AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2010.111
Data decisione, Autorità: 29.03.2011, IICCA
Titolo: Affitto agricolo - disdetta - rinnovo tacito - protrazione
Incarto n. 12.2010.111
Lugano 29 marzo 2011/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
segretario:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. AC.2010.3 della Pretura del Distretto di Leventina promossa con istanza 1 febbraio 2010 da
AP 1 AP 2 tutti rappr. da RA 2
contro
AO 1 rappr. dall' RA 1
con cui gli istanti hanno chiesto in via supercautelare e cautelare di far ordine agli organi della Fondazione convenuta, sotto comminatoria della pena prevista dall’art. 292 CP in caso di mancata ottemperanza, di astenersi da misure e atti volti allo sgombero dei locali, dei terreni e delle altre infrastrutture che fanno parte dell’azienda n. __________ situata a __________, Comune di __________, nonché, in via principale, di annullare la disdetta 19 gennaio 2010 e di accertare che il contratto in vigore scade in data 11 novembre 2015, e in via subordinata di concedere la protrazione del contratto fino alla stessa data, protestate spese e ripetibili;
domande avversate dalla convenuta che ha postulato la reiezione integrale dell’istanza, protestate spese e ripetibili, e che il Pretore con sentenza 19 maggio 2010 ha parzialmente accolto, respingendo la domanda di accertamento e accogliendo ai sensi dei considerandi l’istanza di protrazione del contratto di affitto agricolo, venuto a scadenza l’11 novembre 2009 e protratto di tre anni fino all’11 novembre 2012;
appellanti gli istanti con atto di appello 7 giugno 2010, con cui chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza e di accertare che il contratto in vigore scade in data 11 novembre 2015, subordinatamente di concedere la protrazione del contratto fino alla stessa data, rispettivamente fino all’11 novembre 2021, il tutto protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la convenuta con osservazioni 19 luglio 2010 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
La AO 1 è una fondazione ai sensi degli art. 80 segg. CC, costituita nel 1973 su iniziativa dall'A__________, ed ha tra gli scopi la salvaguardia e la conservazione del piccolo villaggio di montagna denominato “” (), posto ad una quota di 1450 m s/m, in territorio del Comune di __________, di cui è proprietaria di buona parte degli stabili e di numerosi terreni agricoli. Nei primi anni ottanta essa ha tra l’altro promosso un’attività agricola sui terreni di sua proprietà e su numerosi altri presi in affitto. La piccola azienda agricola ha preso avvio per iniziativa di due coniugi pensionati, allora membri del consiglio di fondazione, per poi continuare ad essere gestita in forma comunitaria sotto la responsabilità della fondazione stessa. Verso la metà degli anni novanta, con modalità che qui non occorre precisare, AP 1 e AP 2, già collaboratori del progetto e residenti stabilmente a __________, hanno iniziato ad occuparsi personalmente dell’azienda agricola, acquistando tra l'altro dalla fondazione alcuni capi di bovini. Tra la fondazione e i coniugi AP 1 si era in quel frangente avviata una trattativa volta alla stipulazione di un contratto di affitto, rispettivamente subaffitto, dei menzionati fondi agricoli costituenti l’azienda, a partire dal 1° gennaio 2001, secondo termini a quel momento ancora da definire. Ancora oggetto di discussione dopo tale data erano tra l'altro la durata del contratto (che si prospettava a tempo determinato) e i termini dell’eventuale rinnovo contrattuale, il tutto in relazione con i progetti di miglioria che la fondazione intendeva promuovere, in particolare con la costruzione di una nuova stalla e un relativo cambiamento della struttura aziendale.
A seguito dei dissidi nati in merito alle sorti del contratto d’affitto, l'accordo in forma scritta non essendo stato nel frattempo formalizzato, e ricevuta la comunicazione scritta 23 novembre 2003 con la quale la fondazione ha comunicato loro tra l’altro di voler mettere a pubblico concorso l’attività dell’azienda agricola e l’uso della casa di abitazione a quel momento da essi occupata, i coniugi AP 1 hanno convenuto in giudizio la fondazione con due azioni giudiziarie promosse presso la Pretura del Distretto di Leventina. Con istanza 18 dicembre 2003 (inc. AC.2003.4) hanno chiesto al Pretore di accertare che la disdetta 23 novembre 2003 era nulla e che il contratto stipulato tra le parti scadeva in data 11 novembre 2009. In via subordinata, nell'ipotesi in cui la disdetta contestata fosse ritenuta "operante", hanno chiesto una protrazione del contratto di sei anni, ovvero fino all'11 novembre 2010. Con istanza 9 aprile 2004 (inc. AC.2004.1) essi hanno chiesto al Pretore di accertare la nullità dell'ulteriore disdetta inoltrata dalla fondazione il 24 marzo 2004, riproponendo identiche domande in merito all'accertamento della durata del contratto d'affitto e alla sua eventuale protrazione.
