Aggiudicazione di un fondo agricolo all'affittuario che ha esercitato il suo diritto di prelazione. Contestazione di tale diritto da parte del migior offerente. Competenze reciproche dell'autorità di vigilanza e della Sezione dell'agricoltura. Annullamento dell'asta

AIUTO RICERCA

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Numero d'incarto: 15.2011.84

Data decisione, Autorità: 13.01.2012, CEF

Titolo: Aggiudicazione di un fondo agricolo all'affittuario che ha esercitato il suo diritto di prelazione. Contestazione di tale diritto da parte del migior offerente. Competenze reciproche dell'autorità di vigilanza e della Sezione dell'agricoltura. Annullamento dell'asta

Incarto n. 15.2011.84

Lugano 13 gennaio 2012 CJ/fp/fb

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Pellegrini, presidente, Bozzini e Epiney-Colombo

segretario:

Jaques

statuendo sul ricorso 9 settembre 2011 di

RI 1

contro

l’operato dell’CO 1, e meglio contro l’aggiudica­zione del fondo n. __________ RFD di __________ avvenuta il 1° settembre 2011 a favore di

PI 2 patrocinato dall’ PA 1

nella procedura di fallimento aperta nei confronti di

PI 1, __________

ritenuto

in fatto:

A. Il 1° settembre 2011, dopo le tre chiamate d’uso, la miglior offerta per il fondo agricolo n. __________ RFD di , di proprietà della fallita PI 1, è risultata essere la ricorrente RI 1 per l’importo di fr. 13'500.--. In virtù dell’art. 60a cpv. 3 RFF, l’Ufficio ha quindi offerto agli affittuari del fondo, gli eredi fu R, la facoltà di esercitare il proprio presunto diritto di prelazione ai sensi dell’art. 47 LDFR, facoltà che è stata esercitata dall’avv. __________ in rappresentanza dell’erede PI 2. In conformità delle condizioni d’asta, l’Ufficio ha poi aggiudicato il fondo a quest’ultimo, impartendogli un termine di 10 giorni per chiedere alla Sezione dell’Agricoltura l’autorizzazione all’acquisto.

B. RI 1 contesta l’aggiudicazione, di cui chiede l’annullamento, facendo valere che la comunione ereditaria fu R__________ non sarebbe verosimilmente proprietaria di un’a­zienda agricola ai sensi dell’art. 7 LDFR e di conseguenza non adempierebbe il presupposto per il riconoscimento di un diritto di prelazione.

C. Nelle sue osservazioni del 19 settembre 2011, PI 2 sostiene di aver rilevato dagli eredi fu R__________ il contratto di affitto agricolo in essere con la proprietaria del fondo mapp. n. __________ RFD __________ (__________) e di essere agricoltore diretto, sicché il suo diritto di prelazione sarebbe incontestabile.

D. Nelle sue osservazioni 23 settembre 2011, l’CO 1 conferma la correttezza del proprio operato, rilevando come nel frattempo la Sezione dell’agricoltura abbia autorizzato l’aggiudica­ta­rio all’acquisto.

E. Con ordinanza 28 settembre 2011, il Presidente della Camera ha impartito a PI 2 un termine per promuovere dinanzi alla Sezione dell’agricoltura un’istanza giusta l’art. 84 LDFR tendente a far accertare ch’egli era proprietario o disponeva economicamente di un’azienda ai sensi degli art. 7 e 47 cpv. 2 lett. b LDFR al momento dell’aggiudicazione, ossia il 1° settembre 2011.

F. Con scritto 10 ottobre 2011, PI 2 ha comunicato alla Camera che riteneva gli accertamenti richiesti già effettuati nell’ambito della decisione 2 settembre 2011 con cui la Sezione dell’agricoltura ha autorizzato l’aggiudicazione, stabilendo che l’aggiudicatario “coltiva lui stesso il suolo agricolo (art. 9 cpv. 1 LDFR) e gestisce a proprio rischio e pericolo un’azienda agricola di 8 ettari, e può pertanto essere ritenuto nella fattispecie un coltivatore diretto [...]“.

G. Il 17 ottobre 2011, il Presidente della Camera ha ordinato la comunicazione alla ricorrente della decisione 20 settembre 2011 della Sezione dell’agricoltura e dello scritto 10 ottobre della controparte.

