AIUTO RICERCA
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Numero d'incarto: 11.2009.104
Data decisione, Autorità: 03.05.2011, ICCA
Titolo: Comproprietà: richiesta intesa a ottenere atti di amministrazione necessari
Incarto n. 11.2009.104
Lugano 3 maggio 2011/rs
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente, Giani ed Ermotti, supplente
segretaria:
Chietti Soldati, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa DI.2008.1492 (comproprietà: atti di amministrazione necessari) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con istanza del
14 novembre 2008 da
AP 1 , e AP 2, (patrocinate dall'. PA 1)
contro
Comunione dei comproprietari del condominio AO 1 (rappresentata dall'amministrazione RA 1,) AO 2 AO 3 AO 4 AO 5 ed AO 6, AO 7 AO 8 (patrocinato dall' PA 2) AO 9 AO 10 AO 12 e AO 11, AO 13 (patrocinata dall' PA 3) AO 15 e AO 14, AO 16 (patrocinato dall' PA 5) AO 17 AO 19 e AO 18, (patrocinati dall' PA 5) AO 20 AO 21 e AO 22;
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 2 giugno 2009 presentato da AP 1 e AP 2 contro la sentenza emessa il 22 maggio 2009 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3;
Ritenuto
in fatto: A. AP 1 e AP 2 sono proprietarie comuni della particella n. 642 RFD di __________, sezione , appezzamento inedificato di 9569 m² raggiungibile da una strada privata (“”), intavolata come particella n. 639. Quest'ultima è una comproprietà coattiva, oltre che della particella n. 642 (1/28), della particella n. 620 (2/14), della particella n. 624 (1/14), della particella n. 632 (1/14), della particella n. 633 (1/42), della particella n. 636 (1/14), della particella n. 638 (1/14), della particella n. 640 (1/28), della particella n. 641 (1/28), della particella n. 644 (1/14), della particella n. 867 (2/42), della particella n. 869 (1/42), della particella n. 1214 (1/28), della particella n. 1217 (1/28), della particella n. 1356 (1/14), della particella n. 1393 (1/14), della particella n. 1575 (1/28), della particella n. 1821 (1/42) e della particella n. 1822 (1/42).
B. Il 14 giugno 2006 AP 1 e AP 2 hanno chiesto al Comune di __________ il permesso di costruire sulla particella n. 642 tre case monofamiliari con un'autorimessa sotterranea il cui accesso avrebbe richiesto, sulla particella n. 639, l'eliminazione di una rupe lungo il ciglio stradale e l'allargamento della carreggiata. Il Comune ha rilasciato la licenza edilizia il 20 ottobre 2006, a condizione che la realizzazione dell'accesso fosse approvato dai comproprietari della strada o garantito da una decisione giudiziaria. Adito da un vicino, con decisione del 26 giugno 2007 il Consiglio di Stato ha confermato la licenza edilizia e annullato la condizione posta dal Comune. Statuendo il
20 settembre 2007, il Tribunale cantonale amministrativo ha annullato invece la decisione del Consiglio di Stato e respinto la domanda di costruzione, mancando il consenso unanime dei proprietari della strada (inc. 52.2007.275). Un ricorso in materia di diritto pubblico presentato da AP 1 e AP 2 è stato respinto in quanto ammissibile dal Tribunale federale con sentenza 1C_369/2007 del 20 giugno 2008.
C. Il 14 novembre 2008 AP 1 e AP 2 hanno adito il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, con
un'istanza fondata sull'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC per essere autorizzate “a costruire il collegamento stradale” tra la loro proprietà e la particella n. 639 o, in subordine, per ottenere un diritto di passo pedonale e veicolare sulla particella n. 639 in favore del loro fondo. AO 20 (proprietario della particella n. 632), AO 10 (proprietario delle particelle n. 633, 1821 e 1822), AO 21 e AO 22 (comproprietari della particella n. 638), AO 2, AO 7, AO 12 e AO 11, AO 3, AO 15 e AO 14 (tutti comproprietari della particella n. 1217) hanno dichiarato per scritto di non opporsi all'istanza, rimettendosi al giudizio del Pretore.
