AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.2010.171
Data decisione, Autorità: 22.06.2010, TRAM
Titolo: Licenza edilizia per la costruzione di uno stabile d'appartamenti
Incarto n. 52.2010.171
Lugano 22 giugno 2010
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Raffaello Balerna, presidente, Damiano Bozzini, Lorenzo Anastasi, supplente
segretaria:
Sarah Socchi, vicecancelliera
statuendo sul ricorso 4 maggio 2010 di
RI 1, , RI 2, , RI 3, , tutti patrocinati da: PA 1, ,
contro
la decisione 14 aprile 2010 del Consiglio di Stato (n. 1780), che respinge l'impugnativa presentata dagli insorgenti avverso la licenza edilizia 28 ottobre 2009, rilasciata dal municipio di Lugano alla CO 1 per la costruzione di uno stabile d'appartamenti a Castagnola (part. 355);
viste le risposte:
11 maggio 2010 del Consiglio di Stato;
14 maggio 210 del municipio di Lugano;
20 maggio 2010 della CO 1;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. a. Il 13 maggio 2009, la CO 1 (in seguito: CO 1), qui resistente, ha chiesto al municipio di Lugano il permesso di costruire uno stabile di 12 appartamenti su un terreno in pendio (part. 355), situato nella zona residenziale R2a di Castagnola, a monte del viottolo dei Frassini.
Lo stabile è composto da due corpi di due piani l'uno, disposti a gradoni su un'autorimessa sotterranea, pure strutturata su due livelli, alla quale si accede dal sottostante viottolo, attraverso un manufatto interrato nel pendio, contiguo alla facciata est dell'immobile.
b. Alla domanda si sono opposti alcuni vicini, fra cui i tre ricorrenti, proprietari di alcuni appartamenti della residenza __________, situata sul fondo contiguo sul lato ovest (part. 353), i quali hanno sollevato una serie di obiezioni riferite alla conformità dei piani, alle altezze, alle distanze, ai posteggi, alla superficie utile lorda (SUL), agli spazi verdi e ad altri aspetti che non occorre qui riassumere.
c. Il 4 agosto 2009, i Servizi generali del Dipartimento del territorio hanno espresso preavviso favorevole al rilascio della licenza, ponendo una serie di condizioni.
Respinte le opposizioni, il 28 ottobre 2009, il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, alla condizione che prima dell'inizio dei lavori fossero presentati i seguenti documenti:
una domanda di costruzione per la demolizione delle costruzioni preesistenti sul fondo;
un piano di sistemazione del pendio a monte del viottolo dei Frassini, che tenga conto dell'esproprio previsto dal piano regolatore per allargare l'opera viaria;
la modifica dei piani dell'autorimessa che tenga conto della riduzione del numero di posteggi da 29 a 25;
una perizia geologica e geomeccanica, richiesta dall'avviso cantonale in considerazione dell'esposizione del fondo al pericolo di caduta di sassi;
il formulario relativo al concetto di smaltimento dei rifiuti edili pure richiesto dall'avviso cantonale.
B. Con giudizio 14 aprile 2010, il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto il ricorso inoltrato dagli opponenti contro la predetta licenza, che ha riformato, precisando la condizione relativa alla sistemazione del pendio a monte del viottolo dei Frassini nel senso che - per queste opere - la CO 1, prima dell'inizio dei lavori, presentasse una formale domanda di costruzione.
Respinte le censure sollevate dagli insorgenti con riferimento alla completezza della domanda di costruzione, il Governo ha anzitutto confermato la condizione della licenza, che ne subordinava l'esecutività alla presentazione di una domanda di costruzione per demolire gli edifici esistenti sul fondo.
L'Esecutivo cantonale ha poi disatteso, siccome infondate, le censure concernenti l'altezza dell'immobile, la distanza da confine e la superficie utile lorda (SUL).
L'altezza dei due gradoni non andrebbe a suo avviso cumulata, poiché i corpi, posti a quote diverse, rispetterebbero la rientranza minima di 12 m prescritta dalla legge. La larghezza (m 2.80) dei balconi coperti, previsti sulla facciata a valle del gradone inferiore, non andrebbe dedotta dall'arretramento (m 12.50) del gradone sovrastante, poiché queste parti d'opera si estendono su tutta la lunghezza della facciata. Parimenti, non andrebbe nemmeno sommata l'altezza del corpo interrato formante l'accesso all'autorimessa, addossato al lato est della costruzione.