H. Nel termine impartitole, la ricorrente ha osservato come il fatto che PI 2 avesse rilevato la gestione dell’azienda dalla comunione ereditaria e paghi il fitto sia ininfluente sul contratto di affitto, sicché andrebbe verificato se detta comunione è proprietaria di fondi agricoli tali da formare un’azienda agricola ai sensi del diritto fondiario rurale, ciò che non sarebbe il caso. Ma anche se si dovesse ritenere, “nonostante la prassi relativa all’af­fitto complementare non sia stata osservata”, che PI 2 sia subentrato nel contratto d’affitto, occorrerebbe nondimeno, a mente della ricorrente, appurare che i suoi fondi in proprietà costituiscono un’azienda agricola con un fabbisogno lavorativo di almeno 0.75 unità standard di manodopera (USM). Ora, la decisione 20 settembre 2011 della Sezione dell’agricoltura non accerterebbe né confermerebbe tale presupposto, limitandosi a statuire sulla questione della coltivazione personale del suolo. In conclusione, la ricorrente ha chiesto, nell’ipotesi in cui dovessero sussistere dubbi sulla questione, la riattivazione dell’ordinanza del 28 settembre 2011 con l’aggiunta della variante relativa alla comunione ereditaria.

I. Con scritto 3 novembre, PI 2 ha ribadito che la decisione 20 settembre 2011 della Sezione dell’agricoltura conteneva gli elementi necessari per ritenere ch’egli è proprietario o dispone economicamente di un’azienda a norma degli art. 7 e 47 cpv. 2 lett. b LDFR e che tali accertamenti vincolano la Camera.

L. Con ordinanza 22 novembre, il Presidente della Camera, dopo riesame approfondito della questione, ha ritenuto che la decisione 20 settembre 2011 della Sezione dell’agricoltura non conteneva tutti gli elementi per stabilire se PI 2 era proprietario o disponeva economicamente di un’azienda ai sensi degli art. 7 e 47 cpv. 2 lett. b LDFR al momento dell’aggiudica­zione né se il fondo part. n. __________ RFD __________ è ubicato nel raggio d’esercizio dell’azienda secondo l’uso locale, e ha di conseguenza assegnato a quest’ultimo un termine di 10 giorni per promuovere dinanzi alla Sezione dell’agricoltura un’istanza volta a far accertare tali circostanze.

M. Il 20 dicembre 2011, PI 2 ha comunicato la decisione 13 dicembre della Sezione dell’agricoltura, con cui è stato accertato che le sue proprietà agricole non costituiscono azienda agricola. Pur criticando la manifesta carenza di motivazione della decisione e dissentendo sul suo esito, egli ha comunicato di non intendere ricorrere contro la stessa. Ha tuttavia ricordato di aver esercitato il diritto di prelazione in buona fede, segnatamente sulla base della relativa informazione ricevuta dall’CO 1, e ha quindi nuovamente chiesto che nel caso in cui non venisse confermata l’aggiudicazione l’asta venisse completamente annullata e ripetuta, onde offrirgli la possibilità di formulare offerte superiori.

Considerando

In diritto:

1. Giusta l’art. 47 cpv. 2 della legge federale sul diritto fondiario rurale (LDFR, RS 211.412.11), in caso di alienazione di un fondo agricolo, l’affittuario ha un diritto di prelazione sulla cosa affittata se la durata legale minima dell’affitto prevista dalle disposizioni della legge federale del 4 ottobre 1985 sull’affitto agricolo è scaduta (lett. a) e se l’affittuario è proprietario o dispone economicamente di un’azienda agricola e il fondo affittato è ubicato nel raggio d’esercizio dell’azienda secondo l’uso locale (lett. b). Salvo eccezioni che nel caso concreto non entrano in considerazione (cfr. art. 62 LDFR), l’acquisto di un’azienda o di un fondo agricolo è subordinato al rilascio di un’autorizzazione (art. 61 LDFR), di competenza, nel Cantone Ticino, della Sezione dell’a­gricoltura del Dipartimento delle finanze e dell’economia (art. 1 del Regolamento sul diritto fondiario rurale e sull’affitto agricolo, RL 8.1.3.1.1). Ove l’acquisizione sia avvenuta nell’ambito di una procedura di realizzazione forzata, l’autorizzazione è rifiutata se l’acquirente non è coltivatore diretto o se il fondo da acquistare è ubicato fuori del raggio d’esercizio dell’azienda dell’acquirente secondo l’uso locale (art. 63 cpv. 1 lett. a e d, e cpv. 2 LDFR). Secondo l’art. 67 LDFR, in caso d’incanto forzato di un fondo agricolo, l’aggiudicatario deve produrre l’autorizzazione oppure depositare i costi per un nuovo incanto e richiedere l’autorizzazi­one entro dieci giorni dall’aggiudicazione, una nuova asta dovendo essere ordinata se tale autorizzazione non è chiesta tempestivamente o viene rifiutata.

