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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2010.90
Data decisione, Autorità: 29.09.2010, IICCA
Titolo: Locazione - aumento della pigione per investimenti - riduzione della pigione per riduzione dei tassi ipotecari - massima inquisitoria a carattere sociale
Incarto n. 12.2010.90
Lugano 29 settembre 2010/lw
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2009.128 della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 27 marzo 2009/17 giugno 2009 da
AP 1 rappr. da RA 1
contro
AO 1 RA 2
con cui l'istante ha chiesto di stabilire in fr. 1'259.– mensili netti la pigione per la convenuta a partire dal 1° marzo 2009 e la conferma del formulario di aumento del 24 ottobre 2008, con protesta di tasse, spese e ripetibili;
domanda avversata dalla convenuta che ha chiesto di respingere l'istanza e, in subordine, ha postulato che l'aumento sia compensato con parte dell'importo dovuto per la diminuzione della pigione, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili;
richieste sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 19 aprile 2010, con la quale ha dichiarato respinta l'istanza e posto la tassa di giustizia (fr. 600.–) e le spese (fr. 50.–) a carico dell'istante, con obbligo per quest'ultima di rifondere alla convenuta fr. 500.– per ripetibili;
appellante l'istante con atto d’appello 3 maggio 2010, mediante il quale chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere parzialmente l'istanza, aumentando la pigione della convenuta di fr. 75.– mensili a partire dal 1° marzo 2009 e confermando il formulario di aumento del 24 ottobre 2008 entro tale limite, in subordine, rinviando l'incarto alla Pretura per l'accertamento del calcolo del reddito netto dello stabile, con protesta di spese, tassa di giustizia e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre con osservazioni 7 giugno 2010 la convenuta postula la reiezione del gravame, protestando tasse, spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
Con contratto 21 luglio 1997, AP 1 (in seguito __________), in qualità di locatrice, e AO 1, in qualità di conduttrice, hanno pattuito la locazione di un appartamento di 4 ½ locali, al 2° piano di una casa d'abitazione a Bellinzona. Il contratto di locazione, di durata indeterminata, ha avuto inizio il 1° ottobre 1997 e prevedeva la facoltà di notificare la disdetta alla fine di ciascun mese con preavviso di tre mesi (prima scadenza al 31 gennaio 1998). Il 24 ottobre 2008, a seguito di lavori di risanamento di facciate e balconi dello stabile, è stato notificato a AO 1, con modulo approvato dalla Divisione della giustizia, l'aumento di pigione da fr. 1'173.– a fr. 1'259.– netti mensili a valere dal 1° marzo 2009. Con istanza 11 novembre 2008, la conduttrice ha contestato l'aumento del canone di locazione presso l'Ufficio di conciliazione (UC) di Bellinzona; essa ha, tra l'altro, chiesto una riduzione di pigione a seguito della riduzione dei tassi ipotecari di riferimento che, a suo dire, andava comunque compensata con l'aumento. L'esperimento di conciliazione indetto dall'UC, nell'ambito del quale le parti hanno fatto loro proposte, è tuttavia fallito.
Con istanza 27 marzo 2009, la locatrice ha chiesto alla Pretura del Distretto di Bellinzona di convocare un'udienza di discussione, poi tenutasi il 17 giugno 2009, nell'ambito della quale ha presentato un memoriale di complemento, in cui ha precisato le sue domande. In concreto ha chiesto di stabilire in fr. 1'259.– netti mensili la pigione per la convenuta a partire dal 1° marzo 2009 e la conferma integrale del formulario di aumento del 24 ottobre 2008, protestando tasse, spese e ripetibili. La conduttrice si è opposta integralmente alle pretese dell'istante. Essa ha sollevato eccezioni preliminari (sulla ricevibilità del complemento d'istanza e della documentazione prodotta in lingua tedesca) e contestato, in via principale, l'aumento della pigione, poiché a suo dire, i lavori eseguiti non avevano comportato alcuna miglioria atta a giustificare l'aumento. In via subordinata, la conduttrice ha chiesto che l'aumento fosse comunque compensato con una parte dell'importo dovuto per la diminuzione della pigione, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili. Le parti si sono poi confermate nella loro posizione antitetica nel prosieguo di discussione e, conclusa l'istruttoria, in sede di conclusioni.
Con sentenza 19 aprile 2010, il Pretore ha respinto l'istanza, condannando AP 1 a pagare la tassa di giustizia (fr. 600.–) e le spese (fr. 50.–), con obbligo per quest'ultima di rifondere alla convenuta fr. 500.– per ripetibili. Respinte le eccezioni preliminari, il primo giudice ha accertato sussistere i presupposti per un aumento della pigione in relazione all'investimento effettuato. Considerato l'investimento ribaltabile a norma dell'art. 14 OLAL, accertato in fr. 166'286.46, il Pretore ha ammesso la legittimità dell'aumento del canone di locazione in ragione di fr. 75.– mensili. Egli ha tuttavia pure ritenuto giustificata una riduzione della pigione postulata dalla conduttrice a motivo della diminuzione del tasso ipotecario, quantificando la riduzione – già tenuto conto della compensazione del ricaro nel frattempo intervenuto – in fr. 76.50 mensili. Il primo giudice ha in particolare scartato l'opposizione della locatrice alla domanda di riduzione della pigione – opposizione sostenuta dalla locatrice con riferimento all'inesistenza di una pigione abusiva, non permettendo la stessa, a suo dire, di conseguire un reddito sproporzionato – e ammesso la compensazione dell'aumento di fr. 75.– mensili con la diminuzione di fr. 76.50, con conseguente respingimento dell'istanza della locatrice.
