AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2011.109
Data decisione, Autorità: 07.07.2011, IICCA
Ricorso: TF, 4A_546/2011, 12.10.2011
Titolo: Procedura sommaria, tutela dei casi manifesti, espulsione del conduttore in mora, validità della disdetta notificata al recapito del conduttore indicato nel contratto di locazione
Incarto n. 12.2011.109
Lugano 7 luglio 2011/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2011.269 (procedura sommaria a tutela dei casi manifesti, espulsione del conduttore in mora) della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con istanza 20 aprile 2011 da
AO 1,
AO 2,
tutti rappr. dall’. RA 2,
contro
AP 1 rappr. dall’ RA 1
sulla quale il Pretore si è pronunciato, con decisione 18 maggio 2011 in coda al verbale di udienza, con cui ha accolto la richiesta di “sfratto”, ordinando alla convenuta di riconsegnare i locali commerciali a uso Night Club siti in __________ a __________, proprietà delle istanti;
appellante la convenuta con atto denominato “reclamo” e datato 30 maggio 2011, con cui chiede, previa concessione al rimedio dell’effetto sospensivo, l’annullamento della decisione 18 maggio 2011:
ritenuto
in fatto:
A. Con contratto 15 ottobre 2010 AO 1 e AO 2, rappresentate da __________ hanno concesso in locazione a AP 1, c/o A__________, , i locali commerciali al piano terreno dell’immobile denominato D, per uso night (doc. B). Il contratto di locazione prevedeva il pagamento di una pigione mensile di fr. 2'916.- oltre a un acconto per le spese accessorie di fr. 300.- mensili ed era disdicibile con un preavviso di sei mesi per la scadenza del 30 settembre di ogni anno, la prima volta per il 30 settembre 2015. Il 13 gennaio 2011 le locatrici, tramite il loro legale, hanno inviato alla conduttrice, all’indirizzo indicato nel contratto, una diffida di pagamento con comminatoria di disdetta, invitandola a pagare le pigioni scoperte dall’ottobre 2010 per un totale di fr. 11'256.- (doc. C). Trascorso infruttuoso il termine di pagamento, le locatrici hanno notificato il 18 febbraio 2011 alla conduttrice la disdetta del rapporto di locazione per il 31 marzo 2011 tramite modulo ufficiale (doc. D). Non risulta che la conduttrice abbia contestato la disdetta.
B. Con istanza 20 aprile 2010 (recte: 2011) le locatrici hanno chiesto alla Pretura di Mendrisio-Sud lo “sfratto” della conduttrice dai locali da essa occupati, mediante la procedura sommaria della tutela giurisdizionale dei casi manifesti. Le istanti hanno addotto la mancata riconsegna dei locali da parte della conduttrice nonostante la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO per mora nel pagamento dei canoni di locazione. All’udienza del 18 maggio 2011 le istanti hanno confermato la domanda, mentre la convenuta ha eccepito di non aver ricevuto la diffida di pagamento né la disdetta, inviate alla fiduciaria A__________ che non gliele ha trasmesse, e si è opposta alla domanda.
C. Con decisione 18 maggio 2011, stilata in calce al verbale di udienza, il Pretore ha accolto la richiesta di “sfratto” e ha fatto ordine alla conduttrice di mettere a libera disposizione delle istanti i locali commerciali in questione. Egli ha posto le spese processuali di fr. 100.- a carico della conduttrice, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 200.- a titolo di ripetibili.
D. La convenuta è insorta con atto denominato “reclamo” datato 30 maggio 2011 contro la decisione pretorile, della quale chiede l’annullamento, previa concessione al rimedio dell’effetto sospensivo. L’atto non è stato notificato alla controparte.
e considerato
in diritto:
Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o in procedura a tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (Bisang, MRA 3/2010, pag. 109-111). Ai sensi dell’ art. 257 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e se la situazione giuridica è chiara (lett. b). Il giudice non entra nel merito dell’istanza se non sono date le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria (art. 257 cpv. 3 CPC).
