AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2011.11
Data decisione, Autorità: 09.05.2011, CDT
Titolo: Imposta sugli utili immobiliari: valore di investimento, spese di miglioria, non sostituzione di pavimenti e sanitari
Incarto n. 80.2011.11
Lugano 9 maggio 2011
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi, Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1 rappr. da: RA 1
contro
CO 1
oggetto
ricorso del 21 gennaio 2011 contro la decisione del 27 dicembre 2010 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A. Il 25 gennaio 2008 (data dell’iscrizione a Registro fondiario), RI 1, per il prezzo complessivo di fr. 301'000.–, acquistava l’unità n. __________ in proprietà per piani (PPP), corrispondente ad una quota di comproprietà di 46‰ del fondo base n. __________ RFD di __________, costituita da un appartamento da utilizzarsi come residenza secondaria. Nei primi mesi dell’anno 2008, egli intraprendeva diversi lavori, legati in particolare alla ristrutturazione della cucina e del bagno.
Con atto pubblico del 27 maggio 2010, iscritto a registro fondiario il 30 giugno 2010, RI 1 alienava a __________ la suddetta quota, al prezzo complessivo di fr. 445'000.–.
Nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, trasmessa il 16 agosto 2010 all’Ufficio di tassazione di Bellinzona, il venditore indicava quale valore di investimento un importo di complessivi fr. 396'928.–, composto dal valore di acquisto (fr. 310'000.–), dai costi di costruzione e miglioria (fr. 55'828.–), dai costi di acquisto (fr. 7'400.–) e dalle provvigioni versate al mediatore immobiliare __________ SA, __________ (fr. 23'700.–).
B. Notificando al contribuente la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27 ottobre 2010, l’Ufficio di tassazione commisurava l’utile imponibile in fr. 105'300.– e l’imposta in fr. 30'537.–. Nella motivazione allegata alla decisione, l’autorità fiscale spiegava di non aver concesso la deduzione dei costi di costruzione e di miglioria perché non sufficientemente documentati, essendo supportati nella maggior parte dei casi da offerte e non da fatture definitive. Inoltre la quasi totalità delle richieste era da ricondurre a lavori di manutenzione ordinaria, non deducibile, così come i costi occasionati dalle garanzie bancarie indicati alla cifra 230 della dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari.
C. Con reclamo del 19 novembre 2010, il contribuente impugnava la suddetta decisione, contestando la mancata deduzione di tutte le spese di manutenzione e costruzione per complessivi fr. 56'492.–, di cui allegava i documenti giustificativi e chiedeva il pieno riconoscimento. L’autorità di tassazione accoglieva parzialmente il reclamo, con decisione del 27 dicembre 2010, ammettendo in deduzione costi complessivi di miglioria per fr. 10'138.–, pari alle spese sostenute per il rifacimento della cucina, in ragione di 1/3, e ad una parte dei costi dovuta al rinnovo del bagno. Per il resto, argomentava che le fatture prodotte dal contribuente erano riconducibili a lavori di manutenzione ordinaria dell’immobile. L’utile veniva conseguentemente definito in fr. 95'162.– e l’imposta in fr. 27'597.–.
D. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1. Egli contesta che le spese sostenute e necessarie alla riattazione dell’appartamento possano essere considerate di ordinaria manutenzione, avendo esse effettivamente incrementato il valore dell’unità e permesso l’alienazione successiva a un prezzo finale di fr. 445'000.–.
L’autorità fiscale, con osservazioni del 26 gennaio 2011, si riconferma nelle sue argomentazioni e conclusioni.
Diritto
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT). Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nellla categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
Il ricorrente considera deducibili dall’utile immobiliare, quali costi di miglioria, le seguenti spese:
rifacimento del pavimento fr. 15'000.––
ristrutturazione della cucina:
· sostituzione elettrodomestici fr. 5'300.––
· sostituzione cucina fr. 16'800.––
ristrutturazione del bagno:
· arredamento fr. 14'655.––
· sostituzione lavabo fr. 717.––
· sostituzione vasca fr. 851.––
sostituzione lamelle fr. 2’901.05
totale fr. 56'224.05
2.2.
L’autorità di tassazione, da parte sua, ha ammesso in deduzione solo un terzo della spesa per la sostituzione della cucina e parte dei costi sostenuti per il rinnovo dei mobili del bagno.
Per l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:
· i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;
· costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;
· le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.
2.3.
Per quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.
È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).
Computabili sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 giurisprudenza e dottrina ivi citate).
2.4.
Non possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).
La legge tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett. d LT).
La distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano nel contempo il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore dell’immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria.
Per ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare n. 7/2005 del gennaio 2006).
2.5.
Venendo alle spese sostenute dal ricorrente, è immediatamente evidente che quelle per la sostituzione degli apparecchi sanitari (vasca da bagno, lavabo) sono tipici costi di manutenzione, che non sono in alcun modo suscettibili di aumentare il valore dell’immobile. Lo stesso dicasi per la sostituzioni di pavimenti, che il ricorrente non specifica essere di qualità superiore rispetto al vecchio materiale (cfr. Circolare n. 7/2005 citata, distinta allegata, n. 18).
