AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 20.2010.11-5
Data decisione, Autorità: 21.10.2011, TE
Titolo: Espropriazione formale - valore venale - fondo agricolo parzialmente gravato da vincolo AP - terreno d'attesa
Incarto n. 20.2010.11-5
Lugano 21 ottobre 2011
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Paolo Barberis arch. Alberto Canepa
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di approvazione progetti definitivi promossa da
ISEP 1 rappr. dal RA 1
contro
COES 5 rappr. dall’ RA 2
nell'ambito della costruzione del collegamento pedonale-ciclabile tra i Comuni di __________ e __________, in zona semisvincolo N2 – __________,
relativamente al mapp. no. 28 RFD di __________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.Lo Stato del Cantone Ticino intende creare un collegamento pedonale-ciclabile fra i Comuni di __________ e . A tal fine ha ideato il progetto di una passerella con strutture ad arco sul fiume __________ con le relative piste di accesso; queste ultime raggiungono, nelle due direzioni, la rotonda in __________ a __________ ed il sottopasso A2 a __________ L’opera, prevista dal Piano regionale dei trasporti del __________ e dal Piano direttore cantonale, si inserisce negli interventi di accompagnamento correlati al Progetto generale del semisvincolo N2-. Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 4.8 al 3.9.2009 giusta gli art. 16 e ss della Legge sulle strade. Essi coinvolgono parzialmente il mapp. no. 28 di __________, di proprietà di COES 5i, in relazione al quale il Cantone ha chiesto l’espropriazione formale di mq 1'382 e l’occupazione temporanea di mq 178 offrendo, rispettivamente, un’indennità di fr. 20.- il mq e di fr. 0.20 il mq/annui. Con tempestiva memoria del 27.8.2009 l’espropriato ha interposto opposizione al progetto ed all’espropriazione e notificato una richiesta di indennizzo per il terreno di fr. 200.- il mq. Il Consiglio di Stato ha respinto la suddetta opposizione ed approvato il progetto con risoluzione del 2.3.2010 cresciuta incontestata in giudicato. Gli atti sono quindi stati trasmessi a questo Tribunale per i suoi incombenti in applicazione dell’art. 26 della Legge sulle strade. Le parti sono comparse all’udienza di conciliazione tenutasi l’11.1.2011 e, ad istruttoria conclusa, al dibattimento finale dell’8.4.2011 riconfermandosi nelle rispettive posizione. L’espropriato ha accordato l’anticipata immissione in possesso a far tempo dal 17.5.2010.
2.Il mapp. no. 28, ubicato nell’area golenale di __________, è un terreno rettangolare e pianeggiante di 7'187 mq allo stato prativo. Esso è raggiungibile, da __________, per mezzo di una strada sterrata e grazie ad un diritto di passo sui confinanti mapp. no. 3949 e 69 (cfr. documentazione fotografica; estratto SIFTI). Nel primo PR di __________, approvato in data 18.5.1977, la particella era inserita nella zona per edifici pubblici e privati di interesse pubblico. In sede di revisione del piano il Comune ne ha proposto l’assegnazione ad un comparto E residenziale estensivo speciale, che tuttavia è stato bocciato dal Consiglio di Stato con risoluzione del 16.10.2001. Nella conseguente variante approvata il 19.9.2007 la proprietà è finalmente stata attribuita alla zona agricola e gravata, nella sua parte occidentale, con un vincolo a destinazione attrezzature pubbliche.
3.3.1. L’espropriazione formale è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr) che, a compensazione di tutti i pregiudizi indotti dall’intervento espropriativo (art. 11 Lespr), è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr) che corrisponde al prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto potrebbe conseguire nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Secondo la giurisprudenza, lo strumento prioritario per stabilire il valore venale di un terreno è il cosiddetto metodo statistico-comparativo basato sul confronto dei prezzi soluti poco prima del dies aestimandi per proprietà analoghe al fondo espropriato (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss, 94; DTF 122 I 168 c. 3a, b/bb, 122 II 337 c. 5; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.2, I-2008 no. 52 c. 4.1). L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di raffronto adeguato che permetta di tracciare un quadro ragionevole del Non potendosi porre esigenze troppo severe al confronto, non è richiesta un’identità perfetta tra il terreno espropriato ed i fondi presi a paragone: di eventuali differenze – per posizione, estensione, stato di urbanizzazione o possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto mediante opportuni adeguamenti. E’ anche possibile trarre spunto da compravendite isolate, purché i prezzi siano esaminati con cura e la stipulazione non risulti influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.3). Non sono risolutivi né i valori estremi, ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media, né le semplici offerte di vendita, i diritti di prelazione o i diritti di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 88). Ai fini dell’estimo devono essere considerate le eventuali possibilità di miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1 Lespr), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non è invece tenuto conto degli aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr).
