Appalto. Difetti

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2009.184

Data decisione, Autorità: 21.12.2011, IICCA

Titolo: Appalto. Difetti

Incarto n. 12.2009.184

Lugano 21 dicembre 2011/fb

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini

segretaria:

Verda Chiocchetti, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa – inc. n. OA.2005.16 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord – promossa con petizione 9 febbraio 2005 da

AO 1 patr. dall’ RA 2

contro

AP 1 e AP 2 entrambi patr. dall’avv. RA 1

con cui l’attrice ha chiesto la condanna dei convenuti in solido al pagamento di fr. 231'573.75 oltre interessi al 5% dal 1° ottobre 2003;

domanda avversata dai convenuti e sulla quale la Pretora ha statuito con sentenza 14 settembre 2009, con la quale ha accolto la petizione limitatamente a fr. 223'688.- oltre interessi al 5% dal 1° novembre 2003;

appellanti i convenuti che con appello 2 ottobre 2009 chiedono la riforma del giudizio testé menzionato nel senso di condannarli al pagamento di fr. 123'688.- oltre interessi al 5% dal 1° novembre 2003, con protesta di tasse, spese e ripetibili;

mentre l’attrice con osservazioni 30 ottobre 2009 postula la reiezione del gravame, pure con protesta di tassa, spese e ripetibili della procedura di appello;

ritenuto

in fatto: A. Il 15 gennaio 2001 AP 1 e AP 2 hanno stipulato con AO 1, __________, un “contratto d’impresa generale” avente per oggetto la “costruzione chiavi in mano” di un’abitazione unifamiliare sul fondo n. __________ RFD di __________. Le parti hanno pattuito il “prezzo dell’opera” in fr. 435'000.- escluso il costo del terreno di fr. 115'537.50, da corrispondere mediante il pagamento di una “caparra” di fr. 21'000.- e nove versamenti di fr. 46'000.- ciascuno in corso d’opera. Esse hanno altresì previsto l’applicazione al negozio giuridico della Norma SIA 118 (doc. A).

B. Il 23 novembre 2000 l’appaltatrice ha inviato a AP 2 il dettaglio delle “opere supplementari (richieste)” per un totale di fr. 20'081.- (doc. 22). Il 18 aprile 2001 i committenti hanno versato all’appaltatrice un primo importo di fr. 50'000.- (doc. B). Nel frattempo, il 13 marzo 2001 e, poi, il 23 aprile 2001 quest’ultima ha inviato nuovamente a AP 2 un conteggio relativo alle opere supplementari per complessivi fr. 19'244.35 rispettivamente fr. 34'148.90 (doc. 21, doc. 23). Il 13 giugno 2001 i tecnici del Comune e il medico delegato hanno effettuato il sopralluogo di collaudo dell’unità abitativa, certificando in data 17 settembre 2001 la sua abitabilità (doc. D). Nel frattempo, il 15 agosto 2001 i committenti hanno inviato all’appaltatrice una raccomandata, affermando che nel mese di maggio 2001 era stato loro garantito che la consegna della casa ultimata sarebbe avvenuta entro il 14 giugno 2001 e che in tale data avevano preso possesso della stessa. Con lo scritto testé menzionato hanno pure notificato all’appaltatrice una lista di opere non eseguite e di difetti riscontrati nell’abitazione, sottolineando di averla già contattata in tal senso inutilmente e chiedendo la completazione delle opere mancanti e l’eliminazione di “tutto ciò non eseguito a regola d’arte”, rispettivamente, qualora non fosse stato più tecnicamente possibile, un indennizzo pari al valore dei lavori e al danno estetico e/o funzionale, così come un risarcimento per i disagi subiti fino al compimento delle opere (doc. 6). Il 12 settembre 2001 i committenti, tramite il loro legale, hanno ribadito all’appaltatrice le loro richieste, menzionando l’esistenza anche di altri difetti, e hanno chiesto di provvedere entro il 1° ottobre 2001 al completamento dell’opera, all’eliminazione gratuita dei difetti e di proporre un indennizzo (doc. 7).

C. Il 25 settembre 2001 l’appaltatrice ha informato i committenti che il 1° ottobre 2001 sarebbero iniziati i lavori di pavimentazione della strada coattiva e dei box e che in tale mese li avrebbe contattati per fissare un sopralluogo e definire gli eventuali difetti e discutere i supplementi e le deduzioni. Nel contempo, essa ha chiesto il versamento di un acconto per far fronte al pagamento degli artigiani (doc. 8). L’11 ottobre 2001 i committenti hanno quindi effettuato in favore dell’appaltatrice un versamento di fr. 200'000.- (doc. C). Con scritti 29 ottobre 2001 rispettivamente 28 febbraio 2002 i committenti hanno formulato i resoconti degli incontri avvenuti con l’appaltatrice il 15 gennaio 2001 e il 25 febbraio 2002 (doc. 9 e 11). Il 2 aprile 2002 i committenti, per il tramite del loro legale, si sono lagnati con l’appaltatrice del fatto che “i lavori di ripristino non sono ancora iniziati, seppure gli stessi sono stati promessi” così come di non aver ricevuto ancora alcuna “proposta di liquidazione”. Essi hanno menzionato, altresì, un accordo per lavori supplementari di fr. 33'688.- e hanno fissato all’appaltatrice un termine di cinque giorni per delle proposte concrete (doc. 12). Il 6 maggio 2002 i committenti hanno segnalato all’appaltatrice un ulteriore allagamento dell’abitazione e la distruzione del giardino e hanno chiesto a quest’ultima di completare “tutti i lavori di sistemazione nell’immobile”, così come la sistemazione del giardino e la produzione di determinati documenti entro il 10 maggio 2002. In caso contrario, i committenti hanno espresso la loro intenzione di revocare il contratto d’appalto e incaricare un’altra ditta per la completazione e la sistemazione dell’abitazione (doc. 13). Il 10 maggio 2002 l’appaltatrice ha quindi asserito che il 14 maggio 2002 era previsto un incontro sul posto segnatamente con il rappresentante del Comune e la ditta esecutrice del lavoro di scarico, motivo per cui si sarebbe dovuto attendere il responso di “questa commissione” (doc. 14).

D. Con missiva 13 giugno 2002 l’appaltatrice ha chiesto a AP 1 di versare entro dieci giorni un importo di fr. 220'741.50 e ha offerto a titolo bonale per le “inconvenienze lamentate” un “’indennità a corpo” di fr. 6'000.- (doc. 15). Il 19 giugno 2002 i committenti hanno contestato lo scritto testé menzionato. Essi hanno anzitutto affermato che dopo lo scritto 10 maggio 2002 nel quale l’appaltatrice aveva chiesto di pazientare il responso della “commissione”, essa non aveva più fatto o detto nulla sulla questione. Essi hanno, poi, ribadito l’esistenza di innumerevoli difetti mai eliminati, tra cui l’umidità eccessiva, sicché l’immobile non poteva ritenersi finito (doc. 17).

