AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2010.11
Data decisione, Autorità: 02.06.2010, CDT
Titolo: Reddito dell'attività lucrativa indipendente: commercio professionale di immobili, fiduciario che acquista terreno e costruisce una casa, iniziale intenzione di abitarvi personalmente
Incarto n. 80.2010.11
Lugano 2 giugno 2010
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi, Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
contro
CO 1
oggetto
ricorso del 18 gennaio 2010 contro la decisione del 31 dicembre 2009 in materia di IFD 2007.
Fatti
A. RI 1 lavora come dirigente presso la __________, società di cui è azionista.
Il 18 giugno 2003 acquistava il fondo part. n. __________ RFD di __________ – sez. __________ al prezzo di fr. 548’250.-, per poi edificarvi uno stabile per un costo complessivo di fr. 1'878’139.-.
Il 1. dicembre 2006 la contribuente concedeva a __________ un diritto di compera sulla part. n. __________ RFD al prezzo di fr. 2'700'000.-. Il diritto di compera veniva esercitato il 30 marzo 2007.
Il guadagno conseguito è stato assoggettato all’imposta sugli utili immobiliari; l’utile imponibile è stato stabilito dall’autorità di tassazione in fr. 167'921.-.
B. Notificando alla contribuente la tassazione IFD 2007, con decisione 16 agosto 2009, l’Ufficio di tassazione di Lugano Città aggiungeva ai redditi dichiarati un reddito da attività lucrativa indipendente di fr. 116'709.-. Nella motivazione della decisione, l’autorità spiegava che si trattava del guadagno derivante dal commercio professionale di immobili e, più precisamente, dell’utile conseguito con la vendita della part. n. __________ RFD di __________, dedotti gli interessi passivi al momento dell’abitabilità e la perdita derivante dalla vendita dell’immobile in __________.
C. La contribuente impugnava la suddetta decisione con reclamo del 31 agosto 2009, sostenendo che inizialmente la vendita della part. __________ RFD non era prevista, in quanto l’edificazione dell’immobile era avvenuta con l’intenzione di utilizzarlo come abitazione primaria.
D. L’Ufficio di tassazione respingeva il gravame con decisione del 31 dicembre 2009. Premesso che secondo la giurisprudenza vi è commercio professionale di immobili “non appena il contribuente svolge un’attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale nell’intento di realizzare un profitto” e che la valutazione “dipende dalle circostanze particolari del caso”, l’autorità concludeva che nella fattispecie vi erano due elementi che conducevano a ritenere di essere in presenza di un’attività commerciale.
In primo luogo, la professione della contribuente, ossia dirigente di una società fiduciaria, le permetteva di conoscere i meccanismi del mercato immobiliare. In secondo luogo, negli anni precedenti la contribuente aveva svolto frequenti operazioni immobiliari. Per questi motivi, l’Ufficio di tassazione riteneva che le operazioni di acquisto e vendita svolte dalla contribuente eccedevano la mera amministrazione del patrimonio.
E. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente l’esenzione dall’imposta federale diretta del reddito derivante dall’alienazione della part. __________ RFD di __________. Ribadito che l’acquisto della particella era avvenuto con l’intenzione di edificarvi la propria casa d’abitazione, spiega di aver poi deciso di venderla a causa “di tutti gli inconvenienti avuti e la lungaggine alla consegna della proprietà”, che le avrebbero tolto l’interesse ad utilizzarla quale abitazione primaria. La ricorrente nega inoltre di svolgere qualsivoglia operazione immobiliare all’interno della __________ SA, aggiungendo che le transazioni immobiliari avvenute negli anni precedenti facevano tutte riferimento a sue proprietà private. Infine, la ricorrente sottolinea la casualità della vendita, scaturita dalla richiesta di un “carissimo amico” che era in cerca di “una bella proprietà”.
F. Nelle proprie osservazioni del 21 gennaio 2010, l’Ufficio di tassazione ribadisce che il guadagno conseguito con la vendita della part. __________ di __________ è da considerarsi come reddito proveniente dal commercio professione d’immobili, visto il ruolo dirigenziale della contribuente all’interno di __________ SA e le numerosi operazioni immobiliari da essa compiute negli anni precedenti.
Diritto
Secondo l’art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti i proventi dall’esercizio di un’impresa commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.
Pronunciandosi sulla portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla giurisprudenza cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato, con una sentenza di principio del 1999, l’imponibilità degli utili provenienti da commercio professionale di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II 113 = ZStP 1999 p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p. 385).
