AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 14.2010.55
Data decisione, Autorità: 30.08.2010, CEF
Titolo: Rigetto provvisorio. Contratto di acquisto "chiavi in mano". Pagamento di un acconto
Incarto n. 14.2010.55
Lugano 30 agosto 2010 B/fp/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente, Walser e Roggero-Will
segretaria:
Baur Martinelli, vicecancelliera
statuendo sulla causa a procedura sommaria appellabile promossa con istanza 3 febbraio 2010 da
AO 1 patrocinata dall’ PA 2
contro
AP 1 __________ patrocinata dall’ PA 1 __________
tendente ad ottenere il rigetto provvisorio dell’opposizione interposta al PE n. __________ del 26/27 gennaio 2010 dell’UEF di __________;
sulla quale istanza il Pretore del Distretto di __________ con sentenza 15 giugno 2010 (EF.2010.__________) ha così deciso:
“1. L’istanza è accolta. Di conseguenza:
È rigettata in via provvisoria l’opposizione interposta da AP 1
al precetto esecutivo n__________ dell’Ufficio esecuzione e fallimenti di __________.
sono poste a carico della convenuta, la quale rifonderà alla controparte fr. 1'000.--
a titolo di indennità.”
Sentenza dedotta tempestivamente in appello da AP 1
che con atto 25 giugno 2010 postula la reiezione dell’istanza, protestate spese e
ripetibili;
preso atto che la parte appellata non ha presentato osservazioni;
rilevato che all’appello è stato concesso effetto sospensivo;
ritenuto
In fatto:
A. Con PE n. __________ del 27 gennaio 2010 dell’UEF di __________ AO 1 ha escusso AP 1 in via di realizzazione di un pegno manuale per l’incasso di fr. 100'000.-- oltre interessi al 5% dal 1. gennaio 2007, indicando quale titolo di credito: “Contratto di acquisto “chiavi in mano” 12.01.2004 – Cartella ipotecaria di fr. 100'000.-- gravante in 2° rango la PPP n. __________ e n. , fondo base particella n. __________ RFD di __________ intestati a C G__________ nato il e AP 1 nata il 13.09.1948”. Interposta tempestiva opposizione dall’escussa, la procedente ne ha chiesto il rigetto provvisorio.
B. La procedente fonda la sua pretesa su un contratto denominato “Contratto d’acquisto chiavi in mano - Relazione tecnica – Aggiuntivo alla compra-vendita immobiliare atto notarile 12 gennaio 2004 – Bellinzona – avv. Notaio F__________ G__________ – L__________”, sottoscritto dalle parti il 12 gennaio 2004 (doc. A), secondo il quale AP 1, in comproprietà con G__________ C__________, ha acquistato “chiavi in mano” da AO 1 un appartamento al prezzo di fr. 446'400.--. L’istante rileva che secondo il predetto contratto un terzo acconto di fr. 100'000.--, sul prezzo totale di acquisto di fr. 446'400.--, era dovuto non appena posati i pavimenti e la cucina (doc. A, pag. 5 punto 11). L’istante pretende il pagamento del terzo acconto, essendo stata terminata la costruzione nel 2006 e l’appartamento essendo abitato da oltre 2 anni.
