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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2011.129
Data decisione, Autorità: 08.08.2011, IICCA
Titolo: Tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione del conduttore in seguito a disdetta straordinaria per mora, conduttore assente alla discussione
Incarto n. 12.2011.129
Lugano 8 agosto 2011/lw
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2011.559 (tutela dei casi manifesti, espulsione del conduttore in mora) della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 25 maggio 2011 da
AO 1
AO 2
tutti rappr. dall’ RA 1
contro
AP 1
sulla quale il Pretore si è pronunciato con decisione 22 giugno 2011, con cui ha accolto la richiesta, ordinando l’espulsione della convenuta dai locali commerciali __________ da lei occupati nello stabile __________ di __________, proprietà degli istanti;
appellante la convenuta con atto 7 luglio 2011, in cui dichiara di inoltrare opposizione alla decisione del Pretore;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa;
ritenuto
in fatto e in diritto:
AO 2 e AO 1, comproprietari in ragione di ½ ciascuno del fondo n. __________ RFD __________, hanno concesso in locazione a AP 1 i locali commerciali a uso __________ situati nello stabile di __________ a __________, per un canone di locazione annuo di fr. 40'000.- oltre fr. 2'500.- per spese. La conduttrice, sorella di uno dei comproprietari, ha accumulato debiti per il mancato pagamento delle pigioni per un totale di fr. 441'354.80 al 31 dicembre 2008, da lei riconosciuti sottoscrivendo il conteggio (doc. C). Dopo il fallimento della conduttrice, i locatori l’hanno autorizzata a utilizzare i locali fino al 31 dicembre 2010 in vista della vendita della __________, subordinando l’occupazione dei locali dopo il 1° gennaio 2011 al pagamento anticipato della pigione annua e delle spese (doc. D). Il 4 febbraio 2011 il patrocinatore dei locatori ha inviato alla conduttrice una diffida di pagamento con comminatoria di disdetta ai sensi dell’art. 257d CO, invitandola a pagare le pigioni scoperte per i locali commerciali, il posteggio e le spese accessorie, il cui importo ammontava a fr. 543'963.70 al 30 aprile 2011, entro 30 giorni (doc. E). Trascorso infruttuoso il termine di pagamento, i locatori hanno notificato il 22 marzo 2011 alla conduttrice la disdetta del rapporto di locazione per il 30 aprile 2011 tramite modulo ufficiale (doc. B). Non risulta che la conduttrice abbia contestato la disdetta.
Con istanza 25 maggio 2011 i locatori hanno chiesto alla Pretura di __________ lo “sfratto” della conduttrice dai locali commerciali da lei occupati. Gli istanti hanno fatto valere la mancata riconsegna dei locali da parte della conduttrice nonostante la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO per mora nel pagamento dei canoni di locazione. All’udienza del 21 giugno 2011 è comparso solo il patrocinatore degli istanti, il quale ha confermato la richiesta di espulsione della conduttrice.
Con decisione 22 giugno 2011 il Pretore ha accolto l’istanza e ha ordinato l’espulsione della conduttrice dai locali commerciali __________ da lei occupati nello stabile __________ (part. n. __________ di __________) di __________, proprietà degli istanti. Egli ha disposto le modalità di esecuzione diretta della decisione, ha comminato alla convenuta l’azione penale ai sensi dell’art. 292 CP e ha posto le spese processuali di complessivi fr. 200.- a carico della conduttrice, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 160.- a titolo di ripetibili.
La convenuta è insorta con atto denominato “opposizione” datato 7 luglio 2011 contro la decisione pretorile, della quale chiede l’annullamento. L’atto non è stato notificato alla controparte. , al quale era stata data comunicazione dell’appello, ha nondimeno presentato osservazioni spontanee, trasmesse all’appellante.
Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o in procedura a tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (Bisang, MRA 3/2010, pag. 109-111). Ai sensi dell’ art. 257 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e se la situazione giuridica è chiara (lett. b). Il giudice non entra nel merito dell’istanza se non sono date le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria (art. 257 cpv. 3 CPC).
Nella fattispecie il canone di locazione annuo della __________ ammonta a fr. 40'000.- oltre spese di fr. 2'500.-. Il valore litigioso è dunque ampiamente superiore alla soglia di fr. 10'000.-, di modo che contro la decisione del Pretore è in concreto dato il rimedio dell’appello, da presentare nel termine di 10 giorni (art. 314 cpv. 1 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC). L’atto denominato “opposizione” va quindi trattato come un appello.
