AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 50.2008.5
Data decisione, Autorità: 07.11.2011, TRAM
Titolo: Espropriazione formale di uno scorporo di terreno. Metodi di stima del valore venale
Incarto n. 50.2008.5
Lugano 7 novembre 2011
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Raffaello Balerna, presidente, Flavia Verzasconi, Giovan Maria Tattarletti
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 9 aprile 2008 del
RI 1 rappr. dal suo municipio,
contro
la decisione 22 febbraio 2008 del Tribunale di espropriazione, emessa nell'ambito del procedimento espropriativo promosso dal RI 1 per acquisire la proprietà di ca. 40 mq del fondo n. 326 RFD di __________;
viste le risposte:
15 aprile 2008 del Tribunale di espropriazione;
8 maggio 2008 del CO 1;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Allo scopo di assicurare la sistemazione e l'ampliamento del sedime stradale di via __________, il 19 maggio 1998 il municipio di __________ ha promosso la procedura di espropriazione formale di uno scorporo di 40 mq della part. n. 326 RFD di __________, attualmente di proprietà della __________, per i quali ha offerto fr. 100.- al mq. Il fondo toccato dall'esproprio si trova all'intersezione di via __________ con via __________ ed è assegnato dal piano regolatore attuale, in vigore il 24 giugno 1986, alla zona R7. Lungo via __________ il mappale è colpito da una linea di arretramento posta a 2.50 m dal ciglio esterno del marciapiede, la quale termina in corrispondenza del limite della superficie esproprianda. Lungo il lato sinistro di via __________ in direzione dell'omonima piazza l'edificazione è invece determinata dal rispetto di una fascia di portico (area punteggiata) come pure dall'obbligo di costruire ad una profondità di 14 m (cfr. art. 18 cpv. 1 delle norme di attuazione del piano regolatore di __________; in seguito NAPR) dalla linea di costruzione, che garantisce l'allineamento delle facciate lungo il confine con il sedime stradale. Sul fondo è stato costruito, in virtù di una licenza edilizia rilasciata il 16 gennaio 1987 dall'autorità comunale, uno stabile amministrativo per il quale il rapporto tra la superficie edificata dello stabile amministrativo e la superficie edificabile del fondo è di 4.07, superando di gran lunga quello di 1.6 normalmente concesso dalle normative di zona (art. 21 NAPR), grazie al regime edilizio speciale che prescinde in sostanza dal rispetto di un indice di sfruttamento massimo.
B. Il 30 giugno 1998 l'allora proprietaria del fondo n. 326, __________, nel frattempo sciolta per liquidazione, ha contestato l'adeguatezza dell'importo offerto, insinuando una pretesa di indennità di fr. 399'000.– (fr. 9'975.– il mq) più interessi del 5% a far tempo dal 24 giugno 1986, giorno in cui è entrato in vigore il PR vigente.
C. Con giudizio 3 marzo 2003 il Tribunale di espropriazione ha confermato l'indennità espropriativa proposta dal comune, attribuendola al CO 1, che pendente causa si era aggiudicato la relativa pretesa nell'ambito della realizzazione all'incanto dei beni della __________. Adito su ricorso di quest'ultima e del CO 1, il Tribunale cantonale amministrativo ha tuttavia annullato la decisione del giudice di prime cure, rinviandogli la causa per nuovo giudizio (STA 50.2003.6 dell'11 novembre 2005). Negata in concreto l'esistenza di una fattispecie determinante espropriazione materiale e accertato il dies aestimandi al 3 marzo 2003, questo Tribunale ha ritenuto che in mancanza del vincolo espropriativo il pianificatore avrebbe esteso l'edificazione del fondo alla parte di terreno retrostante l'attuale linea di arretramento debitamente prolungata e di conseguenza la superficie espropriata dietro a tale linea doveva essere indennizzata secondo il suo pieno valore edilizio. Per contro, l'area compresa all'esterno delle linee di costruzione è stata considerata come terreno complementare e come tale il Tribunale ha ritenuto corretto un indennizzo pari al 50% del valore edilizio pieno.
