AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2009.97
Data decisione, Autorità: 09.06.2011, IICCA
Titolo: Contratto preliminare di compravendita immobiliare combinato con contratto di appalto per esecuzione di piani e di progetto definitivo, nullità per vizio di forma, obbligo di restituzione della caparra versata
Incarto n. 12.2009.97
Lugano 9 giugno 2011/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2005.69 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord promossa con petizione 30 maggio 2005 da
AP 1 rappr. da RA 2
contro
AO 1 AO 2 tutti rappr. da RA 1
con la quale l'attrice ha chiesto la condanna dei convenuti al pagamento di fr. 39'464,60, in solido, oltre interessi al 5% dal 18 settembre 2003, domanda alla quale i convenuti si sono opposti formulando una domanda riconvenzionale di fr. 22'000.-, oltre interessi al 5% dall'8 luglio 2002, osteggiata dall'attrice principale, sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 16 aprile 2009 respingendo la petizione e accogliendo parzialmente la domanda riconvenzionale;
appellante l'attrice principale con atto di appello 11 maggio 2009 con il quale chiede che, in modifica del dispositivo del giudizio impugnato, la petizione sia accolta e la domanda riconvenzionale respinta, protestando spese e ripetibili di prima e di seconda istanza;
mentre la parte l'appellata, con osservazioni del 15 giugno 2009, postula la reiezione del gravame e la conferma del giudizio pretorile, con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
ritenuto
in fatto: 1. In data 8 luglio 2002 AP 1 e i coniugi AO 1 e AO 2 hanno sottoscritto il contratto denominato "convenzione - impegno acquisto terreno - caparra" relativa al lotto n° 2 del previsto frazionamento del fondo mapp. __________ di
Con lettera 18 luglio 2003 indirizzata ai coniugi __________i, AP 1 ha dichiarato di aver preso atto della loro rinuncia alla costruzione della casa di abitazione sul fondo in questione e ha trasmesso la nota di fr. 59'464,60 comprendente in particolare l'onorario relativo alla progettazione, all'elaborazione di varianti, all'allestimento e aggiornamento del preventivo generale e del capitolato di impresario costruttore, nonché il rimborso delle spese di trasferta, il costo per lavori preliminari eseguiti sul fondo e le spese amministrative. Tale pretesa è stata ribadita da AP 1 con scritto 21 agosto 2003, ritenuto che in quell'occasione dalla somma richiesta è stata dedotta la caparra di fr. 20'000.-, già incassata al momento della sottoscrizione del contratto.
Con scritto 8 settembre 2003 del loro patrocinatore, i coniugi AO 1 hanno contestato il contenuto della lettera 21 agosto 2003 e chiesto alla controparte l'adempimento del contratto stipulato l'8 luglio 2002. Con scritto 27 ottobre 2003, il medesimo patrocinatore ha rimproverato alla AP 1 di non voler dare seguito all'impegno contrattuale assunto e, di fronte a tale inadempienza, di considerare il suo silenzio quale definitiva rescissione del contratto. Di conseguenza, ha chiesto la restituzione della caparra versata dai suoi patrocinati.
La successiva corrispondenza intercorsa non avendo permesso di raggiungere un accordo tra le parti, con petizione 30 maggio 2005 AP 1 ha chiesto la condanna di AO 1 e AO 2, in solido, al pagamento dell'importo di fr. 39'464,60, oltre interessi al 5% dal 18 settembre 2003, quale saldo per le prestazioni fornite a seguito dell'impegno contrattuale assunto nella convenzione 8 luglio 2002, come da nota d'onorario, dedotto l'acconto/caparra versato dai committenti.
I convenuti si sono opposti all'azione con risposta 24 giugno 2005, formulando una pretesa riconvenzionale di complessivi fr. 22'000.-, di cui 20'000.- a titolo di rifusione della caparra e 2'000.- per spese legali preprocessuali, oltre interessi al 5% dall'8 luglio 2002.
Nell’allegato di replica e risposta riconvenzionale 31 agosto 2005 la parte attrice ha confermato la petizione e chiesto la reiezione integrale della domanda riconvenzionale. I convenuti si sono ulteriormente confermati nella duplica 30 settembre 2005. Esperita l’istruttoria, le parti hanno ribadito le proprie allegazioni e domande nelle conclusioni del 6 e 9 marzo 2009.
