AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2010.8
Data decisione, Autorità: 30.08.2010, IICCA
Titolo: Compravendita immobiliare - responsabilità del notaio per mancato pagamento della TUI - patto di esclusione della responsabilità
Incarto n. 12.2010.8
Lugano 30 agosto 2010/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2007.176 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2 promossa con petizione 14 marzo 2007 da
AP 1 RA 1
contro
AO 1
con la quale l’attore ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 12'163.20 oltre interessi al 5% dal 1° ottobre 2006, domande avversate dal convenuto e che il Pretore ha respinto con sentenza 21 dicembre 2009, condannando l'attore a pagare la tassa di giustizia (fr. 800.–) e le spese, come pure a rifondere al convenuto l'importo di fr. 1'300.– a titolo di ripetibili;
appellante l'attore che con atto di appello 14 gennaio 2010 chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione, protestando tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre il convenuto con osservazioni 22 febbraio 2010, postula la reiezione del gravame e la conferma della decisione impugnata, con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto
in fatto: A. Con atto pubblico rogato il 13 settembre 2001, AP 1 ha acquistato da __________ V__________ la quota PPP n. __________ del fondo base particella n. __________ RFD di __________, quota di comproprietà di 165/1000 con diritto esclusivo sull'appartamento n. 10, per un prezzo di fr. 530'000.– (doc. A). Il 1° settembre 2006 l'Ufficio circondariale di tassazione di __________ ha intimato al venditore e all'acquirente il conteggio dell'imposta sugli utili immobiliari (TUI), relativa alla menzionata comprevendita, per un importo di fr. 10'959.50 (doc. D), garantito da ipoteca legale, importo al quale il citato Ufficio ha poi aggiunto il 28 settembre 2006 gli interessi di mora, cifrandolo definitivamente in fr. 12'163.20 (doc. E). AP 1 ha poi provveduto a pagare l'importo in questione il 14 marzo 2007 (doc. N), dando seguito ad un sollecito dell'Ufficio esecuzione e condoni (doc. I).
B. Con petizione 14 marzo 2007, AP 1 si è rivolto alla Pretura per chiedere la condanna del notaio AO 1 al pagamento di fr. 12'163.20 oltre interessi a titolo di risarcimento. L'attore ha sostenuto che il mancato pagamento della TUI da parte del venditore __________ V__________, con conseguente imposizione a suo carico a causa dell'ipoteca legale, era da addebitare a negligenza del notaio AO 1 Questi aveva, a suo dire, disatteso l'obbligo di informare l'acquirente in relazione alle conseguenze e ai rischi in caso di mancato pagamento della TUI da parte del venditore. Il notaio aveva inoltre, sempre secondo l'attore, contravvenuto “all'obbligazione di verifica di scoperti d'imposte in relazione con l'immobile”, che gli era imposta dalla clausola n. 2 del rogito, versando o lasciando versare al venditore due tranches del prezzo della compravendita di fr. 10'000.– cadauna. Il notaio sarebbe pertanto tenuto a rifondergli l'importo da lui versato all'erario cantonale. Con risposta 6 luglio 2007, il notaio AO 1 ha contestato ogni responsabilità postulando la reiezione della petizione. Nella replica e nella duplica le parti hanno confermato le rispettive posizioni. Esperita l'istruttoria le parti si sono confermate nei rispettivi allegati conclusivi.
C. Con sentenza 21 dicembre 2009, il Pretore ha respinto integralmente la petizione condannando l'attore a pagare la tassa di giustizia (fr. 800.–) e le spese, come pure a rifondere al convenuto l'importo di fr. 1'300.– a titolo di ripetibili. Il primo giudice ha ritenuto che il notaio non ha violato il suo obbligo di informazione delle parti in relazione all'imposta sull'utile immobiliare (TUI) e la relativa ipoteca legale, evidenziando che il rogito menzionava gli art. 127, 252 e 254 LT e l'art. 183 LAC e faceva esplicito riferimento all'informazione data – conformemente agli articoli citati – sull'esistenza dell'ipoteca legale a garanzia del pagamento della TUI. Il primo giudice ha poi accertato che – diversamente da quanto sostenuto dal convenuto – conformemente alla clausola n. 2 del rogito, l'obbligo di verifica del notaio si estendeva anche alla TUI. Secondo il primo giudice, il notaio, quanto meno versando al venditore la prima tranche di fr. 10'000.–, allorquando questi non aveva ancora pagato la TUI, non ha ossequiato l'obbligo di verifica, con la conseguenza di essere, in linea di principio, tenuto a rispondere. Il Pretore ha comunque per finire ritenuto che nell'ambito di un accordo intervenuto tra le parti nel 2004 – a seguito di uno scambio di corrispondenza tra l'avv. __________ M__________ (in rappresentanza di quattro comproprietari dell'immobile condominiale di cui al mappale n. __________ RFD di __________, tra i quali l'attore) e il convenuto – AP 1 aveva rinunciato alla richiesta che ora avanza in causa. Di conseguenza ha respinto la petizione.
