AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 11.2009.3
Data decisione, Autorità: 08.11.2010, ICCA
Titolo: Azione di manutenzione. Azione possessoria: distinzione fra tutela del possesso e protezione del diritto
Incarto n. 11.2009.3
Lugano, 8 novembre 2010
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente, Giani ed Ermotti
segretario:
Pontarolo, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa DI.2008.31 (azione di manutenzione) della Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord promossa con istanza dell'11 marzo 2008 dalla
AO 1 (patrocinata da PA 2 )
contro
AP 1 (patrocinata da PA 1 ),
nella quale sono intervenuti accessoriamente, come denunciati in lite dalla convenuta, AP 2 AP 3 AP 4 AP 5 , e AP 6 (patrocinati da PA 3 );
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 23 dicembre 2008 presentato dalla AP 1 contro la sentenza emessa il 15 dicembre 2008 dal Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord;
Se dev'essere accolto l'appello del 23 dicembre 2008 presentato da AP 2, AP 3, AP 4, AP 5 e AP 6 contro la medesima sentenza;
Il giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto: A. Il 12 luglio 2004 R__________, proprietario della particella n. __________ RFD di __________ su cui si trova uno stabile commerciale, ha locato alla AO 1 un bar-ristorante (“M__________”) situato al secondo piano dell'edificio. Nel contratto figura, tra l'altro, quanto segue:
Quanto sopra vale anche per eventuali lavori di ampliamento o altro da eseguirsi al centro commerciale nel suo complesso.
Qualora dovessero sorgere delle divergenze nell'interpretazione del presente contratto, le stesse dovranno essere sottoposte ad arbitraggio come previsto al punto 6.1 [sul rinnovo del contratto].
R__________ ha venduto l'immobile il 31 maggio 2006 alla AP 1.
B. Il 12 aprile 2007 la AP 1 ha notificato disdetta alla AO 1, che l'ha contestata davanti all'autorità di conciliazione, ottenendo il 9 luglio 2007 una protrazione del contratto fino al 31 luglio 2009. Tanto la AP 1 quanto la AO 1 sono insorte per motivi opposti contro tale decisione al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord, che con sentenza del
21 novembre 2008 ha esteso la protrazione fino al 31 luglio 2010 (inc. DI.2007.106). Adita da entrambe le parti, con sentenza del 15 settembre 2009 la seconda Camera civile del Tribunale di appello ha confermato la sentenza impugnata, salvo precisare che quella concessa dal Pretore era una “prima protrazione” (inc. 12.2008.235).
C. Nel frattempo, il 7 marzo 2008, la AP 1 ha locato tutti gli spazi del centro commerciale, eccetto quelli del bar-ristorante, a AP 2, AP 3, AP 4, AP 5 e AP 6, autorizzando questi ultimi a chiudere con una parete in cartongesso la porta interna che collega il centro commerciale al bar-ristorante. Il 10 marzo 2008 sono cominciati i lavori di ristrutturazione e la porta interna dell'esercizio pubblico è stata chiusa.
D. L'11 marzo 2008 la AO 1 ha promosso davanti al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord un'azione possessoria, chiedendo che fosse ordinato alla AP 1 di eliminare il citato muro in cartongesso. In luogo di ciò, essa ha visto erigere il
9 aprile 2008 una parete in cartongesso fin davanti alle vetrate interne del bar-ristorante. La discussione dell'istanza è cominciata il 21 aprile 2008 e in quella sede la convenuta ha proposto di dichiarare l'azione irricevibile, subordinatamente di respingerla. L'istante ha replicato il 16 maggio 2008, mantenendo l'istanza e chiedendo di ordinare alla convenuta di togliere anche il muro davanti alle vetrate, subordinatamente di essere autorizzata a eseguirne essa medesima la demolizione.
E. Il 3 giugno 2008 la AP 1 ha denunciato la lite a AP 2, AP 3, AP 4, AP 5 e AP 6. All'udienza del 9 giugno 2008, destinata a continuare la discussione, la convenuta ha duplicato, ribadendo le proprie tesi. Con decreto cautelare emesso il 10 giugno 2008 il Pretore ha ingiunto alla convenuta di ripristinare l'agibilità della porta che collega il centro commerciale al bar-ristorante e di demolire il muro davanti alle vetrate, tranne in prossimità della cucina. L'ordine ha formato oggetto di un decreto esecutivo intimato dal Pretore il 18 giugno 2008 e confermato il 27 giugno 2008 sotto comminatoria penale. La porta è stata riaperta con l'aiuto della polizia iI 2 luglio 2008. Il 22 agosto 2008 i denunciati in lite hanno dichiarato di intervenire nel processo.
