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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2010.128
Data decisione, Autorità: 23.12.2010, CDT
Titolo: Imposta sugli utili immobiliari: valore di investimento, tassazione differita, divisione ereditaria, acquisto dell'onere latente d'imposta
Incarto n. 80.2010.128
Lugano 23 dicembre 2010
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il presidente della Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
giudice Andrea Pedroli
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1 rappr. da: RA 1
contro
CO 1
oggetto
ricorso del 26 ottobre 2010 contro la decisione del 27 settembre 2010 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A. Con contratto di divisione successoria parziale, iscritto a registro fondiario il 10 giugno 2010, gli eredi di __________ procedevano allo scioglimento parziale della comunione ereditaria composta da __________, __________ i, __________, __________, __________, ____________________, __________ e __________, attribuendo la part. n. __________ RFD di __________ di mq 773 a RI 1 per la somma di fr. 220'000.-.
Simultaneamente, quest’ultimo procedeva ad una rettifica dei confini del terreno, per effetto del quale la particella n. __________ passava dalla superficie originaria di mq 773 a mq 400.
La nuova particella veniva poi venduta a __________ applicando il prezzo di fr. 285.- il mq., per un totale di complessivi fr. 114'000.-.
B. L’Ufficio di tassazione di Lugano Campagna notificava al venditore la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 agosto 2010. L’autorità deduceva dal valore di alienazione il valore di stima in vigore 20 anni prima (fr. 12'000.–), i contributi di miglioria e altre spese (fr. 10'168.–), limitatamente ai 400 mq di superficie della particella venduta a __________.
L’utile imponibile ammontava a fr. 91'832.- mentre l'imposta, calcolata applicando l'aliquota del 4%, corrispondente ad una proprietà di durata superiore ai trent'anni, ammontava a fr. 3'673.30.–.
C. Con reclamo del 27 agosto 2010 il contribuente contestava la mancata deduzione del precedente valore di acquisto, in quanto a suo dire il prezzo pattuito con il nuovo acquirente corrispondeva a quello pagato come conguaglio nell’ambito dello scioglimento della comunione ereditaria, iscritto per altro a registro fondiario il medesimo giorno in cui era avvenuta la compravendita.
Il reclamo presentato dal contribuente contro la suddetta tassazione veniva respinto dall’UT con decisione del 27 agosto 2010, nella quale si osservava che “visto che lo scioglimento della CE non è stato assoggettato all’imposta, il valore del precedente acquisto da dedurre dal valore di vendita è quello di stima di 20 anni fa e non quello indicato dal venditore.”
D. Con il presente ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 insorge contro la decisione del 27 agosto 2010 dell’UT. A suo dire egli non avrebbe conseguito alcun utile per il fatto che i 220'000 franchi versati agli altri componenti della CE per la loro estromissione, corrisponderebbero al prezzo pagato dall’acquirente della nuova particella.
Secondo l’insorgente, sarebbero gli altri membri della Comunione ereditaria ad aver tratto un reale beneficio dall’operazione dello scioglimento della Comunione ereditaria e pertanto l’imposta sarebbe da riscuotere presso di loro.
Diritto
Conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, la Camera di diritto tributario decide nella composizione di un Giudice unico la presente causa, che non pone questioni di principio e non è di rilevante importanza.
2.1
Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59; Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari - Complemento al Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 2003, p. 45).
2.2.
L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
Per l' art. 128 cpv. 3 LT, nel caso di alienazione di immobili il cui precedente trasferimento è stato oggetto di tassazione differita secondo l' art. 125 lettere a), b), c), e), per il valore di acquisto e la durata della proprietà fa stato la situazione dell’ultimo trasferimento imponibile. Pertanto, il valore di investimento sarà quello dell’ultima contrattazione che era stata imposta, ogniqualvolta l’alienante sia divenuto proprietario dell’immobile mediante un negozio giuridico soggetto a imposizione differita, per uno dei motivi seguenti:
– successione, divisione ereditaria, legato, donazione o altro contratto soggetto all' imposta di successione o donazione (art. 125 lett. a LT);
– trasferimento tra coniugi, in caso di adozione o scioglimento del regime matrimoniale della comunione dei beni (art. 125 lett. b LT);
– scioglimento, mediante divisione in natura e senza conguaglio in denaro, di proprietà collettive (art. 125 lett. c LT);
– trasformazioni, concentrazioni o scissioni di imprese (art. 125 lett. e LT)
(cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 185 s.).
Per effetto del differimento dell’imposizione, infatti, l’acquirente viene trattato come se avesse già posseduto l’immobile prima dell’alienazione che ha dato luogo al differimento dell’imposizione. A lui saranno perciò computati, al momento della successiva alienazione imponibile, la durata del possesso e i costi di investimento di colui dal quale ha acquistato l’immobile mediante negozio soggetto a differimento (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 114).
3.2.