All'udienza dell'11 marzo 2009, indetta per la discussione, AO 13 (proprietaria delle particelle n. 624 e 1214), AO 16 (proprietario delle particelle n. 867 e 869), AO 19 e AO 18 (comproprietari della particella n. 640), AO 9 (proprietario delle particelle n. 641 e 1575), AO 4 (proprietaria della particella n. 636) ed AO 6 (comproprietaria della particella n. 1393) hanno proposto di respingere l'azione. AO 8 (proprietario della particella n. 1356) ha chiesto di respingere la richiesta principale, senza opporsi alla subordinata. __________, amministratore del “AO 1” (particella n. 620), ha comunicato di non avversare l'azione, ma di esigere garanzie sulla transitabilità della strada durante l'esecuzione dei lavori. AO 17 (anch'esso comproprietario della particella n. 1217), come pure AO 5 (comproprietario della particella n. 1393), non si sono presentati all'udienza, lasciandosi precludere dalla lite. __________ (proprietaria della particella n. 644), __________ e __________ r, allora membri della comunione ereditaria __________ (pure comproprietaria della particella n. 1217), non sono stati nemmeno convenuti in giudizio.
Nel corso dell'udienza le istanti hanno replicato, confermando la domanda principale, ma ritirando la subordinata. AO 16, AO 19, AO 18, AO 13, AO 9, AO 4, AO 5, AO 6 e AO 8 hanno duplicato, ribadendo le loro posizioni. Respinte tutte le prove offerte, il Pretore ha citato le parti alla discussione finale del
9 aprile 2009. In quell'occasione le istanti hanno reiterato la loro domanda principale sulla scorta di un memoriale scritto. I convenuti costituitisi in giudizio hanno proposto, una volta ancora, di respingerla.
D. Statuendo con sentenza del 22 maggio 2009, il Pretore ha respinto l'istanza e ha posto la tassa di giustizia di fr. 450.– con le spese a carico delle istanti in solido, tenute a rifondere solidalmente fr. 500.– a AO 13, fr. 500.– a AO 8, fr. 700.– a AO 16, fr. 700.– a AO 19 e AO 18, fr. 100.– a AO 4, fr. 100.– a AO 9 e fr. 100.– a AO 6 per ripetibili.
E. Contro la sentenza appena citata AP 1 e AP 2 sono insorte a questa Camera con un appello del
2 giugno 2009 in cui chiedono di accogliere la loro istanza e di riformare in tal senso il giudizio impugnato. AO 3 ha comunicato il 17 luglio 2009 di rimettersi al giudizio della Camera. Nelle loro osservazioni del 22 luglio, 27 luglio e 5 agosto 2009 AO 13, AO 16, AO 19, AO 18 e AO 8 concludono per il rigetto dell'appello. Gli altri convenuti sono rimasti silenti.
Considerando
in diritto: 1. I provvedimenti intesi a ottenere dal giudice l'esecuzione di atti d'amministrazione necessari a conservare il valore della cosa in comproprietà e a mantenerla idonea all'uso (art. 647 cpv. 2 n. 1 CC) erano emanati, fino al 31 dicembre 2010, con la procedura sommaria contenziosa di camera di consiglio (art. 4 cpv. 1 n. 16 vLAC con rinvio agli art. 361 seg. CPC ticinese). La sentenza del Pretore era impugnabile entro dieci giorni (art. 370 cpv. 2 CPC ticinese). Tempestivo, l'appello in esame è pertanto ricevibile.