1.1. In linea di massima, la questione dell’e­si­stenza del diritto di prelazione su fondi agricoli compete al giudice civile (DTF 129 III 695, cons. 3; Donzallaz, Pratique et jurisprudence de droit foncier rural (1994-1998), Sion 1999, n. 295 e 296). Tuttavia, le contestazioni relative ad un’ag­giudicazione, quando oppongono parti alla procedura di realizzazione, sono di esclusiva competenza dell’autorità di vigilanza (art. 132a cpv. 1 e 143a LEF, applicabili in materia di fallimento per il rinvio dell’art. 259 LEF), anche per quanto concerne le questioni pregiudiziali di diritto civile materiale (DTF 79 III 116; 95 III 22, cons. 1; Rutz, Basler Kommentar zum SchKG, vol. II, 2a ed., Basilea 2010, n. 14 ad art. 132a; Bet­t­schart, Commentaire romand de la LP, Basilea/Ginevra/Mo­­na­­co 2005, n. 4 ad art. 132a). La scrivente Camera risulta quindi essere competente per statuire sul ricorso.

1.2. Si evince per contro dalle menzionate norme della LDFR che la competenza per verificare l’adempimento delle condizioni poste dal diritto fondiario rurale spetta all’autorità preposta – nel Canton Ticino la Sezione dell’agricoltura – e non alle autorità di esecuzione forzata. Ciò vale in particolare anche per la condizione di cui all’art. 47 cpv. 2 lett. b LDFR (STF 7 maggio 2004, inc. 7B.60/2004, cons. 2.2.2; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. II, Losanna 2000, n. 51 ad art. 142a). Al miglior offerente va infatti riconosciuto un interesse degno di protezione a far accertare dall’au­torità competente, in virtù dell’art. 84 LDFR, se l’aggiudi­ca­tario è proprietario o dispone economicamente di un’azienda a norma degli art. 7 e 47 cpv. 2 lett. b LDFR (DTF 129 III 695-6, cons. 4).

1.3. A questo proposito, occorre ricordare che la Sezione dell’agricol­tura, nella sua decisione 20 settembre 2011, non ha statuito, nemmeno in modo implicito, sui presupposti per il riconoscimento a favore dell’aggiudicatario di un diritto di prelazione giusta l’art. 47 cpv. 2 lett. b LDFR, ma si è limitata a verificare l’esi­sten­za dei presupposti per l’acquisto del fondo all’asta (combinati art. 61 cpv. 2, 63, e 67 LDFR), ovvero che l’aggiudicatario fosse un coltivatore diretto a norma dell’art. 9 cpv. 1 LDFR e, almeno implicitamente, che il fondo fosse ubicato nel raggio d’esercizio dell’azienda dell’acquirente secondo l’uso locale (art. 63 cpv. 1 lett. a e d e cpv. 2 LDFR). Ora, un fondo agricolo può essere acquistato (pure all’asta, cfr. art. 67 LDFR) anche da persone che non dirigono un’azienda agricola giusta l’art. 7 LDFR (cfr. Stad­ler, in Kommentar zum BGBB, Brugg 1995, n. 30 ad art. 63; Donzal­laz, Pratique et jurisprudence de droit foncier rural (1994-1998), Sion 1999, n. 445), sicché l’autorità preposta a rilasciare un’autorizzazione di acquisto non necessariamente esamina se l’acquirente è proprietario o dispone di un’azienda agricola ai sensi degli art. 7 e 47 cpv. 2 lett. b LDFR né se il fondo da acquistare è ubicato fuori da tale azienda secondo l’uso locale (cfr. art. 63 cpv. 1 lett. d e 47 cpv. 2 lett. b LDFR), siccome chi non gestisce personalmente un’azienda agricola o chi non gestisce alcun’azienda (ad esempio chi pratica l’agricoltura durante il tempo libero) non è vincolato dal principio “dell’arrotondamento” di cui all’art. 63 lett. d LDFR (Stadler, op. cit., n. 6 ad art. 63; SOG 1996, n. 32 p. 87).