E. Il 13 settembre 2003 l’Ufficio tecnico comunale ha riferito al legale dell’appaltatrice che le canalizzazioni, così come eseguite secondo il piano inoltrato il 14 maggio 2002, erano approvate (doc. L). Il 1° ottobre 2003 l’appaltatrice ha chiesto ai committenti il pagamento di fr. 231'573.75 oltre interessi, composti di fr. 435'000.- (mercede prevista nel contratto 15 gennaio 2001), fr. 5'000.- (tassa rifugio), fr. 41'573.75 (opere supplementari), con deduzione degli acconti di complessivi fr. 250'000.- (doc. E, doc. 16). Il 10 ottobre 2003 i committenti hanno anzitutto contestato l’importo richiesto in pagamento, affermando che il 13 giugno 2002 l’appaltatrice aveva chiesto un importo inferiore. Essi hanno inoltre affermato che il saldo in questione avrebbe dovuto tener conto dei difetti e dei notevoli disagi da loro subiti (doc. 25). Il 22 marzo 2004 AP 2 ha segnalato all’appaltatrice una serie di ulteriori difetti evidenziatosi “negli ultimi periodi” e chiedendo l’eliminazione celere unitamente a quelli preesistenti. Come “post scriptum” ella ha chiesto la comunicazione delle coordinate bancarie per potervi accreditare “il saldo dell’unità immobiliare” (doc. 18). Il 24 marzo 2004 l’appaltatrice ha contestato il contenuto della missiva testé menzionata e ha indicato le proprie coordinate bancarie (doc. 19).

F. Con petizione 9 febbraio 2005 AO 1 ha adito la Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord, chiedendo la condanna di AP 1 e AP 2 in solido al pagamento di fr. 231'573.75 oltre interessi al 5% dal 1° ottobre 2003. Con risposta 28 luglio 2005 i convenuti si sono opposti alla domanda dell’attrice. Nell’ulteriore scambio di allegati scritti le parti hanno ribadito le proprie posizioni. Esperita l’istruttoria esse hanno prodotto memoriali scritti, nei quali hanno confermato i loro rispettivi punti di vista. Con sentenza 14 settembre 2009 la Pretora ha accolto la petizione limitatamente a fr. 223'688.- oltre interessi al 5% dal 1° novembre 2003.

G. Con appello 2 ottobre 2009 i convenuti sono insorti contro il giudizio testé menzionato, chiedendone la riforma nel senso di condannarli al pagamento di fr. 123'688.- oltre interessi al 5% dal 1° novembre 2003. Con osservazioni 30 ottobre 2009 l’attrice postula la reiezione del gravame.

considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). Giusta l’art. 405 cpv. 1 CPC alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione. La sentenza in questione è stata intimata il 14 settembre 2009, sicché la procedura di appello è retta dal Codice di procedura civile ticinese (CPC-TI).

2. Incontestata la qualifica del rapporto contrattuale quale appalto, la Pretora ha spiegato che il medesimo era retto esclusivamente dagli art. 363 segg. CO, dato che i convenuti avevano omesso di produrre la Norma SIA 118. La prima giudice ha poi reputato che la mercede ammontava a fr. 473'688.-, dalla quale andavano dedotti gli acconti già versati, di complessivi fr. 250'000.-, per un saldo di fr. 223'688.-. Negando qualsivoglia riduzione a causa della presenza di difetti asseriti dai convenuti, la Pretora ha condannato questi ultimi al pagamento in solido di tale importo.

3. Gli appellanti producono un “rapporto di sopraluogo” 2 febbraio 2009 allestito dall’idrogeologo __________ __________ (doc. D), chiedendo che il medesimo sia assunto agli atti. In seconda istanza non è permessa né la produzione di nuovi documenti né l’allegazione di nuovi fatti (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), per cui tale domanda dev’essere disattesa. Va tuttavia detto che il contenuto del referto in questione, sebbene con mera valenza allegatoria e non probatoria, fa già parte del carteggio processuale di prima sede. Invero, con ordinanza 17 marzo 2009 la Pretora ha respinto l’istanza dei convenuti volta a ottenere una nuova perizia giudiziaria a opera di un nuovo perito, ma ha reputato che l’introduzione del documento testé menzionato, allegato a tale istanza, era proponibile quale allegazione di parte (pag. 4).

4. Gli appellanti chiedono, inoltre, l’esecuzione di una nuova perizia giudiziaria che abbia a rispondere ai quesiti di cui all’ordinanza 22 maggio 2007, prova rifiutata dalla Pretora con ordinanza 17 marzo 2009 (appello, pag. 2 in basso). La prima giudice ha respinto tale domanda ritenendo che il referto peritale 8 settembre 2007 rispettivamente i relativi complementi 21 aprile e 20 agosto 2008 dell’ing. __________ __________ non erano carenti, contraddittori o comunque tali da offendere la logica o la scienza. Giusta l’art. 322 lett. b CPC-TI se lo ritiene utile per il proprio convincimento il giudice può ordinare, su istanza di parte, l’assunzione di quelle prove che vennero offerte, ma che furono rifiutate dal Pretore. Ciò posto, occorre vagliare ogni singola censura degli appellanti al riguardo.

4.1 I convenuti sostengono, anzitutto, che “la problematica della perizia manifestamente insufficiente” sia nata “da un semplice disguido tecnico della Pretura”. Mentre l’esecuzione delle perizie giudiziarie nell’ambito degli incarti OA.2003.32 e OA.2003.33 (relativi all’edificazione di due abitazioni vicine a quella dei convenuti) era stata affidata all’ing. __________ __________ di __________, “con la soddisfazione di tutte le parti in causa”, quella inerente alla presente procedura è stata attribuita al suo omonimo con sede a __________. Di conseguenza, a dire degli appellanti “se non vi fosse stato questo disguido, l’esito della causa sarebbe stato del tutto differente” (appello, pag. 4 seg.). Tuttavia, tale circostanza non è atta a inficiare la qualità del referto peritale agli atti. Le perizie allestite dall’ing. __________ __________ di __________, invero, concernono altri oggetti e altre controversie. In ogni caso, le deduzioni degli appellanti si esauriscono in mere allegazioni di parte. La censura non può pertanto essere condivisa.

4.2 I convenuti sostengono, altresì, che la perizia giudiziaria non abbia accertato correttamente l’esistenza e l’entità dei difetti rincontrabili nell’abitazione e passano in rassegna ogni difetto elencato nella sentenza pretorile per dimostrare il loro asserto e per giustificare l’assunzione di una nuova perizia.