F. L'istruttoria della causa è terminata il 26 agosto 2008. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, rimettendosi a conclusioni scritte. Nel suo memoriale del 10 ottobre 2008 l'istante ha riaffermato le proprie domande. Altrettanto ha fatto la convenuta nel proprio allegato di quello stesso giorno, sostenuta dai denunciati in lite. Statuendo il 15 dicembre 2008, il Pretore ha accolto l'azione e ha ordinato alla AP 1 – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di demolire entro 30 giorni il noto muro in cartongesso, come pure di mantenere aperta la porta che collega il centro commerciale al bar-ristorante. La tassa di giustizia di fr. 1000.– e le spese sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere all'istante fr. 2200.– per ripetibili.
G. Contro la sentenza appena citata la AP 1 è insorta il 23 dicembre 2008 a questa Camera con un appello, nel quale chiede – previa concessione dell'effetto sospensivo – di dichiarare l'istanza della AO 1 irricevibile, subordinatamente di respingerla o, in via ancor più subordinata, di limitare l'ingiunzione del Pretore all'apertura della porta che collega il centro commerciale all'esercizio pubblico. Lo stesso 23 dicembre 2008 hanno appellato la sentenza del Pretore anche AP 2, AP 3, AP 4, AP 5 e AP 6, i quali hanno postulato a loro volta il conferimento dell'effetto sospensivo e formulano richieste identiche a quelle della convenuta. Con decreto del 5 gennaio 2009 il presidente di questa Camera ha respinto le richieste di effetto sospensivo.
In pendenza di appello, il 10 febbraio 2009, il Pretore ha diffidato con decreto esecutivo la AP 1 ad attuare quanto prevede la sentenza del 15 dicembre 2008. Per finire l'istante ha abbattuto il muro essa medesima il 23 febbraio 2009. Il Municipio di __________ ha intimato nondimeno alle parti, il 2 marzo 2009, di “ripristinare la parte di parete che dalla porta di compartimentazione del corridoio conduce all'uscita di sicurezza”. Quello stesso 2 marzo 2009 le parti e l'autorità comunale hanno raggiunto il seguente accordo:
Si conviene (…) di realizzare la parte di parete che dalla porta di compartimentazione del corridoio conduce all'uscita di sicurezza, comprensiva di una porta d'uscita del ristorante, conforme ai requisiti delle norme antincendio.
La AO 1 si impegna a spostare il forno della pizza e lo spiedo per il kebab secondo le norme antincendio con l'accordo del proprietario.
Le parti intendono collaborare nella soluzione di eventuali problemi di sicurezza antincendio, nonostante non riconoscano la legittimità della decisione 2 marzo 2009, che verrà cautelativamente contestata.
Nelle sue osservazioni all'appello del 5 marzo 2009 la AO 1 ha chiesto alla Camera di stralciare la causa dai ruoli perché divenuta senza oggetto. Chiamati a esprimersi, la AP 1 e i denunciati in lite hanno dichiarato il 17 e 23 marzo 2009 di opporsi all'archiviazione del processo. Con ordinanza del 27 settembre 2010 il presidente della Camera ha invitato la AO 1 a documentare in forza di quale titolo giuridico essa occupasse ancora, dandosi il caso, gli spazi del bar-ristorante. La ditta ha comunicato il 30 settembre 2010 di avere postulato il 21 maggio 2010 una seconda protrazione del contratto di locazione, la cui conciliazione era decaduta infruttuosa il 6 settembre 2010, e di essere in attesa della relativa decisione.
Considerando
in diritto: 1. Le azioni possessorie sono trattate con la procedura contenziosa di camera di consiglio (art. 361 segg. CPC, cui rinvia l'art. 374 CPC). La sentenza è appellabile nel termine di 10 giorni, senza riguardo al valore litigioso (da ultimo: I CCA, sentenza inc. 11.2007.27 dell'11 luglio 2008 , consid. 1; analogamente: sentenza inc. 11.2007.132 del 2 giugno 2008, consid. 1 con rinvio). Nulla osta dunque, sotto questo profilo, alla trattazione dei due ricorsi.