La superficie di 71 mq, che il piano regolatore prevede di espropriare per allargare il viottolo dei Frassini, ha poi aggiunto il Consiglio di Stato, sarebbe computabile come superficie edificabile, poiché la CO 1 si sarebbe impegnata a cederla gratuitamente al comune.
Il calcolo della SUL allegato alla domanda di costruzione sarebbe per il resto corretto. Le puntuali contestazioni sollevate dagli insorgenti con riferimento alle cantine ed alle lavanderie andrebbero respinte siccome infondate.
Immune da violazioni del diritto sarebbe pure il numero dei posteggi previsti (25), anche se superiore a quello minimo prescritto (16).
Conformi alla legge sarebbero infine le dimensioni dell'area verde e l'avviso cantonale in quanto riferito all'aerazione dell'autorimessa.
C. Contro il predetto giudizio, i soccombenti si aggravano davanti al Tribunale cantonale amministrativo con ricorso 4 maggio 2010, chiedendo che sia annullato.
Gli insorgenti ripropongono e sviluppano in questa sede le censure sollevate con scarso successo in prima istanza.
I piani, obiettano anzitutto, sarebbero incompleti. Il piano del tetto, prodotto soltanto in un secondo tempo, non indica l'ubicazio-ne e le dimensioni del camino destinato all'evacuazione dei gas dell'impianto di riscaldamento. Carenti sarebbero pure le informazioni riguardanti lo scavo. L'obbligo di fornirle prima dell'inizio dei lavori non sanerebbe il difetto, poiché non permette agli opponenti di eventualmente opporvisi.
Per lo stesso motivo, proseguono i ricorrenti, altrettanto lesiva del diritto sarebbe la condizione di presentare
Il corpo formante l'accesso all'autorimessa sotterranea, ribadiscono in seguito, supererebbe l'altezza massima (m 8.00) prescritta dalle norme di zona. Non sarebbe affatto sotterraneo.
L'altezza dei due gradoni che costituiscono l'edificio andrebbe inoltre cumulata, poiché nell'arretramento del corpo superiore non potrebbe essere conteggiata la sporgenza costituita dai balconi del gradone sottostante.
Lesivo del diritto sarebbe poi il numero dei posteggi supplementari autorizzati dal municipio. I calcoli sarebbero sbagliati.
Parimenti censurabile sarebbe il conteggio della SUL e quello dell'area verde minima, che per espressa indicazione della domanda di costruzione risulterebbe inferiore al minimo prescritto (37 invece di 40%).
Criticabili, per mancanza di sufficienti informazioni, sarebbero infine le conclusioni tratte dalle precedenti istanze circa la conformità ambientale del progetto.
D. All'accoglimento del ricorso si oppongono il Consiglio di Stato ed il municipio senza formulare particolari osservazioni.
Ad identica conclusione perviene la beneficiaria della licenza edilizia, contestando in dettaglio le tesi degli insorgenti con argomenti che per quanto necessario saranno discussi nei seguenti considerandi.
Considerato, in diritto
1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti senza istruttoria (art. 18 cpv. 1 LPamm). La visita in luogo sollecitata dagli insorgenti e dalla beneficiaria della controversa licenza non appare atta a procurare la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti. In effetti, la soluzione delle contestazioni sollevate dai ricorrenti non dipende tanto dalla conoscenza dei luoghi, quanto piuttosto dall'esame dei piani allegati alla domanda di costruzione o mancanti.
2.Censure formali
2.1. Secondo l'art. 11 cpv. 1 del regolamento d'applicazione della legge edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 7.1.2.1.1), i progetti devono fornire tutte le indicazioni atte a rendere chiaramente comprensibili la natura e l'estensione delle opere oggetto della domanda. L'autorità, soggiunge la norma (cpv. 3), può all'occor-renza chiedere informazioni o completamenti.
L'esigenza di completezza della documentazione da allegare alla domanda di costruzione è volta, da un lato, a permettere all'auto-rità di esperire un esame approfondito ed esauriente della conformità dell'intervento per rapporto alle disposizioni concretamente applicabili, dall'altro, a definire esattamente i limiti della licenza che viene semmai accordata al richiedente.
La disposizione che permette all'autorità di chiedere di precisare e completare domande di costruzione carenti è espressione del principio di proporzionalità e del conseguente divieto di formalismo eccessivo. Non è tanto un diritto, quanto piuttosto un dovere dell'autorità, che non può respingere domande di costruzione lacunose dal profilo della documentazione allorché il difetto può essere facilmente sanato chiedendo all'istante di completarle o di fornire le informazioni mancanti.