3.2. Ai fini della valutazione dell’indennità per espropriazione formale è decisiva la data dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, quella dell’emissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr). Qualora il fondo fosse stato colpito da pregressa espropriazione materiale il dies aestimandi coincide invece con l’entrata in vigore del vincolo che ne è alla base (Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5, no. 194; DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68).
4.4.1. Come già indicato, il mapp. no. 28 è assegnato alla zona agricola ed è parzialmente gravato da un vincolo AP-EP. In via preliminare occorre dunque esaminare d’ufficio se sia stato oggetto di espropriazione materiale (DTF 116 Ib 35, 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68, I-1993 no. 53).
4.2. L’espropriazione materiale si avvera per effetto di un divieto o di una restrizione particolarmente grave dell’uso attuale o del prevedibile uso futuro di un fondo, tale da compromettere le facoltà essenziali derivanti dal diritto di proprietà, specie quella di edificare. Anche una restrizione d’importanza minore può costituire espropriazione materiale ove coinvolga una cerchia ristretta di proprietari o ne colpisca uno solo in maniera tale che, fosse loro negato un indennizzo, sarebbero costretti a sopportare un sacrificio eccessivo ed incompatibile con il principio della parità di trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi è dato luogo ad indennizzo a condizione che l’atto limitativo sia definitivo e che, con la sua istituzione, il proprietario veda svanire una concreta possibilità di miglior uso del fondo (Riva, op. cit., no. 123-134; DTF 131 II 151 c. 2.1, 728 c. 2, 132 II 218 c. 2.2e rinvii; RtiD II-2008 no. 55 c. 4.2).
4.3. Il mapp. no. 28, già destinato a scopi d’interesse pubblico nel PR del 1977, non è mai stato inserito in epoca successiva in una zona aperta all’edificazione privata. In effetti, nell’ambito della revisione del piano, la proposta avanzata dal Comune di creare una nuova zona edificabile a ridosso della golena non è stata approvata dal Consiglio di Stato sia in ragione del sovradimensionamento accertato del piano, sia per motivi di ordine agricolo, paesaggistico, urbanistico, naturalistico e di pericolo, che piuttosto suggeriscono di creare lungo la golena un settore verde che soddisfi esigenze sportive e di svago. Linea, questa, già tracciata nel Piano direttore cantonale che, oltre a contrassegnare la zona golenale di __________ come area alluvionale inondabile (cfr. piano 12 delle rappresentazioni grafiche), ne raccomanda l’attribuzione allo svago di prossimità (cfr. scheda R9). Tali indicazioni sono state recepite e concretizzate nella variante approvata nel 2007 che il proprietario non ha contestato (cfr. ris. del Consiglio di Stato del 16.10.2001 p. 22, 23-24 e allegato 23; ris. del Consiglio di Stato del 19.9.2007 p. 19-20). L’area nella quale è ubicato il mapp. no. 28 è indipendente dalle zone insediate il cui limite è segnato da Via __________; le uniche costruzioni esistenti, che sorgono sul confinante mapp. no. 69 di proprietà del Cantone, sono stabili militari. Per il resto il territorio è formato da superfici che sono lasciate allo stato naturale o sfruttate per scopi agricoli ed è servito internamente da strade sterrate (cfr. documentazione fotografica). Lo stesso mapp. no. 28 non è direttamente accessibile da una strada pubblica, bensì dispone di un diritto di passo sui fondi confinanti limitato a carri e macchine agricole (cfr. estratto SIFTI). Nel 2007 esso non apparteneva dunque ad un comprensorio edificato in larga misura ai sensi dell’art. 15 let. a LPT (sul concetto DTF 132 II 218 c. 4; RDAT II-2002 no. 78 c. 3.1) e neppure costituiva una necessità nell’azzonamento a fini edilizi privati (art. 15 let. b LPT) poiché la contenibilità del PR già superava largamente i prevedibili bisogni di sviluppo futuro. Non risulta infine che il Comune abbia mai fornito una qualsiasi garanzia vincolante di edificabilità futura al proprietario né che quest’ultimo abbia affrontato spese rilevanti per urbanizzare il fondo.