4.2.1 Nei punti ad 1-3, 8, 11-14, 16, 18-27, 29-31, 33-35, 37-49, 52 gli appellanti indicano “agli atti”. Di conseguenza, essi sembrano non esprimere lagnanze in merito. Nell’ipotesi contraria, una tale argomentazione non varrebbe come sufficiente motivazione di appello, sicché sarebbe finanche irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC-TI).

4.2.2 Secondo i convenuti la perizia giudiziaria appare manifestamente insufficiente sulla questione della presenza di umidità nel piano cantina e sul conseguente ammuffimento dei muri (appello, punto Ad 4, pag. 5). Il perito ha indicato che “l’umidità ambiente (aria) riscontrata è da considerarsi normale, ed è molto vicina a quella dei locali abitabili ai piani superiori. Questo malgrado le pareti siano a contatto con il terreno (la spalmatura esterna non costituisce impermeabilizzazione propriamente detta né barriera vapore) e non siano isolate né dotate di una barriera contro la diffusione di umidità. Per contro si riscontrano localmente tracce d’umidità nei materiali da costruzione, segnatamente nella parte bassa dell’intonaco, dovute ad assorbimento. Al momento del sopralluogo le pareti e i pavimenti erano asciutti” (perizia 8 settembre 2007, risposta n. A 6). Il perito ha soggiunto che “l’origine dell’assorbimento di cui al punto A 6 potrebbe essere dovuta alla formazione occasionale di acqua di condensazione sul pavimento, oppure risalire all’allagamento verificatosi nel 2001, secondo gli atti di causa. Si riscontrano inoltre alcune fessure nel calcestruzzo in corrispondenza delle finestre, una delle quali è stata oggetto di infiltrazione d’acqua. Le modalità di eliminazione di tali manifestazioni sono le seguenti: in caso di condensazione nei periodi meteorologicamente umidi, la deumidificazione degli ambienti, con appositi apparecchi elettrici. Costo di un apparecchio ca. fr. 2'000.-; smontaggio zoccolini perimetrali (battiscopa) e rimozione locale di una striscia d’intonaco, sostituzione dello stesso con malta a base cementizia, ad assorbimento ridotto. Ripristino locale del tinteggio e dello zoccolino. Costo dell’operazione ca. fr. 3'500.-; sigillatura di fessure nel calcestruzzo delle pareti perimetrali, con iniezione di resine sintetiche. Costo dell’operazione per le quattro fessure riscontrate: ca. fr. 2'500.- ” (loc. cit., risposta A 7).

Gli appellanti affermano che il perito non ha proceduto ad alcuna misura, limitandosi a “fiutare l’umidità nell’aria”. Sennonché, nel complemento peritale 21 aprile 2008 il perito ha precisato che “nel corso del sopralluogo 22 agosto 2007 i locali del piano interrato erano perfettamente asciutti. Infatti non fu rilevata la benché minima presenza di acqua o umidità sulle superfici interne, né sugli oggetti, e nemmeno nell’ambiente. Per questo motivo non fu necessario procedere a misurazioni strumentali, peraltro non richieste” (risposta ad 6, pag. 2). I convenuti ritengono, inoltre, che il perito non sia stato in grado di rispondere alla domanda volta a conoscere le cause dell’infiltrazione, limitandosi a individuare i mezzi per l’eliminazione dell’effetto di tale infiltrazione, segnatamente la posa di un deumidificatore. La censura non può essere condivisa. Invero, nella completazione peritale 21 aprile 2008 il perito ha spiegato che non avendo avuto modo di rilevare la presenza di umidità, egli non ha disposto di informazioni per stabilirne le eventuali origini. Egli ha poi soggiunto che “una ricerca in tal senso comporterebbe l’esecuzione di più sopralluoghi e alcuni sondaggi , in modo da rilevare l’eventuale stato di umidità e localizzarne le cause” (risposta Ad 7-8 Modifica, pag. 2). Il 22 aprile 2008 i convenuti hanno chiesto sia l’esecuzione di un ulteriore sopralluogo da parte del perito da effettuare durante una giornata di pioggia, così da poter rilevare le infiltrazioni d’acqua che si sarebbero manifestate nei locali interrati, sia di autorizzare il perito a pronunciarsi nuovamente sulla questione dell’umidità. Il medesimo giorno la Pretora ha autorizzato quest’ultimo a dar seguito alla richiesta dei convenuti. Il 17 giugno 2008, giorno di pioggia, gli appellanti hanno contattato il perito sollecitando l’esecuzione immediata di un sopralluogo. Questi non ha tuttavia potuto procedere al rilevamento poiché impossibilitato. In occasione delle precipitazioni del 7 luglio 2008 il perito ha invece contattato i convenuti per chiedere loro se non fosse stato il caso di procedere a un sopralluogo. Questi hanno risposto che “non vi era acqua nei locali interrati, salvo una leggera umidità delle fughe a pavimento”. Non si è quindi proceduto ad alcun accertamento in loco. Va rilevato, al riguardo, che da come emerge dallo scritto 20 agosto 2008 del perito tale fenomeno poteva essere dovuto a condensazione e non indicare un’infiltrazione di acqua. Nonostante le precipitazioni del 12 e 13 luglio 2008, a dire del perito ancora più intense rispetto a quelle summenzionate, i convenuti non gli hanno annunciato alcuna infiltrazione d’acqua. Di conseguenza, visto l’approssimarsi del termine per la presentazione della completazione peritale, il perito ha inviato alla Pretura lo scritto 20 agosto 2008 testé menzionato, affermando che alla luce di quanto illustrato sopra i rilievi e le analisi previste nel preventivo 29 aprile 2008 non erano fattibili e che qualora, di conseguenza, la Pretora avesse deciso di chiudere la procedura di verifica, lo scritto in questione sarebbe valso quale referto peritale. Nella propria ordinanza 17 marzo 2009 la Pretora ha rilevato quanto illustrato sopra e ha spiegato che “il mancato accertamento dei fenomeni d’umidità non risulta dovuto all’imperizia del consulente tecnico, quanto piuttosto all’assenza di tali fenomeni il giorno del sopralluogo e alla loro successiva mancata comparsa, nonostante le abbondanti precipitazioni, nel periodo 22 aprile 2008 - 17 settembre 2008”. Di conseguenza, la prima giudice ha correttamente ritenuto che al riguardo la perizia giudiziaria non era carente e che l’assunzione di una nuova perizia non era ammissibile. Gli appellanti concludono, su questo argomento, affermando che “è più che probabile che il giorno del secondo sopralluogo, per fattori meteorologici vari non vi fossero infiltrazioni, ma il difetto sussiste ed è presente tutt’oggi! Le cause dell’umidità riscontrata nel primo sopralluogo e poi non riscontrata nel secondo, già a dire del perito, sono «tuttora da accertare» e «una ricerca in tal senso comporterebbe l’esecuzione di più sopralluoghi ed alcuni sondaggi» (proprio come indicato dall’ing. __________ nella perizia di parte). Il difetto è pertanto presente, ma non è stato sufficientemente approfondito dal perito”. Per i medesimi motivi testé illustrati sopra la censura non giova alla tesi dei convenuti. Su questo punto l’appello è quindi respinto.