CAP 1chiede la riforma del giudizio pretorile nel senso che la petizione sia accolta e la domanda riconvenzionale respinta. Con osservazioni del 15 giugno 2009 AO 1 e AO 2 postulano la reiezione del gravame.
e considerato
in diritto:
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). La decisione pretorile è stata pronunciata e impugnata prima di questa data, e la procedura ricorsuale rimane dunque disciplinata dal CPC ticinese (art. 404 cpv. 1 CPC).
Nel proprio giudizio il Pretore ha anzitutto qualificato l'accordo 8 luglio 2002 (doc. B), denominato "convenzione - impegno acquisto terreno - caparra", quale contratto misto contenente elementi, tra loro strettamente collegati, di un contratto preliminare di compravendita immobiliare e di un contratto di appalto relativo all'esecuzione dei piani, dei preventivi e del progetto definitivo in vista dell'edificazione di un'abitazione. In applicazione dell'art. 216 cpv. 2 CO, che impone l'atto pubblico anche per i contratti preliminari, i patti di prelazione e le promesse di vendita, il giudice di prime cure ha quindi accertato la nullità dell'accordo in oggetto, compresa la relativa pattuizione di una pena di recesso. Non potendo il contratto essere considerato come adempiuto nei suoi punti importanti, siccome la compravendita del fondo non è mai stata perfezionata, non ne risulta altresì limitato il diritto della parte contrattuale di avvalersi delle conseguenze della nullità. L'invocazione dell'eccezione del vizio di forma da parte dei contraenti non urta pertanto il principio di affidamento. Abbondanzialmente, il Pretore ha rilevato che non risulta che i convenuti fossero a conoscenza della nullità dell'atto al momento della sottoscrizione e del versamento della somma di fr. 20'000.-, essendosi essi avvalsi della consulenza di un legale solo in una fase successiva. Il giudice di prime cure ha altresì concluso che, vista l'interdipendenza fra i due contratti di compravendita e di appalto, il secondo, relativo all'elaborazione della domanda di costruzione e dei preventivi, è da ritenere privo di interesse senza il primo e quindi a sua volta nullo.
L'appellante contesta che sia stato stipulato un contratto misto con la vendita immobiliare quale elemento. A suo dire essa non era né parte venditrice, né promotore immobiliare, ma unicamente intermediaria. Contesta altresì che i due contratti siano strettamente collegati poiché "la questione del mandato e dell'appalto per l'abitazione degli appellati era cosa a parte" (appello pag. 2 B n. 1). A ben vedere la tesi, così come una parte dei fatti invocati a suo sostegno, appaiono nuovi e come tale la censura sarebbe comunque irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC). La questione non va ulteriormente approfondita in quanto, nel merito, la domanda è comunque da respingere. Infatti, nel tentativo di avvalorare la tesi che la questione della vendita immobiliare non possa essere ritenuta strettamente correlata con il contratto di appalto, l'appellante sostiene anzitutto di non avere avuto alcuna esclusiva, e che pertanto i convenuti avrebbero potuto senza ostacolo alcuno acquistare il fondo direttamente dal proprietario e utilizzare così il progetto e la licenza edilizia a loro rilasciata. L'affermazione è tuttavia in contrasto con quanto asserito dall'attrice in prima sede, ovvero di aver "ottenuto dal signor E__________ il mandato di vendita esclusiva del fondo di sua proprietà il quale prevedeva una lottizzazione per l'edificazione di più case, una delle quali è poi interessata ai coniugi __________" (replica a pag. 3 e conclusioni a pag. 3 n. 2). Proprio all'agire scorretto dei convenuti veniva altresì imputata la revoca di tale mandato di vendita, "creando così un danno sia di immagine che materiale per l'impossibilità di proseguire il mandato esclusivo con il relativo guadagno che la AP 1 avrebbe potuto ricavare" (ibidem). La tesi dall'appellante è pure smentita dal chiaro tenore del contratto stipulato l'8 luglio 2002 (doc. B). Tale accordo, premesso come il proprietario del fondo abbia "formalmente incaricato la AP 1 di gestire la vendita del suo bene", rispettivamente di "frazionare lo stesso per meglio permetterne la vendita", conteneva la dichiarazione di voler acquistare il fondo di 472 mq e definiva il prezzo e alcune ulteriori condizioni di vendita. Gli interessati all'acquisto confermavano altresì "di aver già dato verbalmente a suo tempo incarico alla AP 1 per lo studio e l'allestimento di un progetto e nonché di un preventivo di costo per l'edificazione di una casa composta di due appartamenti sulla particella citata. Le condizioni di tale incarico verranno definite contestualmente alla firma del contratto di Direzione lavori." Pattuita una caparra di fr. 20'000.