AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2009.215
Data decisione, Autorità: 24.11.2010, IICCA
Titolo: Locazione - mutamento di proprietario - risarcimento danni
Incarto n. 12.2009.215
Lugano 24 novembre 2010/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretaria:
Meyer, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2008.275 (procedura speciale per locazione) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con petizione (recte: istanza) 25 febbraio 2008 da
AP 1 rappr. dall’ RA 2
contro
AO 1 AO 2 entrambi rappr. dall’ RA 1
in materia di risarcimento danni (locazione e affitti), nella quale il Pretore con sentenza 19 novembre 2009, accogliendo parzialmente la richiesta di AP 1, ha condannato AO 2 e AO 1 al pagamento di fr. 500.- oltre interessi al 5% dal 31 gennaio 2008;
appellante l’istante, la quale, con appello 1° dicembre 2009, chiede che in riforma del primo giudizio venga integralmente accolta la petizione 25 febbraio 2008 per fr. 28'883.- oltre interessi al 5% dal 31 gennaio 2008, e in via subordinata che essa sia accolta per fr. 20'000.- oltre interessi al 5% dal 31 gennaio 2008;
mentre i convenuti, con risposta (recte: osservazioni) 21 dicembre 2009, postulano la reiezione del gravame;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A. Il 1° gennaio 2005, AO 2 e AO 1 in qualità di locatori e AP 1 quale conduttrice hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto l’appartamento al pian terreno in uno stabile di due appartamenti a C__________ di comproprietà dei coniugi __________. Il contratto è stato concluso per una durata indeterminata con possibilità di disdetta, previo preavviso di tre mesi, la prima volta per il 31 dicembre 2009. La pigione mensile è stata fissata in fr. 1'400.- oltre fr. 200.- mensili quale acconto per le spese accessorie e fr. 150.- mensili per la locazione di due posteggi (doc. D).
B. Il 14 settembre 2007 AO 2 e AO 1 hanno venduto l’appartamento al pian terreno occupato da AP 1 a M__________ e il loro appartamento al primo piano a L__________. In data 27 settembre 2007, la nuova proprietaria M__________ ha notificato alla conduttrice AP 1 e al suo compagno RA 2 la disdetta del contratto di locazione con effetto a decorrere dal 29 marzo 2008 (doc. E1, E2, E3).
C. Con petizione (recte: istanza) 25 febbraio 2008, preventivamente sottoposta all’Ufficio di conciliazione competente che ha dichiarato la vertenza non conciliata (doc. C), AP 1 ha postulato a titolo di risarcimento danni ai sensi dell’art. 261 cpv. 3 CO la condanna di AO 2 e AO 1 al pagamento di fr. 28’883.- oltre interessi al 5% dal 31 gennaio 2008 e in via subordinata di fr. 20'000.-, importo a suo dire concordato con gli ex locatori in occasione di un incontro nel giugno 2007. Al proposito sostiene di aver subito numerosi danni a causa della disdetta notificata dalla nuova proprietaria, ragione per cui chiede ai precedenti locatori un’indennità per le nuove tapparelle automatiche e per la parabola TV satellitare da lei fatte istallare, le spese del trasloco, i maggiori costi di locazione per i mesi da gennaio 2008 a dicembre 2009, nonché i costi legati alla doppia locazione per il mese di gennaio 2008.
D. Alle udienze di discussione del 5 maggio e 25 giugno 2008, le parti convenute hanno postulato l’integrale reiezione dell’istanza, rimproverando ad AP 1 di non aver ossequiato al proprio obbligo di limitare il danno, non avendo essa chiesto alla nuova proprietaria una protrazione della locazione secondo l’art. 272 e segg. CO. I convenuti hanno poi rilevato che il presunto pregiudizio subito non sarebbe stato comprovato, contestando nel contempo di aver riconosciuto un qualsivoglia importo quale risarcimento danni. Con la replica, la duplica e in sede di conclusioni scritte, dopo rinuncia al dibattimento finale, le parti si sono riconfermate nelle proprie antitetiche allegazioni e domande.
