibile. In effetti, sono deducibili quali contributi di miglioria le partecipazioni del privato alle spese per opere o impianti eseguiti dal Comune nell’interesse generale; il contributo viene posto a carico di persone cui le opere o gli impianti procurano vantaggi economici particolari (Soldini/Pedroli, Commentario cit., p. 261). Non possono invece essere riconosciute le ulteriori tasse e imposte comunali.
· Correttamente, l’Ufficio esclude poi la deduzione dell’imposta sugli utili immobiliari dovuta dal marito (fr. 5'880), garantita da ipoteca legale, ed i relativi interessi di ritardo (cfr. RDAT II-1997 n. 14t; Soldini/Pedroli, Complemento cit., p. 156)
· Non costituiscono evidentemente costi di investimento neppure le spese condominiali (fr. 13'018), che sono in parte spese di manutenzione immobiliare (deducibili dal reddito della sostanza) e in parte spese di mantenimento del contribuente e della sua famiglia (la cui deduzione dal reddito imponibile è esclusa dall’art. 33 lett. a LT).
· Gli ulteriori “contributi Comune di __________” (fr. 4'072.50), garantiti da ipoteca legale ed al cui pagamento la ricorrente si è obbligata nel contratto di compravendita, non sono stati documentati, nonostante l’auspicio in tal senso espresso dall’Ufficio di tassazione nelle sue osservazioni del 25 ottobre 2011. Non si può del resto neppure escludere che tale importo sia compreso nei contributi di costruzione già considerati (fr. 4'620). Non avendo l’insorgente adempiuto all’onere della prova a suo carico, la deduzione non può essere ammessa.
· L’autorità fiscale propone infine di non ammettere in deduzione un importo di fr. 3'000.-, trattenuto sul prezzo di vendita dal notaio che si è occupato del rogito, come garanzia per dei lavori di chiusura di un muro di separazione, che la venditrice si era assunta l’obbligo di eseguire. Anche a tale riguardo, spettava alla ricorrente chiarire la natura dell’intervento in questione e documentarne il costo. Come rileva l’Ufficio nelle sue osservazioni, non risulta neppure che l’opera sia stata eseguita.
3.4.
Ne consegue che dal valore di alienazione (fr. 910'000.-) sono da dedurre, oltre al valore d’acquisto (fr. 823'500.-), costi di investimento per fr. 62'306.-. L’utile immobiliare imponibile si riduce di conseguenza a fr. 24'194.-.
Ciononostante, la tassa di giustizia e le spese processuali sono poste totalmente a carico della ricorrente poiché, conformandosi agli obblighi che le incombevano, avrebbe potuto ottenere soddisfazione già nella procedura di tassazione o di reclamo (art. 231 cpv. 3 LT).
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 25 agosto 2011 è riformata nel senso che sono ammessi in deduzione costi di investimento per fr. 62'306.– e l’utile imponibile è ridotto a fr. 24’194.–.
a. nella tassa di giustizia di fr. 800.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 880.–
sono a carico della ricorrente.
Non si assegnano ripetibili.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
-; -; -.
Copia per conoscenza:
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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