2.2. La licenza edilizia è - per definizione
La prassi invalsa in molti comuni di rilasciare una licenza subordinata alla condizione di presentare - prima dell'inizio dei lavori - i piani o i documenti mancanti non può essere condivisa. Non basta in effetti presentare i piani mancanti, ma occorre anche che il loro contenuto risulti autorizzabile siccome conforme alle disposizioni di diritto sostanziale concretamente applicabili.
La prassi qui descritta appare ancor più censurabile in presenza di opponenti, che per non perdere la possibilità di contestare i completamenti richiesti dall'autorità quale condizione per iniziare i lavori sono in pratica costretti ad impugnare l'intera licenza.
Altrettanto criticabile è l'atteggiamento del beneficiario di una licenza assortita ad una condizione di questo genere, che - confrontato ad un ricorso - persiste a non produrre la documentazione richiestagli come condizione per iniziare i lavori, allorché la produzione dei documenti mancanti potrebbe magari togliere la contestazione.
2.3. Nel caso concreto, il municipio ha subordinato la controversa licenza alla condizione di presentare, prima dell'inizio dei lavori:
una domanda di costruzione per la demolizione delle costruzioni preesistenti sul fondo;
un piano di sistemazione del pendio a monte del viottolo dei Frassini, che tenga conto dell'esproprio previsto dal piano regolatore per allargare l'opera viaria;
la modifica dei piani dell'autorimessa che tenga conto della riduzione del numero di posteggi;
una perizia geologica e geotecnica, richiesta dall'avviso cantonale in considerazione dell'esposizione del fondo al pericolo di caduta di sassi;
il formulario relativo al concetto di smaltimento dei rifiuti edili pure richiesto dall'avviso cantonale.
Gli opponenti, oltre a dolersi di non potersi esprimere sui documenti richiesti quando verranno inoltrati, hanno eccepito anche la mancanza di qualsiasi indicazione sul comignolo necessario per espellere i gas di scarico dell'impianto di riscaldamento e l'aria viziata dell'autorimessa.
Il Consiglio di Stato con il giudizio impugnato si è limitato a riformare la condizione relativa alla presentazione di un piano di sistemazione del pendio a monte del viottolo, esigendo che fosse inoltrata una domanda di costruzione secondo la LE. Le altre condizioni sono invece state confermate.
Ora, è evidente che la sola presentazione degli atti sopra elencati non basta da sola per concludere che la licenza è conforme al diritto.
2.3.1. Il semplice inoltro della domanda di demolizione delle costruzioni preesistenti non permette invero di pronunciarsi sulla conformità del progetto con il diritto materiale. Il nuovo stabile d'appartamenti esaurisce da solo l'indice di sfruttamento (i.s.) disponibile. La demolizione della casa esistente si impone di conseguenza come una necessità inderogabile per assicurare il rispetto di tale parametro. Il rilascio del permesso per abbattere la vecchia casa d'abitazione non può pertanto essere rinviato ad ulteriore procedura. Anche se scontata, l'ammissibilità della demolizione deve essere esaminata nell'ambito della procedura di rilascio della licenza per costruire il nuovo stabile e l'effettivo abbattimento della vecchia casa d'abitazione deve costituire una condizione della licenza, affinché l'i.s. risulti rispettato.
2.3.2. Analoghe considerazioni valgono per la condizione relativa alla presentazione di un piano per la sistemazione del pendio situato a valle della costruzione. Non è sufficiente presentare il piano. Occorre anche che sia approvato. Insufficiente è pure l'emendamento apportato dal Consiglio di Stato alla condizione in esame. Per poter iniziare i lavori, non basta in effetti che il piano richiesto sia presentato sotto forma di domanda di costruzione. È necessario che il progetto di sistemazione risulti anche conforme al diritto e possa essere autorizzato. In particolare, che tenga conto dell'allargamento dell'accesso veicolare, prospettato dallo studio di viabilità allestito dall'ing. __________, che rende necessario un leggero spostamento verso monte della scala di collegamento con l'ingresso dell'immobile.
È ben vero che il principio di proporzionalità, invocato dalla resistente, vieta di respingere una domanda di costruzione carente quando il difetto può essere facilmente corretto, rilasciando una licenza subordinata ad opportune condizioni. Per principio, gli emendamenti apportati dall'autorità, qualora non siano semplicemente volti a ridurre proposte progettuali concrete, non devono tuttavia esplicare effetti preclusivi nei confronti degli opponenti, impedendo loro di formulare eventuali contestazioni. Evenienza, questa, che si verifica nel caso concreto, subordinando la licenza alla generica condizione di inoltrare un piano della sistemazione esterna che tenga conto dell'allargamento della strada di servizio previsto dal piano regolatore, la cui progettazione compete peraltro al comune. Diversa avrebbe potuto essere la conclusione, se il municipio avesse semplicemente imposto alla CO 1 di allargare l'accesso veicolare secondo le indicazioni dello studio di viabilità.
