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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 16.1995.111
Data decisione, Autorità: 10.04.1996, CCC
Incarto n. 16.95.00111
Lugano 10 aprile 1996
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Chiesa, presidente, Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 9 giugno 1995 presentato da
patr. dall’avv. __________
contro
la sentenza 29 maggio 1995 del Pretore del distretto di Lugano, Sezione 4 , nella causa a procedura speciale in materia di contratto di locazione promossa con istanza 16 marzo 1995 nei confronti di
rappr. dall’__________
con la quale si chiedeva l’accertamento della liceità della modifica unilaterale del contratto di locazione proposta dall’istante mediante l’introduzione di nuove spese accessorie, domanda respinta dal primo giudice,
letti ed esaminati gli atti,
considerato
in fatto e in diritto:
Il 9 dicembre 1994, mediante l’apposito modulo ufficiale, la locataria ha notificato una modifica unilaterale del contratto per l’inserimento di nuove spese accessorie quali: riscaldamento, servizio assistenza telegestione, abbonamento telefonico impianto telegestione e gratifica custode. La locataria ha giustificato la modifica così proposta “allo scopo di unificare tutti i contratti in vigore”.
ha contestato dinnanzi al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione questa proposta di modifica unilaterale del contratto. Da qui l’accertamento della mancata conciliazione del 16 febbraio 1995.
Con istanza 16 marzo 1995 la __________ ha adito la Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 chiedendo la conferma della liceità della modifica unilaterale del contratto per l’introduzione di nuove spese accessorie quali: servizio assistenza telegestioni, abbonamento telefonico per il servizio telegestioni, gratifica a favore della custode, 5% per spese di elettricità (cfr. istanza p. 4).
L’istante ha adotto inoltre che queste nuove spese comportano un aumento della pigione di soli fr. 13.- mensili, per cui non si può parlare di spese abusive e tantomeno eccessive.
La convenuta si è opposta all’istanza contestando la liceità dell’introduzione delle nuove spese: l’aumento del 5% per spese di elettricità non figurando sul modulo ufficiale; l’introduzione delle poste per “servizio assistenza telegestione” e “abbonamento servizio per telegestioni” trattandosi di interventi non necessari e senza alcun risparnio effettivo sui consumi; la posta “gratifica a favore della custode” non rappresentando un costo connesso con l’uso della cosa locata e non essendo provato che questa sia effettivamente corrisposta alla custode.
Con il querelato giudizio il pretore ha parzialmente accolto l’istanza ammettendo unicamente la liceità dell’introduzione della spesa relativa alla gratica della custode. Per il resto egli ha respinto la richiesta di introduzione dell’aumento del 5% per spese di elettricità poichè non contemplato nel modulo ufficiale, mentre per le spese relative alla telegestione e al relativo abbonamento telefonico sono state considerate spese di manutenzione comprese nella pigione.
Con il presente tempestivo gravame la __________ è insorta contro il predetto giudizio chiedendone l’annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. La ricorrente rimprovera al primo giudice di non aver sufficientemente motivato la sua decisione per aver attribuito alle spese relative al servizio di assistenza telegestione e al relativo abbonamento telefonico la qualifica di spese di manutenzione senza sostanziare i motivi di tale definizione; di aver arbitrariamente valutato le prove; di aver giudicato ultra petita e di aver violato le norme di procedura che regolano le controversie in materia di locazione. La ricorrente chiede in sostanza che le spese relative al servizio di assistenza telegestione e al relativo abbonamento telefonico vengano inserite nel contratto di locazione quali spese accessorie.
Con osservazioni 6 luglio 1995 la controparte postula la reiezione del gravame.
Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (DTF 119 Ia 32 consid. 3, 119 Ia 117 consid. a).