C. All’udienza di contraddittorio l’escussa ha sostenuto che il contratto di acquisto “chiavi in mano” deve essere valutato tenendo in considerazione il contratto di mutuo con garanzia ipotecaria stipulato pure il 12 gennaio 2004 (doc. 1), secondo il quale i pagamenti delle rate dovevano venire effettuati entro 10 giorni dall’invio della richiesta di pagamento con la conferma da parte dell’arch. A__________ B__________ che le opere che determinavano il rimborso della corrispondente rata erano state eseguite. La convenuta ha rilevato che nei documenti prodotti non appare alcun scritto dell’arch. B__________, per cui già per questo motivo il credito vantato dall’istante non è esigibile. AP 1 ha poi osservato che nel corso dell’esecuzione dell’opera vi sono state delle modifiche contrattuali, accettate da entrambe le parti, che hanno cambiato la natura del contratto in esame. Il contratto inizialmente prevedeva l’acquisto di un appartamento “chiavi in mano”, il che comportava da parte della venditrice e del suo rappresentante, arch. B__________, tutta una serie di prestazioni per giungere alla consegna entro il 31 gennaio 2005 agli acquirenti di un appartamento costruito a regola d’arte, senza più alcuna pratica da sbrigare. Il progetto è stato invece allestito in manifesta violazione della licenza edilizia concessa dal comune, per cui non è stata ancora rilasciata una licenza definitiva. Inoltre l’opera ha subito sin dall’inizio pesanti ritardi e la direzione lavori è stata inizialmente carente ed in seguito assolutamente inesistente (doc. da 2 a 6). A questo punto gli accordi fra le parti sono stati modificati consensualmente, nel senso che la convenuta ha assunto la direzione lavori, occupandosi direttamente dei contratti con numerosi artigiani, con i quali sono stati fatti sopralluoghi, con pagamento diretto da parte degli acquirenti (doc. 4). Ciò è dimostrato da un conteggio provvisorio allestito dallo stesso arch. B__________, dal quale risultano tutta una serie di costi che dovevano essere dedotti dal prezzo di vendita dell’appartamento (doc. 5). Questa sostanziale modifica del contratto rende inapplicabile la clausola relativa al pagamento degli acconti. Gli acquirenti hanno infatti il diritto di esigere dalla venditrice la completazione dell’opera e la presentazione di una liquidazione finale. Il rappresentante dell’istante ha infatti riconosciuto in numerosi documenti di non avere completato l’opera, di assumersi eventuali multe inflitte ai proprietari ( da porre in compensazione) e di dover dedurre le fatture pagate direttamente agli acquirenti. La convenuta ha infine sostenuto che la documentazione agli atti è sufficiente per rendere inoltre più che verosimile una lunga serie di inadempienze contrattuali.
Con la replica l’istante ha contestato le allegazioni di controparte.
Duplicando la convenuta si è confermata nelle sue argomentazioni.
D. Con sentenza del 15 giugno 2010 il Pretore del Distretto di __________ ha accolto l’istanza, ritenendo che il contratto d’acquisto “chiavi in mano” del 12 gennaio 2004 (doc. A), secondo il quale è dovuto un terzo acconto di fr. 100'000.-- sul prezzo totale di fr. 446'400.-- non appena posati i pavimenti e la cucina, considerato insieme con i doc. C, D H e I, tramite i quali è stato reso sufficientemente verosimile che la citata condizione si è concretizzata, costituisce valido titolo di rigetto ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF. Il primo giudice ha poi argomentato che gli importi posti in compensazione dalla convenuta non sono stati resi sufficientemente attendibili, in particolare in relazione all’ammontare, all’esigibilità e alla reciprocità dei medesimi, per cui ha respinto l’eccezione di estinzione del debito per compensazione.
E. Contro la sentenza pretorile si aggrava tempestivamente la convenuta rilevando che la richiesta di pagamento degli acconti non è stata fatta come previsto dal contratto di mutuo (doc. 1), stipulato dalle parti contestualmente al contratto di acquisto “chiavi in mano”, mancando infatti la conferma dell’arch. B__________ ivi prevista. Inoltre il contratto di acquisto “chiavi in mano” in esame è stato modificato, per cui l’esigibilità di ulteriori versamenti, oltre ai fr. 300'000.-- già pagati dagli acquirenti, è subordinata alla presentazione di una liquidazione finale e alla prova di avere consegnato l’opera eseguita a regola d’arte, con una licenza edilizia definitiva e senza opere incomplete o difettose, di cui si parla nelle lettere dello stesso rappresentante della venditrice, arch. B__________, e in ulteriori documenti agli atti. Inoltre sono stati prodotti documenti che rendono verosimile la riduzione del prezzo di acquisto di fr. 80'649.-- per fatture già pagate dagli acquirenti, di cui fr. 43'469.--, già riconosciuti dal rappresentante della venditrice. Le ulteriori spese connesse con violazioni contrattuali da parte dell’istante rendono in ogni caso inesigibile qualsiasi ulteriore pretesa che superi i fr. 300'000.-- già versati dagli acquirenti.