E. Con sentenza 19 novembre 2009 il Pretore del Distretto di Lugano, dopo aver constatato una responsabilità degli ex locatori giusta l’art. 261 cpv. 3 CO e ritenuto la loro colpa come non particolarmente grave, ha parzialmente accolto l’istanza, riconoscendo ad AP 1 un importo di fr. 500.- quale indennità per le nuove tapparelle. Egli ha invece rifiutato un’indennità per l’installazione della TV via satellite, ritenuto che la fattura sarebbe stata pagata dal compagno RA 2, che non vi sarebbe stata alcuna cessione di credito ad AP 1 e che l’impianto, non essendo parte costitutiva dello stabile venduto, avrebbe semplicemente potuto essere asportato. Per quanto concerne le spese del trasloco, il Pretore ha negato il versamento di un’indennità, considerato che la ex conduttrice avrebbe in ogni caso dovuto cercare una sistemazione intermedia prima di poter definitivamente traslocare nella sua nuova abitazione in costruzione a C__________. Il giudice di prime cure non ha poi neppure riconosciuto i maggiori costi di locazione per i mesi da gennaio 2008 a dicembre 2009, con la motivazione che AP 1 si sarebbe soltanto momentaneamente trasferita nell’appartamento locato dal suo compagno RA 2 a M__________ e che bisognerebbe presumere che la pigione non sia stata sostenuta unicamente da AP 1, bensì che più probabile apparirebbe una divisione a metà del corrispettivo, ciò che escluderebbe la sopportazione di un maggior costo. Per quanto concerne infine il risarcimento dei costi legati alla doppia locazione nel mese di gennaio 2008, il Pretore ha respinto la domanda, rilevando che la ex conduttrice avrebbe potuto riconsegnare l’immobile locato di C__________ già per il 31 dicembre 2007, avendo il contratto di locazione dell’appartamento a M__________ avuto inizio il 1° gennaio 2008. Da ultimo il Pretore ha respinto la richiesta di condanna al versamento di fr. 20'000.- formulata in via subordinata, non sussistendo qualsivoglia prova in merito a un accordo tra le parti in tal senso.
F. Con appello 1° dicembre 2009 l’istante ha chiesto la riforma del giudizio pretorile nel senso di accogliere integralmente la petizione 25 febbraio 2008 per fr. 28'883.- oltre interessi al 5% dal 31 gennaio 2008, e limitatamente a fr. 20'000.- oltre interessi al 5% dal 31 gennaio 2008 in via subordinata.
G. Delle osservazioni di AO 2 e AO 1 al gravame, del quale è chiesta la reiezione con protesta di spese e ripetibili, si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.
e considerato
in diritto:
L’appellante rimprovera al Pretore di aver erroneamente qualificato come “non particolarmente grave” la colpa degli ex locatori. Tale valutazione si fonderebbe su un arbitrario apprezzamento dei fatti e delle prove. A dire dell’appellante, la colpa dei coniugi __________ sarebbe grave, non avendo posto come condizione di vendita la ripresa del contratto di locazione e non avendo informato la conduttrice della compravendita per paura che essa esercitasse i propri legittimi diritti (pag. 10-13 appello). In merito alle singole poste di risarcimento danno, l’appellante rileva che per quanto riguarda l’indennità per le nuove tapparelle, il credito nei confronti degli ex locatori non si sarebbe estinto con la proposta della nuova proprietaria di pagare fr. 2'500.-, proposta peraltro insufficiente e ritirata dopo poco tempo (doc. T e U), ragione per cui la motivazione del giudice di prime cure sarebbe arbitraria e contraria al diritto (pag. 13-15 appello). Per quanto concerne l’indennità per l’installazione della TV via satellite, l’appellante censura l’argomentazione del Pretore, evidenziando che sarebbe irrilevante chi avrebbe pagato l’impianto, che non si tratterebbe di una cessione di credito e che la TV sarebbe divenuta parte integrante dell’immobile (pag. 15-16 appello). In merito alle spese del trasloco, l’appellante si duole che il Pretore abbia erroneamente dato per certo la necessità di un doppio trasloco (pag. 16-17 appello). L’appellante rileva che la pretesa di risarcimento dei maggiori costi di locazione per i mesi da gennaio 2008 a dicembre 2009 sarebbe ingiustamente stata respinta, il Pretore essendosi basato unicamente su ipotesi non comprovate. Determinante sarebbe unicamente il fatto che le pigioni sono sempre state pagate personalmente da AP 1 (pag. 17-19 appello). Per quanto concerne infine il risarcimento dei costi legati alla doppia locazione nel mese di gennaio 2008, l’appellante evidenzia che il trasloco effettivo sarebbe stato possibile soltanto alla fine di gennaio 2008 (pag. 19-21 appello). Da ultimo, l’appellante rimprovera al Pretore di non aver considerato tutti gli indizi e gli elementi di fatto atti a comprovare la conclusione di un accordo risarcitorio per fr. 20'000.-.