D. Raccolta per il tramite del geometra revisore la dimensione dell'area colpita da esproprio da indennizzare a valore pieno (11 mq) e quella corrispondente al terreno complementare (25 mq), con decisione 22 febbraio 2008 il Tribunale di espropriazione ha statuito nuovamente nella causa, riconoscendo all'espropriato un'indennità di fr. 12'275.- al mq per 11 mq e fr. 6'138.- per 25 mq di terreno complementare. Tali indennità sono il frutto della media tra il risultato ottenuto secondo il metodo di classificazione secondo la situazione (cosiddetto “Lageklassenmethode”) e il metodo del calcolo del reddito. Il Tribunale di prima istanza ha in effetti ritenuto che l'usuale metodo di valutazione dell'indennità espropriativa, il metodo statistico o comparativo, non forniva dati sufficientemente attendibili sia dal punto di vista quantitativo, sia da un punto di vista qualitativo, motivo per cui ha fatto ricorso a tali metodi alternativi per il calcolo dell'indennità.
E. Il RI 1 impugna questa decisione con ricorso del 9 aprile 2008 al Tribunale cantonale amministrativo, al quale chiede di riconoscere un'indennità, in via principale, di fr. 100.- al mq per 36 mq e in via subordinata fr. 2'200.- al mq per 11 mq e fr. 1'100.- per 25 mq. Considera anzitutto che l'indennità così come stabilita dal Tribunale di espropriazione non tenga conto del fatto che, in ragione delle particolarità delle norme pianificatorie che impongono l'edificazione lungo le corrispondenti linee di costruzione, con una profondità obbligatoria di 14 metri, la proprietà espropriata ha potuto beneficiare di indici di sfruttamento ben al di sopra di quanto normalmente concesso ad altri fondi nella stessa zona. Poi, la superficie espropriata costituirebbe meno del 4% della superficie totale del fondo e si rivelerebbe priva di ogni utilità ai fini dell'edificazione del medesimo. Il ricorrente rimette pure in discussione le considerazioni contenute nella precedente sentenza di questo Tribunale in merito al principio stesso dell'indennità espropriativa. Considera infine contrarie all'art. 9 Lespr e alla giurisprudenza del Tribunale federale il metodo utilizzato per il calcolo dell'indennità di esproprio formale che, sempre a mente del ricorrente, avrebbe dovuto essere stabilita, tutt'al più, secondo il metodo statistico o comparativo, sulla base dei prezzi per altri terreni indicati nella decisione impugnata dal medesimo Tribunale di espropriazione, oppure con l'ausilio dei valori dei terreni stabiliti dall'Ufficio stima per i differenti comparti comunali.
F. Il Tribunale di espropriazione e il CO 1 si sono opposti all'accoglimento dell'impugnativa. Dei motivi si dirà, per quanto necessario, nei considerandi che seguono.
Considerato, in diritto
1.2. Nella precedente decisione dell'11 novembre 2005 questo Tribunale aveva statuito sul principio dell'espropriazione, ammettendolo, e precisando i valori delle aree colpite da esproprio a dipendenza della loro situazione all'interno o all'esterno delle linee di costruzione previste nel piano regolatore per il fondo in questione. A tal proposito, ha accertato che l'area all'esterno di queste linee, verso la pubblica via, era da considerarsi quale terreno complementare, da indennizzarsi al 50% del valore edilizio pieno, mentre quella all'interno avrebbe comportato un'indennità espropriativa piena. Ha quindi rinviato la causa al giudice di prime cure affinché statuisse sull'indennità da riconoscere al ricorrente. La decisione in parola non è stata impugnata ulteriormente, per il che sulle questioni già decise definitivamente in quel giudizio, il ricorso qui oggetto di esame si rivela inammissibile. Resta pertanto ora da verificare unicamente se l'indennità fissata dal Tribunale di espropriazione nella decisione impugnata regge di fronte alle critiche ricorsuali.