-, a valere quale pena di recesso in caso di rinuncia all'acquisto, i coniugi contraenti hanno quindi conferito incarico alla AP 1 "di comporre la pratica completa per la presentazione della domanda di costruzione alle competenti autorità", con in aggiunta un "incarico di allestire i capitolati di tutte le opere necessaria alla realizzazione della casa". Una nota finale indicava come "i progetti con relativa domanda di costruzione sono già stati allestiti e trasmessi al Municipio di __________". Già la premessa è pertanto eloquente in merito all'incarico conferito dal proprietario del fondo a AP 1 per gestire la vendita del suo bene, comprese le necessarie operazioni di frazionamento. L'impegno di acquisto del terreno è pertanto stipulato con la AP 1 e a questa è stata versata la caparra, in contanti alla firma, quale pena di recesso. La conclusione del Pretore sulla natura del contratto merita pertanto conferma e non può essere sovvertita dallo sforzo profuso dall'appellante che, senza peraltro confrontarsi con questa, espone tutta una serie di "scenari possibili" (appello pag. 6) nei quali sarebbe concepibile la stipulazione di un contratto di appalto come quello in oggetto e del tutto estraneo a una compravendita immobiliare.
6.Il Pretore ha inoltre ritenuto che vada escluso un esame della fattispecie dal profilo della responsabilità extracontrattuale (art. 62 segg. CO) siccome l'attrice ha promosso l'azione fondando la responsabilità dei convenuti sul principio dell'affidamento e collocando quindi la lite, per sua scelta, nell'ambito della responsabilità contrattuale o quasi-contrattuale (art. 97 CO). Infatti, l'art. 86 CPC impedisce al giudice di pronunciarsi oltre i limiti della domanda, mutando il tema dell'azione e fondando il giudizio su un oggetto non contenuto nella domanda. L'appellante censura tale conclusione senza confrontarsi con le tesi del Pretore, limitandosi ad asserire che tale fattispecie non sarebbe data, visto come, sia nel caso di pretesa fondata sul contratto che in quello di una domanda fondata sugli art. 62 segg., il petitum sarebbe comunque identico, così come uguale è l'oggetto della causa, "ovvero il pagamento dei soldi dovuti quale controprestazione a servizi e lavori resi" (appello pag. 8 n. 4) La censura, immotivata, è pertanto irricevibile (sentenze IICCA del 15 marzo 2004 12.2004.9, del 20 giugno 2008 12.2007.112).
7.Esaminata l'esistenza delle condizioni atte a giustificare una responsabilità fondata sulla fiducia (per culpa in contraendo), il Pretore ha concluso che l'attrice non ha comunque fornito la prova del danno subito. I convenuti hanno peraltro sollecitato a più riprese il rispetto degli accordi contrattuali dell'8 luglio 2002 chiedendo altresì all'attrice di sottoscrivere un contratto di compravendita e di appalto nei termini del precontratto in questione. Non risultando dagli atti che l'appellante abbia dato il sollecitato consenso, il giudice di prime cure ha concluso che non è possibile imputare agli appellati alcuna responsabilità per la rottura del contratto, ciò che comporta la reiezione della domanda. L'appellante non si confronta con la decisione del Pretore che, accertato l'inadempimento del contratto, ne ha tratto le conseguenze, e neppure indica precise censure. Essa si limita infatti a esporre una sua soggettiva interpretazione dei motivi, altrettanto soggettivi e legati a presunte difficoltà coniugali, della scelta operata dalla controparte contrattuale. Nel tentativo di dimostrare la pretestuosità, l'infondatezza e l'artificiosità della pretesa dei convenuti all'adempimento da parte dell'attrice, l'appellante cerca di accreditare la tesi secondo la quale i primi avrebbero comunque potuto acquistare il terreno direttamente dal proprietario e poi utilizzare il progetto e la licenza da loro ottenuta grazie al lavoro di cui chiede la remunerazione. Rimprovera altresì agli appellati di non aver deciso di recedere dal contratto, insistendo invece "ad arte" nel chiedere l'adempimento. In merito alla nullità del contratto e all'ammontare delle prestazioni fornite, l'appellante rinuncia ad esporre gli argomenti di appello per contestare la contraria opinione del Pretore e si limita a rinviare "a quanto esposto dettagliatamente nelle conclusioni di causa", di cui trascrive ampi stralci (appello pag. 10 e segg. n. 7). Di conseguenza, su questo punto, l'appello dell'attrice si rivela d’acchito irricevibile (sentenza del Tribunale federale 4A_396/2008 del 10 febbraio 2009).