Giusta l’art. 261 cpv. 1 CO, se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell’ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all’acquirente con la proprietà della cosa. Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini (cpv. 2, lett. a). Il cpv. 3 della medesima norma prevede poi che, se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano.
2.1 Nel caso concreto non è contestato che la locazione dell’appartamento al pian terreno dell’immobile bifamigliare a C__________ è passata a M__________ con la proprietà della cosa, che quest’ultima ha validamente notificato alla ex conduttrice AP 1 una disdetta anticipata ai sensi dell’art. 261 cpv. 2 CO e che sussiste una responsabilità degli ex locatori AO 2 e AO 1 giusta l’art. 261 cpv. 3 CO. In questa sede è per contro rimasto controverso il grado di colpa da attribuire agli appellati, questione che è stata analizzata dal Pretore a titolo di “premessa di carattere generale circa l’apprezzamento della portata del risarcimento”. L’appellante rimprovera al Pretore di aver erroneamente qualificato come “non particolarmente grave” la colpa degli ex locatori, basandosi su un apprezzamento arbitrario dei fatti e delle prove. A suo dire, la colpa dei coniugi C__________ sarebbe grave, non avendo posto come condizione di vendita la ripresa del contratto di locazione e non avendo informato la ex conduttrice della compravendita per paura che esercitasse i propri legittimi diritti (pag. 10-13 appello). Il Pretore ha motivato la sua decisione considerando che l’acquirente M__________ non avrebbe acquistato l’immobile con l’imposizione di riprendere il contratto di locazione essendo essa interessata a occupare personalmente l’appartamento e tenuto conto del comportamento ostruzionistico del compagno della conduttrice durante le trattative di vendita.
2.2 In realtà è superfluo disquisire sulla gravità della colpa degli appellati, la stessa non incidendo sull’entità e sull’ammontare del danno. Fondamentale è unicamente la circostanza che gli appellati hanno violato il contratto di locazione, non essendosi premurati di far riprendere all’acquirente M__________ il contratto di locazione esistente. Il solo fatto di non aver obbligato l’acquirente a riprendere il contratto di locazione costituisce infatti una violazione contrattuale dei venditori nei confronti dell’ex conduttrice (Higi, Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, 1994, n. 62 ad art. 261-261a CO; Lachat, Mietrecht für die Praxis, 2009, n. 27/4.5.7 e n. 166 pag. 564). Irrilevante è che tale condizione non potesse essere imposta all’acquirente nel caso concreto, pena la mancata stipulazione del contratto di compravendita. Poco importa anche che gli appellati non abbiano informato l’ex conduttrice dell’imminente compravendita, non sussistendo alcun obbligo legale del locatore di informare il conduttore delle trattative di compravendita o della vendita stessa dell’immobile locato, non potendosi quest’ultimo peraltro opporre al cambio di proprietario, anche nel caso in cui avesse stipulato il contratto di locazione con riguardo alla persona del locatore (SVIT Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 2008, n. 10 ad art. 261-261a CO). Rilevante è unicamente la violazione contrattuale da parte degli ex locatori, che devono di conseguenza rispondere ai sensi dell’art. 261 cpv. 3 CO dei danni causati alla ex conduttrice.
