AIUTO RICERCA
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Numero d'incarto: 80.2011.66
Data decisione, Autorità: 14.07.2011, CDT
Titolo: Imposta sugli utili immobiliari: differimento, reinvestimento nell'abitazione primaria, acquisto in comproprietà con un figlio che non abita nella stessa casa, reinvestimento parziale
Incarto n. 80.2011.66
Lugano 14 luglio 2011
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Mauro Mini, Ivano Ranzanici (in sostituzione di Stefano Bernasconi, assente)
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1 RI 2 entrambi rappresentati dall RA 1
contro
CO 1
oggetto
ricorso del 6 maggio 2011 contro la decisione del 11 aprile 2011 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A. Il 30 luglio 2003, per effetto dell’esercizio di un diritto di compera, i coniugi RI 1 e RI 2, nella misura di ¼ ciascuno, ed il loro figlio __________, nella misura di ½, diventavano proprietari del mapp. n. __________ RFD di __________. Il prezzo di acquisto era di fr. 570'000.–. La quota del figlio era stata gravata da un diritto di abitazione vita natural durante a favore dei genitori.
è stato domiciliato a __________ fino al 30 settembre 2004, quando si è trasferito in un altro Cantone.
Con atto pubblico del 4 aprile 2008, iscritto a registro fondiario l’8 maggio 2008, i tre comproprietari vendevano la loro proprietà immobiliare ad __________, al prezzo di fr. 1'325'000.–.
B. Con tre decisioni del 26 giugno 2008, l’Ufficio di tassazione di Lugano Campagna notificava ai venditori la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari. L’utile imponibile complessivo era stabilito in fr. 467'081.–, cui corrispondeva un’imposta di fr. 121'441.05, ripartita fra gli alienanti in proporzione alle rispettive quote, ovvero: fr. 30'360.25 ciascuno per RI 1 e RI 2 e fr. 60'720.55 per __________.
Non impugnate dai contribuenti, le tre decisioni passavano in giudicato.
C. Con istanza del 27 gennaio 2010, i tre contribuenti chiedevano la revisione delle decisioni di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, argomentando di aver proceduto al reinvestimento dell’utile nella costruzione di un’altra abitazione primaria e di avere pertanto diritto al differimento dell’imposizione. Avevano infatti acquistato per fr. 348'580.– un terreno a __________ (__________), sempre nella proporzione di ¼ ciascuno i genitori e di ½ il figlio, ed avevano poi edificato una casa, con un investimento complessivo di fr. 1'522'283.95.
L’autorità di tassazione respingeva l’istanza di revisione, con decisione del 9 settembre 2010. In primo luogo, l’Ufficio rilevava che l’investimento sostitutivo non aveva per oggetto una casa monofamiliare, bensì concerneva un immobile composto da tre appartamenti, un locale commerciale e magazzino e da parti comuni. In via subordinata, l’autorità sottolineava che il differimento sarebbe stato comunque escluso, alla luce del fatto che quanto reinvestito, dai soli coniugi e per il solo appartamento da loro abitato nella nuova casa (fr. 304'500.–), sarebbe stato meno del valore d’investimento della casa venduta (fr. 428'960.–).
D. I coniugi RI 1 impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 15 ottobre 2010, con il quale, riconosciuto che il differimento non si giustificava per la quota di comproprietà ceduta dal figlio __________, chiedevano per contro la restituzione dell’imposta relativa alle loro due quote. Anzitutto contestavano che il differimento potesse essere escluso solo per il fatto che l’appartamento da loro abitato nella nuova casa fosse inserito in un edificio composto anche di altre unità. Inoltre, ritenevano che il calcolo intrapreso dall’Ufficio di tassazione per stabilire il valore del reinvestimento non fosse corretto, in quanto aveva diviso per due il valore attribuito al loro appartamento, per il solo fatto che il figlio era nudo proprietario di un mezzo.
L’autorità di tassazione respingeva il reclamo, con decisione dell’11 aprile 2011. Mentre, per quanto concerneva il primo aspetto, dichiarava di condividere la tesi dei contribuenti, ribadiva per contro il proprio calcolo.
E. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2 postulano il differimento dell’imposizione parziale. A loro avviso, sebbene il figlio sia nudo proprietario di un mezzo della nuova casa, non sarebbe giustificato dividere a metà il valore di investimento della nuova casa primaria, poiché i genitori avrebbero il diritto esclusivo di abitare l’appartamento. Seguendo il criterio di calcolo adottato dall’Ufficio di tassazione, che ha commisurato nel 40% la parte del nuovo immobile abitata da loro, ritengono che la loro imposta debba corrispondere al 60% dell’intero ammontare dell’imposta a loro carico (cioè il 60% di fr. 60'720.50 = 36'432.30).
Diritto
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.59).
1.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
Per l’art. 125 lett. g LT, l’imposizione dell’utile immobiliare è differita in caso di alienazione di un’abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente ed esclusivamente all’uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due anni all’acquisto o alla costruzione, in Svizzera, di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
La citata disposizione della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 3 lett. a LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali il reinvestimento deve essere effettuato.
Il legislatore ha introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di esperti incaricata di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari, nell’intento di evitare casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il contribuente è costretto a trasferire il domicilio e vendere l’abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio Federale, nel Messaggio sull’armonizzazione, sottolineava a sua volta che al contribuente, spesso per l’elevata imposta sui guadagni immobiliari, non è possibile acquistare nel nuovo luogo un’abitazione sostitutiva di ugual valore e che l’assenza di una tale possibilità di reinvestimento sostitutivo può nuocere alla mobilità professionale (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 131).
La dottrina è concorde nel considerare il motivo di differimento in esame come un’eccezione propria, giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse necessitata, nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La ratio della rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di una componente dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (Ochsner, Die Besteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.; Mettler, Die Grundstückegewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.; Rumo, Die Liegenschatfsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friborgo 1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso di fare un uso extra-fiscale dell’imposta sugli utili immobiliari (Mettler, op. cit., p. 139; Rumo, op. cit., p. 170), cioè che abbia inteso promuovere, con tale mezzo, la proprietà dell’abitazione o la mobilità della popolazione (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 132).
2.2.
Le condizioni cui la legge subordina il differimento dell'imposizione, in virtù dell'art. 125 lett. g LT, sono le seguenti:
a) l’acquisto di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione personale;
b) l’uso personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei seguenti casi eccezionali:
• l’esistenza di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;
• la locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita, sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia comunque ecceduto quella della locazione;
c) deve trattarsi di abitazione primaria: è dunque escluso il differimento per le abitazioni secondarie e di vacanza;
d) limite temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa addirittura precedere la vendita;
e) il reinvestimento deve avvenire in Svizzera
(Soldini/Pedroli, op. cit., pp. 132-134 e p. 137; Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003, p. 100).
2.3.
Qualora, in seguito all’alienazione dell’abitazione primaria, solo una parte del ricavato venga impiegata per il reinvestimento oppure non vi sia perfetta identità fra venditore e acquirente (p. es. il solo marito vende la propria casa, ma ne acquista una nuova insieme alla moglie), si è in presenza di un reinvestimento parziale (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 134 ss).
Se dunque solo una parte del ricavato viene impiegata per acquistare l’immobile sostitutivo, si ha una quota di tale importo che rimane a disposizione dell’alienante; seguendo la prassi del Canton Berna, anche l’autorità ticinese impone quest’ultima quota, quale utile lordo, senza deduzione proporzionale dei costi di investimento (CDT n. 80.2002.20 del 13 marzo 2002, in RDAT II-2002 n. 14t).
Come esposto in narrativa, RI 1
L’autorità di tassazione si oppone alla concessione del differimento, in considerazione del fatto che l’immobile costruito nel Canton __________ sarebbe in comproprietà con il figlio. Per stabilire il valore dell’investimento sostitutivo attribuibile agli insorgenti, si dovrebbe allora non solo estrapolare la parte dell’edificio che è da loro abitata (il 40% secondo la stima dell’Ufficio di tassazione) ma anche di suddividere poi a metà l’importo così ricavato, proprio per tener conto dell’esistenza del comproprietario. L’ammontare del reinvestimento che ne risulta (fr. 304'500.–) sarebbe peraltro inferiore al valore di investimento della casa venduta (fr. 428'960.–), sicché non vi sarebbe spazio per alcun differimento dell’imposizione.
3.2.
La legge, a cominciare dall’art. 12 cpv. 3 lett. e LAID, subordina il differimento dell’imposizione per reinvestimento alla condizione che la casa venduta abbia servito “esclusivamente all’uso personale” quale abitazione del contribuente.