8.Resta da esaminare la censura dell'appellante che contesta l'obbligo di restituzione della caparra. A mente del Pretore, alla luce delle circostanze accertate, il pagamento della pena di recesso risulta essere avvenuto nell'ambito di un contratto nullo per vizio di forma. Ne consegue un obbligo di restituzione ai sensi dell'art. 62 CO, poiché la prestazione sarebbe avvenuta senza valida causa. Il giudice di prime cure ha per contro ritenuto non dimostrata l'asserzione dell'attrice secondo la quale la somma sarebbe già stata restituita da una terza persona, nella qualità di successore in diritto del defunto proprietario del fondo. L'appellante contesta tale conclusione, invocando dapprima un diritto alla compensazione parziale con la sua pretesa (art. 120 CO). Senonché, per i motivi esposti ai considerandi precedenti, va confermato il giudizio pretorile che ha negato la pretesa dell'attrice derivante dal contratto di appalto e quindi non vi è alcuna valida pretesa dell'attrice che possa essere messa in compensazione con quella dei convenuti. L'appellante non può neppure essere seguita laddove contesta l'obbligo di restituzione invocando il "principio dell'abuso della buonafede" (appello pag. 6). Il ragionamento si sorregge sulla circostanza, correttamente negata dal Pretore alla luce delle risultanze, secondo la quale il mancato perfezionamento dei contratti sarebbe imputabile alla controparte. D'altro canto l'appellante neppure spende una parola per contestare di essere stata messa in mora nell'adempimento del contratto, limitandosi ad affermare che gli scritti in questione (doc. 1, 2, 3 e 4) non sarebbero altro che "carta costruita ad arte" (appello pag. 10 n. 5 in fine). Anche su questo aspetto l'appello si rileva pertanto privo di fondamento.
Tenuto conto della natura giuridica assai complessa della fattispecie e del fatto che i convenuti fossero persone non cognite del diritto, il Pretore ha infine riconosciuto, limitatamente all'importo esposto nella nota d'onorario del legale, ritenuta congrua, la rifusione delle spese di patrocinio preprocessuale, quale elemento del danno ai sensi dell'art. 46 cpv. 1 CO. L'appellante si è limitata a chiedere con il petitum l'annullamento del giudizio pretorile e di conseguenza di respingere integralmente la domanda riconvenzionale, senza neppure esprimersi in merito alla specifica pretesa e alla relativa conclusione del Pretore. Anche su quest'ultimo punto la domanda è pertanto irricevibile.
Ciò posto, l’appello, destituito di fondamento, nella misura in cui è ricevibile, va integralmente respinto. Gli oneri processuali seguono la soccombenza dell’appellante, che rifonderà alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili, commisurata al valore di causa di fr. 61'436,70 (39'464,60 + 21'972,10).
Per questi motivi,
richiamati per le spese gli art. 148 CPC ticinese, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
pronuncia:
L’appello 11 maggio 2009 di AP 1 è respinto.
Gli oneri processuali dell’appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 1’900.–
b) spese fr. 100.–
fr. 2’000.–
già anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di versare alla controparte fr. 2’000.– per ripetibili d'appello.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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