Occorre dunque analizzare nel merito le singole poste risarcitorie. Da un punto di vista temporale, la responsabilità del venditore si estende su un periodo di tempo che inizia dal giorno in cui il conduttore ha dovuto restituire l’ente locato secondo la disdetta data dall’acquirente e termina al giorno in cui il rapporto di locazione avrebbe potuto essere disdetto secondo il contratto di locazione (Higi, Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, 1994, n. 56 ad art. 261-261a CO). Per quanto concerne invece l’entità materiale del risarcimento, il venditore deve risarcire il danno prodottosi in seguito al mancato adempimento. Il danno corrisponde all’interesse economico che il conduttore aveva alla continuazione del rapporto di locazione fino alla disdetta ordinaria (Bohnet/Montini, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, 2010, n. 51 ad art. 261 CO). Da compensare è però soltanto la perdita patrimoniale effettiva e involontaria (Roncoroni, Die Auswirkungen des Eigentümerwechsels auf den Mietvertrag, mp 2005, pag. 218). Un danno futuro deve essere risarcito soltanto nella misura in cui il suo verificarsi è certo, ma la sua estensione non ancora completamente prevedibile (Higi, Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, 1994, n. 58 ad art. 261-261a CO).
Per quanto concerne il merito delle pretese, si osserva preliminarmente che secondo l’art. 90 CPC il giudice di prime cure valuta le prove secondo il suo libero convincimento, in base alle risultanze del processo, e ne dà ragione nella sentenza. La norma, per costante giurisprudenza, si concretizza nel senso che al Pretore è concesso un ampio potere di apprezzamento nell’ambito della valutazione delle prove, apprezzamento che l’istanza d’appello può censurare unicamente con estrema prudenza, intervenendo solo quando la decisione resa secondo il libero convincimento è manifestamente ingiusta (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 6 ad art. 90; II CCA 5 luglio 2010, inc. 12.2009.23).
Nel merito della pretesa concernente l’indennità per le nuove tapparelle a funzionamento automatico, l’appellante lamenta che il Pretore avrebbe erroneamente ritenuto estinto il credito di fr. 3'000.- nei confronti degli ex locatori, non avendo essa immediatamente accettato la proposta della nuova proprietaria di versarle fr. 2'500.-. A dire dell’appellante la proposta di M__________ sarebbe peraltro insufficiente, poiché ritirata dopo poco tempo (doc. T e U), ragione per cui la motivazione del giudice di prime cure sarebbe arbitraria e contraria al diritto (pag. 13-15 appello).
5.1 Secondo la dottrina e la giurisprudenza, i costi per lavori di rinnovamento e di cambiamento svolti nell’immobile locato con il permesso del locatore sono da risarcire, nella misura in cui non sono ancora stati ammortizzati (Lachat, Mietrecht für die Praxis, 2009, n. 27/4.5.7, pag. 564; Roncoroni, Die Auswirkungen des Eigentümerwechsels auf den Mietvertrag, mp 2005, pag. 219). Il conduttore ha l’obbligo di limitare il danno subito (art. 44 CO; Higi, op. cit., n. 60 ad art. 261-261a CO), ossia di intraprendere tutte le misure ragionevolmente esigibili secondo la buona fede (art. 2 CC) per ridurre il danno. Il limite dell’obbligo è dato dall’esigibilità. Quali misure sono esigibili, deve essere giudicato tenendo conto di tutte le circostanze, in particolare la persona del danneggiato e le sue condizioni di vita (Gauch/Schluep, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Band II, 2008, n. 2916 e 2917, con ulteriori riferimenti).