L’Alta Corte ha posto l’accento sul fatto che l’art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara imponibile “la totalità dei proventi, periodici e unici” e afferma pertanto il principio dell’imposizione del reddito netto complessivo. Esenti sono invece secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD solo gli utili in capitale “conseguiti nella realizzazione di sostanza privata”: la legge si limiterebbe a esplicitare quanto vigeva già in precedenza; da parte loro, gli articoli da 17 a 23 LIFD si limiterebbero a descrivere i redditi imponibili più importanti e definiscono in particolare i redditi da attività lucrativa dipendente ed indipendente. Per il legislatore, dunque, secondo quanto conclude il Tribunale federale, anche utili provenienti da un’attività che oltrepassa la mera amministrazione della sostanza privata rappresentano reddito da attività lucrativa indipendente ed anche i beni impiegati per tale attività costituiscono sostanza aziendale, anche se manca ogni attività organizzata nella forma di una vera e propria impresa.
Ne consegue che l’esenzione secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli utili in capitale che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del patrimonio, cioè senza una particolare attività del contribuente indirizzata al conseguimento di un lucro, oppure in seguito ad un’occasione che si offre in modo casuale. Poiché bisogna fondarsi su una nozione ampia di attività lucrativa indipendente, l’art. 18 LIFD permette di considerare un’attività che oltrepassa la semplice amministrazione del patrimonio come una forma di attività lucrativa indipendente.
1.2.
Va poi ricordato che secondo la pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi è commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolge un’attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento di realizzare un profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr. anche Schmidt, La recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in: Fiscalità – Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, p. 14; Soldini, Il commercio professionale di immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e nella prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT I-1994 p. 385). In particolare, sono a tutt’oggi considerati indizi di un’attività lucrativa, il modo di procedere (sistematico o pianificato), la frequenza delle operazioni, la breve durata del possesso, l’esistenza di legami tra tali operazioni e l’attività professionale del contribuente, il fatto che questi si serva di conoscenze professionali proprie o di terzi, la partecipazione a una società di persone, l’uso di notevoli crediti e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari (decisione TF 2C_29/2008 del 28 maggio 2008). Ognuno di questi indizi può – con altri, ma talvolta persino singolarmente – permettere di concludere che si è in presenza di un’attività lucrativa indipendente ai sensi dell’art. 18 LIFD (StE 2006 B 23.2 n. 31). Il Tribunale federale ha poi avuto modo di precisare che nella valutazione dell’insieme delle circostanze concrete del singolo caso, anche in assenza di quegli elementi tipici di un’attività lucrativa indipendente, determinante rimane l’intento di conseguire un profitto (StE 2004 B 91.3 n. 4 = RDAF 2005 II 37).
1.3.
Vero è che questi sviluppi giurisprudenziali sollevano qualche perplessità, segnatamente in relazione al carattere talvolta vago degli indizi considerati come determinanti dalla prassi del Tribunale federale (Reich, in: Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Vol. I/2a, 2. ediz., Basilea 2008, n. 16 ad art. 18 LIFD; Noël, in: Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct, Basilea 2008, n. 15 ad art. 18 LIFD; Oberson, Droit fiscal suisse, 3. ediz., Basilea 2007, pag. 96). La dottrina più recente sottolinea in particolare come la delimitazione tra attività indipendente (che comprende sia il commercio professionale nel senso stretto che tutte le attività “quasi professionali”, meno intense che gli sono assimilate) e amministrazione del patrimonio privato sia diventata vieppiù problematica (Noël, op. cit., n. 19 ad art. 18 LIFD), ed il rischio che tali difficoltà inducano in definitiva le autorità fiscali a porre l’accento sull’importanza dei guadagni conseguiti, che non deve in nessun caso costituire un indizio a favore dell’attività lucrativa indipendente (Reich, op. cit., n. 16b ad art. 18 LIFD).
Fatte queste premesse, la questione a sapere se una vendita isolata sia da considerarsi commercio professionale di immobili, mera amministrazione patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare deve continuare a dipendere, in ultima analisi, dall’insieme delle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è la situazione esistente inizialmente, al momento dell’acquisto, ma quella che risulta al momento della vendita (decisione TF A.109/75 del 26 marzo 1976 in re Ri., pag. 9). Così, un’operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento, determinante, della vendita, e viceversa (cfr. CDT 274/88 cit. in RTT 1990 pag. 358).
Venendo al caso in esame, le affermazioni della ricorrente, secondo cui l’acquisto della part. __________ RFD di __________ era nato con l’intento di edificarvi la propria casa d’abitazione, non è messa in discussione, così come gli asseriti inconvenienti e lungaggini verificatesi nel corso dell’edificazione dello stabile possono aver influito la successiva decisione della ricorrente di vendere l’immobile.