D. AP 1 è insorto contro la sentenza di prima sede con appello 14 gennaio 2010, con il quale chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente la petizione, con protesta di spese, tassa di giustizia e ripetibili di entrambe le sedi. Nelle proprie osservazioni l'appellato propone la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili.
e considerato
in diritto: 1. La regolarità dell'informazione data dal notaio in merito alla TUI non è più oggetto di contestazione.
L'appellato, con riferimento agli art. 183 LAC e 124 LT, sostiene che le parti avrebbero distinto le imposte sulla sostanza e sul reddito da quella dovuta “per la differenza tra il valore di alienazione ed il valore di investimento sull'oggetto della compravendita”, in altri termini la TUI. Secondo l'appellato, dopo discussioni, le parti, inserendo la clausola n. 2 del rogito, avrebbero inteso garantire solo le prime. La sua tesi sarebbe avvalorata dalle dichiarazioni rese dal teste __________ M__________, come pure dalle circostanze che dei due versamenti di fr. 10'000.– previsti, solo uno venne accreditato come da contratto direttamente dal notaio, mentre l'altro per accordi diretti tra le parti fu versato sul conto di costruzione e che al capitolo TUI del rogito non si fa accenno ai predetti importi. A torto. Il fatto che la clausola relativa alle informazioni date per la TUI non faccia riferimento agli importi in oggetto non è di rilievo. Se, come sostenuto dal teste arch. __________ M__________, la garanzia fosse stata limitata solo al pagamento delle “vecchie imposte”, il rogito avrebbe dovuto menzionarlo esplicitamente. Il primo giudice ha dunque rettamente ritenuto che la locuzione “imposte in relazione con l'immobile venduto” di cui al punto 2 del rogito non poteva che essere intesa se non nel senso più generale e quindi comprensiva della TUI. Certo, poi l'acquirente – pur essendo informato dei rischi ai quali andava incontro in caso di mancato pagamento della TUI da parte del venditore – ha accettato di versare la seconda tranche di fr. 10'000.– direttamente sul conto di costruzione. Ciò non annulla tuttavia la responsabilità del notaio, rendendola semmai – come si dirà in seguito (sotto, consid. 2.2) – più lieve e comunque limitata alla prima tranche che era stata versata in sue mani. Non ha dunque sbagliato il primo giudice nel ritenere in linea di principio data una responsabilità del notaio in relazione al versamento di detta tranche del prezzo.
2.1. L'appellante si aggrava sostenendo che lo scritto 21 agosto 2004 dell'avv. __________ M__________ faceva seguito ad una precedente lettera 18 maggio 2004 del notaio AO 1. Entrambe le lettere si riferivano, a suo dire, unicamente alla parcella notarile 12 luglio 2002 del notaio AO 1 relativa all'aggiornamento della PPP (doc. Q) e quindi l'accordo portava solo sul pagamento della stessa e non sui crediti TUI dello Stato. A torto. Certo, lo scritto 18 maggio 2004 del notaio AO 1 (doc. 3.1) menzionava unicamente il rogito 5 giugno 2002 di aggiornamento della PPP e, con riferimento all'art. 117 LN, reclamava ai condomini, tra i quali l'attore, il pagamento di onorari e spese notarili – oggetto della parcella notarile 12 luglio 2004 – che __________ V__________ non aveva provveduto a pagare, nonostante l'impegno assunto. L'avv. __________ M__________, nella sua risposta 21 agosto 2004 ha tuttavia allargato il discorso ai “rogiti di compravendita”, alle mancate garanzie per il pagamento della TUI, come pure ai rimproveri mossi dagli stessi comproprietari per “non aver assunto precauzioni a fronte di una situazione che doveva già essere nota”, formulando una proposta che avrebbe permesso “di liquidare qualunque lamentela dei citati condomini”. Il notaio __________ AO 1 ha risposto il 13 settembre 2004 (doc. 3.3) con riferimento “alle problematiche sollevate” dall'avv. __________ M__________ nella sua lettera, dichiarando di accettare la proposta. Non risulta che l'avv. __________ M__________ abbia ulteriormente scritto al notaio precisando il suo dire e limitando l'accordo “alle sole modalità di pagamento della nota professionale 12 luglio 2004 del notaio AO 1” e “all'esclusione della solidarietà debitoria per il pagamento della stessa nota professionale”. Il Pretore ha dunque rettamente interpretato l'accordo con riferimento alla teoria dell'affidamento (art. 2 CC) e ritenuto che esso portava sulla liquidazione sia della parcella notarile in questione che di qualunque lamentela dei comproprietari, quindi anche quella relativa alla TUI. Le argomentazioni d'appello cadono dunque nel vuoto.