2.3.3. Simili riflessioni si impongono anche per quanto concerne la condizione relativa alla presentazione della perizia geotecnica richiesta dall'avviso cantonale o per le censure relative alla mancata indicazione dell'ubicazione e delle dimensioni del comignolo necessario per espellere i gas di scarico dell'impianto di riscaldamento (a gas) previsto dal progetto; atti, questi, che la CO 1 invece di resistere alle eccezioni degli opponenti avrebbe fatto meglio a produrre. Non si vede per qual motivo, dovrebbe essere concessa alla resistente la facoltà di iniziare i lavori sulla base di una licenza parziale che omette di definire l'ubicazione e le dimensioni della canna fumaria o di prendere le misure necessarie per proteggere la nuova costruzione dal pericolo di cadute di sassi.
Criticabile è anche la condizione relativa all'obbligo di presentare un piano dell'autorimessa che tenga conto della riduzione del numero di posteggi imposta dal municipio. Le modalità dell'adeguamento avrebbero semmai dovuto essere definite in modo concreto dall'autorità comunale prima del rilascio del permesso, imponendo, ad esempio, la soppressione del secondo livello dell'autorimessa e definendo le correzioni che devono essere apportate al manufatto destinato all'accesso.
2.4. Le carenze formali sin qui esaminate avrebbero potuto e dovuto essere rimosse già dal municipio in sede di esame della domanda di costruzione, prima del rilascio della licenza. Non avendolo fatto l'autorità comunale, spettava al Consiglio di Stato verificare se i difetti denunciati dagli insorgenti potessero ancora essere corretti in sede di ricorso, stabilendo semmai esattamente le condizioni alle quali doveva essere assoggettata la licenza per renderla conforme al diritto.
Per sanare il difetto riferito alla demolizione della casa esistente, il Governo avrebbe ad esempio dovuto accertare che non sussiste un qualche obbligo di conservazione, rispettivamente se la licenza potesse essere subordinata alla condizione di demolirla. La verifica, esperita dal Consiglio di Stato circa il numero di posteggi supplementari che potevano essere autorizzati, non era di per sé superflua, ma non permetteva comunque di sorvolare sulla proposta di eliminare il piano inferiore dell'autorimessa, avanzata dalla resistente con la risposta al ricorso.
Quanto ai piani mancanti per la sistemazione esterna o per lo scavo o alle indicazioni, pure mancanti, riguardanti l'ubicazione e le dimensioni dei comignoli, prima di statuire sull'impugnativa, l'Esecutivo cantonale avrebbe semmai dovuto esigere che fossero presentati, rispettivamente che fossero fornite assieme al formulario relativo al concetto di smaltimento dei rifiuti edili ed alla perizia geotecnica, offrendo ai ricorrenti la possibilità di prendere posizione al riguardo.
Delle conseguenze di queste omissioni, poste in essere dall'istanza inferiore, si dirà più avanti (consid. 4.1). Qui basta rilevare che non è dato di vedere per qual motivo il Tribunale cantonale amministrativo dovrebbe farsi carico del compito di porvi eventualmente rimedio, che le istanze inferiori hanno eluso.
3.Censure di merito
3.1. Cumulo delle altezze dei gradoni
3.1.1. Secondo l'art. 40 cpv. 2 LE, l'altezza delle costruzioni in pendio, articolate sulla verticale, è misurata per ogni singolo edificio a condizione che si verifichi tra i corpi situati a quote diverse una rientranza di almeno 12 metri.
La rientranza è determinata secondo le regole applicabili alla misurazione delle distanze. Applicabile è, in particolare, l'art. 41 cpv. 1 RLE, giusta il quale la distanza è misurata nel punto in cui l'edificio o l'impianto più si avvicina al confine, dall'estremità dei corpi sporgenti, escluse le gronde e i balconi che hanno una sporgenza fino a m 1,10 e non occupano più di un terzo della lunghezza della facciata.
3.1.2. Nel caso concreto, la facciata a valle del gradone superiore è posta ad una distanza di m 12.50 dal filo esterno della terrazza antistante, che funge nel contempo da copertura dei balconi che si affacciano su questo lato del gradone inferiore.