4.2.3 Sulla questione della distanza dall’abitazione vicina, sempre basandosi sulla perizia giudiziaria e sulla completazione della medesima la Pretora ha spiegato che l’allegazione dei convenuti secondo la quale non è stata rispettata la distanza minima tra edifici non risulta provata (sentenza impugnata, pag. 12, ad 5). Gli appellanti asseriscono che il perito non è riuscito, per sua stessa ammissione, a stabilire o meno l’esistenza di un errore (memoriale, pag. 6, ad 5). In risposta al quesito n. 4, ovvero “dica il perito se la casa dei signor AP 1 è stata eretta a distanza corretta dalla casa vicina (signora __________), conformemente ai piani approvati dall’autorità. In caso contrario indichi il perito se vi è un minor valore della casa dei signori AP 1 e a quanto esso ammonta”, nella perizia 8 settembre 2007 il perito ha affermato che “la distanza misurata tra la casa dei signori AP 1 (casa A) e la casa della signora __________ (casa E) è di m 10.00. I piani approvati, reperiti presso l’ufficio tecnico di __________, non riportano tale distanza, ma solo quelle da confine. Misurando in modo approssimativo tale distanza sul piano approvato (scala 1:1000), la distanza appare corretta” (perizia 8 settembre 2007, A 4, pag. 2). Nella completazione peritale 21 aprile 2008 al perito è stato posto il quesito seguente: “il perito ha valutato unicamente la distanza della costruzione dei signori AP 1, dalla costruzione di proprietà della signora , indicata in m 10. sulla base del nuovo piano agli atti, dica il perito se la distanza tra la casa della signora __________ e il confine della proprietà dei signori AP 1 risulta essere corretto e conforme al piano, indicando in caso contrario se si tratta di un errore grave, indicando pure se vi è un minor valore della casa dei signori AP 1 e a quanto esso ammonta” il perito ha affermato che “la distanza tra il confine della parcella A (AP 1) e la casa E () non è indicata nel piano fornito dall’ufficio tecnico comunale. Misurata graficamente, risulterebbe approssimativamente pari a ca. m. 2.50. La distanza effettiva misurata sul posto è pari a m. 2.80. Mancando un riferimento preciso, non è possibile stabilire in questa sede l’esistenza o meno di un errore. Un eventuale minore valore della proprietà AP 1 sarebbe determinato da una minore superficie della parcella, in rapporto a quanto pattuito nel contratto d’appalto. Negli atti di causa queste indicazioni non sono reperibili” (pag. 1, Ad 4). Gli appellanti affermano, come detto, che il perito non sarebbe riuscito a stabilire o meno l’esistenza di un errore, mentre non spendono alcuna parola su quanto testé riportato, ovvero sull’assenza, agli atti, di indicazioni utili al riguardo. Su questo punto, quindi, il loro appello è irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC-TI).

4.2.4 Dinnanzi alla prima giudice i convenuti hanno evidenziato la “posa di una canalizzazione, di una griglia di drenaggio e di tombini non previsti dai piani e ritenuti pertanto abusivi, i quali impediscono la copertura erbosa del giardino (ora ghiaioso) e causano una riduzione della sua superficie” (sentenza impugnata, pag. 8, punto 6). La Pretora, fondandosi sul referto peritale, ha reputato l’assenza di un difetto, spiegando che la canalizzazione e i relativi pozzetti corrispondono al piano approvato dall’autorità comunale, mentre la striscia drenante è di lunghezza ridotta e non compromette la fruibilità del giardino (loc. cit., pag. 12 in basso e 13 in alto). Gli appellanti ribadiscono l’accertamento esperito dal perito sulla questione della striscia drenante e affermano che “pertanto” questi ha negato l’esistenza di un difetto limitandosi a sostenere che si tratta di una valutazione soggettiva (memoriale, pag. 6, ad 6). In realtà, il perito ha espresso tale precisazione in relazione alla canalizzazione. Invero, egli ha spiegato che la canalizzazione posta al bordo del giardino non deturpa le caratteristiche estetiche dell’insieme, precisando che “la valutazione è comunque soggettiva”. Per quanto, invece, concerne la striscia drenante evocata dagli appellanti, il perito ha asserito che “la striscia drenante di ghiaia posta al confine lato sud-ovest presenta una larghezza ridotta, e non compromette la fruibilità del giardino” (perizia 8 settembre 2007, pag. 2, ad 5). Di conseguenza, la censura è respinta.

4.2.5 Gli appellanti sostengono, inoltre, che il perito non sia stato capace di determinare la causa del cedimento del terreno nel giardino (appello, pag. 6, Ad 7). Alla domanda di sapere “se è in corso un cedimento del terreno attorno al tombino posto nel giardino” il perito ha risposto che “attualmente non sono in corso cedimenti del terreno nel punto indicato” (perizia 8 settembre 2007, A 5 ultima frase, pag. 2). Di conseguenza la lagnanza dei convenuti è infondata.

4.2.6 Secondo gli appellanti, poi, sebbene il perito abbia riconosciuto un difetto inerente alla posa della serratura valutato in fr. 50.-, la Pretora ha ritenuto che il difetto è stato notificato intempestivamente. Su questo punto, quindi, gli appellanti non criticano la valutazione peritale, bensì l’argomentazione pretorile. Al riguardo, va detto che la Pretora ha spiegato che “la posa del cilindro per le chiavi Kaba è stata oggetto di notifica solo in corso di causa, dunque tardivamente” (sentenza impugnata, pag. 16, consid. 4). Gli appellanti non si confrontano minimamente con tale motivazione, sicché al riguardo l’appello è irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC-TI).

4.2.7 I convenuti criticano, altresì, il perito per aver ritenuto che la terra utilizzata per il giardino sia idonea, anche se composta con pietre di piccolo calibro (memoriale, pag. 6, Ad 10). Il perito ha affermato che “la terra di coltura trovata nei sondaggi appare idonea, con uno spessore di oltre 30 cm; si tratta di materiale organico sul quale la vegetazione è cresciuta in abbondanza, anche con la presenza di pietre di piccolo calibro (5-6 cm, sporadicamente fino a 15 cm) (perizia 8 settembre 2007, A 14, pag. 3). Il perito ha quindi motivato la sua valutazione sull’idoneità della terra in questione sebbene siano presenti delle pietre di piccolo calibro, mentre gli appellanti si limitano a ribadire che l’inidoneità sarebbe data da tale presenza. Anche su questo punto l’argomentazione degli appellanti è quindi irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC-TI).

