AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 20.2009.11-1
Data decisione, Autorità: 04.04.2011, TE
Titolo: Espropriazione formale per lavori di correzione su una strada cantonale (indennità per terreni posti in zona residenziale estensiva RE)
Incarto n. 20.2009.11-1
Lugano 4 aprile 2011
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Gianfranco Sciarini arch. Bruno Buzzini
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di approvazione progetti definitivi promossa da
ISEP 1 rappr. dal RA 1
contro
COES 1 rappr. dall’ RA 2
concernente i lavori di correzione sulla strada cantonale __________,
relativamente al mapp. no. 514 RFD di __________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1. Lo ISEP 1 è promotore delle opere di correzione lungo la strada cantonale nel Comune di __________, in zona __________. Il progetto interessa un tratto lungo una cinquantina di metri ed implica un allargamento della strada verso valle, con invasione parziale del mapp. no. 514, per uniformare il calibro della carreggiata. Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 17.9 al 16.10.2007 in conformità con gli art. 16 ss della Legge sulle strade (Lstr). COES 1, proprietario del mapp. no. 514, si è tempestivamente opposto all’intervento ed ha preteso il completamento della tabella di espropriazione in quanto carente delle necessarie informazioni in merito alla vegetazione da sopprimere ed alle relative indennità. Egli ha chiesto inoltre l’aumento dell’indennità offerta per il terreno ad almeno fr. 1'000.- il mq nonché altri risarcimenti per vario titolo, in particolare fr. 60'000.- per le piante da estirpare, fr. 60'000.- per opere di cinta e fr. 150'000.- per il deprezzamento della proprietà. Il Consiglio di Stato ha respinto l’opposizione ed approvato il progetto con risoluzione dell’11.6.2008 che il proprietario ha contestato mediante ricorso dinanzi al Tribunale cantonale amministrativo. Quest’ultimo, con sentenza del 19.2.2009, ha respinto le obiezioni al progetto ma, in parziale accoglimento dell’impugnativa, ha ritornato gli atti al Dipartimento del territorio affinché provvedesse a completare la tabella di espropriazione.
1.2. In data 17.4.2009 l’ente espropriante, in applicazione dell’art. 26 Lstr, ha trasmesso gli atti a questo Tribunale presentando, come ordinato dall’istanza superiore, una tabella aggiornata che contempla le seguenti offerte di indennità: fr. 500.- il mq per l’espropriazione formale di mq 67, fr. 0.50 il mq per l’occupazione temporanea di mq 90, nonché fr. 37'685.- per le piantagioni sacrificate; importo, quest’ultimo, fissato in base ad una perizia botanica stesa da un esperto del ramo. Il proprietario, prendendo posizione con scritto del 5.5.2009, si è dichiarato d’accordo con le suddette risultanze peritali ed ha reclamato per il terreno un’indennità superiore a fr. 600.- il mq. Per il resto ha esternato una certa apprensione e sollecitato spiegazioni dettagliate in merito al cantiere, specialmente nell’ottica di eventuali rischi per altre piante presenti in loco e della successiva sistemazione dell’area e dei manufatti a confine. Un sopralluogo è stato esperito in data 11.2.2010; in quell’occasione, discusse le modalità esecutive e chiarito il destino di alcuni alberi particolari, le parti hanno stabilito d’intesa di sostituire la rete metallica di recinzione con un guard rail munito di griglie con addebito dell’eventuale maggior costo all’espropriato. L’anticipata immissione in possesso, inizialmente autorizzata per il 19.4.2010 (cfr. verbale 11.2.1010), è poi stata posticipata su richiesta del proprietario e con l’accordo del __________ al 26.4.2010 (cfr. lettere 12/26.2.2010). Le parti sono quindi comparse all’udienza di conciliazione del 29.4.2010 ed al dibattimento finale che si è svolto il 14.1.2011 ad opera compiuta. In quella sede, ribadita l’adesione alle conclusioni della perizia botanica, l’espropriato ha pure accettato, come precedentemente concordato e sulla base di un preventivo presentato dal __________, di sobbarcarsi l’importo di fr. 1'365.30 quale maggior costo per la posa di un telaio di protezione. In relazione alle indennità egli ha peraltro confermato una pretesa di almeno fr. 600.- il mq per la superficie espropriata e di fr. 150'000.- per la svalutazione della proprietà.
2.Il mapp. no. 514 ha una superficie complessiva di mq 3'895, è ubicato in località __________ ed è così censito a RF:
La particella è costituita da un ampio terreno che costeggia la strada cantonale ed è in forte declivio verso meridione. Essa è edificata nella sua parte alta con una casa di abitazione unifamiliare mentre la superficie restante è destinata a giardino (cfr. documentazione fotografica). Il vigente PR di __________, approvato in data 10.9.2008, assegna il fondo alla zona residenziale estensiva RE (art. 35 NAPR).