1.3. Fatte queste riserve, il gravame è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 cpv. 1 LPamm).
2.2. I principi che reggono l'espropriazione formale sono stati correttamente ricordati nella precedente decisione di questo Tribunale, nota alle parti e alla quale si può rimandare (cfr. STA 50.2006.3 dell'11 novembre 2005, consid. 4.1.). Tuttavia, il Tribunale di espropriazione non ha stabilito il valore venale del terreno fondandosi sul metodo statistico o comparativo, basato sul confronto dei prezzi pagati per beni simili in analoga situazione poco prima del dies aestimandi, ritenuto dalla giurisprudenza quale metodo prevalente rispetto ad altri (DTF 122 I 168 consid. 3a). Questo metodo non presuppone che i fondi considerati siano identici riguardo a situazione, dimensione, qualità, grado di urbanizzazione e possibilità di sfruttamento, occorrendo piuttosto ch'essi siano paragonabili. Di eventuali differenze positive o negative delle particelle può infatti essere tenuto conto mediante adeguamenti dei prezzi. Nella misura in cui presentino caratteristiche simili, nemmeno occorre che le particelle siano ubicate nello stesso quartiere. Neppure la disponibilità limitata di contrattazioni basta di per sé a giustificare una mancata applicazione del metodo statistico o comparativo, poiché anche singoli confronti possono permettere conclusioni sul livello generale dei prezzi e possono quindi di principio essere presi in considerazione per fissare l'indennità quando siano esaminati accuratamente e quando non risulti che circostanze insolite abbiano influito sulla conclusione del contratto (DTF 122 I 168 consid. 3; RtiD I-2006 n. 48). Il Tribunale federale ha ripetutamente ribadito che solo allorquando non esiste alcun prezzo di confronto, l'autorità di stima può limitarsi ad applicare esclusivamente metodi come quello di classificazione secondo la situazione ("Lageklassenmethode") o del calcolo a ritroso ("Rückwärtsrechnung"), ai quali occorre fare capo con una certa prudenza, siccome si fondano su ipotesi e su considerazioni di redditività non sempre attuali e possono comportare variazioni anche rilevanti del risultato già a dipendenza di piccole differenze dei singoli valori di partenza (DTF 131 II 458 consid. 5.1, 128 II 74 consid. 3a,122 I 168 consid. 3a, 114 Ib 286 consid. 7 e rispettivi rinvii). Anche dopo la recente rielaborazione delle tabelle di classificazione secondo la situazione, per tenere conto dell'evoluzione dei prezzi dei terreni avvenuta negli anni ottanta (cfr. SVKG/SEK/SVIT, Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 2005, tabelle 10-10a-10b, pag. 244-246) occorre
infatti valutare con cura se questi metodi di stima considerino adeguatamente le peculiarità dell'oggetto espropriato o se permettano solo un eventuale controllo del risultato ottenuto mediante altri metodi (DTF 131 II 458 consid. 5.1, 128 II 74 consid. 5c/bb pag. 82, 122 I 168 consid. 3b/cc; STF 1E.14/2006 del 6 agosto 2008, consid. 4.1).