2.2 L'appellante sostiene anche di aver avuto conoscenza del mancato pagamento della TUI da parte del venditore e del conteggio per la quantificazione dell'ipoteca legale da parte dell'Ufficio cantonale di esazione dopo il 1° settembre 2006, ovvero oltre due anni dopo la proposta dell'avv. __________ M__________. Quindi l'accordo, a suo dire, “non poteva comportare e non ha comportato una presunta rinuncia a futuri diritti dell'appellante”, per “ipotetiche pretese future, eventuali e non ancora conosciute né nel principio né soprattutto nell'entità” (appello, pag. 4 verso il basso). Un simile accordo sarebbe stato anche “impensabile ed inammissibile ex art. 27 CO” (appello, pag. 4 verso il basso). A torto.
L'accordo in esame é, a ben vedere, un patto di esclusione della responsabilità (Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, Ginevra-Friborgo 2009, n. 8122 pag. 1228: Thévenoz, in Commentaire Romand, Losanna 2003, n. 5 ad art. 100 CO), valido a tutti gli effetti. Valutando le circostanze (cfr. Thévenoz, op. cit., n. 15 ad art. 100 CO), si può infatti ritenere che non siamo in presenza – né l'appellante lo sostiene – di una responsabilità del notaio dipendente da dolo o da colpa grave, che comporterebbe la nullità del patto a norma dell'art. 100 cpv. 1 CO. L'onere assunto dal convenuto di trattenere i complessivi fr. 20'000.–, versati in due tranches di fr. 10'000.– ciascuna sul suo conto notarile e di riversarli al venditore dopo verifica che non vi fossero scoperti di imposte che potessero vincolare l'immobile, non rientrava nell'attività ministeriale del notaio, quanto piuttosto nella funzione fiduciaria pattuita contrattualmente. Le parti all'atto, poi, non sembravano essersi, esse medesime, preoccupate più di tanto della garanzia, tant'è che venditore e acquirente si erano accordati di non versare una delle due tranches sul conto del notaio, ma di farla pervenire sul conto di costruzione. Non si può poi escludere che, aldilà della effettiva formulazione della pattuizione contrattuale vincolante il notaio, vi sia stato un malinteso sull'estensione dell'obbligo di verifica da parte di quest'ultimo, che anche il teste arch. __________ M__________ – presente alla rogazione dell'atto – aveva inteso come limitato a “vecchie tasse, cantonali o comunali, in relazione con l'immobile” (act. VIII, pag. 2 verso l'alto). Non è poi dato sapere quale rilevanza possa avere nella fattispecie in esame la normativa sull'errore per inesatta trasmissione da parte di un messo (art. 27 CO), argomentazione per altro irricevibile in quanto fatta valere irritualmente solo in appello (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC). Il gravame si rivela pertanto nuovamente infondato.
L'appellante si aggrava infine contro la decisione del Pretore di accordare ripetibili al convenuto, avvocato e notaio che dispone di conoscenze giuridiche proprie. A torto. Contrariamente alla sua prassi anteriore, alla quale sembra far riferimento l'appellante, il Tribunale federale ammette ora che l'avvocato che vince una causa propria, nella quale si difende da solo, ha diritto a ripetibili (Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., m. 61 ad art. 150 CPC). Del resto, è innegabile che il convenuto ha dovuto sopportare l'incomodo di perdita di tempo e spese, al cospetto di una pretesa di controparte per un importo non privo di rilievo dal profilo finanziario. Per il medesimo motivo, visto l'esito del gravame, si giustifica di concedere all'appellato anche ripetibili di seconda sede.
L'appello deve dunque essere respinto e la sentenza di prima sede confermata. Tasse, spese e ripetibili di seconda sede – calcolate su un valore litigioso di fr. 12'163.20 seguono l'integrale soccombenza dell'appellante.
Per i quali motivi,
visti l’art. 148 CPC e la LTG
dichiara e pronuncia:
L’appello 14 gennaio 2010 di AP 1 è respinto.
Gli oneri processuali di appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 500.-
b) spese fr. 50.-
totale fr. 550.-
anticipati dall'appellante, sono posti a suo carico. AP 1 rifonderà inoltre all'appellato complessivi fr. 500.– a titolo di ripetibili.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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