3.3.1. L’espropriazione formale è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. ad art. 16 no. 4). Essa è stimata alla data dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, alla data di emissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr). Questo corrisponde al prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto potrebbe conseguire nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Secondo la giurisprudenza, lo strumento prioritario per stabilire il valore venale di un terreno è il cosiddetto metodo statistico-comparativo basato sul confronto dei prezzi soluti poco prima del dies aestimandi per proprietà analoghe al fondo espropriato (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss, 94; DTF 122 I 168 c. 3a, b/bb, 122 II 337 c. 5; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.2, I-2008 no. 52 c. 4.1). L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di raffronto adeguato che permetta di tracciare un quadro ragionevole del mercato immobiliare. Non potendosi porre esigenze troppo severe al confronto, non è richiesta un’identità perfetta tra il terreno espropriato ed i fondi presi a paragone: di eventuali differenze – per posizione, estensione, stato di urbanizzazione o possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto mediante opportuni adeguamenti. E’ anche possibile trarre spunto da compravendite isolate, purché i prezzi siano esaminati con cura e la stipulazione non risulti influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.3). Non sono risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media – né i prezzi corrisposti per terreni già edificati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89); non lo sono nemmeno le semplici offerte di vendita, i diritti di prelazione o i diritti di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 88). Ai fini dell’estimo devono essere considerate le eventuali possibilità di miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1 Lespr), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non è invece tenuto conto degli aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr). Nel fissare l’importo dell’indennità il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr).
3.2. In concreto il dies aestimandi coincide con il 26.4.2010, data per la quale è stata convenuta l’anticipata immissione in possesso, e l’estimo è fondato sui valori ufficiali riferibili a terreni che, come il mapp. no. 514, sono ubicati nella zona residenziale estensiva. Eseguita la consueta indagine sui prezzi ed appurato che le transazioni più recenti risalgono al 2008, il Tribunale ha ritenuto di estendere la ricerca a tutto il decennio trascorso al fine di disporre di un campione di raffronto il più ampio possibile. Si precisa che i prezzi al mq accertati e riportati non tengono conto delle superfici boschive o stradali e dei sentieri ai quali (là dove presenti) è stato attribuito valore 0.
2000
2001
2002
2003
2004
2007
2008
Il Comune di __________, che si sviluppa dalle rive del lago __________ fino in collina, è una località notoriamente assai piacevole ed ambita a fini residenziali, specialmente per l’ampia esposizione verso meridione e l’imprendibile panorama sulla regione del __________. I terreni enumerati sopra sono sparsi nelle zone collinari, ad eccezione del mapp. no. 1414 che è situato invece nelle vicinanze del lago. Tralasciando le transazioni poco significative – vuoi perché riportano valori estremi (fr. 1'014.-/fr. 174.24 il mq) vuoi perché sono attinenti a fondi che per le loro peculiarità non si prestano ad un adeguato paragone (mapp. no. 1775, 631/1457, 664) – nel periodo tra il 2000 ed il 2004 risultano valori assai discontinui (mapp. no. 1971, 1414, 2036, 938, 1329, 2066) in base ai quali si approda ad una media generale arrotondata di fr. 640.- il mq. Negli anni 2007 e 2008, seguendo un movimento di crescita, il prezzo medio ha raggiunto circa fr. 768.- il mq (mapp. no. 1489, 1873, 920, 2084) dopo di che il mercato si è fermato. Arresto che combacia con la crisi finanziaria del 2008 e la recessione che ne è seguita le quali, senza comportare un crollo o anche solo una diminuzione significativa dei valori, ne hanno comunque impedito la crescita generando una fase di stabilità che si è protratta fino al 1° trimestre del 2010, periodo nel quale è nuovamente stato registrato un leggero aumento delle transazioni immobiliari. Una situazione contingente alla quale la regione del __________ non è sfuggita e che ha interessato in particolare i terreni liberi da costruzioni, beni immobili sempre più rari che, soprattutto in un periodo di crisi, il proprietario ha tendenza a tesaurizzare (cfr. USTAT-DSS 2-2009 p. 35 ss, 2-2010 p. 41 ss). Ciò considerato, nell’aprile del 2010 il valore medio dei terreni ubicati nella zona residenziale estensiva di __________ poteva aggirarsi attorno a fr. 770.- il mq.
3.3. Il mapp. no. 514 appartiene ad un comprensorio situato nel settore orientale del Comune. L’ente espropriante è del parere che l’accentuata pendenza del fondo ne riduca il valore al punto che l’indennità offerta sarebbe perfino generosa (cfr. verbale del 29.4.2010). Ora, non è escluso che per un fondo di natura edilizia un forte dislivello del terreno possa comportare inconvenienti tecnici e finanziari. Tuttavia, a prescindere dal fatto che l’assetto orografico è solo uno degli aspetti che caratterizzano un fondo, bisogna tener presente che tutto il territorio comunale di __________ si distingue per essere scosceso e che questa sua peculiarità non ha né impedito il sorgere di abitazioni anche in situazioni poco favorevoli dal profilo costruttivo, né ha inciso sui prezzi di compravendita: a titolo d’esempio basti citare le compravendite dei mapp. no. 2036 e 1873 che sono ubicati nelle immediate vicinanze del mapp. no. 514. Perciò, nel contesto di una ponderazione complessiva, questo Tribunale non ritiene che la pendenza sia condizionante al punto da compromettere il valore del fondo. Dopo tutto esso presenta qualità ben più significative: infatti, immerso nel verde, il fondo è situato in posizione tranquilla e ben assolata, gode di un panorama invidiabile, è assai spazioso e di forma regolare, ed è edificato solo nella sua parte alta con una costruzione che non ha esaurito gli indici edificatori. In definitiva, quindi, il quadro d’insieme è quello di una proprietà pregiata il cui valore raggiunge senz’altro la quotazione media di zona. Di conseguenza l’indennità per l’espropriazione formale di mq 67 è fissata in fr. 770.- il mq.
