AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 15.2011.79
Data decisione, Autorità: 22.09.2011, CEF
Titolo: Amministrazione coatta di un fondo affidata a un terzo. Contestazione della necessità della misura e della percentuale (5%) versata al terzo come retribuzione. Carattere forfettario della tassa. Modifica di un provvedimento passato in giudicato
Incarto n. 15.2011.79
Lugano 22 settembre 2011 CJ/fp/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente, Walser e Bozzini
segretario:
Jaques
statuendo sul ricorso 19 agosto 2011 di
RI 1 patrocinato dall’ PA 1
contro
l’operato dell’CO 1, e meglio contro il rifiuto di riconsiderare il mandato di amministrazione di alcuni fondi del ricorrente sequestrati nelle procedure n. - promosse da:
PI 1 rappr. dall’RA 1
viste le osservazioni 6 settembre 2011 dell’CO 1;
esaminati atti e documenti;
ritenuto in fatto e considerato in diritto:
che in esecuzione dei decreti di sequestro n. __________ a __________ emessi il 10 febbraio 2011 dalla Divisione delle contribuzioni dello Stato del Cantone Ticino a garanzia di crediti fiscali ammontanti complessivamente a fr. 7'110'000.-- oltre interessi e spese, l’CO 1 ha sequestrato 18 fondi, tra cui le part. n. __________ RFD __________, n. 65, 2002, PPP __________ e __________ RFD __________, n. 1036 RFD __________ nonché n. __________ e __________ RFD __________ (doc. 1);
che il 17 febbraio 2011, l’Ufficio ha conferito ad RI 1 un mandato di amministrazione immobiliare riguardante i suddetti fondi, che prevedeva al punto 1 una rimunerazione dell’amministratore pari al 5% delle pigioni o dei fitti riscossi o da riscuotere (doc. 2);
che il 14 luglio 2011, l’escusso ha chiesto all’Ufficio di riconsiderare siffatto mandato, “segnatamente alla luce dei trascorsi mesi di impegno di quest’ultimo”, in merito alle proprietà che si “amministrano da sé”, ovvero “il mappale di __________, dove, ed è stato convenuto nel contratto di locazione, l’inquilino, avendo locato l’intero stabile, è tenuto anche ad occuparsi della semplice amministrazione ordinaria essendo tutto a suo carico”, nonché “quelle unità condominali dove già un’amministrazione si occupa degli stabili e dove, di conseguenza, ben poco rimane da ‘amministrare’ o da ‘piantumare’”;
che l’Ufficio ha respinto la richiesta con decisione 26 luglio 2011, ricordando che la tassa per l’amministrazione dei fondi è del 5% delle pigioni o dei fitti riscossi o da riscuotere in virtù dell’art. 27 OTLEF e della Circolare n° 28 di questa Camera del 16 gennaio 2004;
che con il “reclamo” (recte: ricorso) in esame, l’escusso rimprovera all’Ufficio un errore di apprezzamento e chiede che la rimunerazione dell’amministratore sia ponderata secondo l’attività ch’egli deve svolgere, applicando una percentuale pari all’1%;
che per quanto concerne la part. n. __________ RFD di __________, il ricorrente fa valere che lo stesso è locato a società (__________SA, __________ SA e __________ SA) di cui egli è amministratore unico, che le pigioni vengono versate puntualmente dall’escusso medesimo e che per convenzione ogni incombenza è di pertinenza delle società, sicché non sarebbe necessaria alcuna amministrazione;
che – a detta del ricorrente – anche la part. n. __________ RFD __________ è locata integralmente a terzi, che hanno l’obbligo di farsi carico di ogni incombenza relativa alla proprietà;
che le altre particelle – sempre secondo il ricorrente – sono locate a sua moglie e sono, per quanto riguarda le parti comuni, oggetto di un contratto di amministrazione preesistente;
che sulla tempestività del ricorso, è opportuno ricordare che spetta all’autorità dimostrare la data di notifica dei propri provvedimenti, ciò che nel caso concreto risulta impossibile, siccome la decisione impugnata è stata inviata per posta semplice;