4.4. L’espropriato afferma che il mapp. no. 28 si trova in una zona destinata ad un prossimo grandioso sviluppo edilizio vista la volontà del Municipio di __________ di costruirvi il nuovo stadio comunale con annesse attività commerciali e considerati gli insediamenti che verosimilmente nasceranno in seguito alla costruzione del semisvincolo autostradale. Egli è quindi del parere che la proprietà debba essere qualificata come terreno d’attesa di cui è prevista l’urbanizzazione in un prossimo futuro. Questa tesi non è condivisibile. La legislazione cantonale in tema di pianificazione del territorio non conosce il concetto di zona di attesa ma, semmai, quello di zona senza destinazione specifica (art. 28 cpv. 2 let. n LALPT) nell’accezione di zona di riserva ai sensi dell’art. 18 cpv. 2 LPT; quest’ultima ha carattere transitorio ed in sostanza è intesa a permettere all’autorità pianificatoria di differire la sua decisione nell’attesa di togliere ogni eventuale dubbio in merito allo statuto definitivo di una determinata area (RtiD II-2005 no. 15 c. 6.8.1). La natura provvisoria e lo scopo stesso di questa zona, uniti all’obbligo di pianificare (art. 2 cpv. 1 LPT), fanno sì che essa rappresenti l’eccezione e possa entrare in linea di conto soltanto se, al momento dell’adozione del PR, l’assetto finale di una determinata area non sia ancora definibile in ragione di incertezze fondate dal profilo pianificatorio (RtiD I-2007 no. 24 c. 3.2 e rinvii). Tali condizioni non si avverano di certo nel caso concreto poiché nel 2007 il Consiglio di Stato ha espressamente dichiarato la conformità della variante, addirittura rilevando il valore della zona agricola quale eccellente strumento non solo per perseguire obiettivi di politica agraria e fondiaria, ma anche per prevenire l’edificazione sparsa e proteggere l’ambiente ed il paesaggio ( cfr. ris. del Consiglio di Stato del 19.9.2007 p. 19-20). In tal modo, attraverso la variante, al mapp. no. 28 è stato conferito un assetto chiaro e definitivo. All’epoca non vi era alcun elemento che accreditasse le ipotesi di sviluppo alle quale accenna l’espropriato. Anzi, è fatto notorio che la scheda R8 del Piano direttore, peraltro adottata solo con risoluzione governativa del 20.5.2009, non ammette la creazione di un comparto destinato ad accogliere grandi generatori di traffico a sud di Via __________; ad essa si riconducono, in effetti, le discussioni sorte, con grande risonanza mediatica, attorno all’intenzione del Comune di realizzare in quella zona il nuovo stadio comunale __________; progetto sfumato quando lo scorso 15 marzo il Gran Consiglio ha respinto il ricorso che il Comune aveva presentato contro la stessa scheda e che questi non ha riproposto dinanzi al Consiglio Federale. Non solo: in quella sede è anche stato puntualizzato che la realizzazione del semisvincolo autostradale non è la premessa per creare un nuovo polo commerciale, bensì è finalizzata a migliorare il traffico sugli attuali assi di penetrazione alla città anche in termini ambientali (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato no. 6329 del 10.3.2010 concernente la procedura di approvazione del Piano direttore adottato il 20.5.2009 p. 36 ss, nonché conseguente Rapporto del 1°.3.2011 della Commissione speciale per la pianificazione del territorio p. 51 ss). Tutto ciò considerato la possibilità di miglior uso ventilata dall’espropriato è del tutto priva di fondamento. Nel 2007 egli non poteva contare seriamente né sulla possibilità di edificare il fondo nell’immediato futuro, né sulla sua attribuzione ad una zona edificabile. In sostanza il nuovo piano di utilizzazione ha semplicemente confermato l’inedificabilità preesistente del terreno. In mancanza di concrete aspettative edilizie, è pure da escludere che l’espropriato abbia subito un sacrificio particolare incompatibile con il principio della parità di trattamento (RtiD II-2008 no. 55 c. 4.4 e rinvii). Pertanto, non avendo mai avuto vocazione edilizia, il mapp. no. 28 non è stato oggetto di espropriazione materiale.