Stando agli insorgenti, determinante ai fini della misurazione della distanza non sarebbe il filo esterno dei balconi coperti di questo gradone, ma la facciata retrostante, situata in arretramento di m 2.80 da tale filo. L'eccezione è infondata. La larghezza (profondità) di questi balconi coperti è infatti computabile, poiché occupano più di un terzo della lunghezza della facciata.
L'altezza della costruzione va quindi misurata per ogni singolo gradone.
3.2. Altezza dei singoli gradoni
3.2.1. L'altezza degli edifici, dispone l'art. 40 cpv. 1 LE, è misurata dal terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto.
L'altezza massima nella zona R2a è pari a m 8.00 (art. 28 cpv. 1 NAPR).
3.2.2. Nel caso di specie, i piani indicano che il gradone inferiore sarebbe alto al massimo m 7.86. L'altezza è misurata dal terreno sistemato a valle dell'edificio sino al filo superiore della soletta che funge da terrazza del gradone sovrastante.
La misurazione non può essere condivisa, poiché omette di conteggiare l'altezza (m 1.00) del parapetto della terrazza, che, anche se arretrato a m 2.80 dal filo esterno della soletta di copertura del gradone, non può essere ignorata. In assenza di una diversa disposizione del diritto comunale, l'ingombro verticale del parapetto delle terrazze realizzate sui tetti piani degli edifici va per principio conteggiato ai fini della misurazione dell'altezza.
La prassi di non conteggiare parapetti leggeri o trasparenti, che si sta sviluppando in diversi comuni, disattende l'art. 40 cpv. 1 LE, che non fa dipendere il computo dell'altezza degli edifici coperti da tetti piani muniti di parapetti dalle caratteristiche costruttive di questi elementi architettonici.
L'altezza del gradone inferiore non ammonta dunque a m 7.86, ma a m 8.86. Supera pertanto di 86 cm l'altezza massima (m 8.00) prescritta dall'art. 28 cpv. 1 NAPR.
Se il difetto possa essere corretto, subordinando la licenza alla condizione di arretrare il parapetto sino a m 0.50 dalla facciata del gradone superiore in modo da rispettare l'arretramento di 12 m dal filo esterno della soletta di copertura del gradone più basso oppure riducendo di m 0.86 l'altezza del gradone inferiore, abbassando in ugual misura l'altezza della sottostante autorimessa, è questione che non occorre qui esaminare per i motivi che verranno esposti in seguito.
3.3. Altezza del corpo d'accesso all'autorimessa
Il manufatto attraverso il quale si accede all'autorimessa, previsto sul lato est dello stabile, è sotterraneo. Anche se verso valle presenta una facciata alta sino ad 8.00 m, esso è infatti completamente interrato nel pendio. La sua altezza non va comunque aggiunta a quella della parte inferiore dello stabile, ad esso contigua verso ovest, perché il gradone inferiore dell'immobile ed il corpo attraverso il quale si accede all'autorimessa non formano una costruzione a gradoni articolata sulla verticale del pendio. La verticale del pendio è orientata da nord a sud e non sull'asse est-ovest.
3.4. Superficie utile lorda (SUL)
Al momento dell'inoltro della domanda di costruzione, la superficie della part. 355 ammontava a 4'418 mq, 445 dei quali costituiti da bosco (512 secondo il piano indice di occupazione ed area verde annesso alla domanda di costruzione). In corso di procedura, dalla parte edificabile del fondo è stata staccata una striscia di 71 mq, gravata dal vincolo d'esproprio per l'allargamento del viottolo dei Frassini, che è andata a costituire la part. 1751, di proprietà della stessa CO 1, la quale, al momento dell'inoltro della domanda, si era impegnata a cederla gratuitamente al comune (per una superficie allora quantificata in 67 mq).
Dedotta l'area boschiva e considerato che per l'art. 38 cpv. 2 § LE la superficie da espropriare (inizialmente 67, in seguito 71 mq) potrebbe essere ulteriormente conteggiata a fini edificatori, la superficie edificabile del fondo ammonta a 3'902 mq. Dato l'indice di sfruttamento (0.4), la SUL realizzabile è dunque pari a 1'560.8 mq.
La SUL prevista dal progetto ammonta a 1'511 mq. V'è pertanto una riserva di circa 50 mq.
I ricorrenti hanno chiesto una verifica dei dati di base e contestato il mancato computo nella SUL della superficie delle lavanderie e delle cantine di 7 mq l'una, previste sul retro di 4 appartamenti del primo piano, dai quali sono direttamente accessibili.