Congiunta l’istruttoria con l’accordo delle parti, il Pretore si è pronunciato con unico giudizio del 13 gennaio 2010, il cui dispositivo prevedeva: "Le istanze sono accolte ai sensi dei considerandi. § Pertanto è accertato che il contratto di affitto agricolo stipulato tra la AO 1, ed i signori AP 1 e AP 2__________ è venuto a scadenza l'11 novembre 2009." Tasse e spese di entrambe le procedure sono state poste interamente a carico della convenuta, condannata a rifondere un importo a titolo di ripetibili agli istanti.
Il 19 gennaio 2010, dunque dopo pochi giorni dalla ricezione del summenzionato giudizio pretorile, la AO 1 ha inviato a AP 1 e AP 2 due scritti separati, ma di identico tenore, con i quali intimava di rimettere a libera disposizione e riconsegnare entro il 26 febbraio 2010 tutti i beni che compongono l’azienda agricola in questione.
Con l'istanza in rassegna AP 1 e AP 2 hanno convenuto in giudizio innanzi alla Pretura del Distretto di Leventina la AO 1, chiedendo al Pretore in via supercautelare e cautelare di far ordine agli organi della fondazione convenuta, sotto comminatoria della pena prevista dall’art. 292 CP in caso di mancata ottemperanza, di astenersi da misure e atti volti allo sgombero dei locali, dei terreni e delle altre infrastrutture che fanno parte dell’azienda n. 372 situata a __________, Comune di __________. In via principale gli istanti hanno chiesto di annullare la disdetta 19 gennaio 2010 e di accertare che il contratto in vigore scadrà l'11 novembre 2015, e in via subordinata di concedere la protrazione del contratto fino alla stessa data, protestate spese e ripetibili. Essi hanno in sostanza preteso che, alla luce dei precedenti accertamenti sfociati nella sentenza pretorile 13 gennaio 2010, passata in giudicato, il contratto di affitto agricolo concluso verbalmente tra le parti avrebbe avuto una durata indeterminata e pertanto, sopraggiunta la scadenza dell'11 novembre 2011, si sarebbe automaticamente rinnovato per altri sei anni in assenza di regolare disdetta. Alla luce della disdetta 13 gennaio 2010, a mente degli istanti sarebbero comunque dati i requisiti per la concessione della protrazione del contratto per ulteriori sei anni, ovvero fino all'11 novembre 2015.
La convenuta si è opposta all’istanza, ritenendo infondata la richiesta degli istanti in virtù del dispositivo della precedente sentenza pretorile passata in giudicato, dovendosi il contratto in questione essere ritenuto a tempo determinato e già giunto a scadenza l'11 novembre 2009. Irricevibile, poiché intempestiva, sarebbe inoltre la domanda di protrazione formulata dopo che il contratto di affitto era appunto giunto a scadenza.
In sede conclusionale le parti si sono sostanzialmente riconfermate nelle loro precedenti allegazioni. Gli istanti hanno esteso la domanda di causa, subordinatamente formulato una nuova specifica richiesta, postulando una protrazione fino all'11 novembre 2021.