4.2.8 Gli appellanti sostengono che sebbene il perito abbia confermato che l’ubicazione del rubinetto esterno differisca da quella delle altre case identiche, egli non abbia ritenuto l’esistenza di un difetto, in quanto vi sarebbe “solo un valore soggettivo”. Su questo aspetto essi sottolineano che il rubinetto si trova presso l’alloggio del cane (appello, pag. 6, Ad 15). Il perito ha spiegato che “un rubinetto per il giardino è presente dietro la casa, presso l’alloggio del cane; la funzionalità di tale posizione è legata a fattori soggettivi. La presenza di rubinetti analoghi ubicati in modo diverso nelle altre case della promozione __________ non determina un minor valore dell’opera” (perizia 8 settembre 2007, A13, pag. 3,). Non si può biasimare tale argomentazione. Invero, il fatto che i rubinetti nelle altre case abbiano una posizione differente non significa ancora che quello di pertinenza dei convenuti non sia stato posato in altro loco per soddisfare diverse esigenze. Al riguardo, il fatto che si trovi presso l’alloggio del cane non esclude l’idoneità della sua ubicazione, dato che potrebbe servire proprio, ad esempio, alla pulizia del medesimo. La censura degli appellanti non può quindi essere condivisa.

4.2.9 Gli appellanti affermano che sebbene il perito abbia riconosciuto l’esistenza di difetti inerenti alla mancata finitura del box doccia e all’impossibilità di uso del medesimo, per complessivi fr. 2'500.-, la Pretora non ha imputato tali difetti all’attrice (memoriale, pag 7, Ad 17 e 50). Ancora una volta, quindi, essi non criticano l’operato del perito, bensì quello della prima giudice. Quest’ultima ha spiegato, fondandosi sul doc. 11, che la posa della doccia era stata affidata, per volere dei committenti, a una ditta terza, scelta dai convenuti (sentenza impugnata, pag. 13, Ad 17 e 50). Gli appellanti sostengono che, in realtà, la signora __________ indicata nel doc. 11 era la direttrice lavori dell’attrice ed era stata questa a indirizzarli presso il fornitore della doccia, sicché quest’ultimo non può essere reputato quale fornitore terzo. Nello scritto 28 febbraio 2002 inviato all’attrice dall’avv. __________, legale dei convenuti, è indicato che per quanto concerne il “bagno” i suoi clienti “contatteranno direttamente il fornitore presso il quale si sono recati con la signora __________ per richiedere la completazione dell’opera” (doc. 11, punto 2). Nelle proprie osservazioni 30 ottobre 2009 l’attrice sostiene che a suffragio dell’accertamento pretorile vi sarebbe anche la fattura 1° ottobre 2003, nella quale essa ha dedotto il costo degli “arredamenti bagni” (doc. E). Nella replica 13 settembre 2005 l’attrice, riferendosi proprio al doc. 11, ha affermato che le lagnanze dei committenti di cui al doc. 6 (“gruppo doccia del box non è finito col silicone e le viti che lo sostengono sono a vista e non coperte”) erano state abbandonate per quanto concerneva la finitura della doccia e ha soggiunto che “l’arredo-bagno e relativo montaggio è stato scorporato dall’appalto base – per desiderio degli stessi sigg. AP 1 – che hanno preferito acquisirlo direttamente in Italia: ciò che ha determinato la relativa deduzione a loro favore nella fattura doc. E. In tal senso, ogni lamentela ad esso relativa non va rivolta AO 1 qui attrice” (pag. 3, Ad 4b). Nella duplica 18 ottobre 2005 i convenuti hanno in generale “ribadito la validità dello scritto 15 agosto 2001 (doc. 6), affermando che “tutte le contestazioni ivi contenute sono confermate e mai i convenuti hanno rinunciato a farle valere” e segnalando delle precisazioni “sulle opere segnalate” (pag. 4 in alto), ove tuttavia non vi è alcun accenno alla doccia in questione. A pag. 5 della duplica, poi, essi rilevano nel dettaglio i difetti e, per alcuni di essi, affermano di non aver mai abbandonato la contestazione. Anche in questo caso non vi è alcun riferimento al bagno dell’abitazione. Per contro, i convenuti hanno ribadito il contenuto del doc. 11 (duplica, pag. 6 in alto). Per quanto concerne il doc. E, inoltre, essi si limitano a contestare il conteggio delle opere supplementari nel senso che non sono state dedotte le opere già previste nel contratto (duplica, pag. 7). Ne consegue che gli appellanti non hanno – perlomeno non chiaramente – contestato quando indicato su questo punto dall’attrice nella replica, sicché ai sensi dell’art. 170 CPC-TI si presume ammesso quanto allegato in merito dall’attrice. La lagnanza dei convenuti non può pertanto essere seguita.

4.2.10 Gli appellanti affermano, altresì, che sebbene il perito abbia riconosciuto un costo di fr. 4'500.- per la posa di un cancello carraio esterno, la Pretora non ha riconosciuto l’esistenza di un difetto (memoriale, pag. 7, Ad 28). Anche in questo caso, quindi, essi non biasimano la risultanza peritale. La prima giudice ha spiegato che la fornitura e la posa del cancello non risultavano far parte del contratto (sentenza impugnata, pag. 14, Ad 28). I convenuti sostengono che le parti avevano, invece, concordato tale posa, come emergerebbe dal rinvio nel contratto alla “relazione tecnico descrittiva”, nel quale figurerebbe proprio tale prestazione. Nel contratto in questione è indicato che il “descrittivo delle opere in tre pagine” è parte integrante del medesimo (doc. A, pag. 5). Nella replica 13 settembre 2005 l’attrice ha affermato di aver eseguito a regola d’arte la totalità delle opere concordate contrattualmente, riferendosi proprio al descrittivo di cui al doc. G (pag. 2, punto Ad 2). Nella duplica 18 ottobre 2005 i convenuti non hanno contestato la qualifica del documento testé menzionato, che peraltro si compone proprio di tre pagine. In tale documento non vi è alcun accenno alla fornitura e alla posa di un cancello carraio. Ne consegue che la censura degli appellanti non può essere condivisa. Si aggiunga che nelle proprie osservazioni 30 ottobre 2009 l’attrice afferma che i convenuti si riferiscono erroneamente alla relazione tecnico descrittiva che invece non è parte al contratto, come riferito dalla teste __________ __________ (pag. 5 in mezzo). La teste (tecnico edile) ha invero dichiarato che il doc. G era annesso al contratto e non riprendeva “pari pari” il doc. 1 (“relazione tecnico descrittiva”), che altro non era se non un prospetto pubblicitario da lei ideato (verbale 15 dicembre 2005, pag. 6). In ogni caso, quand’anche i convenuti avessero voluto riferirsi al doc. 1, tale documento non indica alcunché sulla questione del cancello esterno. D’altra parte gli appellanti nemmeno menzionano di che documento trattasi, sicché possono sorgere dubbi finanche sulla ricevibilità, al riguardo, dell’appello.