Considerato
In diritto:
Il giudice del rigetto accerta d’ufficio ed in ogni stadio di causa (quindi anche in sede di appello) se la documentazione prodotta costituisce valido riconoscimento di debito e se vi è identità fra il creditore, il debitore e il credito indicati nel precetto esecutivo e nell’istanza con il creditore, il debitore e il credito di cui ai documenti prodotti (Cometta, op. cit. pag. 331). Il procedente deve anche dimostrare, con documenti, l’esigibilità del credito posto in esecuzione prima dell’inoltro dell’esecuzione (CEF 19 giugno 2006, n. 14.2005.146, consid. 5 con rinvii).
Per giurisprudenza e dottrina costanti, il riconoscimento di debito, subordinato al verificarsi di una o più condizioni, legittima il giudice a pronunciare il rigetto dell’opposizione solo se il creditore ne dimostra l’avvenuto adempimento. Non riuscendo a far luce sulla causa della mancata realizzazione di una condi- zione, l’istanza di rigetto provvisorio dell’opposizione dev’essere respinta (Cometta, op. cit., pag. 338).
La documentazione prodotta (in particolare i conteggi e altri computi numerici) deve permettere una chiara e immediata ricostruzione dei movimenti contabili di dare e avere tra le parti fino a giungere all’importo finale posto in esecuzione: un’indagine approfondita di natura contabile sfugge al potere di cognizione del giudice del rigetto (Cometta, op. cit. pag. 339).
Per l’art. 82 cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione a meno che il debitore sollevi e giustifichi immediatamente delle eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito; all’escusso incombe l’onere di dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni che deduce in giudizio. Secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte in modo convincente, ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (DTF 104 Ia 413 consid. 4; Jaeger/Walder/Kull/Kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung- und Konkurs, vol. I, 4a ed., Zurigo 1997, n. 28 ad art. 82; Staehelin, Basler Kommentar zum SchKG, Basilea/Ginevra/Monaco, vol. I, 1998, n. 87 segg. ad art. 82; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. I, Losanna 1999, n. 82 ad art. 82; Stücheli, Die Rechtsöffnung, tesi Zurigo 2000, pag. 350 con rif.).
Il contratto d’acquisto “chiavi in mano” (doc. A), stipulato in aggiunta alla compra-vendita immobiliare conclusa con atto notarile del 12 gennaio 2004 dell’avv. notaio F__________ G__________ relativa ad un appartamento condominiale acquistato dalla convenuta, in comproprietà con G__________ C__________, prevede al punto 11 che il prezzo globale di fr. 446'400.-- doveva essere pagato in acconti, l’acconto in oggetto di fr. 100'000.-- non appena posati i pavimenti e la cucina. La convenuta ha prodotto un contratto di mutuo con garanzia ipotecaria (doc. 1), sottoscritto dalle parti contestualmente al predetto contratto di acquisto “chiavi in mano”, con cui la venditrice ha concesso agli acquirenti - che hanno versato la prima quota di fr. 200'000.-- entro 30 giorni dalla firma del contratto notarile -, un mutuo di fr. 246'400.-- per il prezzo d’acquisto residuo, rimborsabili in quattro rate. Il pagamento della seconda rata di fr. 100'000.-- era dovuto, come concordato nel contratto d’acquisto “chiavi in mano”, non appena posati i pavimenti e la cucina (punto II. lett. e). Dall’esame del contratto di mutuo si evince che allo stesso punto è stata concordata un’ulteriore condizione, ossia che i pagamenti delle rate del rimborso dovevano essere effettuati entro 10 giorni dalla richiesta e che dovevano essere accompagnati dalla conferma dell’arch. B__________ che le opere che determinavano il rimborso della corrispondente rata erano state eseguite. Orbene, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, i doc. C (scritto del 23 dicembre 2009 dell’avv. PA 1), doc. D (scritto degli acquirenti del 30 dicembre 2009), doc. H (dichiarazione del 12 aprile 2010 dell’arch. B__________ nella qualità di proprietario di uno degli appartamenti) e doc. I (dichiarazione del 13 aprile 2010 della E__________ SA) non sono sufficienti a dimostrare che la condizione prevista di posa dei pavimenti e della cucina è stata adempiuta, non risultando agli atti la conferma dell’arch. B__________, per cui già la mancante realizzazione di questa condizione impedisce di considerare il contratto d’acquisto “chiavi in mano” (doc. A) quale valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF.