Né le istanti né il Pretore hanno indicato quale sia il valore litigioso, determinante per accertare il rimedio di diritto applicabile e di conseguenza la Camera civile competente a trattarlo (art. 48 LOG). Dal contratto di locazione agli atti (doc. B) emerge che il canone di locazione mensile era di fr. 2’916.- oltre a un anticipo mensile di fr. 300.-, e che poteva essere disdetto per la prima volta il 30 settembre 2015. Il valore litigioso è dunque pari all’ammontare del canone di locazione fino alla scadenza ordinaria del contratto (DTF 111 II 384 consid. 1). La disdetta straordinaria in discussione è stata notificata per il 31 marzo 2011 e il valore litigioso ammonta quindi a fr. 183’312.-. Ne deriva che contro la decisione del Pretore è dato in concreto il rimedio dell’appello, da presentare nel termine di 10 giorni (art. 314 cpv. 1 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC). L’indicazione dei rimedi di diritto figurante sulla decisione contestata si rivela pertanto errata e l’atto denominato “reclamo” va trattato come un appello.
Il Pretore ha accolto l’istanza sulla base dei documenti agli atti, vale a dire il contratto di locazione (doc. B), la diffida di pagamento (doc. C) e la disdetta straordinaria del contratto di locazione (doc. D). Egli ha esaminato le obiezioni della convenuta, giungendo alla conclusione che la diffida di pagamento e la disdetta straordinaria erano state notificate all’indirizzo figurante sul contratto di locazione sottoscritto dalla conduttrice, sicché la disdetta straordinaria era valida ed erano dati i presupposti per ordinare lo sgombero dai locali commerciali proprietà delle istanti ai sensi dell’art. 257 CPC.
La convenuta chiede in questa sede l’annullamento della decisione impugnata. Ella non contesta di essere in mora nel pagamento degli arretrati e si prevale del fatto di non aver ricevuto la diffida di pagamento e la disdetta straordinaria, che sarebbe pertanto nulla. L’appellante rimprovera al Pretore di aver ritenuto valide le notifiche presso la fiduciaria, argomentando che questa era incaricata di allestire la contabilità e non aveva procura per ricevere comunicazioni relative al contratto di locazione in corso, come ben noto ai proprietari. L’argomentazione non trova conforto negli atti e nell’istruttoria. Nel contratto di locazione doc. B, infatti, il recapito della conduttrice è così indicato: “AP 1, c/o A__________, ”. La conduttrice ha sottoscritto di persona il contratto e sapeva quindi che le locatrici le avrebbero inviato la corrispondenza presso la sua fiduciaria, come è poi avvenuto per la diffida di pagamento del 13 gennaio 2011 (doc. C) e la disdetta straordinaria del 18 febbraio 2011 (doc. D), inviate entrambe a “AP 1, c/o A, __________”. Eventuali disguidi tra la conduttrice e la propria fiduciaria, evocati dall’appellante ma di cui non vi è traccia negli atti di causa, sono fatti interni nel loro rapporto contrattuale e non possono essere opposti alle locatrici, che potevano legittimamente ritenere valido l’indirizzo della conduttrice menzionato nel contratto di locazione. Ne discende che la diffida di pagamento e la disdetta straordinaria sono state validamente recapitate alla conduttrice.
Si è pertanto in presenza di una fattispecie liquida e di una situazione giuridica chiara, vista la valida disdetta straordinaria del contratto di locazione per mora della conduttrice. A giusta ragione quindi il Pretore ha deciso l’espulsione della convenuta dall’ente locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC). L’appello 30 maggio 2011 si rivela di conseguenza manifestamente infondato e come tale va respinto, senza che sia necessario notificarlo alla controparte per osservazioni. Lo sgombero dei vani occupati dalla convenuta è da effettuarsi come ordinato dal Pretore nella decisione 18 maggio 2001, qui confermata.
Le spese giudiziarie (spese processuali e spese ripetibili) dell’appello sono a carico della conduttrice, che soccombe (art. 106 cpv. 1 CPC). Non vi è tuttavia motivo di attribuire ripetibili alle istanti, alle quali l’appello non è stato notificato per osservazioni. Nella commisurazione della tassa di giustizia si è tenuto conto del valore litigioso di fr. 183’312.- e dei valori previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura sommaria di tale importo (art. 7, 9, 13 LTG).
Per questi motivi
decide
L’appello 30 maggio 2011 di AP 1 è respinto e la decisione 18 maggio 2011 (SO.2011.269) del Pretore è confermata.
Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 1’500.-
b) spese fr. 100.-
totale fr. 1’600.-
sono poste a carice dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-sud
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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