Con sentenza 19 maggio 2010, il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza, caricando agli istanti 4/5 della tassa di giustizia e delle spese, condannandoli a rifondere alla convenuta un'indennità ridotta di fr. 2'500.- per ripetibili. Il giudice di prime cure, rievocato il contesto in cui si inserisce la vertenza, già approfonditamente analizzato nella precedente decisione dello stesso Pretore, ha concluso che il contratto tra le parti è da ritenere terminato secondo le modalità sancite in maniera inequivocabile nel dispositivo di tale giudizio. In siffatte condizioni, il contratto essendo venuto a scadenza l'11 novembre 2009, una disdetta non è stata ritenuta necessaria e la domanda di annullamento della disdetta del 19 gennaio 2010 e di accertamento della durata del contratto fino all'11 novembre 2015 andava pertanto respinta, senza bisogno di esaminare oltre la loro dubbia ricevibilità in virtù del principio "ne bis in idem" codificato dall'art. 98 CPC-TI. Abbondanzialmente, il Pretore ha concluso che, a prescindere dall'effetto costitutivo di diritto conferito al precedente giudizio, il contratto sarebbe comunque venuto a termine per l'11 novembre 2009, in virtù della volontà chiaramente espressa dalla fondazione di disdire l'eventuale contratto a tempo indeterminato, rispettivamente, qualora il contratto sia invece da considerare a tempo determinato, di non voler continuare l'affitto dopo la scadenza. Il Pretore ha peraltro accolto parzialmente la richiesta di protrazione, limitandola alla durata minima di tre anni prescritta dalla legge, tenuto conto in particolare dell'esasperazione delle posizioni tra le parti dopo una lunga vertenza giudiziaria risalente al dicembre 2003.
Con l’appello 7 giugno 2010 che qui ci occupa, gli istanti chiedono in via principale di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza e di accertare che il contratto in vigore scade in data 11 novembre 2015. Gli istanti chiedono inoltre, in via subordinata, di concedere la protrazione del contratto fino alla stessa data, rispettivamente fino all’11 novembre 2021, il tutto protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
Delle osservazioni 19 luglio 2010 con cui la convenuta postula la reiezione del gravame si dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). Ritenuto che la decisione pretorile è stata pronunciata ed impugnata prima di questa data, la procedura ricorsuale in rassegna resta tuttavia disciplinata dal CPC/TI (art. 404 cpv. 1 CPC).
Gli appellanti, riepilogati i fatti salienti che hanno caratterizzato negli anni l'attività aziendale e evidenziato quanto ritengono sia stata la portata del precedente giudizio oramai passato in giudicato, hanno contestato le conclusioni pretorili lamentando in primo luogo un'errata interpretazione del principio giuridico della forza giudicata materiale. A loro modo di vedere la reale portata del dispositivo della precedente sentenza può essere dedotta solo dai considerandi di quel giudizio, ai quali il dispositivo peraltro espressamente rimandava. Una corretta interpretazione del primo giudizio pretorile porterebbe a ritenere che, a partire dal 30 aprile 2004, il contratto allora in vigore sarebbe divenuto a tempo indeterminato e quindi, a fronte di una disdetta inefficace, l'11 novembre 2009 esso si sarebbe rinnovato per altri sei anni, fino all'11 novembre 2015, in virtù dei disposti dell'art. 8 cpv. 1 lett. a LAAgr. Di conseguenza, gli appellanti lamentano il fatto che il Pretore abbia ritenuto non più necessaria una disdetta.
La censura non merita accoglimento. Deve infatti essere confermato il giudizio del Pretore secondo il quale il precedente giudizio ha già stabilito che il contratto aveva preso fine l’11 novembre 2009. Il dispositivo della sentenza è chiaro a questo proposito e ha accolto integralmente la precisa domanda di causa che chiedeva di accertare una tale durata contrattuale. Il giudizio pretorile, pronunciato posteriormente a quella data, ha lasciato indecisa la questione relativa alla sorte del rapporto contrattuale tra le parti a partire dall'11 novembre 2009 . E' comunque stata la scelta processuale degli allora istanti, qui appellanti, a limitare la domanda di accertamento a tale orizzonte temporale, avendo essi rinunciato ad estenderla al periodo successivo, anche quando il prolungarsi della procedura rendeva oramai chiaro che il giudizio non sarebbe stato pronunciato entro la prospettata e controversa scadenza contrattuale e che di conseguenza, nel frattempo, essi sarebbero comunque rimasti in possesso dei fondi coltivati. Gli appellanti sono quindi malvenuti nel pretendere ora che il giudizio pretorile del 13 gennaio 2010 abbia potuto stabilire che il contratto si sia rinnovato e sia pertanto rimasto valido sino all’11 novembre 2015. Senza neppure entrare nel merito dei considerandi di tale giudizio, una tale portata va esclusa in virtù del chiaro disposto dell'art. 86 CPC-TI che impone al giudice di pronunciare sulla domanda sottopostagli e non oltre i limiti di questa. Il Pretore, nel giudicare la domanda di causa del 1 febbraio 2010, non era quindi vincolato da accertamenti e conclusioni precedenti sulla sussistenza di un contratto venuto eventualmente in essere tra le parti posteriormente alla scadenza dell'11 novembre 2009.