4.2.11 I convenuti proseguono biasimando la decisione pretorile, che non avrebbe aderito alla risultanza peritale secondo la quale il sollevamento e il distacco del battiscopa, identificabile in un difetto, era valutabile in fr. 2'500.- (appello, pag. 8, Ad 32 e 51). Secondo la Pretora per quanto attiene a tali difetti non è possibile una valutazione del loro costo di ripristino, poiché il perito si è limitato a stimare complessivamente il costo di svariati difetti (sentenza impugnata, pag. 15 in fondo e 16 in alto). Al quesito peritale n. 9 “dica il perito se i difetti indicati dai signori AP 1 nel doc. 18 (infiltrazione di acqua nel bagno, crepe in tutta la casa, umidità nel piano inferiore e siliconatura) sono stati eliminati o sono ancora presenti. Dica il perito quali sono le cause dei difetti, e indichi a quanto ammontano i costi per l’eliminazione di questi difetti e dei danni derivanti ancora presenti” il perito ha risposto elencando dei difetti, tra i quali il “distacco dei battiscopa, da ripristinare localmente”, e ha affermato che “i costi complessivi per la correzione dei difetti sopra elencati, che vanno ad aggiungersi ai costi di manutenzione e tinteggio periodico, possono essere stimati in ca. fr. 2'500.-“ (perizia 8 settembre 2007, A9, pag. 3 in alto). Gli appellanti ritengono che tale valutazione complessiva dimostri la lacunosità della perizia giudiziaria e l’arbitrarietà della motivazione pretorile (memoriale, pag. 10). Da quest’ultima argomentazione va subito sgombrato il campo. Invero, alla luce della risultanza suesposta a ragione la prima giudice ha ritenuto che i convenuti non erano riusciti a dimostrare l’importo relativo alla sistemazione dei battiscopa. Per il resto, qualora gli appellanti avessero ritenuto incompleta, su questo punto, la perizia, come sostengono in appello, avrebbero dovuto richiedere la completazione al riguardo della medesima dinnanzi alla prima giudice. Cosa che invece non hanno fatto. Anche su questo punto l’appello è respinto.

4.2.12 I convenuti sostengono, poi, che il perito ha riscontrato l’esistenza di rigature sul parquet ma “la causa dello stesso non è determinabile” (memoriale, pag. 8, Ad 36). Il perito ha rilevato “2-3 rigature vistose nel parquet del soggiorno” e ha precisato che “la causa non può essere stabilit in questa sede” (perizia 8 settembre 2007, A3, pag. 1 in fondo). Con la censura summenzionata gli appellanti non criticano la valutazione peritale, ma si limitano a constatare che la causa non è determinabile. L’argomentazione non è quindi di ausilio ai fini del giudizio.

4.2.13 I convenuti ritengono, altresì, che nel determinare l’origine delle “fessure di vario tipo” in tutta la casa il perito si sia basato solamente sul fattore deterioramento e usura che normalmente caratterizza l’invecchiamento di uno stabile, non considerando possibili elementi che contribuiscono all’accelerazione drastica di tali processi, invece rilevati nel referto dell’idrogeologo __________ __________ (doc. D prodotto con l’appello). Come detto sopra, i convenuti avevano già prodotto tale documento dinnanzi alla Pretora unitamente alla loro istanza 5 febbraio 2009 volta all’esecuzione di una nuova perizia. La prima giudice aveva spiegato che l’introduzione nel processo di una perizia privata di contenuto tecnico, in particolare per confutare una perizia giudiziaria, era proponibile quale allegazione difensiva di parte (e non quale mezzo di prova) in qualsiasi momento del processo. Sia come sia, la produzione del referto in questione potrebbe giocare un ruolo unicamente nella misura in cui contribuisca a riunire i presupposti di cui all’art. 322 lett. b CPC-TI.

Sulla questione delle fessure indicate nello scritto 22 marzo 2004 (doc. 18) il perito giudiziario ha rilevato che “sono presenti fessure di vario tipo in diversi elementi della costruzione. Parte delle fessure sono dovute alla naturale “stagionatura” dell’immobile, che avviene nei primi anni di esercizio, con la lenta fuoriuscita dell’acqua residua dalla confezione dei materiali, dagli assestamenti strutturali e tra i diversi materiali” e ha soggiunto che “le fessure visibili tra le pareti del 1. piano e i pannelli del soffitto (tetto a vista) rientrano pure nella prima tipologia (…)” (perizia 8 settembre 2007, A9, pag. 2 in fondo e 3 in alto). Il perito ha inoltre asserito che “le fessure presenti nel calcestruzzo delle pareti al piano interrato sono causate dal ritiro del calcestruzzo, un fenomeno normale e comune a tutti i materiali idraulici (…). Le fessure visibili sulle pareti della scala sono causate dalla congiunzione di materiali diversi, segnatamente le pareti in calcestruzzo del piano interrato e la muratura del piano terreno. In questo caso una fessurazione è considerata normale e va riparata. Le fessure presenti nella parete al 1. piano, camera sud-ovest e doccia, sono pure dovute a tensioni differenziate, vista la prossimità del tetto, e vanno pure riparate. La frattura marginale dell’intonaco pareti 1. piano a contatto con le lastre del tetto sono pure da attribuire al contatto tra materiali diversi. Le fessure ad andamento prevalentemente orizzontale, presenti sotto le finestre vano scala ed altre aperture, sono pure dovute alla presenza di materiali diversi, tra cui la lastra in pietra naturale posta sopra il davanzale. Le fessure perimetrali del soffitto nel soggiorno p. terreno sono da attribuire alla normale deformazione della soletta ed al raccordo con le pareti, in particolare nella zona del camino. L’intonaco non è stato tagliato. In tutti i casi esposti la riparazione e la stuccatura di fessure è da eseguire in occasione di un prossimo tinteggio. Non si ritiene che la presenza di tali fessure possa motivare un minor valore dell’immobile” (loc. cit., A17, pag. 3 seg.).