Riservate le risultanze delle verifiche richieste dagli insorgenti, che il Consiglio di Stato ha omesso di esperire, le superfici di questi quattro vani (in totale 28 mq) non possono essere escluse dal computo della SUL. La denominazione dei locali (cantina) non basta per escluderli dal calcolo dell'i.s. Decisiva ai fini del computo non è l'indicazione data dal proprietario circa l'uso che intende farne, ma la destinazione oggettivamente possibile, che, in concreto, può essere soltanto quella di ripostiglio integrato nei singoli appartamenti. In quanto destinati o destinabili al deposito di mercanzie degli utenti delle singole unità condominiali, dalle quali sono direttamente accessibili, la superficie dei vani va dunque conteggiata nella SUL. Ripostigli, sgabuzzini e locali deposito di ogni genere integrati in appartamenti e case d'abitazione non beneficiano di alcuna esenzione dal computo.
Correttamente escluse dal computo della SUL sono invece le piccole lavanderie ad uso esclusivo dei singoli appartamenti. A differenza delle "cantine", la loro destinazione non può infatti essere diversa da quella indicata.
3.5. Posteggi
Il progetto prevede di realizzare due autorimesse interrate per 19 (piano -1, quota 456.40) rispettivamente per 10 posteggi (piano -2, quota 454.00). Davanti al Consiglio di Stato, la resistente ha proposto di eliminare il piano inferiore (-2) dell'autorimessa, producendo un piano in sezione, dal quale non sono tuttavia deducibili gli adeguamenti che inevitabilmente si impongono per quanto attiene il manufatto attraverso il quale e previsto l'accesso. La questione merita di essere approfondita perché riguarda una norma di attuazione del piano regolatore che non brilla di certo per chiarezza.
3.5.1. Secondo l'art. 48 cpv. 1.1 NAPR, per la zona NT, R7a può di regola essere destinata a posteggio una superficie di 12 mq, pari a un posto auto per ogni 120 mq (o frazione) di SUL adibita ad appartamenti. Per le restanti zone, soggiunge la norma (cpv. 1.2), deve essere destinata una superficie di almeno 12 mq per ogni 100 mq (o frazione) di area come al punto 1.1, ritenuto comunque 1 posteggio per appartamento. Posteggi eccedenti il numero di cui ai punti 1.1 e 1.2, prosegue l'art. 48 cpv. 1.3 NAPR, saranno concessi solo se le condizioni di agibilità e viabilità delle strade d'accesso lo permettono. Le superfici eccedenti il 20% di quanto previsto ai punti 1.1 e 1.2, conclude, saranno calcolate nell'indice di sfruttamento.
La disposizione, introdotta in concomitanza con l'entrata in vigore del regolamento cantonale posteggi privati del 14 giugno 2005 (Rcpp; RL 7.1.1.1.5; cfr. art. 48 cpv. 1.4 NAPR e art. 2 Rcpp), è apparentemente volta a limitare il numero di posteggi destinati alle abitazioni, che a differenza delle altre destinazioni sfuggono alla normativa cantonale.
Mentre per le zone NT ed R7a, l'art. 48 cpv. 1.1 NAPR ammette (può) di regola un posto auto di 12 mq (m 2.40 x 5.00) ogni 120 mq di SUL abitativa (adibita ad appartamenti), per le altre zone il capoverso seguente (1.2) impone (deve) invece di destinare una superficie di almeno 12 mq per ogni 100 mq di SUL abitativa (di area come al punto 1.1).
Stando al tenore letterale dei capoversi 1.1 ed 1.2 dell'art. 48 NAPR, segnatamente al diverso verbo ausiliare utilizzato (può, deve), la limitazione del numero di posteggi sembrerebbe dunque sussistere soltanto per le zone NT e R7a. L'avverbio almeno, anteposto alla superficie di 12 mq che nelle altre zone deve essere destinata a posteggio ogni 100 mq di SUL abitativa, avvalora questa deduzione. Ad opposta conclusione porta tuttavia il cpv. 1.3 dello stesso art. 48 NAPR, che permette al municipio, ove le condizioni di viabilità lo consentano, di autorizzare posteggi eccedenti il numero risultante dai primi due capoversi (1.1 e 1.2), che considera entrambi come prescrizioni volte a limitarli.
Tenuto conto dei presumibili intendimenti del legislatore comunale, si può tutto sommato ammettere che anche il cpv. 1.2, al di là del suo tenore letterale, sia inteso a limitare il numero massimo di posteggi realizzabili.