L’appellante sostiene inoltre che i contratti in essere tra le parti sono stati modificati con il loro accordo e che tale modifica rende inapplicabile le norme contrattuali relative al pagamento delle rate, rendendo per contro necessario l’allestimento di una liquidazione finale, prima che ulteriori crediti possano divenire esigibili.
La convenuta ha prodotto un conteggio provvisorio, allestito il 14 marzo 2005 dall’arch. B__________, rappresentante dell’istante, da cui si evince che quest’ultimo riconosce che dal prezzo di fr. 446'400.-- concordato per l’acquisto dell’appartamento “chiavi in mano”, andavano dedotti – e l’appartamento condominiale non era ancora terminato – fr. 43'469.--, per opere che l’architetto sapeva essere state pagate direttamente dagli acquirenti, nonostante fossero comprese nel prezzo d’acquisto (doc. 4 e 5). Orbene questi documenti, così come la corrispondenza intercorsa tra le parti relativa alla completazione dell’opera, incluso il rilascio della licenza edilizia definitiva, l’iscrizione della PPP definitiva, l’eliminazione dei difetti nell’appartamento e nelle parti comuni e il riconoscimento da parte dell’architetto B__________ di volersi assumere eventuali multe inflitte ai proprietari (doc. 5) rendono verosimile che le parti hanno consensualmente modificato il contratto di acquisto “chiavi in mano”, per cui le clausole relative al pagamento dei rimanenti acconti e, nel caso di specie, dell’acconto posto in esecuzione di fr. 100'000.--, sono state mutate. Un’indagine approfondita di natura contabile, che permetta una chiara e immediata ricostruzione di quanto, se del caso, la convenuta ancora deve all’istante, non può tuttavia essere oggetto di questa procedura sommaria di rigetto dell’opposizione. Le precedenti considerazioni portano a concludere che il contratto di acquisto “chiavi in mano” doc. A non può costituire valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF per la pretesa posta in esecuzione. L’istanza va quindi respinta.
2.L’appello è accolto.
Tassa di giustizia e indennità sseguono la soccombenza (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF).
Per i quali motivi,
richiamato l’art. 82 LEF
pronuncia:
I. L’appello è accolto. Di conseguenza, il dispositivo n. 1 e 2 della sentenza 15 giugno 2010 del Pretore del Distretto di __________ (EF.2010.__________), sono così riformati:
“1. L’istanza è respinta.
II. La tassa di giustizia del presente giudizio di fr. 500.--, già anticipata dall’appellante, è posta a carico di AO 1, la quale rifonderà a AP 1 fr. 1'000.-- a titolo di indennità.
III. Intimazione: - avv. PA 1 __________
avv. PA 1, __________
Comunicazione alla Pretura del Distretto di __________.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria
Giacché il valore litigioso della vertenza è di fr. 100'000.--, contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 72 e segg. LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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