Nelle loro domande di completazione e delucidazione peritale i convenuti hanno chiesto al perito di spiegare “in merito ai pannelli del soffitto, cosa intende con il termine «rientrano pure nella prima tipologia» e solo per quanto concerne le sigillature essi hanno domandato se “lo stacco delle sigillature è da considerare normale oppure se è avvenuto prematuramente”. Tali quesiti sono stati ammessi dalla Pretora con ordinanza 6 novembre 2007. Il perito ha risposto che “la «prima tipologia» di fessure è quella riferita al contatto tra materiali di diversa natura, ed al naturale assestamento e maturazione degli stessi, nella fattispecie i pannelli dei soffitti e le pareti in muratura”. La prima giudice ha poi ammesso senza modifiche i quesiti di completazione e delucidazione alla risposta n. 17. Il perito ha quindi risposto che l’”assenza di fessure in una nuova costruzione rappresenta un obiettivo praticamente irraggiungibile. Tutti i materiali e sistemi che si utilizzano correntemente, e che anche nel caso in esame costituiscono la materia del contratto d’appalto, sono soggetti a stagionatura e pertanto a movimenti residui dopo la posa. Perciò l’apparizione di fessure del tipo in esame, nei primi mesi d’esercizio dell’immobile, è ritenuta fenomeno normale. Per ridurre al minimo il rischio di apparizione di fessure si dovrebbe costruire con tempi molto più lunghi di quelli normalmente in uso, e con costi decisamente maggiori. Si permetterebbe così ai materiali di stagionare e assestarsi prima di entrare in contatto con elementi di natura diversa. I tempi di costruzione e consegna previsti nel contratto d’appalto non hanno permesso questo tipo di procedura (…). Il numero, la tipologia e l’entità delle fessure presenti nella casa è da considerarsi normale in rapporto alle modalità di costruzione” (completazione peritale 21 aprile 2008, Ad 17, pag. 3).

Alla luce di quanto riportato sopra il perito ha quindi chiaramente reputato che le fessure in questione sono causate da un deterioramento normale dell’immobile. Non vi è alcun accenno a un’accelerazione di tale fenomeno. Anzi, nel connotarlo come “normale” il perito ha escluso tale circostanza. Si aggiunga che nel referto di cui al doc. D l’idrogeologo __________ __________ ha affermato che “nelle prese di posizione del perito, ed in particolare in risposta ai quesiti alle domande 7, 9 e 17, sono considerati unicamente i fattori di deterioramento ed usura che normalmente caratterizzano l’invecchiamento di uno stabile. Non sono invece considerati possibili fattori che contribuiscono all’accelerazione drastica di questi processi” e ha concluso asserendo che “la presenza occasionale di un acquifero sospeso può spiegare i problemi di invecchiamento precoce dello stabile (fessurazioni e crepe) (…)” (pag. 1 seg.). Tuttavia, posto che il perito giudiziario non ha ritenuto che la presenza di fessurazioni fosse da ricondurre a un processo accelerato di invecchiamento dello stabile, ma che, anzi, sia nel loro numero, tipologia e entità le fessurazioni sono da considerarsi normali in rapporto alle modalità di costruzione, non si comprende per quale motivo egli avrebbe dovuto ipotizzare altri fattori scatenanti tale fenomeno. D’altra parte, come emerge dalle risposte riportate sopra l’accertamento peritale sul decorso normale di invecchiamento non appare manifestamente insufficiente o discordante e tale, quindi, da insinuare il dubbio sulla sua corrispondenza alla realtà.

Sulla questione delle fessure gli appellanti, infine, criticano il perito per aver ritenuto che queste non motivino un minor valore dell’immobile, senza tuttavia illustrare le basi del suo convincimento (appello, pag. 9, Ad 54). Essi dimenticano che, al riguardo, il quesito n. 17 ha il tenore seguente: “Nel caso in cui le crepe non si potessero eliminare, indichi il perito il minor valore della casa”. Di conseguenza, posto che il perito ha ritenuto che “in tutti i casi esposti la riparazione e le stuccature di fessure è da eseguire in occasione di un prossimo tinteggio” e, quindi, vi è la possibilità di eliminazione delle crepe in questione, egli non ha dovuto indicare l’eventuale minor valore della casa. Alla luce di quanto suesposto, anche su questo punto l’appello dev’essere respinto.

4.2.14 Gli appellanti sostengono che sebbene il perito abbia accertato l’assenza di un taglio fra l’intonaco del soggiorno e quello del soffitto, qualificabile in un difetto e la cui riparazione comporta un costo di fr. 1'000.-, la Pretora ha ritenuto che esso non era stato tempestivamente notificato all’appaltatrice (appello, pag. 9). La prima giudice ha spiegato che dal carteggio processuale non risulta quando le crepe in questione, notificate con scritto 22 marzo 2004 (doc. 18), si siano verificate (sentenza impugnata, pag. 16, consid. 4). I convenuti affermano, anzitutto, che alla fattispecie è applicabile la Norma SIA 118. Per i motivi esposti al consid. 6 tale censura non può essere condivisa. Essi sostengono di aver in ogni caso notificato il difetto non appena si sono verificate le crepe e che la controparte non ha dimostrato che esse fossero già presenti da tempo prima della loro segnalazione. Sennonché, qualora l’appaltatore contesti la tempestività della notifica del difetto, compete al committente dimostrarla. Ciò comporta che quest’ultimo deve anche provare il momento in cui è venuto a conoscenza del difetto (DTF 118 II 142, consid. 3a). Ne consegue che l’argomentazione pretorile dev’essere confermata e, al riguardo, l’appello dev’essere respinto.

4.2.15 Riferendosi al punto Ad 54 della sentenza impugnata i convenuti affermano che sebbene il perito abbia accertato uno “stacco prematuro” delle sigillature, egli non ha reputato il medesimo come difetto (appello, pag. 9, Ad 54). Il punto Ad 54 concerne il difetto invocato dai convenuti circa lo “scollamento del silicone tra i muri e le pareti in cucina e nei bagni, nonché scollamento del silicone tra gli stipiti delle pareti e i muri” (v. sentenza impugnata, pag. 11). Va quindi detto anzitutto che il perito ha illustrato la possibile causa di uno “stacco prematuro delle sigillature” in relazione al quesito n. 10, concernente unicamente la siliconatura delle piastrelle dei bagni e della cucina. Nella perizia 8 settembre 2007 è indicato che “le sigillature in mastice appaiono eseguite con standard qualitativi normali; tuttavia vanno periodicamente ripristinate, essendo soggette a manutenzione. Uno stacco prematuro delle sigillature può essere causato dall’assestamento dei materiali componenti la costruzione, in particolare i pavimenti” (A10, pag. 3). Nella completazione peritale 21 aprile 2008 alla domanda Ad 9 volta a sapere “in quale caso il ripristino delle sigillature non rientra nella manutenzione ordinaria. Dica il perito se in questo caso, ritenuti i tempi di apparizione del problema, lo stacco delle sigillature è da considerare normale oppure se è avvenuto prematuramente”, egli ha risposto che “il ripristino di sigillature in mastice non rientra nella manutenzione ordinaria quando le stesse presentano difetti di dimensionamento, d’esecuzione o dei materiali. Nel caso specifico lo stacco delle sigillature è dovuto ad un’esecuzione prematura in rapporto alla stagionatura degli elementi adiacenti; dal profilo tecnico lo stacco è da considerasi normale” (pag. 2, risposta Ad 9). Di conseguenza, egli non ha affermato che la manifestazione dello stacco in questione era prematuro, bensì che la causa era da ricondurre a un’esecuzione prematura in rapporto alla stagionatura degli elementi adiacenti. Su questo aspetto va detto che in riferimento alla questione della stagionatura dei materiali il perito, seppur riferendosi alle fessure, ha precisato che tutti i materiali che si utilizzano correntemente sono soggetti a stagionatura e pertanto a movimenti residui dopo la posa. Per ridurre al minimo il rischio di fessure si dovrebbe costruire con tempi molto più lunghi di quelli normalmente in uso e con costi decisamente maggiori (completazione peritale, pag. 3, Ad 17). Va altresì detto che gli appellanti medesimi menzionano le risultanze peritali di cui alla risposta n. 17 per criticare il perito anche per quanto concerne lo scollamento del silicone (memoriale, pag. 9, Ad 54). Anche su questo punto, quindi, l’appello dev’essere respinto.