5.In esito alle considerazioni che precedono l’indennità è stimata sulla base dei principi che governano l’espropriazione formale e quindi con valuta 17.5.2010, data per la quale l’espropriato ha autorizzato l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr). Appurato il carattere inedificabile del terreno, sono determinanti i prezzi liberamente pattuiti nel contesto di transazioni immobiliari riguardanti terreni siti al di fuori della zona edificabile di __________. In quest’ottica il Tribunale ha esperito la solita indagine presso l’Ufficio dei registri risalendo fino al 2006 con i seguenti risultati:
sponda sinistra del fiume __________
sponda destra del fiume __________
Le transazioni elencate riguardano terreni sparsi nel territorio inedificabile del Comune, per lo più in località collinari. Non sono decisivi ai fini dell’estimo né i prezzi minimi, siccome riferiti a superfici prevalentemente boscate (mapp. no. 7033, 5140, 6448), né quelli massimi soluti per terreni edificati e che oggettivamente non sono rappresentativi della realtà agricola (mapp. no. 3521, 7445). Da valutare con una certa prudenza sono poi le compravendite dei mapp. no. 5133, 8073 e 8591 poiché sono stati acquisiti da chi già era proprietario o comproprietario di fondi confinanti e quindi, verosimilmente, aveva un certo interesse ad entrarne in possesso. Dalle transazioni rimanenti si evince che, fatta eccezione per il mapp. no. 7439 situato in una località assai pregiata e sul quale sorge una cascina, i valori nelle aree collinari non superano la soglia di fr. 20.- il mq, importo che costituisce il limite massimo anche per quei fondi che ospitano qualche rustico di modeste dimensioni. Rispetto alle proprietà di cui sopra, i terreni agricoli ubicati in pianura hanno il duplice vantaggio di essere favoriti per la loro morfologia regolare, che consente comodamente una coltivazione anche intensiva e meccanizzata, e per la vicinanza alle principali vie di comunicazione. Di conseguenza, nel 2010, il valore di questi terreni poteva situarsi tra 20.- e 30.- fr. il mq; valori che, peraltro, sono generalmente riconosciuti ai terreni agricoli di buona qualità in tutto il Cantone (cfr. RDAT II-1994 no. 64; TRAM 6.10.2005 N. 50.2005.2). Il mapp. no. 28 è un fondo ampio, pianeggiante e di conformazione regolare, senz’altro idoneo all’agricoltura; esso non dispone tuttavia di un adito diretto alla strada comunale bensì è raggiungibile grazie ad un diritto di passo sulle confinanti part. no. 69 e 3949. Il suo valore può quindi ragionevolmente essere fissato in fr. 25.- il mq. Importo che, tutto sommato, pare adeguato anche a fronte dell’unica pertinente transazione risultante a __________ con oggetto il mapp. no. 228 situato in linea d’aria proprio di fronte alla proprietà _______; in effetti quel fondo è stato compravenduto nel 2005 al prezzo di fr. 33.- il mq, quest’ultimo giustificato dall’uso a vigneto intensivo della superficie e dalla presenza di un accesso carrabile diretto. Tutto ciò considerato l’indennità per l’espropriazione formale di mq 1'382 del mapp. no. 28 è fissata in fr. 25.- il mq.
6.L’occupazione temporanea è un provvedimento che concorre all’attuazione dell’opera ed è normalmente dettato da necessità di cantiere; concluso l’intervento il sedime è da restituire ripristinato al proprietario. Esso comporta un’indennità che è intesa a compensare il danno effettivo per il proprietario derivante dalla limitazione d’uso provvisoria del bene, salvo che egli renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273). Di regola l’indennità annua riconosciuta dalla prassi per terreni non edificabili ammonta a fr. 0.05 il mq (TE 22.11.2000 in re S./V., 10.5.2001 in re C./A.). In concreto l’occupazione temporanea colpisce una superficie prativa di mq 178 per la quale non è ipotizzabile alcun miglior uso rispetto a quello attuale. Di conseguenza l’indennità di fr. 0.20 il mq/annui offerta dall’ente espropriante dev’essere confermata.
7.Le indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale a decorrere dal 17.5.2010, data per la quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr). Il saggio corrisponde al tasso ipotecario di riferimento nei contratti di locazione ed in concreto è stabilito come segue:
8.La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr). L’espropriato, rappresentato da un legale, ha diritto alla rifusione delle ripetibili commisurate alla consulenza offerta ed alle difficoltà poste dalla vertenza.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia 1. L’ente espropriante verserà all’espropriato le seguenti indennità per il mapp. no. 28:
oltre interessi ai seguenti saggi annui:
La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriato fr. 1'500.- per ripetibili.
Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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