In appello resta contestata solo l'eccezione addotta dalla locatrice di insufficiente reddito dello stabile locato secondo i parametri legali, per opporsi alla domanda di riduzione di pigione formulata dalla conduttrice sulla base della riduzione dei tassi ipotecari di riferimento. L'appellante dichiara di non condividere le conclusioni tratte dal Pretore per respingere detta eccezione.
4.1 L'appellante non ha contestato il tasso ipotecario di riferimento ritenuto dal primo giudice nella misura del 3,5%. Nulla ha detto neppure in relazione alle considerazioni del primo giudice secondo cui la redditività dell'immobile si ottiene dal rapporto fra i ricavi netti del locatore e il capitale proprio investito e che la stessa è ammissibile se non supera di ½ punto percentuale il tasso di interesse ipotecario. Il Pretore, ritenuto il tasso di redditività indicato dall'istante come corrispondente a 4,88%, ha accertato che la redditività in questione supera per 1,38% il tasso ipotecario di riferimento del 3,5% (4,88% ./. 3,5%) e che quindi l'ultima pigione, attenendosi ai dati di redditività esposti dall'istante medesima, procura a quest'ultima un reddito sproporzionato. L'appellante si aggrava sostenendo ora, per la prima volta – quindi in modo irrito (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 5-6 ad art. 321 CPC) – in sede d'appello, che il reddito da lei cifrato in prima sede nel 4,88% costituirebbe “un calcolo relativo al reddito lordo, in quanto gli investimenti non venivano indicizzati neanche in ragione del 40% e permettevano dunque di rimanere nei limiti del reddito lordo sulla base del tasso ipotecario di riferimento + 1,5%/2% previsto legalmente” (appello, pag. 5 in basso). Pure nuovo e quindi palesemente irricevibile è l'argomento secondo cui “il reddito dello stabile si situerebbe ad un livello inferiore rispetto all'importo di fr. 173'520.– indicato nel complemento d'istanza del 17 giugno 2009” (appello, pag. 7 verso l'alto) a sostegno del proprio calcolo della redditività del 4,88% (cfr. complemento d'istanza pag. 3 verso il basso). D'altro canto non è conforme al vero che la locatrice abbia fatto “richiamo” in prima sede “al calcolo del reddito lordo dello stabile” (appello, pag. 6 verso l'alto). Quindi va respinta, in quanto irrita – perché fondata sul preteso richiamo del calcolo del “reddito lordo” di cui l'appellante ha fatto menzione solo in questa sede – e basata su affermazioni non vere, l'argomentazione secondo la quale la conduttrice avrebbe omesso un'adeguata contestazione (appello, pag. 6 verso l'alto). L'appello, su questo punto, va dunque respinto in quanto palesemente irricevibile e infondato.
4.2 L'appellante parrebbe poi lamentarsi per il fatto che in prima sede si sarebbe riservata “comunque una perizia sul calcolo del reddito che il giudice avrebbe potuto comunque ordinare d'ufficio sulla base della massima inquisitoria ufficiale domandando altresì eventuale ulteriore documentazione” (appello, pag. 6 verso). Essa adduce pure che “in ogni caso, competeva alla Pretura nell'ambito della massima inquisitoria sociale chiedere eventuali ulteriori ragguagli alla parte locatrice” (appello, pag. 7 nel mezzo). Da ciò la richiesta di rinviare gli incarti “alla Pretura per l'accertamento del calcolo del reddito netto dello stabile” (appello, pag. 2 verso il basso e pag. 6 verso il mezzo).
4.2.1 L'art. 274d cpv. 3 CO (principio inquisitorio a carattere sociale) non impone al giudice di istruire d'ufficio il litigio quando una parte rinuncia a spiegare la propria posizione. Il giudice deve tuttavia interrogare le parti e informarle dei loro doveri di collaborazione e di produzione delle prove. Essendo comunque tenuto ad assicurarsi che le allegazioni e le offerte di prove siano complete unicamente se ha dei motivi oggettivi di dubbio a questo proposito, la sua iniziativa non deve andare al di là dell'invito fatto alle parti di menzionare le prove e di presentarle (Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., m. 7 ad art. 407 CO).
4.2.2 Nel caso in esame, già s'è detto che l'istante ha indicato lei stessa una redditività (4,88%), che ha permesso al Pretore di ritenere che l'ultima pigione procurava alla locatrice un reddito sproporzionato. Non si vede dunque per quale motivo il primo giudice avrebbe dovuto procedere a richiami di documentazione e ad accertamenti peritali ai quali la locatrice – una società per altro con esperienza negli investimenti finanziari (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 4 ad art. 407 CPC) e assistita da un avvocato – ha dichiarato esplicitamente di rinunciare (cfr. verbale di udienza 16 dicembre 2009, pag. 14 in alto). La pretesa secondo cui il primo “giudice avrebbe potuto comunque ordinare d'ufficio” la perizia (appello, pag. 6 verso l'alto) o altri accertamenti (appello, pag. 7 verso il basso) rasenta poi il paradosso se si considera che l'appellante arriva persino a sostenere che il calcolo del reddito netto sarebbe “praticamente impossibile per gli stabili vetusti” (appello, pag. 6 verso il basso). Le argomentazioni d'appello si rivelano nuovamente palesemente prive di fondamento.
Per i quali motivi,
visti l’art. 148 CPC e la LTG
dichiara e pronuncia:
L’appello 3 maggio 2010 di AP 1 è respinto.
Gli oneri processuali di appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 350.–
b) spese fr. 50.–
totale fr. 400.–
anticipati dall'appellante, sono posti a suo carico, con l'onere di rifondere inoltre alla parte appellata fr. 400.– a titolo di ripetibili.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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