1.4. Per questo motivo, e in analogia con la procedura prevista per il rilascio dell’autorizzazione all’acquisto di un fondo agricolo nell’am­bito di un’esecuzione forzata (art. 67 LDFR), è quindi stato impartito all’aggiudicatario un termine per promuovere dinanzi alla Sezione dell’agricoltura un’istanza giusta l’art. 84 LDFR tendente a far accertare se Severino Tartini era proprietario o disponeva economicamente di un’azienda ai sensi degli art. 7 e 47 cpv. 2 lett. b LDFR al momento dell’aggiudica­zione e se il fondo part. n. __________ RFD di __________ è ubicato nel raggio d’esercizio dell’a­zienda secondo l’uso locale (ordinanza del 22 novembre 2011, supra ad L).

2. Orbene, la Sezione dell’agricoltura, con decisione 13 dicembre 2011, ha accertato che le proprietà agricole dell’aggiudicatario non costituiscono azienda agricola giusta l’art. 7 LDFR. Per i menzionati motivi, tale decisione vincola la scrivente Camera, ancorché non contenga una motivazione scritta sufficiente. Rinunciando ad impugnarla, PI 2 ne ammette infatti implicitamente l’esito e le conseguenze, pur criticandone i (pur scarni) motivi. In mancanza di una delle condizioni poste all’art. 47 cpv. 2 lett. b LDFR, non si può che constatare l’inesistenza del diritto di prelazione vantato da PI 2, senza che sia necessario esaminarne le altre condizioni, e segnatamente la questione della proprietà (giuridica o economica) dei fondi gestiti dall’aggiudicatario e della titolarità del contratto d’affitto. Di conseguenza, l’aggiudicazione del fondo n. __________ RFD __________ va annullata.

3.Contrariamente a quanto sostiene PI 2, è irrilevante il fatto ch’egli abbia fatto valere in buona fede il suo asserito diritto di prelazione in sede d’asta sulla base delle indicazioni dell’CO 1 e di precedenti decisioni della Sezione dell’agricoltura in materia di pagamenti diretti (cfr. doc. 2 allegato allo scritto 20 dicembre 2011). Onde evitare i disagi che l’annullamento dell’ag­giu­dicazione comporterà, egli avrebbe infatti potuto chiedere già prima dell’asta l’ac­certamento dei presupposti per il riconoscimento del suo presunto diritto di prelazione (art. 67 cpv. 1 LDFR per analogia). Non avendolo fatto, deve lasciarsi opporre il fatto che la decisione negativa del 13 dicembre 2011 comporta, per legge (art. 132a LEF e 67 cpv. 2 LDFR per analogia), l’annulla­mento dell’aggiudicazione.

4. Oltre all’annullamento dell’aggiudicazione, la ricorrente chiede anche che il fondo le venga aggiudicato quale miglior offerente. Orbene, il ricorso contro una realizzazione (giusta gli art. 17, 132a e 259 LEF) può giungere solo al suo annullamento e non alla sostituzione dell’aggiudicatario con un’altra persona. Su questo punto il ricorso è pertanto irricevibile (DTF 119 III 75, cons. 1a; Bettschart, op. cit., n. 6 ad art. 132a, con rif.). Tale soluzione è conforme all’interesse dei creditori, siccome dà l’occasione ad entrambi i litiganti di formulare offerte superiori nella nuova asta.

5. Nella misura in cui è ricevibile, il ricorso va pertanto accolto.

Non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2 lett. a, e 62 cpv. 2 OTLEF).

Richiamati gli art. 17, 20a, 132a, 143, 259 LEF; 47, 61, 63, 67 LDFR; 61, 62 OTLEF;

pronuncia:

1. Nella misura in cui è ricevibile, il ricorso è accolto.

1.1. Di conseguenza, l’aggiudicazione del fondo n. __________ RFD di __________ avvenuta il 1° settembre 2011 a favore di PI 2 è annullata.

1.2. È fatto ordine all’CO 1 d’indire una nuova asta.

2. Non si prelevano spese né si assegnano indennità.

3. Intimazione a: – RI 1, __________;

– avv. PA 1, __________.

Comunicazione all’CO 1.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente Il segretario

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10 (dieci) giorni dalla notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque) giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.

Ultimo aggiornamento: 06.05.2026

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