4.L’occupazione temporanea è un provvedimento che, in ambito espropriativo, concorre all’attuazione dell’opera ed è normalmente dettato da necessità di cantiere. La relativa indennità è intesa a compensare il danno effettivo per il proprietario derivante dalla limitazione d’uso del bene, salvo che egli renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; DTF 109 Ib 273; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45). Di regola l’indennità annua riconosciuta nella prassi per terreni edificabili ammonta a fr. 0.50 il mq (TE sott. 2.3.1999 in re Stato del Cantone Ticino/G.; TRAM N. 50.2006.5 del 24.4.2008). Nella fattispecie in esame il provvedimento è stato richiesto per eseguire adeguatamente le opere stradali e non per depositare macchinari o materiale. Esso colpisce una superficie di 90 mq, lungo il fronte stradale, costituita da una striscia di giardino che non è suscettibile di miglior uso. Perciò l’indennità di fr. 0.50 il mq/annui offerta dall’ente espropriante – conforme ai canoni giurisprudenziali e neppure contestata – può essere confermata.
5.5.1. Il proprietario ritiene che l’intervento espropriativo renda la proprietà in generale meno attrattiva e perciò rivendica un’indennità per titolo di svalutazione di fr. 150'000.-.
5.2. L’indennità espropriativa deve comprendere tutti i pregiudizi derivanti all’espropriato in seguito all’estinzione o alla limitazione dei suoi diritti ed in particolare, nel caso di espropriazione parziale, anche l’eventuale svalutazione della frazione residua purché sia una conseguenza diretta dell’intervento espropriativo (art. 11 let. b Lespr.). Secondo la dottrina e la giurisprudenza un deprezzamento potrebbe essere ravvisato qualora l’espropriazione compromettesse l’uso del terreno, e cioè se la superficie risultasse ridotta o deformata al punto da non poter più essere sfruttata razionalmente, oppure qualora il terreno fosse privato di vantaggi che influiscono sul suo valore e che verosimilmente avrebbe conservato se non fosse intervenuta l’espropriazione, segnatamente se perdesse un’importante area di sfogo o uno schermo protettivo contro le immissioni nocive provenienti dal vicinato (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 192; DTF 129 II 426 c. 3.1.2; RDAT II-1994 no. 63 c. 5.1, II-1998 no. 27 c. 3.1).
5.3. L’espropriazione priva il mapp. no. 415 di una striscia di terreno lungo il fronte stradale che dal confine sud/ovest ha una lunghezza di una cinquantina di metri ed una profondità di ca. 1.50/2 m per poi ridursi progressivamente a zero. Tale intervento non vanifica alcuna concreta prospettiva di miglior uso e neppure impedisce o limita in maniera significativa la facoltà di sfruttare razionalmente il fondo. La sola perdita (parziale) della cornice vegetale decorativa (comunque indennizzata), rispettivamente la riduzione dell’altezza del muro di sostegno della strada, non sono pregiudizievoli al punto da determinare una svalutazione della proprietà. Ricostruito il manufatto a regola d’arte e con l’aggiunta, come richiesto, di un telaio di protezione, la vegetazione potrà essere ricostituita; operazione, quest’ultima, che il proprietario ha del resto già intrapreso con buoni risultati (cfr. documentazione fotografica). Di conseguenza la pretesa è respinta.
6.Doveroso è un ultimo commento riguardo all’indennità per le piante sacrificate, sia pure a titolo di semplice conferma formale. Con lettera del 1°.2.2011, intimata per conoscenza al proprietario, l’ente espropriante ha trasmesso a questo Tribunale la lista di dettaglio delle piante estirpate con l’indicazione dei valori peritali già accettati; ciò in conformità con la planimetria prodotta ed esaminata in occasione del dibattimento finale. Su questa base l’indennità complessiva è confermata ed ammonta a fr. 37'485.-.
7.L’indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale a decorrere dall’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr). Posto che il saggio corrisponde al tasso ipotecario di riferimento nei contratti di locazione, sono dovuti i seguenti interessi:
8.Le spese di procedura sono interamente a carico dell’ente espropriante che dovrà inoltre versare all’espropriato, patrocinato da un legale, un’equa indennità per ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr).
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia 1. L’ente espropriante verserà all’espropriato le seguenti indennità per il mapp. no. 514:
La pretesa di indennizzo per titolo di svalutazione è respinta.
La tassa di giustizia e le spese in fr. 1'000.- sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriato fr. 2'000.- per ripetibili.
Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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