AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2009.235
Data decisione, Autorità: 24.01.2011, IICCA
Titolo: Locazione, contestazione della disdetta, disdetta non abusiva, motivazione in appello
Incarto n. 12.2009.235
Lugano 24 gennaio 2011/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Bozzini, vicepresidente, Fiscalini e Pellegrini
segretaria:
Meyer, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2004.1116 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 17 settembre 2004 da
AO 1 rappr. dall’ RA 2
contro
AP 1 rappr. dall’ RA 1
con cui l’istante ha chiesto di annullare la decisione 16 agosto 2004 dell’Ufficio di conciliazione e di respingere la richiesta di controparte di annullare la disdetta 20 febbraio 2004;
domanda avversata dal convenuto che alle udienze di discussione 29 novembre 2004 e 21 dicembre 2004 ha postulato in via principale la reiezione dell’istanza e l’accoglimento della richiesta di annullamento della disdetta 20 febbraio 2004, mentre in via subordinata, nel caso di validità della disdetta, ha chiesto la concessione di una protrazione della contratto di sublocazione di sei anni, fino al 28 febbraio 2011;
istanza che il Pretore ha parzialmente accolto con sentenza 17 dicembre 2009, accertando la validità della disdetta 20 febbraio 2004 con effetto dal 28 febbraio 2005 e concedendo una protrazione del contratto di sublocazione fino al 28 febbraio 2011;
appellante il convenuto che con atto di appello 28 dicembre 2009 chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere l’istanza 17 settembre 2004, ossia di annullare la disdetta 20 febbraio 2004 e confermare la protrazione del contratto di sublocazione fino al 28 febbraio 2011, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
l’istante, postulando con le osservazioni 22 gennaio 2010 la reiezione dell’appello e con appello adesivo la modificazione della sentenza impugnata nel senso di concedere una protrazione unica fino al 28 febbraio 2008, pure con protesta di spese e ripetibili;
il convenuto proponendo con le osservazioni all’appello adesivo 23 febbraio 2010 la reiezione del gravame avversario;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto: A. AO 1 conduce in locazione dal 1° gennaio 1998 i locali commerciali adibiti a centro wellness situati nello stabile di cui alla part. __________ RFD di __________ di proprietà di D__________ (doc. B). In data 23 luglio 1999 AO 1 ha sublocato al dr. med. AP 1 parte dei summenzionati locali per complessivi mq 144 e ca. 8/10 posteggi esterni. Il contratto di sublocazione è stato concluso per una durata di 7 anni, dal 1° marzo 1998 al 28 febbraio 2005, con possibilità di rinnovo automatico per ulteriori 5 anni in caso di mancata disdetta inoltrata da una delle parti con un preavviso di 6 mesi prima della data di scadenza (doc. C, punto 4). La pigione è stata fissata in fr. 21'666.- annui fissi per i primi 3 anni e in fr. 26'400.- annui dal 1° marzo 2001, oltre alle spese di elettricità, acqua e riscaldamento (doc. C, punto 3).
B. Con modulo ufficiale 20 febbraio 2004 AO 1 ha notificato al dr. AP 1 la disdetta del contratto di sublocazione con effetto dal 28 febbraio 2005 (doc. D), termine previsto nel contratto doc. C. Con istanza 17 settembre 2004, preventivamente sottoposta all’Ufficio di conciliazione competente che ha accertato la nullità della predetta disdetta (doc. F; cfr. anche incarto UC), l’istante ha domandato di annullare la decisione 16 agosto 2004 dell’UC e di respingere la richiesta di controparte di annullare la disdetta 20 febbraio 2004. A suo dire essa avrebbe tempestivamente motivato la disdetta in sede di udienza di conciliazione davanti all’UC, invocando la necessità di disporre dei locali per uso proprio, alfine di realizzare un nuovo progetto destinato alla clientela con problemi di obesità.