Problematico rimane comunque il computo nella SUL, disposto dalla seconda frase del cpv. 1.3, della superficie eccedente il 20% del limite di superficie destinata a posteggi al di fuori delle zone NT o R7a. Se nelle restanti zone può essere destinata a posteggio una superficie di almeno 12 mq ogni 100 mq di SUL abitativa, non è infatti dato di vedere quale possa essere il limite ammissibile della superficie complessiva che può essere riservata allo stazionamento dei veicoli. A meno di ritenere, come le parti sembrano ammettere, che l'avverbio almeno, di cui all'art. 48 cpv. 1.2 NAPR, sia superfluo e che anche in queste zone faccia stato, quale limite, una superficie standard di 12 mq per singolo stallo.
3.5.2. In concreto, il progetto prevede di realizzare 12 appartamenti: 8 di meno di 100 mq, 2 di 130 mq e 2 di oltre 200 mq. Per l'art. 48 cpv. 1.2 NAPR, inteso nel senso sopra illustrato, possono dunque essere realizzati 18 posteggi (non 16 come ritenuto dal Consiglio di Stato, che sbaglia il calcolo dei posteggi degli appartamenti di oltre 200 mq).
Secondo la superficie unitaria (12 mq) fissata dall'art. 48 NAPR, per 18 posteggi va conteggiata una superficie complessiva di 216 mq (12 mq x 18). Posteggi eccedenti, se le condizioni di viabilità lo permettono, possono dunque essere autorizzati sino a 259.2 mq (216 mq + 43.2 mq pari al 20% di 216 mq) senza computo sull'i.s.. Oltre questo limite, possono ancora esserne autorizzati altri, ma con computo sulla SUL.
Ferme queste premesse, oltre ai 18 posteggi ammissibili secondo l'art. 48 cpv. 1.2 NAPR, i 43.2 mq (20% di 216 mq) di superficie ancora destinabile a posteggi senza computo sulla SUL consentono di realizzare ulteriori 3 posteggi (3 x 12 mq).
Considerata la SUL prevista dal progetto (1'539 mq: 1'511 + 28 mq delle “cantine” di 4 appartamenti del primo piano) e quella realizzabile (1'561 mq), la SUL disponibile per posteggi eccedenti il 120% della SUL riservata a tale scopo ammonta a 23 mq. Permette dunque di realizzare soltanto 1 posteggio supplementare con computo sulla SUL. Riservata la rinuncia della resistente a realizzare l'autorimessa situata al livello più basso (-2), autorizzabili sarebbero dunque soltanto 22 posteggi: 19 al livello -1 e 3 al livello -2, che andrebbe di conseguenza ridotto (definendo le modalità della riduzione prima del rilascio della licenza e non rilasciando la licenza con la clausola di indicarle prima dell'inizio dei lavori).
3.6. Area verde
Giusta l'art. 28 cpv. 2 NAPR, nella zona R2a è richiesta un'area verde minima pari al 40% della superficie edificabile netta.
Dalla domanda di costruzione si evince che l'area verde ammonterebbe al 37% della superficie edificabile del fondo. Il piano “indice di occupazione e area verde”, ad essa allegato, indica comunque che, dedotta la superficie occupata dallo stabile dai passaggi pedonali e dagli accessi, l'area verde rimanente ammonterebbe a 2'721.76 mq, pari al 70% della superficie edificabile.
La mancanza di un piano della sistemazione esterna, che la resistente secondo le condizioni della licenza dovrebbe produrre prima dell'inizio dei lavori, non consente di esperire un esame approfondito delle censure sollevate con riferimento all'area verde.
Considerata la superficie edificabile netta (3'902 mq), la superficie occupata dallo stabile (mq 971.3) e le ridotte dimensioni dei percorsi veicolari e pedonali, si può comunque ipotizzare che il vincolo di area verde minima possa essere rispettato.
3.7. Conformità ambientale
3.7.1. La contestazione riguardante la mancata indicazione dell'ubicazione e delle dimensioni del comignolo per l'evacuazione dei gas di scarico dell'impianto di riscaldamento (a gas) non è priva di fondamento. Dai piani non è possibile dedurre dove un simile impianto, unitamente alla condotta e al camino di evacuazione dei gas di scarico verrebbe sistemato. Ne ha dato atto lo stesso Ufficio per la protezione dell'aria (cfr. risposta davanti al Consiglio di Stato), il quale, tuttavia, invece di richiedere il completamento della documentazione mancante, si è limitato a rinviare genericamente al rispetto delle Raccomandazioni concernenti l'altezza minima dei camini sui tetti dell'Ufficio federale dell'ambiente. Questo modo di procedere non può essere condiviso. Non è in effetti dato di vedere per qual motivo dovrebbe essere lasciata alla resistente la facoltà di installarlo dove e come meglio le aggrada senza che l'autorità possa verificarne preventivamente la conformità con l'ordinanza contro l'inquinamento atmosferico del 16 dicembre 1985 (OIAt; RS 814.318.142.1) e con le citate Raccomandazioni (cfr. art. 6 cpv. 2 OIAt), rispettivamente che i vicini possano eventualmente opporvisi.