I. Sull'appello della AP 1
un'azione possessoria – e, in genere, di un'azione reale – possa essere demandato a un arbitro è un interrogativo delicato. Apparentemente la risposta è affermativa, ove si consideri che un'azione di manutenzione dipende dalla libera disponibilità delle parti e non compete esclusivamente all'autorità giudiziaria in virtù di una norma imperativa di legge (art. 5 CIA). Il punto n. 14 del noto contratto di locazione, nondimeno, riferisce chiaramente la clausola compromissoria a “divergenze nell'interpretazione del presente contratto”, ovvero a contese sugli obblighi e i diritti derivanti dal negozio giuridico. La situazione sarebbe forse stata diversa se la clausola compromissoria si fosse riferita – per esempio – a “ogni contestazione” derivante dal contratto (cfr. Poudret/Besson, Droit comparé de l'arbitrage international, Zurigo 2002, pag. 280 n. 306 seg.). Tale non è, in ogni modo, il caso concreto.
Protezione del diritto e tutela del possesso sono istituti diversi (Stark in: Berner Kommentar, 3ª edizione, n. 91 segg. delle note preliminari agli art. 926–929 CC, n. 4 ad art. 928 CC, n. 48 delle note preliminari agli art. 930–937 CC). Un'azione possessoria persegue solo la conservazione o il ripristino dello stato di fatto. Tranne nel caso speciale dell'art. 927 cpv. 2 CC (che consente di giustificare immediatamente un diritto prevalente), il giudice non indaga sulla legittimità di tale stato di fatto o sulla legittimità del comportamento del convenuto. Garantisce all'istante mera tutela provvisoria (DTF 133 III 638 con rinvii). Riscontrando un atto di illecita violenza, in altri termini, il giudice dell'azione possessoria ordina per principio il mantenimento o il ristabilimento della situazione. Quanto all'atto di illecita violenza, esso non deve necessariamente configurare un atto di forza né provocare necessariamente un danno: basta che sia compiuto a pregiudizio e contro la volontà del possessore (Rep. 1996 pag. 186 consid. 2a in fine). La legittimità dello stato di fatto o del comportamento del convenuto andrà poi risolta dal giudice di merito. È vero che la sentenza possessoria è suscettiva di passare in giudicato. È altrettanto vero però che per sua natura essa rimane equiparabile a un provvedimento cautelare (tanto che costituisce una “misura cautelare” nell'accezione dell'art. 98 LTF: DTF 133 III 638).
In concreto è fuori dubbio che la contesa fra le parti verte sull'interpretazione del contratto di locazione stipulato il 12 luglio 2004, segnatamente sulla portata del punto n. 10 che abilita locatore a eseguire nel centro commerciale “innovazioni, riparazioni, impianti e lavori in genere senza obbligo di compenso”, come pure “eventuali lavori di ampliamento o altro”. Ciò non significa che l'azione di manutenzione andasse dichiarata irricevibile. Al contrario: ravvisando un atto di illecita violenza, il giudice doveva tutelare provvisoriamente la conservazione o il ripristino dello stato di fatto. Accertare se gli interventi edili rientrino o non rientrino nelle facoltà che il locatore si è riservato per contratto, rispettivamente se tali interventi siano o non siano necessari per rendere lo stabile conforme a norme sulla polizia del fuoco, competerà se mai al giudice di merito. Anche su questo punto l'appello è destinato perciò all'insuccesso.
A parere dell'appellante la chiusura della porta di collegamento e la costruzione della citata parete non costituiscono un atto di illecita violenza, bensì un “atto di legittima difesa” (a norma dell'art. 52 CO), i lavori intrapresi nel centro commerciale avendo lo scopo di evitare odori molesti provenienti dalla cucina del ristorante e di garantire le necessarie misure di sicurezza. La giustificazione è inconsistente. Certo, ogni possessore ha il diritto di difendersi con la forza contro l'altrui illecita violenza (art. 926 cpv. 1 CC), a maggior ragione trovandosi in uno stato di necessità (art. 52 cpv. 3 CO). Nella fattispecie però quest'ultimo presupposto è lungi dal risultare verosimile. A parte il fatto che l'appellante non spiega come mai le fosse impossibile ottenere per tempo l'intervento dell'autorità, sulle esalazioni emanate dalla cucina del ristorante nulla si evince dagli atti, mentre l'“analisi della conformità antincendio” del 19 dicembre 2008 (prodotto per la prima volta in appello, in violazione dell'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), commissionata alla Consulenza in Ingegneria della Sicurezza e Protezione Integrale Sagl (CIPSI) di Paradiso, dispone soltanto che la porta di accesso interna deve avere una resistenza minima al fuoco ed essere munita di un dispositivo chiudiporta, non che essa debba essere murata. Circa gli altri provvedimenti di sicurezza divisati dall'appellante, tutto si ignora.