C. Alle udienze di discussione 29 novembre 2004 e 21 dicembre 2004, AP 1 si è integralmente opposto all’istanza, postulando in via principale la reiezione dell’istanza e l’accoglimento della richiesta di annullamento della disdetta 20 febbraio 2004, evidenziando che la disdetta costituirebbe una ritorsione trasversale, contraria alle regole della buona fede ex art. 271 cpv. 1 CO, essendo egli molto amico del dr. L__________, presidente del CdA di I__________, società che controlla la proprietaria dell’ente locato D__________, con la quale AO 1 avrebbe pendenti diverse controversie locative. In secondo luogo ha rilevato che le motivazioni addotte dall’istante per giustificare la disdetta non sarebbero serie, attuali, né concrete, il cosiddetto “progetto C__________” essendo pretestuoso e la sublocatrice AO 1 non disponendo dell’autorizzazione da parte della locatrice principale D__________ per effettuare lavori di trasformazione e un cambio destinazione dei locali adibiti a studio medico. In via subordinata, nel caso di validità della disdetta, ha invece chiesto la concessione di una protrazione del contratto di sublocazione di sei anni, fino al 28 febbraio 2011. A sostegno della sua domanda ha allegato che lo studio medico sarebbe strettamente legato al centro wellness, senza la cui collaborazione subirebbe gravi perdite economiche. I locali alternativi proposti dall’istante (doc. P e Z12) sarebbero inadatti, essendo lontani dal centro benessere e non disponendo dell’isolamento contro le radiazioni ionizzanti. Ha evidenziato inoltre che non esisterebbero altri studi medici nelle località __________ e __________, a differenza dei comuni confinanti, dove eserciterebbero altri medici. Con la replica, la duplica e in sede di conclusioni scritte, le parti si sono riconfermate nelle proprie antitetiche allegazioni e domande.
D. Con sentenza 17 dicembre 2009 il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza, accertando innanzitutto la validità della disdetta 20 febbraio 2004 con effetto dal 28 febbraio 2005. Al proposito ha rilevato che l’istante ha tempestivamente motivato la disdetta davanti al giudice e che la ritorsione trasversale invocata dal convenuto non ha trovato riscontri probatori. Quanto al bisogno proprio fatto valere dall’istante quale motivazione della disdetta, il Giudice di prime cure ha ritenuto sufficientemente comprovata l’intenzione dell’istante di voler realizzare un centro fitness destinato specificatamente a persone obese, più precisamente un centro C__________ con licenza di tipo A che richiederebbe una struttura separata dal centro fitness, per la cui realizzazione sarebbero idonei i locali attualmente occupati dal convenuto. Nulla modificherebbe alla validità della disdetta, il fatto che il dr. L__________, azionista di maggioranza di D__________ non acconsentirebbe a un cambio di destinazione dello studio medico in centro C__________, rientrando il progetto ad ogni modo nelle attività previste dalla locatrice principale e dalla AO 1 al punto 5 del contratto principale. Il Pretore ha infine concesso una protrazione del contratto di sublocazione della durata massima consentita dalla legge, segnatamente fino al 28 febbraio 2011, con la motivazione che il progetto C__________ dell’istante non sarebbe ancora dettagliato ed attuale, che l’istante non avrebbe interpellato la proprietaria dello stabile in merito all’attuazione dello stesso e che vanterebbe unicamente un interesse economico. Il convenuto per contro avrebbe un interesse prevalente, considerato il numero di pazienti, la collaborazione con il fisioterapista J__________, la pubblicità della AO 1 che menziona la presenza di un medico nella struttura, la conseguente abitudine di associare il dr. AP 1 al centro __________, nonché la difficoltà di trovare locali alternativi, equipaggiati di un accesso per invalidi, numerosi posteggi e isolamento dalle radiazioni.