5.2 Il Pretore ha accertato l’entità dell’investimento per la sostituzione delle rolladen in fr. 3'000.-, vale a dire quanto richiesto in causa dall’istante, che ha documentato una spesa di fr. 2'939.50 (I2) e di fr. 629.95 (I3) per la posa nel 2006. L’appellante non contesta la valutazione del Pretore e gli appellati hanno rinunciato ad opporvisi. Si tratta quindi di stabilire se da tale importo debba essere dedotta, come deciso dal Pretore, l’indennità di fr. 2'500.- offerta il 15 gennaio 2008 dalla nuova proprietaria. È indubbio che quest’ultima ha offerto alla conduttrice di riprendere le rolladen automatiche al prezzo di fr. 2'500.-, ritirando la proposta il 28 gennaio successivo, per mancanza di risposta (doc. T, cfr. verbale di audizione della teste M__________, pag. 3 verbale del 25 settembre 2008). Ora, se è vero che l’offerta non era assortita da un termine per la sua accettazione, è anche palese che non era necessario molto tempo per determinarsi al riguardo, vista la semplicità della transazione e la chiarezza dell’offerta. La conduttrice non ha dato alcuna risposta all’offerta scritta della nuova proprietaria e in tal modo ha violato il proprio obbligo di ridurre il danno. A giusta ragione il Pretore ha pertanto dedotto dall’importo di fr. 3'000.- quello di fr. 2'500.- al quale la conduttrice ha rinunciato senza motivo.
Dalla ricevuta doc. N, emessa dalla __________ SA, risulta che l’avv. RA 2 ha effettuato il 16 febbraio 2007 un pagamento di fr. 3'700.- per la fornitura di un televisore e un impianto satellite SKY. Come ha rilevato il Pretore, da tale documento non è possibile evincere il solo costo effettivo dell’impianto TV satellitare né dedurre che l’avv. RA 2 abbia agito in nome e per conto della conduttrice (ciò che peraltro essa neppure pretende), cosicché essa ne sia divenuta proprietaria. Ritenuto che l’onere della prova circa all’esistenza e all’ammontare del danno da risarcire dai locatori incombe conformemente alle regole dell’art. 8 CC all’appellante, in questa sede si può solo confermare che la ricevuta doc. N è insufficiente per comprovare il presunto danno subito da AP 1 e giustificare il versamento di un’indennità di fr. 1'000.- per l’istallazione dell’impianto via satellite. Di conseguenza risulta superfluo chinarsi sulla questione della mancata cessione di credito e sulla domanda se l’impianto TV costituisca parte integrante dell’immobile, l’appellante non avendo ad ogni modo ossequiato il suo obbligo di provare l’entità del danno.
In merito alle spese del trasloco di fr. 1'883.-, il Pretore ha negato il versamento di un’indennità considerando che la ex conduttrice avrebbe in ogni caso dovuto cercare una sistemazione intermedia prima di poter definitivamente traslocare nella sua nuova abitazione in costruzione a C__________ (doc. BB). L’appellante si duole che il Pretore abbia erroneamente dato per certo la necessità di un doppio trasloco basandosi su fatti futuri incerti (pag. 16-17 appello). La censura è fondata, l’ipotesi di un doppio trasloco essendo irrilevante nel caso concreto. Infatti, secondo la dottrina, le spese di trasloco in questi casi sono di regola sempre risarcibili (SVIT Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 2008, n. 25 ad art. 261-261a CO; Roncoroni, Die Auswirkungen des Eigentümerwechsels auf den Mietvertrag, mp 2005, pag. 219; Bohnet/Montini, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, 2010, n. 51 ad art. 261 CO), indipendentemente dal fatto che queste spese potrebbero prodursi anche in seguito (Higi, Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, 1994, n. 59 ad art. 261-261a CO; Lachat, Mietrecht für die Praxis, 2009, n. 27/4.5.7, pag. 564). Dalla fattura doc. L emessa dalla __________ SA in data 12 febbraio 2008, emerge che la società di trasporti ha messo a disposizione il proprio personale e i propri automezzi per il trasloco completo di masserizie da C__________ a M__________ nel mese di gennaio 2008. L’appellante chiede quindi il risarcimento per un unico trasloco, i cui costi ammontano a fr. 1'883.- (doc. L). Tale spesa va pertanto risarcita dagli appellati ai sensi dell’art. 261 cpv. 3 CO e al riguardo l’appello è fondato.