A questo proposito gli appellanti si limitano a rilevare che la disdetta 24 marzo 2004, se operante per il prossimo termine utile, sarebbe stata comunque nulla poiché non comunicata/notificata separatamente ad entrambi gli affittuari. Il giudice avrebbe a torto esaminato la questione dal punto di vista delle esigenze poste alla disdetta di locali costituenti abitazione familiare, omettendo di considerare anche i chiari diritti delle parti dovute al loro rapporto di contitolarità dell’azienda. La nullità della disdetta sarebbe da accertare d’ufficio in ogni momento.
La censura è da respingere. Neppure gli appellanti pretendono che la disdetta del contratto di affitto agricolo sia soggetta ai requisiti di forma prescritti dall'art. 266n CO per la locazione di abitazioni familiari. L'inapplicabilità di tale norma è peraltro confermata da consolidata dottrina e giurisprudenza (DTF 125 III 425). Essi pretendono invece che un invio separato della disdetta si imponga in virtù della contitolarità dell'azienda tra i due coniugi. La tesi non può essere condivisa. Non sussistendo alcuna disposizione che impone un simile invio separato, è da ritenere contrario al principio di buona fede invocare la mancata notifica della disdetta ad entrambi i contitolari dell'azienda, considerato come la comunicazione in questione sia stata recapitata al loro comune domicilio coniugale, e sia stata da loro senza indugio e congiuntamente contestata con istanza 9 aprile 2004 alla competente Pretura.
Visto quanto sopra, una disdetta del contratto risultando superflua, non è necessario esaminare le censure d'appello relative all'intempestività della disdetta del 19 gennaio 2010 ai sensi dell'art. 16 LAAgr e alla conseguente pretesa validità del contratto fino all’11 novembre 2015.
Resta ora da esaminare la censura del giudizio pretorile che ha concesso una protrazione limitata a tre anni, ovvero al minimo previsto dall'art. 27 cpv. 4 LAAgr. Gli appellanti chiedono sia invece concessa una protrazione di sei anni, tenuto conto dell'importanza che riveste per loro l'azienda agricola e degli effetti gravosi della disdetta, la cui motivazione sarebbe di natura puramente ideologica. L'appellata non avrebbe peraltro dato seguito all'onere della prova che le incombeva provando che non potesse ragionevolmente pretendersi una continuazione del rapporto di affitto. Gli appellanti espongono quindi con dovizia di particolari le circostanze che imporrebbero una protrazione di sei anni, segnatamente l'affidamento riposto al momento del loro trasferimento a __________ nella continuità del rapporto contrattuale, la difficoltà di reperire un'altra azienda, la necessità di ammortizzare gli investimenti e le difficoltà finanziarie insostenibili a cui andrebbero incontro. Il trasferimento altrove comporterebbe pure la perdita della clientela acquisita con grandi difficoltà e solo gli appellanti sarebbero in grado di assicurare nel tempo il raggiungimento degli obiettivi della fondazione. Senza la protrazione del contratto di affitto verrebbe meno anche l'interesse a realizzare la progettata offerta agrituristica, su fondi da loro acquistati in loco, tramite il risanamento di uno stabile da adibire a soggiorni di vacanza. In caso di mancata protrazione, dei 17,63 ettari complessivamente coltivati dagli appellanti ne verrebbero a mancare circa 1/3, con conseguente rovina finanziaria. Essi rimproverano pertanto al Pretore di non aver ponderato tutti questi elementi, facendo prevalere la circostanza che la disdetta sarebbe stata data con largo anticipo. La censura, esposta con ampi riferimenti ai principi giurisprudenziali e alla dottrina, conclude considerando il giudizio impugnato contrario al diritto federale.