E. Con appello 28 dicembre 2009 il convenuto chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere l’istanza 17 settembre 2004, ossia di annullare la disdetta 20 febbraio 2004 e confermare la protrazione del contratto di sublocazione fino al 28 febbraio 2011. L’appellante ribadisce che la suddetta disdetta sarebbe nulla poiché non validamente motivata e si duole che il Pretore non sia giunto alle medesime conclusioni dell’Ufficio di conciliazione quo alla concretezza del progetto C__________ al momento della disdetta. In particolare evidenzia che il signor M__________ della AO 1 sarebbe stato coinvolto nel progetto soltanto alla fine del 2004. Per quanto concerne la natura ritorsiva della disdetta, l’appellante rimprovera al Pretore di aver considerato solo superficialmente le testimonianze in merito e di aver erroneamente concluso che la disdetta non abbia avuto conseguenze anche per D__________. A suo dire la disdetta avrebbe infatti danneggiato l’immagine e il prestigio del dr. L__________, il quale non avrebbe potuto fare nulla per salvare il futuro professionale dell’amico dr. AP 1, ciò che la renderebbe contraria alla buona fede e di conseguenza annullabile. Per quanto riguarda poi il cambiamento di destinazione, l’appellante censura il giudizio impugnato, in quanto il Pretore avrebbe erroneamente presupposto che la trasformazione dello studio medico in un centro fitness non sarebbe soggetta a licenza edilizia. Evidenzia che il contratto di sublocazione stabilirebbe l’utilizzo dei locali sublocati unicamente come studio medico e che la clausola nr. 7 del contratto principale tra D__________ e AO 1 prevederebbe il divieto assoluto di un cambiamento di destinazione dei vani locati e il conduttore sarebbe obbligato a sottoporre i piani dettagliati di qualsiasi modifica soggetta ad approvazione da parte dell’autorità alla locatrice che si potrebbe riservare di dare il suo consenso, consenso che il dr. Licenziati avrebbe chiaramente negato in sede di udienza testimoniale. Anche per questi motivi la disdetta sarebbe contraria alla buona fede e di conseguenza annullabile.
F. Con osservazioni 22 gennaio 2010 l’istante postula invece la reiezione dell’appello, rilevando preliminarmente che le pag. 3-7 del appello costituirebbero una testuale riproduzione delle pag. 1-4 delle conclusioni scritte e ribadendo in sostanza i medesimi argomenti, mentre con appello adesivo di medesima data chiede la modifica della sentenza impugnata nel senso di concedere una protrazione unica fino al 28 febbraio 2008. Con osservazioni all’appello adesivo 23 febbraio 2010 il convenuto propone la reiezione del gravame avversario. Per quanto di più specifico, si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto: 1. Nel giudizio impugnato, il Pretore ha accertato la validità della disdetta 20 febbraio 2004 con effetto dal 28 febbraio 2005 e concesso una protrazione del contratto di sublocazione fino al 28 febbraio 2011. Con l’appello principale, il convenuto chiede l’annullamento della suddetta disdetta, poiché ritiene che sia contraria alle regole della buona fede. Con l’appello adesivo invece, l’istante si oppone alla durata della protrazione, domandando di concederne soltanto una unica fino al 28 febbraio 2008. Occorre dunque vagliare innanzitutto le singole censure dell’appellante principale al giudizio pretorile in merito alla validità della disdetta 20 febbraio 2004, poi, in caso di esito positivo, giudicare sulla congruità della concessione della protrazione di sei anni nell’ambito dell’appello adesivo.