Tuttavia, questi moventi di carattere soggettivo non incidono sulle modalità professionali dell’operazione. A prescindere dalla misura dell’utile conseguito e imposto cantonalmente con l’imposta sugli utili immobiliari, di fr. 116'709.-, vi è una convergenza di indizi a favore della tesi del carattere professionale dell’attività che ha condotto alla vendita dell’immobile in discussione: la professione della ricorrente, la valorizzazione del fondo acquistato, mediante la sua edificazione, e la frequenza delle operazioni immobiliari succedutesi nel corso degli anni.
2.2.
Per quel che concerne la correlazione con l’attività principale della ricorrente, si evidenzia che il nesso è dato, in particolar modo, per le attività e le professioni direttamente connesse al campo immobiliare, quali architetto, ingegnere, costruttore o artigiano del settore edile. Vale anche per professioni o attività che hanno contatti indiretti con persone attive nel settore immobiliare, ad esempio avvocati, notai, fiduciari, amministratori di patrimoni. Tuttavia, non sempre un imprenditore o un architetto sono “condannati” ad essere commercianti professionali d’immobili. Fa eccezione la vendita di un immobile usato a titolo personale, come ad esempio la vendita dell’abitazione primaria (Soldini, op. cit., pp. 394-395 ).
Nel caso concreto le conoscenze professionali della contribuente nel settore immobiliare sono palesi: basti pensare che la società per la quale lavora, e della quale è pure azionista, ha come scopo anche l’amministrazione di beni immobiliari. Si aggiunga poi, che nel caso concreto non trova spazio l’eccezione della vendita di un immobile usato a titolo personale, in quanto l’edificio abitabile dal 1° settembre 2006 è stato oggetto di un contratto istitutivo di un diritto di compera già il 1° dicembre 2006. Non vi è dunque stato alcun utilizzo a scopo di abitazione primaria da parte della ricorrente.
2.3.
Un secondo indizio a favore della tesi del carattere professionale dell’attività che ha condotto alla vendita dell’immobile in discussione è costituito dalla sistematicità e dalla frequenza delle operazioni immobiliari succedutesi nel corso degli anni.
La sistematicità e la frequenza delle operazioni immobiliari implica un minimo di imprenditorialità e di pianificazione, un’attività proiettata nel futuro, che riassume in sé, in termini oggettivi, il criterio soggettivo dell’attività mirata a conseguire un guadagno. Quello della sistematicità è una sorta di concetto generale che implica, per sua natura, anche quello dell’attività pianificata e della frequenza delle operazioni. La frequenza va giudicata non all’interno del singolo periodo di computo, ma su di un arco più esteso di tempo; a maggior ragione la sistematicità, per sua natura proiettata nel futuro (Soldini, op. cit., pp. 393-394).
Nella fattispecie la ricorrente pretende che il guadagno ottenuto dalla vendita dell’immobile in discussione costituisca un utile di carattere privato, in considerazione del fatto che la sua funzione dirigenziale all’interno della __________ SA non implica lo svolgimento di nessuna operazione immobiliare, sottolineando inoltre, che “tutte le operazioni immobiliari negli anni precendenti erano tutte di [sua] proprietà”.
Proprio il fatto, sottolineato dalla stessa ricorrente, che abbia intrapreso diverse operazioni con immobili di sua proprietà permette di ritenere provato il carattere sistematico e la frequenza dell’attività di compravendita immobiliare. Nei soli ultimi dieci anni (1997-2007), la contribuente risulta aver venduto ben otto proprietà. Fra l’altro, poco dopo la vendita in discussione, ha acquistato un appartamento a __________ (contratto del 2 maggio 2007), pagando fr. 1'026'000.–. Richiesta di documentare le modalità di finanziamento di tale acquisto, la ricorrente ha affermato di aver impiegato il ricavo della vendita di __________ (cfr. lettera del 30 luglio 2009 all’Ufficio di tassazione). Si è già ricordato che il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari è un altro indizio dell’ esistenza di un’attività commerciale.
2.4.
Non può infine essere trascurata la circostanza che la contribuente non si è limitata a comperare e rivendere un terreno, ma vi ha edificato una casa, intraprendendo un investimento di notevoli proporzioni. Il Tribunale federale ha ripetutamente sottolineato che un'attività intensa esercitata per mettere in valore un fondo, attrezzandolo, dotandolo d'infrastrutture, urbanizzandolo ed edificandolo, esce dal quadro dell'amministrazione patrimoniale ed ha quindi carattere professionale (cfr. DTF 97 I 167 cons. 4b; 96 I 655 cons. 2; ASA 45 469; cfr. anche le sentenze di questa Camera CDT n. 15 del 2 marzo 1989 in re E.F.B., CDT n. 44 del 6 marzo 1987 in re L.S., quest'ultima confermata dall'Alta Corte federale con STF 21 agosto 1987).
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 144 LIFD
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 1’000 .–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80 .–
per un totale di fr. 1’080 .–
sono a carico della ricorrente.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
-; -; -; -.
Copia per conoscenza:
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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