AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2009.205
Data decisione, Autorità: 17.01.2011, IICCA
Titolo: Contratto di mediazione immobiliare, clausola di limitazione nel tempo della mercede quando la persona indicata dal mediatore conclude il contratto dopo la scadenza temporale pattuita, nella fattispecie non abuso di diritto della controparte
Incarto n. 12.2009.205
Lugano 17 gennaio 2011/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2008.165 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con petizione 15 ottobre 2008 da
AP 1 rappr. dall’ RA 1
contro
AO 1 rappr. dall’ RA 2
chiedente la condanna della convenuta al pagamento di fr. 18’830.- oltre interessi al 5% dall’8 marzo 2007, nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’Ufficio esecuzioni di Locarno di data 19 giugno 2008, domanda avversata dalla controparte e che il Pretore ha respinto con sentenza 20 ottobre 2009;
appellante l’attore che con atto d’appello 19 novembre 2009 chiede la riforma dei dispositivi 1 e 3 della sentenza impugnata nel senso di accogliere la petizione, subordinatamente la riforma del dispositivo 3 nel senso di attribuire un’indennità ripetibile di fr. 3'000.-, protestando spese e ripetibili di seconda istanza;
mentre la convenuta con osservazioni del 14 dicembre 2009 chiede, previa concessione dell’assistenza giudiziaria, la reiezione del gravame con protesta di tasse spese e ripetibili di entrambe le sedi;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
A. Il 13 gennaio 2006 AP 1 e AO 1 hanno sottoscritto un contratto di mediazione immobiliare (“Verkaufsauftrag”) concernente l’immobile, appartenente a quest’ultima, di cui alla part. n. __________ RFD del Comune di ). AO 1 ha firmato il contratto in qualità di mandante (“Auftraggeber”) e AP 1 in qualità di mediatore (“Auftragnehmer”) nello spazio riservato alla “, ()”, il cui logo “” figura sull’unica pagina del contratto (doc. A).
La clausola n. 1 del contratto conferiva mandato al mediatore di realizzare prima possibile la compravendita del suddetto fondo o di indicare un acquirente solvibile (“Der Auftraggeber beaufragt und bevollmächtigt den Auftragnehmer, die untenstehende Liegenschaft baldmöglichst zu verkaufen oder den Nachweis für einen solventen Käufer zu erbringen.”) [doc. A, clausola n. 1]. Il contratto durava dal 13 gennaio 2006 al 12 gennaio 2007 (clausola n. 7). Era prevista una provvigione del 5% del prezzo di vendita per tutte le spese e i costi sostenuti dal mediatore come pure per il suo lavoro, fino ad un massimo di fr. 20'000.- (doc. A n. 3). In particolare, la clausola n. 6 ultima frase prevedeva che in caso di mancata compravendita del fondo durante la durata del contratto, non sussisteva a carico del mandante nessun obbligo di pagare la mercede (“Findet kein Verkauf der Liegenschaft während der Vertragsdauer statt, hat der Auftraggeber keinerlei Zahlungsverpflichtungen”).
B. Il 22 febbraio 2007 AO 1 ha venduto la sua proprietà a __________ (doc. 3). Con petizione del 15 ottobre 2008 AP 1 ha convenuto AO 1 presso la Pretura di Locarno-Campagna per chiedere il versamento della mercede concordata contrattualmente ovvero il 5% del prezzo di compravendita di fr. 350'000.-, oltre all’IVA, quindi fr. 18'830.- Nella sua risposta la convenuta ha proposto la reiezione della petizione. In sede di conclusioni le parti hanno confermato le proprie posizioni.
C. Statuendo il 20 ottobre 2009, il Pretore di Locarno-Campagna ha respinto la petizione.
D. L’attore è insorto contro la sentenza pretorile con atto d’appello del 16 novembre 2009, nel quale chiede di riformare il querelato giudizio (e meglio i dispositivi 1 e 3 ) nel senso di accogliere la petizione, evidenziando che la vertenza poggerebbe in particolare sulle conseguenze di un comportamento palesemente in mala fede dell’appellata. Nelle osservazioni del 31 luglio 2009 la parte appellata ha proposto la reiezione dell’appello e la conferma del giudizio pretorile, con protesta di spese e ripetibili.
e considerato
in diritto:
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). La decisione pretorile è stata pronunciata e impugnata prima di questa data, e la procedura ricorsuale rimane dunque disciplinata dal CPC/TI (art. 404 cpv. 1 CPC).