I. Sull’appello principale
Si osserva preliminarmente che il significato dell’atto di appello è quello dell’esposizione avanti alla Camera adita di circostanziate critiche all’accertamento dei fatti e/o all’applicazione del diritto di cui alla sentenza impugnata, così da consentire, entro i limiti delle domande formulate, la sua verifica da parte dell’autorità superiore ed eventualmente la sua riforma nel senso auspicato dall’appellante. Sembrerebbe perciò scontato presumere che l’atto di appello abbia necessariamente a confrontarsi in forma critica con i contenuti del giudizio che si intende impugnare. È ovvio che ciò non può avvenire laddove vengano richiamate o riprodotte le argomentazioni già esposte negli atti della procedura svolta davanti al Pretore, poiché in tali scritti si cercherebbero invano critiche a un giudizio che non è ancora stato emanato, ragione per cui la giurisprudenza prevede la sanzione dell’irricevibilità per un gravame che si limita a richiamare argomentazioni espresse in precedenti allegati oppure che si esaurisce nella testuale o quasi trascrizione dell’allegato conclusionale (RtiD I-2010, n. 7c pag. 683, RtiD II-2009, n. 7c pag. 632, Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 21 e 22 ad art. 309; CPC-TI Appendice, m. 36 ad art. 309; II CCA 2 luglio 2010, inc. 12.2009.3; II CCA 3 novembre 2010, inc. 12.2010.167). La riproduzione di ampi stralci del memoriale conclusivo soggiace necessariamente ai medesimi principi nella misura in cui si tratta di narrazioni redatte allo scopo di convincere il Pretore della bontà delle proprie argomentazioni alla luce delle risultanze dell’istruttoria, e non invece con la diversa finalità di suffragare avanti alla Camera d’appello l’erroneità del giudizio impugnato. Ciò premesso, si constata che – come rettamente eccepito dall’appellata nelle osservazioni all’appello – le pag. 3-7 dell’appello del convenuto costituiscono una quasi testuale riproduzione delle pag. 1-4 delle conclusioni scritte, le quali, per i motivi testé esposti, sono perciò manifestamente irricevibili nella misura in cui le citazioni tratte dal summenzionato allegato non si confrontano con la sentenza impugnata.
Non resta dunque che esaminare le restanti censure dell’appello, che non costituiscono una semplice ricopiatura delle osservazioni scritte. L’appellante critica anzitutto il Pretore laddove ha accertato che la disdetta 20 febbraio 2004 è stata validamente motivata e si duole che egli non sia giunto alle medesime conclusioni dell’Ufficio di conciliazione quo alla concretezza del progetto C__________ al momento della disdetta, ossia all’inizio del 2004. A suo dire dall’istruttoria non emergerebbero seri, concreti e attuali motivi atti a giustificare la disdetta, il progetto essendo allora stato soltanto in fase di elaborazione teorica e M__________ essendo stato coinvolto nel progetto soltanto alla fine del 2004.
3.1 Secondo la legge, la motivazione della disdetta non è premessa per la sua validità, ragione per cui una disdetta formalmente corretta, ma non motivata è a priori valida (Higi, Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 2008, n. 45 ad art. 271 CO). Ciò nonostante, è ad ogni modo necessario conoscere il motivo alla base della disdetta alfine di poter stabilire se essa sia contraria alle regole della buona fede giusta la norma generale dell’art. 271 cpv. 1 CO oppure se ricada sotto i casi speciali previsti dall’art. 271a CO (Lachat, Mietrecht für die Praxis, 2009, n. 25/8.3 pag. 522 e n. 29/3.1 pag. 601). La legge non contiene disposizioni sul contenuto e sull’estensione della motivazione (Higi, op. cit., n. 48 ad art. 271 CO). Il motivo della disdetta deve però essere esposto in maniera chiara e comprensibile. La motivazione è da considerarsi sufficiente, quando la parte a cui è stata data la disdetta è in grado di comprenderne la portata e valutare le proprie possibilità di successo in vista di un eventuale procedimento di contestazione. Il contenuto della motivazione deve inoltre corrispondere alla verità (Lachat, op. cit., n. 29/3.7-8 pag. 603; Higi, op. cit., n. 48 ad art. 271 CO). Sotto il campo di applicazione dell’art. 271 CO ricade ogni disdetta che non poggia su un interesse degno di protezione, che rappresenta pura angheria o che costituisce un comportamento disonesto, che porta ad una manifesta sproporzione degli interessi in gioco o la cui motivazione è un evidente pretesto (Lachat, op. cit., n. 29/4.4 pag. 605-606).