2.3. Il Tribunale di espropriazione ha elencato tutta una serie di transazioni immobiliari che sono state tutte scartate poiché inattendibili sia dal profilo qualitativo che da quello quantitativo. Così facendo, la precedente istanza ha però posto esigenze troppo severe rispetto ai criteri di applicabilità del metodo statistico o comparativo di cui si è testé detto. La comparabilità dei terreni non presuppone infatti ch'essi siano identici sotto il profilo della situazione e delle caratteristiche. Un eventuale prezzo medio accertato sulla base dei confronti assume infatti essenzialmente carattere indicativo e deve pertanto ancora essere adeguato in funzione delle peculiarità della particella in questione. Non è in effetti a priori escluso poter considerare negozi giuridici che concernono fondi ubicati in comparti territoriali più distanti o eventualmente anche in comuni vicini, se posti in situazioni paragonabili (DTF 122 II 337 consid. 5b; STF 1A.28/2005 del 29 luglio 2005, consid. 2.3). Negando attendibilità a tutte le transazioni rivenute e di cui ha dato atto nella decisione impugnata, il Tribunale di prima istanza ha indebitamente ristretto il margine di indagine ad esso concesso. Non si vede, ad esempio, perché non possano essere prese in considerazione a priori le transazioni avvenute in occasione della sistemazione stradale a __________, concernenti un fondo in una pregiata zona a lago R7, oppure quelle riconosciute giudizialmente in esito ad una procedura espropriativa per un progetto di allargamento del campo stradale a __________, oppure ancora, quelle riguardanti particelle, anche se più discoste dal centro cittadino, a __________ (quartiere di __________, quali la part. 443 in zona R6, di cui si fa menzione anche nella decisione impugnata). Resta evidente che i valori di tali transazioni vanno poi corretti, se del caso, con fattori di maggiorazione o di diminuzione a dipendenza della peculiarità e caratteristiche dei fondi ai quali si riferiscono per rapporto al fondo espropriato. Ai fini di una verifica della bontà dei valori venali ottenuti si potrà se del caso attingere anche ai prezzi soluti dopo il dies aestimandi accertato (Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, vol. I, Berna 1986, n. 81 ad art. 19).
2.4. Aggiungasi che, a prescindere dal fatto che il Tribunale federale ha riconosciuto che il metodo di classificazione secondo la situazione non si addice alla stima di indennità espropriative per piccoli scorpori di terreni già edificati (DTF 131 II 458 consid. 5.2 in fine), nella decisione impugnata non vi sono nemmeno elementi per una verifica della bontà del calcolo dell'indennità secondo i metodi scelti dal giudice di prime cure. Manca ad esempio ogni motivazione plausibile riguardo all'attribuzione del fondo alle differenti classi dei paramenti di valutazione (situazione generale/ubicazione/utilizzazione, trasporti/posizione/viabilità, standard dell'immobile, ecc.) e sulle quali è lecito esprimere qualche dubbio. È pure completamente assente la motivazione per una maggiorazione dei costi di costruzione di fr. 800.- al mc (decisione impugnata, consid. 4 e 5 pag. 7 e 8) a fronte di fr. 550.- dichiarati dal medesimo resistente (cfr. istanza di notifica pretese di indennità del 30 giugno 1998, n. 4a pag. 6). Vista l'indeterminatezza e l'aleatorietà dei fattori di calcolo dell'indennità secondo i metodi di calcolo posti a fondamento nella decisione impugnata e le possibili notevoli variazioni dei valori ottenuti già solo con minime modifiche dei singoli parametri di valutazione, la conclusione alla quale è pervenuto il giudice di prima istanza non può dunque essere seguita.
Nella misura in cui è stata scartata l'applicabilità del metodo statistico o comparativo il Tribunale di espropriazione è quindi venuto meno al suo obbligo di determinare l'indennità conformemente ai principi espropriativi ricordati. La decisione impugnata deve quindi essere annullata, in parziale accoglimento del ricorso. L'incarto viene rinviato al Tribunale di prima istanza affinché emetta un nuovo giudizio sull'indennità espropriativa sulla base del metodo statistico o comparativo, se del caso attingendo anche ad ulteriori valori venali di transazioni avvenute nel periodo determinante.
La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico del RI 1 e del resistente secondo il rispettivo grado di soccombenza (art. 28 LPamm). Il RI 1, al quale non vengono riconosciute ripetibili siccome non patrocinato da un legale, è in ogni caso tenuto a rifondere al resistente un importo a titolo di ripetibili (art. 31 LPamm).
Per questi motivi,
dichiara e pronuncia:
§. Di conseguenza:
1.1. La decisione 22 febbraio 2008 del Tribunale di espropriazione è annullata.
1.2. Gli atti sono rinviati al Tribunale di espropriazione per nuovo giudizio ai sensi dei considerandi 2 e 3.
La tassa di giudizio di fr. 2'000.– è posta a carico RI 1 e del CO 1 in ragione di ½ ciascuno. Il RI 1 rifonderà al CO 1 l'importo di fr. 1'500.- a titolo di ripetibili.
Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. legge sul Tribunale federale, del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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