Nel merito della pretesa riguardante i maggiori costi di locazione per i mesi da gennaio 2008 a dicembre 2009, il Pretore ha rifiutato il pagamento di un’indennità con la motivazione che AP 1 si sarebbe soltanto momentaneamente trasferita nell’appartamento locato dal suo compagno RA 2 a M__________ e che bisognerebbe presumere che la pigione non sia stata sostenuta unicamente da AP 1, bensì che più probabile apparirebbe una divisione a metà del corrispettivo, ciò che escluderebbe la sopportazione di un maggior costo. Secondo l’appellante, la pretesa sarebbe ingiustamente stata respinta, il Pretore essendosi basato unicamente su ipotesi non comprovate. A suo dire sarebbe unicamente determinante il fatto che durante questo periodo le pigioni sono sempre state pagate personalmente da AP 1 (pag. 17-19 appello).
8.1 La differenza tra la pigione finora versata e una nuova pigione più elevata deve essere risarcita (Higi, Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, 1994, n. 59 ad art. 261-261a CO; Bohnet/Montini, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, 2010, n. 51 ad art. 261 CO). Il conduttore ha però l’obbligo di limitare il danno (art. 44 CO) che gli impone di chiedere una protrazione della locazione nel caso in cui ciò fosse possibile e di trovare una nuova abitazione, la più vantaggiosa possibile (Bohnet/Montini, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, 2010, n. 56 ad art. 261 CO).
8.2 Nel caso di specie, la censura dell’appellante è pertinente. La motivazione del Pretore si fonda unicamente su ipotesi non comprovate. Agli atti non vi è la prova che l’appellante si sia trasferita dal suo compagno soltanto momentaneamente. Al contrario, essa si è sistemata nell’appartamento di M__________ sicuramente per più di un anno, ossia da gennaio 2008 ad aprile 2009 (teste L__________, locatrice dell’appartamento a M__________, pag. 1 verbale del 23 aprile 2009). Irrilevante è il fatto che AP 1 avesse intenzione di ritornare a C__________ una volta terminata la costruzione della nuova abitazione, non essendovi alcuna certezza sulla data di consegna dell’immobile finito. Al proposito i convenuti hanno rilevato che la costruzione non poteva essere terminata prima del dicembre 2009 (osservazioni, pag. 14). L’apprezzamento del Giudice di prime cure deve essere ritenuto arbitrario quando presume che non sia credibile che la pigione per l’appartamento di M__________ sia pagata interamente da AP 1 e ipotizza una partecipazione del di lei compagno mediante accredito su un altro conto a lei intestato. Agli atti non vi è neppure un indizio per una tale ipotesi. La decisione pretorile è pure arbitraria quando ritiene probabile una divisione a metà del corrispettivo tra i due conviventi. Agli atti non vi è alcun elemento da cui è possibile dedurre una tale conclusione. Il Pretore non si è basato sulla comune esperienza di vita, bensì si è limitato a ritenere probabile un fatto che avrebbe invece dovuto essere dimostrato dagli appellati, interessati a non dover risarcire il danno subito dalla ex conduttrice a causa dell’anticipata disdetta del contratto di locazione. L’appellante per contro ha dimostrato con i doc. M1, M2, Q1, Q2 e Q3 (avvisi di addebito da parte della Banca __________ dal conto corrente di AP 1 a favore di L__________) di aver interamente pagato la pigione per l’appartamento a M__________ durante i mesi da gennaio a maggio 2008. La teste L__________ ha poi confermato in sede di udienza che tutte le pigioni per l’appartamento a M__________ da gennaio 2008 ad aprile 2009 sono state versate da AP 1 (teste L__________, pag. 2 verbale del 23 aprile 2009). Stava agli ex locatori dimostrare il contrario e chiedere l’interrogatorio formale della conduttrice o citare il compagno della ex conduttrice quale testimone senza delazione di giuramento per chiarire quale fosse la ripartizione delle spese all’interno della società semplice formata dalla coppia. Sotto questo aspetto la convivenza di AP 1 e RA 2 è irrilevante, se non è dato a sapere come suddividevano le spese di locazione tra di loro. Poco importa anche che soltanto RA 2 abbia firmato il contratto di locazione (doc. V) e che è domiciliato a M__________ dal 1993 (doc. DD). Rilevante è unicamente la prova fornita dall’appellante in merito al pagamento della pigione per l’appartamento di M__________, preso in locazione dal gennaio 2008, nel periodo da gennaio 2008 all’aprile 2009.