Ciò vale anche nel caso in cui la resistente, come prospetta, intendesse rinunciare all'installazione della caldaia posando una pompa di calore aria-aria. Anche un tale impianto soggiace infatti al rispetto delle prescrizioni ambientali, in particolari di quelle contro l'inquinamento fonico, che devono essere verificate preventivamente dall'autorità cantonale.
3.7.2. Il progetto non prevede l'installazione di un impianto per l'evacuazione dell'aria viziata dall'autorimessa.
L'avviso della Sezione protezione dell'aria dell'acqua e del suolo si limita a stabilire che l'eventuale evacuazione meccanica dei gas di scarico provenienti dall'autorimessa deve avvenire al di sopra del tetto (...). La Sezione sanitaria, dal canto suo, stabilisce che deve essere garantito un ricambio dell'aria (naturale o meccanico) adeguato; concentrazione di monossido di carbonio (CO) tollerata per al massimo 30 minuti: 100 ppm.
Questi non sono preavvisi. Sono semplici postulati, che non si confrontano concretamente con il progetto. Il Dipartimento del territorio non deve limitarsi ad indicare le prescrizioni che devono essere rispettate, ma deve accertare se, nelle circostanze concrete, considerata la struttura dell'autorimessa ed i prevedibili movimenti veicolari, l'evacuazione naturale dell'aria viziata attraverso le finestrelle previste sotto il gradone inferiore è conforme alla legge o se invece deve essere installato un impianto meccanico.
Anche da questo profilo, la licenza si fonda su accertamenti insufficienti. Un chiarimento si impone.
3.7.3. Del formulario relativo al concetto di smaltimento dei rifiuti edili, mancante, si è già detto sopra.
Quanto alla gestione del cantiere, le prescrizioni imposte dall'avviso cantonale appaiono sostanzialmente conformi alla legge.
Omettendo di chiedere alla resistente di completare la domanda di costruzione e di fornire le informazioni di cui i ricorrenti, a giusta ragione, denunciavano la mancanza, il Consiglio di Stato ha in concreto accertato la fattispecie in modo incompleto, avallando - a torto
Il ricorso va dunque accolto, annullando il giudizio governativo. Non chiedendo gli insorgenti l'annullamento della licenza, gli atti sono ritornati al Consiglio di Stato, affinché si pronunci nuovamente sul ricorso inoltratogli. Il Governo verificherà in particolare se i difetti formali e materiali riscontrati possano essere sanati in sede di ricorso, acquisendo la documentazione mancante e subordinando la licenza a condizioni volte a porre il progetto in consonanza con il diritto sostanziale, o se invece i completamenti e gli adeguamenti della domanda che si rendono necessari debbano essere apportati davanti all'autorità comunale. In questa seconda ipotesi, annullerà la licenza e rinvierà la causa al municipio, affinché, sollecitata la resistente ad emendare i difetti e concessa agli opponenti la facoltà di prendere posizione sulle correzioni, statuisca nuovamente sulla domanda di costruzione.
4.2. La tassa di giustizia (art. 28 LPamm) e le ripetibili (art. 31 LPamm) di entrambe le istanze sono a carico della resistente CO 1.
Per questi motivi,
visti gli art. 21, 40 LE; 28 NAPR di Lugano; 11, 12 LPAmb; 3, 18, 28, 31, 43, 46, 60, 61, 65 LPamm,
dichiara e pronuncia:
§. Di conseguenza:
1.1. la decisione 14 aprile 2010 del Consiglio di Stato (n. 1780) è annullata;
1.2. gli atti sono ritornati al Consiglio di Stato, affinché proceda come al considerando 4.1.
La tassa di giustizia di fr. 3'000.- è a carico della resistente CO 1, che rifonderà ai ricorrenti RI 1, RI 2 e RI 3 fr. 4'000.- a titolo di ripetibili di entrambe le istanze.
Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. legge sul Tribunale federale, del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente La segretaria
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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