Ora, nella fattispecie in esame, l’autorità fiscale ha appunto applicato l’art. 128 cpv. 3 LT, avendo in precedenza concesso il differimento dell’imposizione agli altri coeredi, in relazione allo scioglimento parziale della comunione ereditaria. Anche a quest’ultimo proposito, la decisione dell’Ufficio di tassazione appare ineccepibile.
Per l'art. 125 lett. c LT, infatti, l'imposizione degli utili immobiliari è differita, fra l'altro, in caso di scioglimento delle comunioni ereditarie come pure delle altre proprietà collettive, per queste ultime solo quando la divisione avviene in natura e senza conguaglio in denaro.
Il differimento dell'imposizione rappresenta un'eccezione al principio dell'imponibilità dello scioglimento delle proprietà collettive, affermato all'art. 124 LT. Le sole eccezioni all'imponibilità vanno dunque ricercate nella tassativa enumerazione dei casi di esenzione e differimento dell'imposizione, contenuta nella stessa legge (CDT n. 29 del 9 marzo 1994).
Quindi, mentre l'art. 124 lett. c LT dichiara imponibili, in linea di principio, tutti i casi di scioglimento di proprietà collettive, la lett. c dell'art. 125 ne limita invece la portata, introducendo due importanti eccezioni.
Una prima eccezione è rappresentata dal differimento dell'imposizione in caso di scioglimento delle comunioni ereditarie, indipendentemente dal fatto che esso comporti o meno il versamento di conguagli in denaro.
In secondo luogo, l'imposizione viene differita in tutti i casi di scioglimento di comproprietà e di proprietà comuni in cui vi è mera divisione in natura priva di conguagli in denaro (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 122-123).
Ora, nel caso in esame, come già si è detto, ci si trova chiaramente in presenza di uno scioglimento di una comunione ereditaria. Proprio per questa ragione, il differimento dell’imposizione è stato concesso ai coeredi del ricorrente, conformemente alla volontà del legislatore codificata all’art. 125 lett. c LT, a prescindere dall’esistenza di un conguaglio.
Nel determinare l’utile imponibile della successiva vendita, occorre quindi risalire, secondo l’art. 128 cpv. 3 LT, alla “situazione dell’ultimo trasferimento imponibile”, cioè all’acquisto da parte del de cuius.
4.2.
In caso di proprietà di durata superiore a venti anni, come consentito dall’art. 129 cpv. 2 LT, il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà può essere fatto valere quale valore di investimento fino a tale data. A sua volta, l'aliquota d'imposta, che decresce in funzione della durata della proprietà (cfr. art. 139 LT), sarà determinata risalendo all'ultimo trasferimento imponibile (art. 128 cpv. 3 LT), vale a dire, in concreto in misura del 4%.
Orbene, il calcolo allestito dall'Ufficio di tassazione si conforma ai suddetti principi e sfugge quindi a qualsiasi critica.
4.3.
Senza importanza risulta il fatto che il beneficio ricavato dalla vendita della nuova particella sia pari a quanto versato agli altri componenti della CE per la loro estromissione. In virtù delle disposizioni della legge tributaria, che si riferiscono al differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare, infatti, il coerede che acquista un immobile in sede di divisione si assume l’onere latente d’imposta gravante a quel momento sul bene oggetto della divisione. In altre parole, è proprio la plusvalenza accumulata prima dello scioglimento della comunione ereditaria che, nel caso in esame, viene assoggettata all’imposta al momento della vendita dell’immobile da parte del ricorrente.
Se, come sostenuto nel ricorso, fra i coeredi vi era accordo sul fatto che i membri estromessi avrebbero pagato l’imposta sulla rispettiva quota di utile immobiliare, si tratta evidentemente di un fatto che non è opponibile all’autorità fiscale. Il diritto tributario disciplina infatti i rapporti tra contribuente e ente pubblico e non quelli tra privati (cfr. CDT n. 80.98.00225 del 3 dicembre 1998 in re M. O.; inoltre, per analogia, CDT n. 354 del 31 dicembre 1991 in re S. SA; CDT n. 648 del 17 ottobre 1972 in re F. B.; Blumenstein/Locher, System des schweizerischen Steuerrechts, 6a ediz., Zurigo, 2002, p. 15).
D’altra parte, conoscendo le disposizioni applicabili per il calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari, il ricorrente avrebbe potuto pretendere dai coeredi che nella definizione dell’ammontare del conguaglio si tenesse conto dell’onere fiscale latente che si assumeva. Per il fatto che l’iscrizione dei due trasferimenti (lo scioglimento della comunione ereditaria e la compravendita del terreno) è avvenuta lo stesso giorno (10 giugno 2010), tale onere poteva essere quantificato in modo esatto con un semplice calcolo.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 400.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 480.–
sono a carico del ricorrente.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
-; -; -.
Copia per conoscenza:
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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