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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 14.2010.17
Data decisione, Autorità: 26.04.2010, CEF
Titolo: Rigetto provvisorio. Contratto di locazione. Eccezione di compensazione
Incarto n. 14.2010.17
Lugano 26 aprile 2010 B/fp/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente, Walser e Roggero-Will
segretaria:
Baur Martinelli, vicecancelliera
statuendo sulla causa a procedura sommaria appellabile promossa con istanza 13 ottobre 2009 da
AP 1 __________ patrocinata dall’ PA 2 __________
contro
AO 1 __________ patrocinata dall’ PA 1
tendente ad ottenere il rigetto provvisorio dell’opposizione interposta al PE n. __________ del 14/23 settembre 2009 dell’UE di __________;
sulla quale istanza il Pretore del Distretto di , con sentenza 15 febbraio 2010 (EF.2009.) ha così deciso:
“1. L’istanza è respinta.
Sentenza dedotta in appello da AP 1 che con atto 3 marzo 2010
postula l’accoglimento dell’istanza, protestate spese e ripetibili;
lette le osservazioni 25 marzo 2010 della parte appellata;
ritenuto
in fatto:
A. Con PE n. __________ del 14/22 settembre 2009 dell’UE di __________ AP 1 ha escusso AO 1 per l’incasso di fr. 22'500.-- oltre interessi al 5% dal 15 giugno 2009, indicando quale titolo di credito: “Pigioni non pagate per i mesi da aprile ad agosto 2009. Contratto di locazione 2.3.2007.”
Interposta tempestiva opposizione, la creditrice ne ha chiesto il rigetto provvisorio.
B. La procedente fonda la sua pretesa su un contratto di locazione stipulato il 2 marzo 2007 con la AO 1, in cui quest’ultima si è obbligata a pagare un canone di locazione mensile, da versare anticipatamente, di fr. 4'000.-- dal 1. aprile 2007 al 31 marzo 2008 e di fr. 4'500.-- dal 1. aprile 2008 fino al 31 marzo 2012 (doc. B). Dal mese di aprile 2009 la convenuta ha sospeso ogni pagamento delle pigioni. Considerata la mora della conduttrice, AP 1, con scritto del 27 luglio 2009, le ha disdetto il contratto con effetto al 31 agosto 2009 (doc. C). Con l’esecuzione in oggetto l’istante pretende il pagamento delle pigioni per i mesi da aprile ad agosto 2009 ammontanti a complessivamente fr. 22'500.--.
C. All’udienza di contraddittorio del 15 febbraio 2010 l’istante si è confermata nella sua domanda, mentre la convenuta ha sollevato l’eccezione di compensazione per un importo complessivo di fr. 29'333.90, producendo quattro fatture relative a lavori fatti eseguire a sue spese nell’ente locato (doc. 2-5).
Replicando la procedente ha contestato l’eccezione di compensazione rilevando che il punto 6 del contratto di locazione conferma come l’immobile, le sue componenti e l’inventario erano in uno stato di perfetta manutenzione ed agibilità. Le fatture prodotte da controparte si riferiscono a danni da lei causati e sono quindi a suo carico. Inoltre la conduttrice non l’ha mai avvertita di eventuali difetti dell’oggetto locato. La decisione di tinteggiare i locali è frutto di una scelta unilaterale di AO 1. L’istante ha poi sostenuto che nella misura in cui gli interventi siano dovuti a terzi o ad un incendio, l’art. 6 del contratto di locazione obbligava la conduttrice a stipulare una polizza assicurativa a copertura dei danni, per cui gli interventi di ripristino menzionati, in particolare nelle fatture doc. 2, 3 e 4, sono a carico della convenuta e per essa della sua assicurazione.
Duplicando la conduttrice ha sostenuto che l’istante era perfettamente a conoscenza degli interventi di ripristino effettuati e che li ha sempre avallati. Di conseguenza l’istante risulta essere arricchita nella misura delle fatture prodotte per un importo complessivo di fr. 29'333.90. I lavori eseguti, contrariamente a quanto sostenuto da controparte, non sono lavori di migliorìa destinati a colmare i difetti dell’ente locato, ma interventi che hanno sensibilmente aumentato il suo valore intrinseco. Ciò vale in particolare per il tinteggio del locale resosi necessario a causa dello stato di relativa trascuratezza dell’oggetto locato. La convenuta ha poi asserito di non essere a conoscenza di stipulazioni contrattuali inerenti una polizza assicurativa.