che nel dubbio occorre considerare il ricorso tempestivo;
che il provvedimento impugnato non può essere considerato quale conferma della decisione di assegnazione del mandato di amministrazione immobiliare, bensì quale reiezione della richiesta 14 luglio 2011 di riconsiderazione del mandato;
che in linea di massima, l’ufficio d’esecuzione non è autorizzato a riconsiderare un suo provvedimento dopo la scadenza del termine di ricorso né a revocarlo (cfr. art. 17 cpv. 4 LEF; DTF 97 III 3, 109 III 37; Erard, Commentaire romand de la LP, Basilea/Ginevra/Monaco 2005, n. 64-65 ad art. 17);
che fatti nuovi possono però giustificare la modifica di un provvedimento (si veda la regola esplicita per i pignoramenti di reddito, art. 93 cpv. 3 LEF);
che nel caso concreto le circostanze allegate dal ricorrente esistevano già al momento del conferimento del mandato, sicché egli avrebbe dovuto contestarne le modalità già a quel momento;
che a titolo abbondanziale, occorre rilevare come l’art. 27 OTLEF (RS 281.35) non lasci comunque alcun potere d’apprezzamento all’Ufficio in merito alla determinazione della tassa per l’amministrazione di fondi, limitandosi solo a riservare la facoltà per l’autorità di vigilanza di aumentarla (ma non di diminuirla) in casi speciali (cpv. 4);
che la norma fissa la tassa in modo forfettario, quindi indipendentemente dal dispendio lavorativo effettivo che richiede l’amministrazione del fondo;
che ad ogni modo, nel caso concreto, si evince dal rapporto intermedio 21 luglio 2011 e dal bilancio al 30 giugno 2011 prodotti con le osservazioni dell’Ufficio (doc. 3 e 4) che l’amministratore dei fondi ha espleto un’attività tutt’altra che trascurabile;
che del resto l’ufficio d’esecuzione è tenuto per legge ad assumere l’amministrazione dei fondi pignorati o sequestrati o a delegarla, sotto la propria responsabilità, a un terzo di sua fiducia (art. 102 cpv. 3 e 275 LEF; 16 cpv. 1 e 3 RFF), persino nei casi in cui il debitore, prima del pignoramento o del sequestro, ne aveva contrattualmente affidato la gestione a un terzo (art. 16 cpv. 2 RFF);
che in tutte queste ipotesi l’Ufficio ha il diritto di prelevare la tassa prevista dall’art. 27 OTLEF;
che la delega della gestione a un terzo di fiducia dell’ufficio si giustifica a maggior ragione nei casi in cui, come nella fattispecie, i fondi sono locati o amministrati dal debitore o da persone a lui vicine, siccome finché dura il pignoramento o il sequestro l’amministrazione e la cultura del fondo dev’essere eseguita nell’interesse del creditore, ciò che presuppone un controllo costante e rigoroso del versamento effettivo e tempestivo delle pigioni e delle spese accessorie, nonché l’adozione delle misure necessarie per conservare il fondo nella sua sostanza e nella sua rendita a norma degli art. 17 e 18 RFF, ad esclusione degli interventi che non contribuiscono a tale scopo;
che nella fattispecie tale controllo risulta indispensabile, come risulta dal succitato rapporto intermedio (doc. 3);
che il ricorso va pertanto respinto;
che non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2 lett. a, e 62 cpv. 2 OTLEF).
Richiamati gli art. 17, 20a, 102 cpv. 3, 275 LEF; 16 RFF; 27, 61, 62 OTLEF;
pronuncia:
Il ricorso è respinto.
Non si prelevano spese, né si assegnano indennità.
Intimazione a: – avv. PA 1, __________;
– RA 1, __________.
Comunicazione all’CO 1.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
quale autorità di vigilanza
Il presidente Il segretario
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10 (dieci) giorni dalla notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque) giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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