Secondo la dottrina (Zwahlen, in: Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, vol. I/1, 2a ediz., Basilea 2002, n. 75 ad art. 12 LAID, p. 240), il fatto che in una proprietà immobiliare siano disponibili diverse unità abitative comporta che il reinvestimento concerna solo le parti usate personalmente. Inoltre, la possibilità di intraprendere un reinvestimento non sarebbe pregiudicata dal fatto che nella stessa economia domestica dell’alienante vivano altre persone, che non appartengono alla sua famiglia. Escluso che vi possa rientrare anche il caso della locazione, la dottrina ritiene che la precisazione, secondo cui deve trattarsi di una “casa monofamiliare” (Einfamilienhaus, maison), non basti ad escludere il differimento dell’imposizione nel caso in cui la vendita concerna una parte di una casa bifamiliare o a schiera (“der Verkauf eines Teils eines Zwei- oder Reihenfamilienhauses”).
Nello stesso senso deve leggersi la giurisprudenza di questa Camera, che nel 2001 ha ammesso il differimento dell'imposizione anche nel caso in cui un contribuente abbia alienato una quota di comproprietà di un mezzo di una casa bifamiliare all'altro comproprietario; pur non trattandosi di un appartamento in proprietà per piani, infatti, il venditore aveva comunque l'uso esclusivo di uno degli appartamenti siti nello stabile (sentenza CDT n. 80.2001.00106 del 14 settembre 2001, in RDAT I-2002 n. 9t). Ammettendo il differimento dell’imposizione per reinvestimento anche nel caso in cui l’oggetto ceduto o quello sostitutivo non consista in una “casa unifamiliare” in senso stretto, ma in una parte di una casa in comproprietà o in proprietà comune, ci si attiene in ogni modo al principio del trasferimento dell’onere fiscale latente da una casa all’altra dello stesso contribuente (cfr. la sentenza CDT n. 80.2008.163 del 7 aprile 2010 consid. 2.7).
3.3.
Applicando i principi che precedono alla fattispecie in esame, non si può ignorare il fatto che l’oggetto del reinvestimento, cioè la casa costruita dai ricorrenti e dal figlio nel Canton __________, non è solo costituita di diverse unità, oltre all’abitazione dei ricorrenti, ma è anche, nel suo complesso, oggetto di comproprietà degli insorgenti e del loro figlio __________.
Si può pertanto anche seguire il ragionamento degli insorgenti, come ha già fatto l’autorità resistente nella decisione su reclamo, e ritenere che la circostanza che la nuova casa non sia in senso stretto una “casa monofamiliare” non basti ad escludere il differimento dell’imposizione. Allora, oggetto del reinvestimento non sarà l’intera casa costruita ad __________, bensì solo l’appartamento che funge da abitazione primaria dei contribuenti. Ciò porta l’ammontare del reinvestimento, secondo i calcoli dell’Ufficio, non contestati dai ricorrenti, a fr. 609'000.–, pari al 40% di quanto speso per l’acquisto del terreno e per l’edificazione della casa.
3.4.
A questo punto, resta però ancora da considerare il fatto che il terreno, su cui è stata edificata la casa, è stato acquistato in comproprietà dai ricorrenti (¼ ciascuno) con il figlio __________ (nella misura di ½). Sebbene l’appartamento abitato dai ricorrenti sia effettivamente a loro esclusiva disposizione, ciò non toglie che l’intera proprietà immobiliare in cui è situato appartenga per metà al loro figlio, cosa che impone di dividere per metà il valore del reinvestimento attribuibile a loro.
Non vi è spazio, in questo contesto, per le considerazioni economiche suggerite dagli insorgenti, che sottolineano l’esistenza del diritto di usufrutto a loro favore ed “il rapporto di strettissima parentela e i flussi finanziari provenienti solo dai genitori”. Infatti, non si può ignorare che, per l’art. 127 cpv. 1 LT, debitore dell’imposta è l’alienante, sicché l’eventuale usufruttario non diventa contribuente al posto del nudo proprietario (cfr. anche Klöti-Weber/Baur, in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber [a cura di], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, vol. II, 3a ediz., n. 6 ad § 100, p. 1259).
3.5.
Né si possono trarre conclusioni diverse dalla sentenza di questa Camera, citata dai ricorrenti.