D. Con sentenza 15 febbraio 2010 il Pretore del Distretto di __________, __________, ha respinto l’istanza ritenendo l’eccezione di compensazione con una contropretesa di fr. 29'333.-- resa sufficientemente verosimile, essendo questa fondata su quattro fatture di artigiani che confermano l’esecuzione di importanti lavori di manutenzione o migliorìa e dimostrano l’entità della contropretesa.
E. Con l’appello la locatrice rileva che se i lavori fatti valere da controparte si riferiscono a danni da lei causati, questi sono comunque a suo carico sia per la legge che per il contratto di locazione. Se invece si tratta di migliorìe, queste sono state eseguite senza consenso scritto da parte sua, per cui sono a carico della conduttrice sia per disposizioni di legge, sia per quanto previsto dal contratto. L’appellante rinvia poi all’art. 260a CO.
F. Con le osservazioni l’escussa rileva che in prima sede la locatrice ha rinviato al punto 6 del contratto di locazione solo per affermare che il ritinteggio delle pareti e dei soffitti al termine della locazione sarebbe stato a carico della conduttrice e che quest’ultima era tenuta a stipulare un’apposita polizza antincendio per danni causati da terzi, per cui le fatture doc. 2 e 4 erano a suo carico. L’appellata osserva che è quindi per la prima volta in sede di appello che la locatrice rinvia al punto 6 del contratto di locazione, il quale non permette alla conduttrice di chiedere un risarcimento per gli interventi effettuati (migliorìe, parzialmente intese a colmare difetti dell’ente locato). Secondo l’appellata questo fatto nuovo è però inammissbile in sede di appello. AO 1 sostiene inoltre che, secondo la dottrina, l’art. 260a cpv. 3 CO è norma imperativa in favore della conduttrice e che pattuizioni contrattuali contrarie sono nulle e non possono esserle opposte. La pretesa posta in compensazione è in ogni caso ammissibile in base al divieto generale di (indebito) arricchimento. L’appellata rileva poi che parte delle attrezzature della cucina sono amovibili. La locatrice non ne ha tuttavia proposto la restituzione. Per atti concludenti essa ha dunque accettato di tenerle, ammettendo il ben fondato delle pretese poste da lei in compensazione. Invocando il punto 6 del contratto di locazione l’appellante viola chiaramente il principio della buona fede.
Considerato
In diritto:
Il giudice del rigetto accerta d'ufficio ed in ogni stadio di causa (quindi anche in sede di appello) se la documentazione prodotta costituisce valido riconoscimento di debito e se vi è identità fra il creditore, il debitore e il credito indicati nel precetto esecutivo e nell'istanza con il creditore, il debitore ed il credito di cui ai documenti prodotti (Cometta, op. cit., pag. 331; da ultimo CEF 19 giugno 2006 [14.2005.149], consid. 5 con rinvii).
Il contratto di locazione, firmato dal conduttore, può costituire riconoscimento di debito per il canone scaduto e per i costi accessori opportunamente cifrati (Staehelin, Basler Kommentar zum SchKG, vol. I, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 114 ad art. 82; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. I, Losanna 1999, n. 49 ad art. 82).
Il contratto di locazione in esame costituisce, in via di principio, valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per le pigioni da aprile ad agosto 2009 poste in esecuzione.
a) L’escussa ha sollevato l’eccezione di compensazione con un suo credito quantificato in fr. 29’3333.90 fondato su quattro fatture relative a lavori fatti eseguire a sue spese nell’oggetto locato.
L’eccezione di estinzione del debito per compensazione deve essere accolta nella misura in cui il credito posto in compensazione sia reso attendibile (Panchaud/Caprez, Die Rechtsöffnung, § 36 n. 1 e segg. pag. 80 e segg.; Staehelin, op. cit. n. 93 ad art. 82 LEF). A tal fine spetta all’escusso rendere verosimile non solo il suo diritto a far valere la compensazione, ma anche, sulla base di giustificativi, la causa e l’importo del credito, ritenuto che la compensazione può avvenire solo nel caso in cui l’importo e l’esigibilità della contropretesa risultano con sufficiente chiarezza dalla documentazione agli atti (Panchaud/Caprez, op. cit., § 36 n. 1 e 2, pag. 81).