Rileva l'appellante che in concreto non si giustificano misure a tutela del possesso, l'eventuale turbativa non risultando “eccessivamente pregiudizievole”. Da un lato – essa prosegue – l'ingresso principale dell'esercizio pubblico è quello esterno, mentre per quanto riguarda l'accesso interno l'istante si è comportata in modo contrario alla buona fede, rifiutando soluzioni alternative; d'altro lato, il muro in cartongesso non privava il locale di luce naturale ed era conforme a una licenza edilizia non contestata dall'istante. Per di più – essa epilogava – il Pretore avrebbe trascurato di considerare gli interessi suoi e quelli dei denunciati in lite.
L'assunto è infondato. Come si è visto (consid. 4), un atto di illecita violenza non deve necessariamente configurare un atto di forza né provocare necessariamente un danno: basta che sia compiuto a pregiudizio e contro la volontà del possessore. Nella fattispecie la convenuta cerca invano di minimizzare gli interventi eseguiti. Che l'esercizio pubblico rimanesse agibile dall'entrata principale attraverso una scala esterna nulla toglieva all'evidente importanza di un accesso diretto dall'interno del centro commerciale e viceversa. Già a un sommario esame la chiusura di un simile ingresso al bar-ristorante non poteva sicuramente definirsi “un semplice disturbo”. Quanto al muro, il Pretore ha accertato ch'esso impediva non solo il passaggio di luce, oscurando il locale a ridosso delle vetrate, ma impediva anche di vedere l'esercizio pubblico dal centro commerciale (sentenza impugnata, consid. 2.2, pag. 8). L'appellante tenta di relativizzare simile stato di cose, asserendo che l'entrata principale del bar-ristorante è poco lontana da quella interna e che la parete toglieva solo luce artificiale, non luce naturale. Non pretende tuttavia che gli accertamenti del Pretore fossero erronei o inveritieri. Fa valere di avere offerto all'istante un accesso alternativo “a pochi metri di distanza”, ma sottace che per raggiungere quell'accesso gli avventori del locale sarebbero dovuti passare attraverso un andito delimitato da muri in cartongesso (verosimilmente segnalato da apposite insegne, il bar-ristorante non essendo più visibile dai negozi).
Né giova all'appellante invocare la giurisprudenza illustrata in DTF 126 III 460 consid. 3c/cc e 129 III 161 per eccepire che, essendo gli interventi edili conformi al permesso di costruzione rilasciato dall'autorità amministrativa, non si giustificava l'accoglimento dell'azione possessoria. La giurisprudenza testé menzionata vale in materia di vicinato (art. 684 CC). Nel caso specifico non si tratta di una lite fra vicini, bensì di una controversia legata all'interpretazione del contratto di locazione fra le parti, segnatamente per quanto riguarda il punto n. 10 che riserva al locatore la facoltà di apportare al centro commerciale “innovazioni, riparazioni, impianti e lavori in genere senza obbligo di compenso”, come pure di eseguire “eventuali lavori di ampliamento o altro”. Che l'istante non abbia presentato opposizione alla domanda di costruzione poco giova, le divergenze tra le parti avendo natura contrattuale, senza alcun nesso pubblicistico né tanto meno con il diritto edilizio. Quanto poi al fatto che il Pretore avrebbe trascurato gli ingenti interessi finanziari correlati alla ristrutturazione del centro commerciale, lo scopo di un'azione di manutenzione è solo quello di far cessare una turbativa del possesso. L'entità dei valori in gioco non è un criterio di giudizio (Stark, op. cit., n. 19 ad art. 928 CC).
II. Sull'appello dei denunciati in lite
Gli appellanti riprendono, riproducendole testualmente o parafrasandole, varie argomentazioni della convenuta. Non ci si ripeterà pertanto sull'eccezione di clausola compromissoria (appello, pag. 5 punto 1, equivalente all'appello della convenuta, pag. 11 punti 20.1 e 20.2), sull'esistenza della turbativa (appello, pag. 6 punti 2a e 2b/1 e pag. 13 punto 6, equivalenti all'appello della convenuta, pag. 13 punto 22.1 e pag. 15 punto 22.2a), sull'illiceità della medesima (appello, pag. 9 punto 2b/3 e pag. 10 punti 4a e 4b, equivalenti all'appello della convenuta, pag. 14 punto 22.2, pag. 16 punti 22.2b e 22.2c in principio e pag. 20 punto 23) né sulla valutazione dei rapporti tra denunciati in lite e convenuta (appello, pag. 13 punto 6, equivalente all'appello della convenuta, pag. 18 punto 22.2d). In proposito si rinvia a quanto precede.