3.2 Nella fattispecie in esame non ricorrono i summenzionati estremi per annullare la disdetta ai sensi degli art. 271 e 271a CO. Gli accertamenti e l’apprezzamento del Pretore in merito al bisogno proprio invocato dall’istante quale motivazione della disdetta devono essere ritenuti corretti per i motivi qui di seguito esposti. Al momento della notifica della disdetta in data 20 febbraio 2004, M__________ era coinvolto già da alcuni anni a livello svizzero nella realizzazione del progetto C__________, in quanto membro della F__________ dal 1993-1994 (deposizione teste R__________, fondatore e ex presidente della F__________, pag. 2 verbale del 15.09.2005). Essendo il programma C__________ stato presentato al comitato centrale della F__________ verso la fine del 2001 e il marchio C__________ registrato nel 2002 (deposizione teste R__________, pag. 2 verbale del 15.09.2005; cfr. anche doc. Z7), si può presumere che M__________ fosse a conoscenza del progetto C__________ sin dall’inizio o perlomeno all’inizio del 2004, momento della disdetta. Tale supposizione è rafforzata dal fatto che nel settembre 2004 egli è poi stato nominato responsabile del Gruppo Ticino in sostituzione di R__________ (doc. Z9) e gli è stato affidato il programma C__________ quale responsabile nazionale di comunicazione e marketing (deposizione teste R__________, pag. 2 verbale del 15.09.2005). Il rapporto annuale 2003 della F__________ conferma inoltre che l’idea di voler realizzare un centro fitness destinato in modo specifico a persone con problemi di obesità iniziava a dare i suoi primi frutti all’inizio del 2004 (doc. H/doc. Z8). L’idea C__________ si è in seguito concretizzata, è stata estesa e resa pubblica con il passare dei mesi e degli anni (doc. Z9, Z10, plico doc. Z11). L’istante ha dunque sufficientemente provato in maniera chiara, comprensibile e veritiera che il programma C__________ era un progetto serio, concreto e che stava alla base della disdetta 20 febbraio 2004, benché si trattasse di un progetto ancora in fase di elaborazione teorica, quindi da concretizzare e implementare a livello pratico. Dalla mera mancanza di progetti tecnici dettagliati (perizia giudiziaria, pag. 5) non si può quindi dedurre che il progetto fosse pretestuoso. Anzi, il perito stesso ha constatato che un centro C__________ sarebbe realizzabile unicamente negli spazi attualmente occupati dal AP 1 (risposta al quesito nr. 1 di parte convenuta, pag. 7 e risposta al contro quesito nr. 1 di parte istante, pag. 11 perizia), non però in quelli utilizzati dalla AO 1 (risposta al quesito nr. 2 di parte convenuta, pag. 10 e risposta al contro quesito nr. 2 di parte istante, pag. 14 perizia). Occorre poi anche considerare che l’istante ha notificato la disdetta al convenuto con un preavviso di 12 mesi prima della data di scadenza del 28 febbraio 2005, benché il contratto ne prevedesse soltanto 6 (doc. C, punto 4) e che prima della notifica della disdetta 20 febbraio 2004 i rapporti tra le parti in causa erano buoni e non vi erano litigi (risposta al quesito 1a dell’interrogatorio formale AP 1, pag. 1 verbale del 24.07.2006; risposta ai quesiti 7 e 8 dell’interrogatorio formale G__________, pag. 3 verbale del 24.07.2006). Alla luce di questi elementi non si può che ritenere che l’istante abbia sufficientemente dimostrato la sua intenzione di ampliare il centro wellness mediante il progetto C__________ destinato a clienti obesi e di necessitare dei locali occupati dal convenuto a questo scopo. Non vi è nulla di pretestuoso in tutto ciò. La sublocatrice ha agito in base ad un interesse oggettivo, concreto e degno di protezione, ragione per cui la disdetta non può essere ritenuta contraria alle regole della buona fede ex art. 271 CO. Di conseguenza la censura dell’appellante su questo punto deve essere respinta e la sentenza pretorile confermata.