8.3 I convenuti hanno rimproverato all’appellante di non aver chiesto una protrazione del contratto di locazione e di aver accettato la riconsegna dei locali a fine dicembre 2007, quando avrebbe potuto rimanere fino al marzo 2008. Essi hanno anche rilevato che l’istante avrebbe potuto trovare una sistemazione più vantaggiosa, come era stato loro possibile, essendosi trasferiti in un appartamento di 5 ½ locali a __________ con una pigione mensile complessiva di fr. 1'920.- (doc. 8). Dall’istruttoria è tuttavia emerso che una proroga del contratto di locazione non avrebbe avuto buon esito, poiché la nuova proprietaria faceva valere un urgente bisogno proprio (doc. O). Dal profilo del costo, l’istante ha poi dimostrato che per appartamenti di 3 ½ locali in piccoli stabili situati in zona residenziale, come quello già proprietà dei convenuti, la pigione mensile (comprensiva di acconto spese e posteggi) si aggirava tra fr. 2'500.- e fr. 2'800.- (doc. P, CC). La conduttrice aveva nondimeno l’obbligo di ridurre il proprio danno e avrebbe potuto rimanere nell’appartamento di C__________ fino al 31 marzo 2008, data per la quale la nuova proprietaria ha disdetto il contratto di locazione (doc. E). Essa ha invece concordato con la nuova proprietaria la possibilità di consegnare i locali per le scadenze del 31 dicembre 2007, 31 gennaio 2008 e 29 febbraio 2008 mediante preavviso di quindici giorni (doc. O). Ha poi traslocato a fine gennaio 2008 per trasferirsi in un appartamento dove pagava fr. 2'600.- mensili dal 1° gennaio 2008. Tale scelta non può tuttavia essere posta a carico dei convenuti, responsabili del danno solo dall’aprile 2008.
8.4 L’appellante ha provato il maggior onere di locazione solo fino all’aprile 2009. Essa non ha dimostrato, infatti, di aver preso a suo carico i costi di locazione anche dopo tale data e fino al 31 dicembre 2009. Ne deriva che a titolo di risarcimento per il maggior onere locativo l’istante ha diritto solo alla differenza di pigione dall’aprile 2008 all’aprile 2009. Per quel che concerne l’entità del risarcimento, l’istante versava ai convenuti un importo mensile complessivo di fr. 1'800.- (fr. 1'450.- appartamento, fr. 150.- due posteggi, fr. 200.- spese forfettarie, doc. D) e nel nuovo appartamento di Montagnola ha pagato un importo mensile complessivo di fr. 2'600.- (appartamento fr. 2'300.-, acconto spese fr. 300.-, doc. CC, doc. V). L’appellante si è quindi trovata con un maggior onere locativo mensile di fr. 800.- (differenza tra fr. 2'600.- doc. V e fr. 1'800.- doc. D) per 13 mesi, per un totale di fr. 10'400.-. L’appello si rivela quindi fondato solo in parte.