Nella sentenza impugnata il Pretore ha ritenuto infondate le pretese dell’attore, perché il contratto escludeva il diritto alla mercede nel caso in cui la compravendita fosse stata conclusa dopo la sua scadenza, come è avvenuto in concreto, e l’attore si era prevalso del comportamento contrario alla buona fede della controparte, che avrebbe atteso la scadenza del contratto per sottoscrivere il rogito notarile, solo con le conclusioni di causa, ossia tardivamente. Il primo giudice, infatti, ha rilevato che con la petizione l’attore aveva chiesto il pagamento della mercede per aver reperito l’acquirente quando ancora era in corso il contratto e solo con le conclusioni aveva addotto il comportamento contrario alla buona fede della venditrice.
In questa sede l’appellante ribadisce le proprie pretese rilevando di aver indicato già nella petizione del 15 ottobre 2008 che “i fatti dimostravano l’inequivocabile mala fede della convenuta”. Egli osserva che l’istruttoria ha comprovato quanto affermato in petizione, vale a dire che la convenuta ha atteso lo scadere del termine contrattuale per sottoscrivere con l’acquirente reperito dall’attore il contratto di compravendita il 22 febbraio 2007. Ritiene pertanto che la convenuta non possa prevalersi della clausola n. 6 del contratto, nella denegata ipotesi che la stessa possa considerarsi valida. Secondo l’appellante risulterebbe evidente che l’acquirente del fondo è stata da lui reperita, come dimostrato dall’accordo di riservazione stipulato nel dicembre 2006, quando il contratto era ancora in vigore. Rimprovera poi al Pretore di aver ritenuto che le parti contraenti potessero derogare al principio di remunerazione del mediatore anche nel caso in cui la prestazione fosse stata eseguita dopo la scadenza del contratto e sostiene che la nullità della clausola andava rilevata d’ufficio. Infine, dopo aver ribadito la pretesa di fr. 18'830.-, in via subordinata contesta la fissazione dell’indennità per ripetibili in fr. 4'000.-, importo che a suo dire sarebbe eccessivo, sproporzionato e abusivo, siccome equivalente a 22 ore di attività del legale di controparte, e ne propone la riduzione a fr. 3'000.-.
Nella fattispecie non è contestato che l’attore ha reperito nel novembre 2006 la persona che ha poi acquistato l’immobile, come risulta dall’accordo di riservazione sottoscritto da costei il 19 dicembre 2006 (doc. C, deposizione rogatoriale __________, del 19 giugno 2009, pag. 2), e che il contratto di compravendita è stato rogato il 22 febbraio 2007 (doc. 3). È anche pacifico che il contratto di mediazione, allestito dall’attore su carta intestata di un’agenzia immobiliare, era valido per un anno, dal 13 gennaio 2006 al 12 gennaio 2007, e comportava una clausola secondo la quale la mandante nulla avrebbe dovuto in caso di mancata sottoscrizione di un contratto in tale periodo (doc. A, clausola n. 6, ultima frase).
Il quesito da risolvere in concreto è quindi quello di sapere se il mediatore ha diritto alla mercede nonostante il contratto di compravendita sia stato firmato dopo la scadenza contrattuale. Il Pretore, come si è detto, lo ha risolto per la negativa, dopo aver ammesso che le parti potevano validamente pattuire la clausola di esclusione della mercede qualora la compravendita non fosse stata conclusa nel periodo di validità del contratto. L’appellante, dal canto suo, ribadisce il nesso di causalità tra il suo agire e la decisione dell’acquirente di concludere il contratto di compravendita e ritiene di aver diritto al pagamento della mercede, in ragione della nullità della clausola n. 6 del noto contratto. Come si è visto, è pacifico che l’acquirente è entrata in contatto con la venditrice tramite il mediatore, la cui attività è stata causale per il negozio immobiliare. L’art. 413 CO prevede che la mercede è dovuta non appena il contratto è stato concluso a seguito dell’indicazione o dell’interposizione del mediatore. La norma è tuttavia di diritto dispositivo e le parti possono derogarvi contrattualmente a vantaggio o a scapito del mediatore (Rayroux, Commentaire romand CO-I, n. 20 ad art. 413; Ammann, Basler Kommentar OR-I, 4a ed., n. 7 ad art. 413). L’argomentazione dell’appellante, secondo il quale la clausola litigiosa sarebbe nulla, è dunque infondata. L’atto pubblico di compravendita essendo stato rogato dopo la scadenza del contratto di mediazione, nulla è di conseguenza dovuto al mediatore (doc. A: Findet kein Verkauf der Liegenschaft während der Vertragsdauer statt, hat der Auftraggeber keinerlei Zahlungsverpflichtungen).