Riassunta la nozione di “atti d'amministrazione” nel senso dell'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC, il Pretore ha ritenuto che nella fattispecie l'intervento chiesto dalle istanti non fosse necessario né per conservare il valore della strada coattiva né per mantenerla idonea all'uso. Ancorché avrebbe migliorato la situazione dei luoghi, a suo avviso l'intervento non appariva necessario. Esso si riconduceva semplicemente all'intenzione delle istanti di costruire le tre case monofamiliari secondo il progetto sottoposto all'autorità comunale, creando un accesso veicolare alla strada attraverso lo sbancamento del declivio sulla particella in proprietà coattiva. Se non che – ha soggiunto il primo giudice – tale intenzione non può essere concretata mediante l'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC, poiché i presupposti di tale istituto devono essere dati per la comproprietà e non per il fondo delle istanti.
Le appellanti rilevano che la strada in questione permette di accedere a tutte le proprietà dei convenuti, ma non alla loro, la rupe posta sul ciglio della strada impedendo qualsiasi collegamento. Ciò crea una manifesta disparità di trattamento, la “__________” essendo destinata a servire tutti i fondi che partecipano alla comproprietà coattiva. La formazione di un accesso mediante rimozione del declivio e allargamento del campo stradale costituisce perciò un lavoro necessario nel senso dell'art. 647c CC. Esso permette di mantenere la strada idonea all'uso anche per la particella n. 642, non altera la destinazione della medesima e ne consente anzi un miglior godimento, per di più senza spese per gli altri comproprietari. Che l'opera si inserisca in un più ampio progetto di sfruttamento edilizio poco importa, l'uso della strada dovendo essere loro garantito come agli altri comproprietari.
Nella fattispecie le istanti pretendono di avere convenuto tutti i comproprietari della particella n. 639, ma in realtà hanno tralasciato __________, proprietaria della particella n. 644 (e di 1/14 della coattiva: doc. E e P) e __________ r, comproprietaria della particella n. 1217 (e di 1/28 della coattiva: doc. E, S e ispezione del registro fondiario della particella n. 1288), che non risultano avere formalmente dichiarato in anticipo di accettare l'esito del processo. Esse hanno quindi convenuto un litisconsorzio incompleto. Poco importa che i comproprietari non abbiano mosso obiezioni al riguardo. I presupposti processuali andavano verificati d'ufficio in ogni stadio di causa (art. 97 prima frase e n. 5 CPC ticinese), poiché la loro mancanza implicava la nullità dell'atto compiuto (art. 142 cpv. 1 lett. a CPC ticinese). E la sanzione della nullità si applicava, oltre che agli atti processuali, anche alle sentenze impugnate con appello o ricorso per cassazione (art. 146 CPC ticinese). Di per sé, gli atti dovrebbero dunque essere ritornati al Pretore perché assegni alle istanti un termine adeguato per completare l'istanza con l'indicazione della convenuta omessa (art. 47 CPC ticinese). Considerato che – come si vedrà in seguito – l'appello è destinato all'insuccesso, un rinvio al Pretore si esaurirebbe tuttavia in un esercizio di giurisdizione. Giova procedere quindi senza indugio all'esame del ricorso.
AP 1 e AP 2 si sono rivolte al Pretore – come detto – per ottenere l'autorizzazione di formare in virtù dell'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC un collegamento stradale tra la loro proprietà e la particella coattiva n. 639. Ora, la norma appena citata permette a ogni comproprietario di far eseguire, dandosi il caso per via giudiziaria, atti d'amministrazione o lavori di costruzione necessari per conservare il valore della cosa e mantenerla idonea all'uso. La richiesta però va diretta in primo luogo alla comunione dei comproprietari, la quale dev'essere chiamata a decidere sulla necessità dell'intervento. Solo se la comunione non decide oppure se la richiesta non raccoglie l'adesione della maggioranza è possibile adire il giudice (Brunner/Wichtermann in: Basler Kommentar, ZGB II, 3ª edizione, n. 53 e 54 ad art. 647; Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 2ª edizione, pag. 186 n. 679; Wermelinger in: Zürcher Kommentar, edizione 2010, n. 126 ad art. 712a CC; Thurnherr, Bauliche Massnahmen bei Mit- und Stockeigentum, Zurigo/Basilea/Ginevra 2010, pag. 72 n. 139).