Il Pretore ha accolto l’istanza sulla base dei documenti agli atti, vale a dire il contratto di locazione, la diffida di pagamento e la disdetta straordinaria del contratto di locazione. Accertata la validità della disdetta straordinaria, non contestata dalla conduttrice che occupava ancora i locali commerciali, il primo giudice ha considerato chiara la situazione giuridica e adempiuti i requisiti posti dall’art. 257 CPC per la tutela dei casi manifesti in procedura sommaria, sicché ha ordinato l’espulsione della conduttrice dai locali commerciali occupati senza valida causa.
La convenuta dichiara di opporsi alla decisione impugnata “in quanto non mi è chiara la posizione del debito” e lamenta le sue difficoltà nel ritirare le raccomandate a Lugano in seguito a un infortunio, osservando che trattandosi di un membro della famiglia il fratello o il suo avvocato avrebbero potuto consegnarle le raccomandate direttamente a mano.
L’appello deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre, anche in modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del Pretore (Bohnet, Le droit du bail en procédure civile suisse, 16e Séminaire sur le droit du bail, 2010, Neuchâtel, n. 207 pag. 56). Nella fattispecie, la convenuta afferma che non le è chiara la posizione del debito e sostiene che la __________ ha un credito di fr. 56'036.30 e non un debito, come risulta dal riepilogo dei debiti della __________ prodotto agli atti, senza criticare esplicitamente la motivazione esposta dal Pretore. Ci si potrebbe quindi chiedere se il rimedio sia ricevibile.
Vi è da rilevare che la convenuta, benché regolarmente citata dalla Pretura, non è comparsa all’udienza di discussione e non ha fornito alcuna giustificazione. Il Pretore ha quindi deciso sulla base delle allegazioni degli istanti e dei documenti da loro prodotti, come previsto dall’art. 234 cpv. 1 CPC, applicabile anche alla procedura sommaria di tutela dei casi manifesti. Ne deriva che l’esistenza di un debito per pigioni impagate di fr. 543'963.70 deve essere considerata accertata, sulla base del doc. E agli atti, vale a dire il riepilogo dei debiti della __________ al 30 aprile 2011. L’appellante menziona invero l’importo di fr. 600'000.- indicato su tale riepilogo quale garanzia da due sue cessioni ereditarie e ne deduce che in realtà ella ha un credito di fr. 56'036.30 nei confronti dei locatori e non un debito. Se non che, la convenuta non è comparsa in udienza e non può dunque più contestare l’ammmontare del debito per pigioni arretrate, che ammontava a fr. 543'963.70 e che non è pacificamente stato pagato nel termine impartito con la comminatoria del 4 febbraio 2011.
Per quanto concerne l’invio per plico raccomandato della diffida di pagamento e della disdetta, di cui la convenuta si duole nell’atto 7 luglio 2011, le asserite difficoltà nel ritirare le raccomandate sono rimaste allo stadio della semplice affermazione e la circostanza che entrambi i plichi non siano stati ritirati non giova all’appellante. È indiscusso che entrambi i plichi sono stati notificati all’indirizzo privato della convenuta, che ha rinunciato a ritirarli, come peraltro ha rinunciato a ritirare la decisione impugnata. La loro notifica è dunque da ritenere eseguita correttamente.
Stante quanto precede, si è in presenza di una fattispecie liquida e di una situazione giuridica chiara, vista la valida disdetta straordinaria del contratto di locazione per mora della conduttrice, che nemmeno l’ha contestata. A giusta ragione quindi il Pretore ha deciso l’espulsione della convenuta dall’ente locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC). L’appello 7 luglio 2011 si rivela di conseguenza manifestamente infondato e come tale va respinto, senza che sia necessario notificare l’appello alle controparti per osservazioni. Lo sgombero dei vani occupati dalla convenuta è da effettuarsi come ordinato dal Pretore nella decisione 22 giugno 2001, qui confermata.
Le spese giudiziarie (spese processuali e spese ripetibili) dell’appello sono a carico della convenuta, che soccombe (art. 106 cpv. 1 CPC). Non vi è tuttavia motivo di attribuire ripetibili agli istanti, ai quali l’appello non è stato notificato per osservazioni. Nella commisurazione della tassa di giustizia si è tenuto conto del valore litigioso di almeno fr. 40’000.- e dei valori previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura sommaria di tale valore (art. 7, 9, 13 LTG).
Per questi motivi
decide
L’appello 7 luglio 2011 di AP 1 è respinto e la decisione 22 giugno 2011 (SO.2011.559) del Pretore di Bellinzona è confermata.
Le spese processuali della procedura d’appello in complessivi fr. 400.- sono poste a carico dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.
Intimazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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