Secondo l’attore il comportamento della controparte contrattuale sarebbe stato contrario alla buona fede, poiché la venditrice ha stipulato il contratto notarile con l’interessata nota sin dal dicembre 2006 solo nel febbraio 2007 al fine di non pagare la mercede pattuita. Nella petizione 15 ottobre 2008, l’attore ha invero menzionato “l’inequivocabile mala fede della convenuta” (pag. 2, n. 5), e ha addotto di aver diritto alla mercede pattuita per il fatto di aver onorato i propri obblighi contrattuali “proponendo di fatto una persona solvibile durante la validità del mandato” (petizione, pag. 3). Non ha tuttavia menzionato la clausola n. 6 del contratto, né ha addotto che la convenuta avrebbe posposto la firma del contratto notarile al solo scopo di privarlo della mercede, con un comportamento contrario alla buona fede. Con le conclusioni di causa l’attore ha poi ripreso e ampliato le allegazioni di petizione sulla “malafede” della controparte, sulla scorta dell’istruttoria eseguita. Anche se si ammettesse che le allegazioni sul comportamento contrario alla buona fede di controparte siano state tempestive, ciò non gioverebbe nondimeno all’appellante. Dall’istruttoria è infatti emerso che l’accordo di riservazione è stato sottoscritto dall’interessata all’acquisto il 19 dicembre 2006 (doc. C). A parte il fatto che tale “accordo” è stato allestito in forma scritta semplice e non rispetta quindi le esigenze di forma richieste per un contratto relativo a un immobile (art. 16 CO), di fatto esso dava facoltà all’interessata di decidere per l’acquisto fino al 28 febbraio 2007, oltre il periodo di durata del contratto di mediazione, e costituiva di fatto un’estensione del medesimo, poiché prevedeva la retribuzione del mediatore. La convenuta ha dato atto di aver ricevuto il plico che lo conteneva il 5 gennaio 2007 (lettera 8 gennaio 2007, doc. D) e ha comunicato a giro di posta all’attore di non essere d’accordo con la proroga del contratto di mediazione e di attenersi alle pattuizioni contrattuali del gennaio 2006. Tenuto conto del brevissimo periodo (sette giorni compresi i festivi) intercorso tra la ricezione dell’accordo di riservazione e la scadenza del contratto di mediazione, la circostanza che l’atto notarile di compravendita sia stato firmato dopo il 12 gennaio 2007 non costituisce una violazione delle regole della buona fede da parte della venditrice. Non risulta infatti, né l’attore lo adduce, che l’interessata all’acquisto sarebbe stata disposta a concludere il contratto di compravendita entro il 12 gennaio 2007. Accertato che il contratto di mediazione è scaduto il 12 gennaio 2007 senza che sia stato concluso l’atto notarile, non rimane che concludere per la reiezione dell’appello, il mediatore non potendo vantare pretesa alcuna. La sentenza del Pretore regge quindi alla critica per quel che concerne il diritto alla mercede.
L’appellante contesta inoltre l’ammontare delle ripetibili attribuite alla controparte, che il Pretore ha fissato in fr. 4'000.-, e ne chiede la riduzione a fr. 3'000.-. Nella fattispecie l’attore vantava una pretesa di fr. 18'830.- e il Regolamento sulle ripetibili prevede per tale valore un’indennità variante da fr. 2'824.50 a fr. 4'707.50, come espone il medesimo appellante. Ora, entro i minimi e i massimi delle aliquote applicabili in materia di spese e ripetibili il primo giudice fruisce di un ampio potere di apprezzamento, censurabile solo per eccesso o per abuso (Rep. 1996 pag. 171). L’importo di fr. 4'000.- di cui si duole l’appellante rientra per sua ammissione nei limiti previsti dal Regolamento sulle ripetibili e non si ravvisa in concreto alcun motivo per ridurlo. L’appello va dunque respinto in ogni suo punto.
Gli oneri processuali seguono l’integrale soccombenza dell’appellante, che rifonderà alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili di appello, commisurata alla stringatezza delle osservazioni da lei presentate. In questa sede l’appellata ha rinnovato la domanda di essere ammessa al beneficio dell’assistenza giudiziaria con il gratuito patrocinio della sua legale. Indiscussa la probabilità di esito favorevole, visto l’esito dell’odierno giudizio, la domanda va tuttavia respinta. Le osservazioni presentate dalla patrocinatrice dell’appellata si limitano infatti a due righe, per le quali appare adeguato un onorario di fr. 400.-, comprensivo della lettura dell’appello e della redazione delle stringate osservazioni. Tale onorario è coperto dall’attribuzione di ripetibili in questa sede e, anche qualora l’incasso presso la controparte si rivelasse impossibile, l’appellata potrebbe farvi fronte con i propri mezzi, se del caso in due o tre rate mensili.
Per questi motivi,
richiamati per le spese gli art. 148 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
pronuncia:
L’appello 16 novembre 2009 di AP 1 è respinto.
Gli oneri processuali di appello, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 600.-
b) spese fr. 100.-
totale fr. 700.-
già anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 400.- per ripetibili di appello.
La domanda di assistenza giudiziaria presentata da AO 1 è respinta.
Intimazione:
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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