Infatti, in quel caso, già precedentemente evocato, la ricorrente era diventata proprietaria per donazione di un appartamento in una casa composta di due unità abitative. Era stata la donante stessa ad attribuire in uso esclusivo ad ognuna delle sue due figlie uno dei due appartamenti. Quando dunque una delle due ha venduto all’altra l’appartamento da lei occupato, per acquistare un’altra abitazione, è parso equo ammettere il differimento dell’imposizione, ritenendo che la situazione fosse del tutto assimilabile a quella di una proprietà per piani (cfr. RDAT I-2002 n. 9t).
Ben diversa è la situazione esistente fra i ricorrenti ed il loro figlio, tutti titolari di quote “ideali” sulla totalità dell’immobile, cui non corrispondono parti determinate dell’immobile.
Diversa avrebbe potuto essere la situazione qualora i contribuenti ed il figlio avessero costituito una proprietà per piani o, perlomeno, avessero allestito un regolamento per l’uso e l’amministrazione, nel quale avessero attribuito l’uso esclusivo sulla metà della casa al figlio e sull’altra metà ai genitori.
Per quanto attiene il calcolo dell’imposta, come già ricordato, se solo una parte del ricavato viene impiegata per acquistare l’immobile sostitutivo, si ha una quota di tale importo che rimane a disposizione dell’alienante; secondo la prassi dell’autorità fiscale, essa viene imposta, quale utile lordo, senza deduzione proporzionale dei costi di investimento (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 134).
4.2.
Come ha avuto modo di precisare il Tribunale amministrativo del Canton Berna, oggetto dell’imposta sull’utile immobiliare non è il ricavato della vendita come tale, bensì la differenza fra questo e i costi di investimento, ragione per cui è anche soltanto questo utile che può beneficiare del differimento dell’imposizione. Infatti, se al momento di vendere un immobile, il ricavo è pari solo ai costi di investimento, sono stati realizzati solo questi costi e non vi è alcun utile. Il ricavo deve dunque per forza essere scisso in due componenti: una è rappresentata dai costi di investimento realizzati, l’altra rappresenta la quota che eccede i costi di investimento e corrisponde all’utile lordo determinante. Nel caso di un reinvestimento parziale bisogna ritenere che siano reinvestiti in primo luogo i costi di investimento realizzati; nella misura in cui il reinvestimento sia superiore ai costi di investimento, la differenza fra il ricavo della vendita e la somma reinvestita rappresenta una quota di utile a libera disposizione, per la quale non si giustifica alcun differimento dell’imposizione (NStP 1993 p. 91 = RF 48/1993 p. 431; v. anche Soldini/Pedroli, op. cit., nota 87 a p. 135).
In altre parole, oggetto di reinvestimento è in primo luogo il valore di investimento dell’abitazione precedente e in secondo luogo, solo se il reinvestimento supera il valore di investimento, l’utile conseguito con la prima vendita. Con la conseguenza che, se l’utile stesso non viene reinvestito, esso rimane a disposizione degli alienanti e non vi è pertanto alcuna ragione di differirne l’imposizione (CDT sentenza del 13 marzo 2002, inc. n. 80.2002.20).
4.3.
Il metodo applicato nel Canton Ticino, per accertare se in caso di reinvestimento parziale vi sia un utile che può beneficiare del differimento dell’imposizione, che è detto anche “metodo assoluto”, è altresì imposto dalla legge federale sull’armonizzazione (LAID), secondo quanto ha stabilito il Tribunale federale. Fondandosi sulla ratio del differimento previsto dall’art. 12 cpv. 3 lett. e LAID, che consiste nella promozione della mobilità personale, l’Alta Corte ha infatti affermato che, se i mezzi impiegati per l’investimento sostitutivo non superano i costi d’investimento dell’immobile ceduto, allora l’intera imposizione dell’utile immobiliare non ostacola l’acquisto dell’oggetto sostitutivo né di conseguenza la mobilità. Il contribuente, oltre all’oggetto sostitutivo, ha ancora a disposizione l’intero utile conseguito (DTF 130 II 202 = RF 2004 p. 467; inoltre RtiD II-2004 pp. 437-451).
4.4.
Nella fattispecie, l’investimento per l’acquisto della nuova casa (fr. 609’000 : 2 = 304’500.−) risulta inferiore al valore di investimento della prima abitazione (fr. 428’959.50).
Di conseguenza l’utile conseguito con la prima vendita è integralmente imponibile, non essendo stato reinvestito in nessuna misura.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 1’000.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 1’080.–
sono a carico dei ricorrenti.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
-; -; -.
Copia per conoscenza:
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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