Per giustificare la liceità della turbativa gli appellanti invocano il punto n. 10 del contratto di locazione (memoriale, pag. 8 punto 2b/2). Come si è spiegato, nondimeno, ravvisando un atto di illecita violenza il giudice dell'azione possessoria tutela provvisoriamente – in linea di principio – la conservazione o il ripristino dello stato di fatto (sopra, consid. 4). Accertare se nel caso specifico gli interventi edili rientrassero o non rientrassero nelle facoltà che il locatore si è riservato per contratto competerà, se mai, al giudice di merito.
I denunciati in lite rimproverano al Pretore di avere trascurato il comportamento abusivo dell'istante, la quale invoca la protezione del possesso pur avendo firmato un contratto di locazione che autorizza il locatore a eseguire la ristrutturazione dello stabile, senza opporsi al rilascio del relativo permesso di costruzione (appello, pag. 10 punto 3). Così argomentando, tuttavia, gli appellanti dimenticano che protezione del diritto e tutela del possesso sono istituti diversi. Il giudice dell'azione possessoria che riscontri un atto di illecita violenza ordina la conservazione o il ripristino dello stato di fatto, anche se ravvisa problemi di diritto legati a un rapporto giuridico che lega le parti. Accertare poi se l'opera del convenuto sia conforme o no a quel rapporto giuridico competerà al giudice di merito (sopra, consid. 4).
Secondo gli appellanti la costruzione del muro era imposta dalla direttiva dell'Associazione degli istituti cantonali di assicurazione antincendio Distanze di sicurezza – Compartimenti tagliafuoco, del 26 marzo 2003/15-03i (http://bsvonline.vkf.ch). Non spiega tuttavia perché, in luogo e vece di un muro in cartongesso, non sarebbe stato possibile installare vetrate resistenti al fuoco (art. 3.3.1 della direttiva) e nemmeno perché con decisione del 3 marzo 2009 il Municipio di __________ abbia preteso sì la ricostruzione del muro, ma solo per la parte “che dalla porta di compartimentazione del corridoio conduce all'uscita di sicurezza”. Insufficientemente motivato, al proposito l'appello si rivela finanche irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC combinato con il cpv. 5).
Gli appellanti lamentano la molestia di odori provenienti dalla cucina dell'esercizio pubblico, il rischio legato a misure di sicurezza inadeguate, il comportamento dell'istante che profitta degli impianti di ventilazione del centro commerciale per la conduzione del locale e altri problemi sorti dopo la riapertura della porta interna. Si tratta di allegazioni che si esauriscono in mere allegazioni di parte. Invano, per vero, se ne cercherebbe riscontro agli atti. Prive di verosimiglianza, esse non sono idonee a rimettere in discussione la sentenza impugnata.
Da ultimo gli appellanti in lite affermano che la comminatoria dell'art. 292 CP costringerebbe la convenuta a trasgredire la citata direttiva antincendio. Ora, che i denunciati in lite siano legittimati a contestare una comminatoria penale diretta contro la sola convenuta appare dubbio. La questione è nondimeno senza oggetto, ove appena si consideri, pur non avendo ottemperato alla diffida del Pretore (la porta di collegamento è stata riaperta dall'istante con l'ausilio della polizia e il muro in cartongesso è stato demolito dalla stessa AO 1), la AP 1 non è incorsa in sanzioni. Senza dimenticare poi che, per quanto riguarda la porta di collegamento, la menzionata direttiva antincendio richiedeva l'applicazione di un dispositivo chiudiporta, non l'occlusione del passaggio (analisi del 19 dicembre 2008 e parere del 25 febbraio 2009 della Consulenza in Ingegneria della Sicurezza e Protezione Integrale Sagl [CISPI], allegati alla lettera 17 marzo 2009 della convenuta). Inconsistente, anche su quest'ultimo punto l'appello è destinato pertanto al rigetto.
III. Sugli oneri processuali e le ripetibili
5 marzo 2009 con cui egli postulava – a torto (sopra, consid. 2) – lo stralcio della causa dai ruoli e in una seconda breve lettera del 30 settembre 2010 in cui precisava di avere introdotto dinanzi all'autorità di conciliazione una richiesta volta alla seconda proroga del contratto di locazione.
IV. Sui rimedi giuridici a livello federale
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: 1. L'appello della AP 1 è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
a) tassa di giustizia fr. 500.–
b) spese fr. 50.–
fr. 550.–
sono posti a carico dell'appellante. Non si assegnano ripetibili.
Nella misura in cui è ricevibile e non è senza oggetto, l'appello di AP 2, AP 3, AP 3, AP 5 e AP 6 è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
Gli oneri processuali, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 500.–
b) spese fr. 50.–
fr. 550.–
sono posti a carico degli appellanti in solido. Non si assegnano ripetibili.
– ; – ; – .
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 seg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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