4.1 La disdetta di ritorsione o vendetta nei confronti del conduttore rientra nel campo di applicazione dell’art. 271a cpv. 1 lett. a CO. Un tale disdetta è data quando viene pronunciata con lo scopo di punire il conduttore per aver fatto valere – al di fuori di una procedura – pretese derivanti dal contratto o previste dalla legge (Lachat, op. cit., n. 29/5.1 pag. 611). La disdetta di “ritorsione trasversale” che non colpisce soltanto il conduttore, bensì anche un terzo, non è per contro regolata nella lex specialis, ma ricade sotto la norma generale dell’art. 271 cpv. 1 CO e deve pertanto essere esaminata secondo i criteri postulati da questa disposizione. Di conseguenza il locatore viola l’art. 271 CO per ritorsione trasversale quando pronuncia una disdetta che non corrisponde a un interesse degno di protezione e che deve essere considerata pura angheria (Higi, op. cit., n. 21 ad art. 271 CO).
4.2 L’appello su questo punto cade nel vuoto. Il Pretore ha correttamente ritenuto che l’asserita ritorsione trasversale non ha trovato alcun riscontro probatorio, rimanendo allo stadio di puro parlato. Agli atti si cerca infatti invano un elemento atto a confutare quanto accertato dal giudice di prime cure. La circostanza che tra D__________ (proprietaria dell’immobile) e l’istante sono pendenti numerose cause derivanti dal contratto di locazione principale (deposizione teste B__________, amministratore unico di D__________, pag. 2 verbale del 24.11.2005; deposizione teste L__________, pag. 2 verbale del 02.02.2006) nulla dimostra in merito a una presunta rivalsa nei confronti di D__________. Il legame di amicizia tra il dr. AP 1 e il dr. L__________, presidente, direttore generale e azionista di maggioranza di I__________, società che detiene il capitale azionario di D__________ (deposizione teste L__________, pag. 1-2 verbale del 02.02.2006), con la quale AO 1 avrebbe pendenti diverse controversie locative, appare troppo astratto e remoto per poter presumere che la disdetta del contratto di sublocazione al dr. AP 1 possa in qualche modo causare un danno di immagine e prestigio al dr. L__________. Occorre in particolare evidenziare che il contratto di locazione principale e il contratto di sublocazione sono distinti l’uno dall’altro. Benché la locatrice principale abbia dato il suo consenso alla stipulazione del contratto di sublocazione (doc. C, punto 2.2), è evidente che essa non ha il potere di decidere né tantomeno di intervenire alfine di evitare che la conduttrice/sublocatrice disdica il contratto al subconduttore. A maggior ragione è ovvio che il dr. L__________, in quanto membro del CdA di un’altra società detenente il capitale azionario della D__________, non possa intervenire per impedire la disdetta all’amico AP
Di fronte a tale evidenza, data proprio dalla distinzione tra contratto di locazione e sublocazione, quindi dalla legge stessa, mal si comprende come questo possa costituire un danno all’immagine e al prestigio di uno dei membri del CdA di I__________ e ancor meno un danno trasversale dal dr. AP 1 al dr. L__________ e da questo alla D__________. Il Pretore non ha valutato in modo superficiale le deposizioni rese dai testi B__________ e L__________. Essi hanno semplicemente supposto che la disdetta costituisca un atto di ripicca nei confronti del dr. L__________ in quanto amico del dr. AP 1, senza però precisare in sede di udienza in cosa consisterebbe la rivalsa e quali conseguenze negative ricadrebbero su D__________. Il Pretore, considerando anche – come visto sopra – che i rapporti tra le parti in causa erano buoni fino al momento della notifica, ha giustamente ritenuto che la disdetta non fosse contraria alla buona fede.