Che la locatrice abbia richiamato, inammissibilmente, come sostiene la conduttrice, per la prima volta in sede di appello, il punto 6 del contratto di locazione, non è condivisibile e d’altro canto ininfluente. Il punto 6 del contratto di locazione è stato infatti invocato dalla locatrice due volte durante la replica (cfr. verbale di contraddittorio pag. 2). D’altro canto il giudice del rigetto deve d’ufficio applicare la legge, interpretare i contratti e dedurne le conclusioni (Stücheli, op. cit., pag. 117; Staehelin, op. cit., n. 50 ad art. 84).
L’escussa solleva l’eccezione di compensazione con una sua contropretesa derivante dai costi sostenuti per i lavori apportati agli spazi locati, producendo quattro fatture. Come rilevato dalla locatrice, al punto 6 del contratto di locazione la conduttrice ha riconosciuto “che l’immobile con tutti i suoi componenti e l’Inventario, sono in perfetto stato di manutenzione ed agibilità ed adatti al loro uso e si obbliga a restituirli tali”. Per interventi resisi necessari in seguito, che avrebbero dovuto andare a carico della locatrice, non risulta agli atti alcuna notifica a quest’ultima. Il punto 6 prevede poi che la conduttrice non avrebbe potuto apportare “assolutamente modifiche ed addizionali, né opere in genere se non dopo aver ottenuto il consenso scritto preventivo della Locatrice la quale, comunque, al termine della locazione ed a sua discrezione potrà richiedere ed ottenere il ripristino o ritenere, senza alcun indennizzo, quanto realizzato dalla Conduttrice”. La necessità di ottenere il consenso scritto riprende il contenuto dell’art. 260a cpv. 1 CO, che prevede, per procedere a migliorìe o modificazioni della cosa, che il conduttore abbia ottenuto l’autorizzazione scritta del locatore. Oltre al fatto che dagli atti non emerge che la locatrice abbia dato la sua autorizzazione scritta alla conduttrice in relazione agli interventi apportati all’oggetto locato, con il punto 6 l’appellata ha validamente rinunciato ad un’indennità per un aumento di valore rilevante ai sensi dell’art. 260 a cpv. 3 CO. Tale norma è infatti di natura dispositiva (cfr. DTF 124 III 149 consid. 4 e 5) e non imperativa, come erroneamente asserito dall’appellata. La questione a sapere se le spese, o parte di esse, se del caso, possono essere fatte valere dall’escussa ai sensi dell’art. 62 e segg. CO (indebito arricchimento) non può essere chiarita nell’ambito di questa procedura sommaria. Essa necessita infatti di un’indagine più approfondita possibile solo nell’ambito di una procedura ordinaria. L’eccezione di compensazione non può pertanto essere ritenuta resa sufficientemente verosimile, per cui va respinta. Di conseguenza, costituendo il contratto di locazione valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF, l’istanza va accolta. La sentenza pretorile va quindi riformata.
Tassa di giustizia e indennità seguono la soccombenza (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF).
Per i quali motivi,
richiamato l’art. 82 LEF
pronuncia:
I. L’appello è accolto. Di conseguenza, il dispositivo n. 1 e 2 della sentenza 15 febbraio 2010 del Pretore del Distretto di __________ (EF.2009.__________), sono così riformati:
“1. L’istanza è accolta: l’opposizione interposta da AO 1 al precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio esecuzione di __________ è respinta in via provvisoria per l’importo di fr. 22'500.-- oltre interessi di mora del 5% a decorrere dal 15 giugno 2009.
II. La tassa di giustizia del presente giudizio di fr. 320.--, già anticipata dall’appellante, è posta a carico di AO 1, la quale rifonderà a AP 1 fr. 500.-- a titolo di indennità.
III. Intimazione: - avv. PA 2, __________;
avv. PA 1, __________;
Comunicazione alla Pretura del Distretto di __________.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria
Giacchè il valore litigioso della vertenza, di fr. 22’500.--, non raggiunge il limite di legge di fr. 30'000.--, contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale Federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione, solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 lett. a LTF).
Nello stesso termine è possibile proporre al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, anche ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 e segg. LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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