In concreto non risulta che prima di rivolgersi al Pretore le istanti abbiano interpellato la comunione dei comproprietari – o quanto meno i singoli comproprietari – per appurare l'esistenza di una maggioranza favorevole alla loro richiesta, tant'è che davanti al Pretore almeno 10 comproprietari su 19 della particella n. 639 hanno dichiarato di opporsi. Ci si potrebbe domandare quindi se l'istanza non andasse dichiarata improponibile già per tale ragione. Sia come sia, l'interrogativo può rimanere aperto per le considerazioni che seguono.
Nella fattispecie è senz'altro verosimile che la strada in comproprietà coattiva sia stata concepita per consentire l'accesso a tutti i fondi appartenenti ai proprietari della coattiva. Quanto alla particella n. 642, posta in zona edificabile, è pacifico che essa non è raggiungibile dalla strada a causa del declivio dovuto a una rupe. Ciò premesso, si può convenire che senza accesso alla strada lo scopo per cui la comproprietà coattiva è stata costituita venga meno per il fondo delle appellanti, pregiudicandone l'uso e il godimento.
Il problema è che tutto si ignora nel caso specifico sul modo in cui debba essere tecnicamente eseguito il collegamento fra la strada e il fondo delle istanti. Nel precedente grigionese pubblicato in ZBGR 85/2004 pag. 393 i comproprietari avevano stipulato una convenzione particolareggiata che prevedeva la costruzione di una strada e le modalità di attuazione. In concreto si conosce solo il punto in cui dovrebbe avvenire il raccordo viario (doc. B, C, D). Null'altro è dato di sapere. Nessun piano di dettaglio né un preventivo di spesa è stato sottoposto agli altri comproprietari o presentato al giudice. L'accesso a un'autorimessa sotterranea richiederà verosimilmente, oltre allo sbancamento del noto pendio, la costruzione di una rampa in calcestruzzo con le relative opere di premunizione, a cominciare da un sistema di drenaggio delle acque meteoriche. Quanto ai costi dell'intervento, le appellanti dichiarano di assumerli, ma nulla precisano circa le possibili spese di manutenzione.
Per di più non si vede come le preoccupazioni e gli interrogativi sollevati dai convenuti in relazione a un'opera di cui poco o punto conoscono possano essere fugati con un giudizio meramente sommario come quello che presiede all'applicazione dell'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC (sopra, consid. 1; nel nuovo diritto: art. 249 lett. d n. 1 CPC). Quel che le istanti chiedono, in definitiva, è l'autorizzazione di attuare nel caso in esame un atto d'amministrazione necessario fondato sulla fiducia. Tale non è tuttavia la finalità dell'art. 647 cpv. 1 n. 1 CC. Privo di consistenza, l'appello è destinato pertanto all'insuccesso.
Gli oneri processuali seguono il principio della soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC ticinese). Le appellanti rifonderanno alle parti che hanno presentato osservazioni all'appello un'adeguata indennità per ripetibili.
Circa i rimedi esperibili contro l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF raggiunge la soglia di fr. 30 000.– per un eventuale ricorso in materia civile (ordinanza pretorile del 30 giugno 2009).
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
a) tassa di giustizia fr. 450.–
b) spese fr. 50.–
fr. 500.–
sono posti solidalmente a carico di AP 1 e AP 2, le quali rifonderanno, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 1500.– a AO 8, fr. 1500.– complessivi a AO 16, AO 19 e AO 18, come pure fr. 500.– a AO 13 per ripetibili.
–.; –; –; –; –; –,; –,; –; –; –; –; –; –,; –; –; –; –; –; –; –; –.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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