L’appellante critica infine la decisione del primo giudice, rimproverandogli di aver erroneamente presupposto che la trasformazione dello studio medico in un centro fitness non costituirebbe un cambiamento di destinazione e non richiederebbe l’autorizzazione da parte dell’autorità, inoltre non avrebbe tenuto conto del fatto che il contratto di sublocazione stabilirebbe l’utilizzo dei locali sublocati unicamente come studio medico e che la clausola nr. 7 del contratto principale tra D__________ e AO 1 prevedrebbe il divieto assoluto di un cambiamento di destinazione dei vani locati. La censura è infondata. Secondo la dottrina, soltanto se i motivi della disdetta risultano fin dal principio irrealizzabili, allora la disdetta non poggia su un interesse degno di protezione (Lachat, op. cit., n. 29/3.10 pag. 604), ciò che non è il caso nella presente fattispecie. L’appellante omette infatti anche qui di distinguere tra il contratto di sublocazione in essere tra le parti e quello di locazione principale tra l’istante e D__________. Si ribadisce che si tratta di contratti indipendenti l’uno dall’altro. Nel caso concreto, tra le parti in causa fa stato unicamente il contratto di sublocazione (doc. C), il quale, contrariamente a quanto sostenuto dall’appellante non prevede l’obbligo di usare i vani locati in un determinato modo. Dal contratto doc. C si evince unicamente che l’attività svolta nei locali sublocati è quella di studio medico, essendo il subconduttore di professione medico. Il contratto di locazione principale (doc. B) invece non è applicabile al rapporto tra le parti, bensì soltanto a quello tra l’istante e la proprietaria dell’immobile. Esso non obbliga la conduttrice/sublocatrice ad utilizzare i locali in questione come studio medico, bensì prevede soltanto lo “studio medico” quale genere di attività tra quelle contrattualmente permesse (doc. B, punto 5). È vero che il contratto doc. B vieta alla conduttrice/sublocatrice di modificare la destinazione dei vani locati, tuttavia la locatrice principale non può opporsi a un uso contrattualmente conforme. Dato che l’attività svolta nel nuovo centro C__________ rientrerebbe ad ogni buon conto nelle attività previste al punto 5 del contratto di locazione principale (doc. B), è irrilevante nell’ambito della valutazione della validità della disdetta del contratto di sublocazione (doc. C), se il dr. L__________, in quanto azionista di maggioranza della I__________, non acconsentirebbe al cambiamento di destinazione dei locali adibiti a studio medico (deposizione teste L__________, pag. 2 verbale del 02.02.2006). Il contratto doc. B prevede infatti al punto 7 anche la facoltà della conduttrice/sublocatrice di modificare a proprie spese la disposizione interna del locale, con lo scopo di adattarla alle proprie esigenze. Se nel caso in esame la trasformazione dello studio medico in centro fitness C__________ necessita di una licenza edilizia, è di competenza dell’autorità amministrativa ed una risposta definitiva a questo interrogativo è comunque superfluo in questa sede, perché in ogni caso – come detto – dagli atti e dall’istruttoria risulta che la disdetta è stata data per un reale, concreto e impellente bisogno personale della sublocatrice. Il motivo della disdetta non appare irrealizzabile né privo di un interesse degno di protezione, poiché il progetto C__________ rientra nelle attività previste dal contratto di locazione principale (doc. B). Nella trasformazione dei locali ora adibiti a studio medico in locali fitness e ginnastica, la presente Camera non intravede alcun abuso né una violazione contrattuale del contratto principale doc. B, la destinazione originaria essendo rispettata. L’appello si rileva pertanto nuovamente infondato.
In definitiva, la sentenza del Pretore regge alle critiche mosse dal convenuto e la disdetta 20 febbraio 2004 deve essere ritenuta valida, per cui l’appello principale, infondato nella misura in cui è ricevibile, è respinto e la sentenza impugnata confermata.
II. Sull’appello adesivo
III. Sulle spese e le ripetibili
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I. Nella misura in cui è ricevibile, l’appello 28 dicembre 2009 di AP 1 è respinto.
II. Gli oneri dell’appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 1'300.-
b) spese fr. 50.-
totale fr. 1'350.-
sono posti a carico dell’appellante, con l’obbligo di rifondere a AO 1 fr. 2'000.- per ripetibili di appello.
III. L’appello adesivo 22 gennaio 2010 di AO 1 è respinto.
IV. Non si prelevano oneri per l’appello adesivo e non si assegnano ripetibili.
V. Intimazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il vicepresidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è ammissibile ricorso in materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF) se il valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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