4.2.16 Alla luce di quanto esposto ai considerandi precedenti, la richiesta degli appellanti volta a ottenere l’allestimento di una nuova perizia giudiziaria dev’essere disattesa.

5. Gli appellanti postulano, altresì, l’esecuzione di un sopralluogo, necessario, a loro dire, per rendersi conto di quanto la perizia giudiziaria sia manifestamente carente (pag. 11 in fondo). Il 7 aprile 2009 i convenuti hanno chiesto alla prima giudice di eseguire un sopralluogo “per visionare direttamente i difetti riscontrati come si presentano soprattutto oggigiorno”, mentre la controparte si è opposta a tale domanda. La Pretora ha citato le parti a comparire sul luogo della contestazione martedì 26 maggio 2009, per poi annullare con ordinanza 4 maggio 2009 tale udienza in ragione del fatto che l’esecuzione di un sopralluogo non era più rilevante ai fini del giudizio. Ella ha spiegato, al riguardo, che bastavano i tre sopralluoghi esperiti dal perito giudiziario. Gli appellanti contestano tale rifiuto in ragione del fatto che il sopralluogo era volto proprio a dimostrare l’infondatezza della perizia giudiziaria. Come detto (sopra, consid. 4), nella misura in cui sono ricevibili le censure dei convenuti sulla perizia giudiziaria sono respinte. Per il resto, va detto che, come spiegato dalla Pretora, la perizia giudiziaria rende, nella fattispecie, superflua l’esecuzione di un sopralluogo. Invero, per definizione l’ispezione ha quale scopo di acquisire agli atti del giudizio quegli elementi che non possono essere assunti con gli usuali mezzi di prova, ossia tutti quegli oggetti che, per loro natura, non possono essere altro che osservati o, per l’appunto, ispezionati (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, nota 742 a pié di pag. 631). Reputato che i referti peritali si fondano, tra le altre cose, proprio sull’osservazione in loco da parte del perito, la censura dei convenuti è priva di rilevanza. Anche su questo punto l’appello è respinto.

6. Gli appellanti criticano la Pretora per non aver applicato alla fattispecie la Norma SIA 118 (memoriale, pag. 3 seg.). La prima giudice ha spiegato che siccome i convenuti non avevano versato agli atti tale Norma la vertenza doveva essere giudicata esclusivamente sulla base degli art. 363 segg. CO (sentenza impugnata, pag. 5 seg., consid. 1). Gli appellanti ribadiscono che nel contratto era indicata l’applicazione della Norma SIA 118 e che ciò basta a che essa sia applicata nel presente caso. La censura non può essere seguita. Invero, come evidenziato dalla prima giudice il contenuto delle norme SIA non costituisce fatto notorio, sicché incombe alla parte che se ne prevale apportarne la prova (sentenza del Tribunale federale inc. 4A_428/2007 del 2 dicembre 2008, consid. 3.1; cfr. anche sentenza del Tribunale federale inc. 4A_86/2011 del 28 aprile 2011, consid. 6.1; II CCA, sentenza inc. 12.2008.190 del 30 gennaio 2010). Gli appellanti soggiungono che la prima giudice ha emesso, al riguardo, una decisione arbitraria poiché di segno opposto a quelle concernenti altre due cause analoghe. Tale allegazione, peraltro non dimostrata, non è tuttavia di ausilio alla loro tesi. Infatti, essa non implica l’applicabilità errata del diritto sia dinnanzi alla prima giudice sia in questa sede.

7. I convenuti affermano, inoltre, di stimare un minor valore per difetti nella loro abitazione in fr. 100'000.- e “si dicono convinti che una nuova perizia giudiziaria possa confermare tale importo”. Di conseguenza essi chiedono di riformare la sentenza impugnata nel senso di riconoscere all’attrice un importo di fr. 123'688.- oltre interessi (appello, pag. 13). Alla luce di quanto illustrato (sopra, consid. 4) la domanda degli appellanti di assumere una nuova perizia giudiziaria è disattesa, sicché anche la censura testé menzionata non può essere seguita.

8. Gli appellanti chiedono, infine, che il giudizio di prime cure sia riformato nel senso di fissare le ripetibili in favore di controparte in fr. 500.-, anziché in fr. 12'000.- come stabilito dalla Pretora. Quest’ultima ha reputato che i convenuti erano soccombenti della misura di 24/25. Gli appellanti hanno postulato, in questa sede, la riforma del giudizio pretorile, di modo che la loro soccombenza avrebbe dovuto essere calcolata in 13/25. Di conseguenza, la domanda di riduzione a fr. 500.- delle ripetibili non è unicamente motivata dal differente grado di soccombenza postulato. Tuttavia, l’ammontare delle ripetibili calcolate dalla Pretora secondo le norme applicabili in concreto (art. 16 del Regolamento sulle ripetibili) in ragione del valore di causa di prima sede di fr. 231'573.75 è favorevole ai convenuti. La tariffa dell’Ordine degli avvocati, alla quale il giudice si ispira, prevedeva infatti un’aliquota dal 5 all’8% per un valore di fr. 231'573.75. Gli appellanti non spendono del resto una parola per motivare il loro asserto, sicché al riguardo la censura è irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC-TI).

9. In definitiva, nella misura in cui è ricevibile l’appello è respinto. Gli oneri processuali sono a carico degli appellanti in solido, con l’obbligo, sempre con il vincolo di solidarietà, di rifondere a controparte un’equa indennità per ripetibili, commisurata al valore di causa di fr. 100'000.-. Tale importo vale anche come valore litigioso determinante ai fini di un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale.

Per i quali motivi,

vista sulle spese la LTG e il Regolamento sulle ripetibili

pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile l’appello 2 ottobre 2009 di AP 1 e AP 2 è respinto. Di conseguenza, la sentenza 14 settembre 2009 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord è confermata.

2.Gli oneri processuali di appello, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 3'550.-

b) spese fr. 50.-

totale fr. 3'600.-

già anticipati dagli appellanti, restano a loro carico in solido, con l’obbligo di versare a AO 1, sempre con il vincolo di solidarietà, fr. 1'800.- per ripetibili di appello.

3. Intimazione:

-; -.

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La segretaria

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 06.05.2026

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