Medesimo discorso vale per la fornitura e la posa della nuova cucina. È infatti indubbio che si tratti anche in questo caso di una “sostituzione”, giacché la cucina esisteva già.
Il ricorrente indicando la sostituzione di elettrodomestici, non aggiunge considerazioni o riferimenti circa lo stato anteriore della cucina né dichiara che la vecchia combinazione era sprovvista di alcuni componenti o elettrodomestici (quali frigorifero, lavastoviglie, cappa da incasso e piano cottura in vetroceramica).
Tuttavia, proprio per tener conto del fatto che la combinazione sostitutiva avrà un valore superiore rispetto a quella sostituita, l’autorità di tassazione ha considerato spesa di miglioria un terzo del costo in questione (cfr. Circolare n. 7/2005 citata, distinta allegata, n. 6). Inoltre ha ammesso in deduzione, considerandole costi di investimento, le spese per l’acquisto dell’arredamento del bagno, nella misura di fr. 4'538.–.
Si consideri anche il fatto che, se installazioni non più conformi alle esigenze moderne vengono rimpiazzate con altre che svolgono la medesima funzione, le relative spese non assurgono a costi di investimento (Zwahlen, Die einkommensteuerrechtliche Behandlung von Liegenschaftskosten, Basilea 1986, p. 87-88).
Per questa stessa ragione non costituiscono spese di miglioria neppure quelle sopportate per la sostituzione delle lamelle, in quanto, come dichiarato dal ricorrente, erano “in disordine” e non funzionavano.
2.6.
Una diversa soluzione del caso in questione non si giustifica nemmeno con riguardo alla prassi Dumont, peraltro non invocata dal ricorrente, che negli anni ha conosciuto una certa attenuazione e va ora applicata ai soli casi in cui è evidente che le spese per il rinnovo di un immobile acquistato da poco hanno comportato un incremento di valore dell’oggetto stesso (cfr. RtiD I-2006 n. 9t).
Tale prassi deriva dalla risalente giurisprudenza del Tribunale federale (prassi «Dumont»), secondo la quale, di regola, lavori di riattazione effettuati immediatamente dopo l’acquisto non possono essere dedotti dal reddito lordo (cfr. ASA 42 p. 539). Le spese di manutenzione, che provocano un aumento di valore che va al di là di quello che aveva l’immobile al momento dell’acquisto, devono considerarsi quali spese (non deducibili) per l’acquisto o il miglioramento di beni patrimoniali.
Conformandosi alla nuova giurisprudenza (cfr. in particolare le sentenze CDT n. 80.2003.193 del 17 giugno 2004, in RtiD II-2004 n. 6t e CDT n. 80.2005.77 del 14 luglio 2005, in RtiD I-2006 n. 9t), la Divisione delle contribuzioni ha provveduto a sua volta a modificare la propria circolare, inserendovi le seguenti disposizioni valide per le nuove acquisizioni (cfr. Circolare n. 7/2005 cifra 2.2.1.):
se gli interventi di manutenzione riguardano un immobile che ha meno di 20 anni e lo stesso, al momento dell’acquisto era ancora al beneficio dell’abitabilità, la prassi Dumont è esclusa in quanto si ritiene che in tale lasso di tempo non possa essere ravvisata una situazione di manutenzione trascurata;
se l’immobile ha più di 20 anni e nei 2 anni che seguono l’acquisto vengono intrapresi lavori, l’applicazione della prassi Dumont è esclusa unicamente se i costi di manutenzione non superano complessivamente il 20% del prezzo di acquisto, anche in tale contesto a condizione che al momento dell’acquisto l’abitabilità dell’immobile era ancora data;
nel caso di appartamenti in condominio occorre considerare che interventi strutturali su iniziativa unilaterale del singolo comproprietario sono praticamente esclusi per cui il concetto di “manutenzione trascurata” va applicato con prudenza. L’esclusione dalla deducibilità di determinati interventi che potrebbero generare un’elevazione dello standard qualitativo dell’appartamento potrà intervenire indipendentemente dalla prassi Dumont attraverso l’applicazione della tradizionale distinzione tra costi di manutenzione (deducibili) e costi di miglioria (non deducibili) presenti nell’”Allegato”.
Ora, è immediatamente evidente che il caso in discussione non permetterebbe l’applicazione della prassi Dumont. Infatti, sebbene l’immobile avesse più di 20 anni, i costi di manutenzione sono stati chiaramente inferiori al 20% del prezzo d’acquisto. Inoltre, la prassi dell’autorità fiscale appare particolarmente restrittiva nel caso dell’appartamento in condominio, ove si ammette con grande prudenza che possa esservi stata una “manutenzione trascurata”.
In ogni caso, l’insorgente non ha provato in alcun modo che lo stato di manutenzione dell’appartamento acquistato fosse compromesso.
2.7.
In questo contesto, pertanto, la decisione dell’Ufficio di tassazione, conforme alla prassi adottata dalla Divisione delle Contribuzioni (Circolare n. 7/2005 citata, distinta allegata, n. 6) per ovviare, già lo si è detto, alle difficoltà insite nella distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria, va senz’altro tutelata.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 400.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 480.–
sono a carico del ricorrente.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
-; -; -.
Copia per conoscenza:
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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