Tenuto conto dell'ampio potere di apprezzamento che la norma riserva al giudice di prime cure, non si intravvedono motivi che possano far apparire arbitraria o frutto di un abuso del potere di apprezzamento o in altro modo lesiva della legge la concessione di una protrazione della durata di tre anni. Sebbene questa corrisponda al minimo prescritto dalla norma, non appare affatto insostenibile l'esito della ponderazione di contrapposti interessi operata dal Pretore che ha ritenuto di poter riconoscere una particolare rilevanza all'esasperazione delle posizioni delle parti, conseguente anche alla procedura giudiziaria in corso dal lontano dicembre 2003. Gli appellanti contestano inutilmente tale circostanza che emerge con evidenza dagli atti di causa (in particolare dagli atti degli incarti richiamati AC.2003.4 e AC.2004.1). Gli affittuari non hanno mancato di accusare la "nuova maggioranza" all'interno della fondazione di essere frutto di un "colpo di mano" e di aver cercato in ogni modo "di liberarsi degli attori e soprattutto di svincolarsi da un contratto perfetto sotto ogni punto di vista"; accusa peraltro ricambiata nella stessa circostanza dalla convenuta (cfr. verbale udienza 21 gennaio 2004, pag. 2). Il lungo contenzioso sul contratto risulta peraltro strettamente connesso con le diatribe sorte all'interno della fondazione (e di riflesso dell'associazione), aventi appunto quale oggetto la gestione dell'azienda agricola in relazione al perseguimento degli scopi della fondazione. Non può neppure essere ignorato a questo proposito il ruolo che entrambi gli affittuari personalmente hanno avuto all'interno dell'associazione e la funzione di membro del consiglio di fondazione ricoperta dall'appellante AP 1 (cfr. verbali 17 gennaio 2005 del teste B__________, pag. 3 e 14 luglio 2004 del teste C__________, pag. 4). Abbondanzialmente va pure rilevato come la particolare situazione di tensione tra le parti, su questioni che esulano parzialmente dal rapporto contrattuale, traspaia pure dalle motivazioni d'appello, laddove, con lo scopo di ribadire il ruolo decisivo degli appellanti nell'assicurare nel tempo gli obiettivi perseguiti dalla fondazione e relativizzare il contributo apportato "da chi a __________ si reca solo qualche giorno" (istanza pag. 5 n. 8.3), non si rinuncia ad accentuare il concetto con un evidente sarcasmo verso i membri della fondazione. La componente di "gestione collettiva", ovvero quella che ha rappresentato una peculiarità che ha originato e supportato il progetto in questione, viene considerata dagli appellanti poco più che uno "sfizio" (cfr. appello, pag. 11). La profonda divergenza di vedute sulla questione è quindi palese e avvalora la conclusione pretorile in merito all'esasperazione delle posizioni che rende difficoltosa la continuazione dei rapporti a seguito della protrazione. Contrariamente a quanto pretendono gli appellanti, il fatto che il giudice di prime cure non abbia ravvisato in tale situazione conflittuale un motivo sufficiente per negare a priori la protrazione ai sensi dell'art. 27 cpv. 2 LAAgr non permette comunque di concludere che di tali circostanze il Pretore non debba tener conto nel valutare la durata della protrazione, che deve peraltro considerare anche le specifiche circostanze personali (art. 27 cpv. 4 LAAgr). Il giudice di prime cure ha peraltro motivato tale conclusione anche in considerazione della dimensione modesta dell'azienda e del fatto che gli affittuari sapevano almeno dal 2004 di doverla lasciare entro breve termine a dipendenza dell'esito delle due vertenze allora in corso, le cui domande di causa dei qui appellanti chiedevano l'accertamento di una durata contrattuale fino all'11 novembre 2009, subordinatamente una protrazione di sei anni fino all'11 novembre 2010. Anche questa valutazione non appare censurabile nell'ambito dell'apprezzamento operato dal Pretore.
Ne discende la reiezione dell'appello e la conferma della sentenza di prime cure. Gli oneri processuali, calcolati su un valore litigioso di fr. 20'020.-seguono l'integrale soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 7 giugno 2010 è respinto.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 550.-
b) spese fr. 50.-
totale fr. 600.-
da anticipati dagli appellanti, restano a loro carico, con l'obbligo di rifondere alla convenuta, in solido, fr. 1'000.- a titolo di ripetibili di appello.
III. Intimazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Leventina
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici (pagina seguente)
Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF). Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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