L’art. 274d cpv. 3 CO impone all’autorità di conciliazione e al giudice di accertare d’ufficio i fatti e di apprezzare liberamente le prove; in ques’ambito la stessa norma impone anche alle parti di coaudiuvare l’autorità presentando tutti i documenti per la valutazione del caso. L’accertamento d’ufficio dei fatti comporta per il giudice la possibilità di tenere conto, oltre alle allegazioni delle parti, di altri fatti determinanti; di procedere a indagini proprie diverse da quelle proposte, nonchè di assumere all’incarto elementi probatori anche all’infuori delle strette regole procedurali (Cocchi, Aspetti procedurali del nuovo diritto di locazione, in Rep 1990, p. 76). Si tratta tuttavia di facoltà riservate al giudice affinchè questi sia in grado di agire nel processo con ampi poteri senza correre il rischio di censure di tipo formale; non si tratta però di obblighi: non v’è pertanto possibilità alcuna per l’istanza superiore di stigmatizzare l’operato del giudice di prime cure quando questi non abbia fatto ricorso ai propri poteri (II CCA 21 ottobre 1994 in re S./C.P.C.-G.AG).
E’ vero che dal verbale del dibattimento finale risulta: “Preliminarmente è acquisito agli atti il prospetto Telegestione” ed è anche vero che - di regola
A questo proposito va preliminarmente rilevato che la censura ricorsuale secondo la quale il primo giudice sarebbe andato ultra petita qualificando le spese in contestazione quali spese di manutenzione, è del tutto infondata poichè tutta la questione litigiosa verte proprio sulla definizione di queste spese e dipendendo da questa definizione la liceità o meno dell’inserimento delle stesse nelle spese accessorie.
Secondo l’art. 257b cpv. 1 CO le spese accessorie corrispon-dono ai costi effettivi occasionati al locatore dall’aver fornito al conduttore, personalmente o per mezzo di terze persone, prestazioni connesse con l’uso della cosa (SVIT Kommentar, N. 11 e 21 ad art. 257b CO). Le spese accessorie sono quindi i costi d’esercizio che il conduttore deve sostenere perché la cosa possa essere regolarmente utilizzata (Portner, Wegleitung zum neuen Mietrecht, 1990, p. 31). Non sono spese accessorie quelle sopportate dal locatore per la manutenzione della cosa, quali le riparazioni o le sostituzioni delle parti deteriorate della cosa locata (Zihlmann, Das Mietrecht, 2. Auflage, 1995, p. 56; Messaggio concernente l’iniziativa popolare “per la protezione degli inquilini”, la revisione del diritto del contratto di locazione nel CO e la legge federale concernente provvedimenti contro gli abusi in materia di locazione del 27 marzo 1985, in FF 1985 I, p. 1237).
Poichè il diritto sostanziale non contiene un elenco esaustivo di quelle che sono le possibili spese accessorie che il locatore può inserire nel contratto di locazione in aggiunta alla pigione - l’art. 5 OLAL ne indica alcune a titolo indicativo - spetta al giudice valutare in ogni singolo caso se ai costi sostenuti dal locatore per un determinato intervento possa o meno essere attribuita la qualifica di spesa accessoria.
Ora, ritenuto che gli estremi del rimedio della cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC sono dati unicamente contro la sentenza che contiene una violazione del diritto materiale o formale, mentre non è arbitraria una decisione che non si conforma alla giurisprudenza del Tribunale federale o alla dottrina (CCC 9 settembre 1992 in re V. e E.A. /P.), il fatto per il pretore di aver escluso che la spesa relativa al servizio di telegestione possa essere considerata una spesa accessoria (poco importa al proposito se si tratti di una spesa di manutenzione o altro) non può essere censurato.
La conclusione del pretore, per quanto discutibile, non è comunque arbitraria poiché non è contraddetta dalle risultanze istruttorie e non è neppure contraria a una norma di diritto sostanziale o a un chiaro e indiscusso principio giuridico.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la vigente LTG
pronuncia:
Il ricorso per cassazione 9 giugno 1995 __________ è respinto.
Le spese del presente giudizio, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 150.-
b) spese fr. 50.-
fr. 200.-
già anticipate dalla ricorrente, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 200.- a titolo di ripetibili di questa sede.
Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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