Per quanto concerne il risarcimento dei costi legati alla “doppia locazione” nel mese di gennaio 2008, il Pretore ha respinto la domanda, rilevando che la ex conduttrice avrebbe potuto riconsegnare l’immobile locato di C__________ già per il 31 dicembre 2007, avendo il contratto di locazione dell’appartamento a M__________ avuto inizio il 1° gennaio 2008. L’appellante evidenzia in proposito che il trasloco effettivo sarebbe stato possibile soltanto alla fine di gennaio 2008 (pag. 19-21 appello), senza spiegare però i motivi che le avrebbero impedito di trasferirsi prima, nonostante essa abbia pagato la pigione per l’appartamento a M__________ già a partire dal mese di gennaio 2008. Secondo la dottrina, sono da risarcire unicamente i costi di un’ineluttabile doppia locazione (Higi, Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, 1994, n. 59 ad art. 261-261a CO; Roncoroni, Die Auswirkungen des Eigentümerwechsels auf den Mietvertrag, mp 2005, pag. 219; Lachat, Mietrecht für die Praxis, 2009, n. 27/4.5.7, pag. 564). Nel caso concreto l’appellante non ha motivato perché le sarebbe stato impossibile trasferirsi a M__________ già a gennaio 2008, ossia perché si tratterebbe di un caso ineluttabile. La censura va di conseguenza respinta, mancando già di primo acchito di fondamento e pertinenza.
Da ultimo il Pretore ha respinto la richiesta formulata in via subordinata, ritenendo non provato un accordo risarcitorio per fr. 20'000.- tra le parti. L’appellante rimprovera al primo giudice di non aver considerato tutti gli indizi e gli elementi di fatto atti a comprovare la conclusione di un tale accordo risarcitorio.
La censura è infondata. Le affermazioni dell’appellante non hanno infatti trovato il benché minimo riscontro probatorio. Dalla circostanza che i venditori hanno discusso con il compagno dell’appellante di aumentare di ulteriori fr. 30'000.- il prezzo di compravendita nei confronti degli acquirenti, non si può dedurre alcunché. Dagli atti risulta infatti che la proposta di aumento è stata suggerita dall’avv. RA 2, compagno della conduttrice, ai venditori e che questi si sono limitati a riferire la circostanza agli acquirenti, senza però formulare a loro volta delle richieste (teste M__________, pag. 2 verbale del 25 settembre 2008; IF AO 1, risposta al quesito nr. 4, pag. 3 verbale del 13 febbraio 2009; IF AO 2, risposta al quesito nr. 4, pag. 6 verbale del 13 febbraio 2009; cfr. anche osservazioni all’appello, pag. 17). L’appellante non ha così dimostrato la conclusione dell’asserito accordo risarcitorio di fr. 20'000.- tra le parti, e la pretesa formulata in via subordinata deve di conseguenza essere respinta.
Per i quali motivi
visto, per le spese, l’art. 148 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
pronuncia:
I. L’appello 1° dicembre 2009 di AP 1 è parzialmente accolto. Di conseguenza la sentenza 19 novembre 2009 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, è così riformata:
L’istanza è parzialmente accolta. Di conseguenza AO 2 e AO 1, __________ sono condannati in solido a versare a AP 1 fr. 12'783.- oltre interessi al 5% dal 31 gennaio 2008.
La tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 300.- sono a carico della parte istante in ragione di fr. 280.- e a carico dei convenuti, in solido, in ragione di fr. 220. La parte istante rifonderà alle parti convenute complessivi fr. 200.- per ripetibili parziali.
II. Gli oneri processuali del presente giudizio, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 200.-
b) spese fr. 100.-
totale fr. 300.-
già anticipate dall’appellante, sono poste a suo carico in ragione di fr. 170.- e a carico delle parti appellate, in solido, per il rimanente di fr. 130.-. L’appellante rifonderà inoltre agli appellati fr. 150.- complessivi per ripetibili ridotte di appello.
III. Intimazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 199 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
| Informazioni legali | Requisiti minimi | Contatta il webmaster