Contratto di mediazione immobiliare, conferimento di contratto per atti concludenti, onere della prova

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2009.10

Data decisione, Autorità: 13.08.2010, IICCA

Titolo: Contratto di mediazione immobiliare, conferimento di contratto per atti concludenti, onere della prova

Incarto n. 12.2009.10

Lugano 13 agosto 2010/lw

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2005.219 della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con petizione 21 novembre 2005 da

AP 1 e __________, rappr. dall’ RA 2

contro

AO 1 rappr. dall’ RA 3

con cui hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 65'000.- a S__________ e di fr. 235'000.- a AP 1 il tutto oltre interessi al 5% dal 23 marzo 2004 e il rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte ai PE n. __________ e __________ notificati dall’UEF di Locarno;

domande avversate dal convenuto e che il Pretore, con sentenza 3 dicembre 2008, ha parzialmente accolto, nel senso che il convenuto è stato condannato a pagare all’attore S__________ fr. 65'000.- oltre a interessi al 5% dal 23 marzo 2004 ed è stata respinta in via definitiva l’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UEF di Locarno;

appellante l’attrice AP 1 che con appello 7 gennaio 2009, chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere integralmente la petizione, di rigettare in via definitiva l’opposizione interposta al PE n. __________ notificato dall’UEF di Locarno, con protesta di spese e ripetibili di entrambi le sedi;

mentre il convenuto con osservazioni 9 febbraio 2009 propone la reiezione del gravame, con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,

ritenuto

in fatto:

A. Nel corso del 2001 AO 1, proprietario della particella n. __________ RFD di __________ insieme al fratello W__________, ha incaricato J__________ di reperire eventuali interessati all’acquisto del fondo. Quest’ultimo a sua volta ha preso contatto con S__________, mediatore immobiliare dipendente di AP 1, prospettandogli il medesimo incarico. Nell’estate del 2003, AO 1 si è rivolto a L__________, amministrata da __________ L__________, perché lo aiutasse a trovare potenziali acquirenti dell’immobile predetto, rimasto nel frattempo invenduto. Il 17 febbraio 2004 i proprietari hanno venduto la particella n. __________ RDF di __________ al prezzo di fr. 4'480'000.- alla società I__________ (amministrata da __________), con rogito n. __________ del notaio avv. __________ Il trapasso di proprietà è stato iscritto nel registro fondiario il 27 febbraio 2004 (cfr. richiamo dall’UR di Lugano).

B. Con petizione 21 novembre 2005 S__________ e AP 1 hanno convenuto AO 1 dinanzi alla Pretura del Distretto di Bellinzona chiedendo che fosse condannato a pagare a S__________ l’importo di fr. 65'000.- oltre a interessi al 5% a decorrere dal 23 marzo 2004 e a AP 1 l’importo di fr. 235'000.- oltre a interessi al 5% dal 23 marzo 2004, in virtù degli asseriti contratti di mediazione conclusi. Nel giugno del 2006 gli attori hanno ottenuto il sequestro di oggetti di proprietà del convenuto a Mu__________ e a Mi__________. Essi hanno fatto quindi spiccare nei confronti di AO 1 due precetti esecutivi, notificati l’11 luglio 2006 dall’UEF di Locarno, a cui l’escusso ha interposto opposizione. Con istanza 17 luglio 2006 gli attori hanno chiesto di modificare le domande di petizione, nel senso di rigettare le opposizioni interposte dal convenuto ai summenzionati precetti esecutivi. Con decreto 25 settembre 2006 il Pretore del Distretto di Bellinzona ha accolto l’istanza di modifica. Nella risposta 13 novembre 2006 il convenuto si è opposto alle domande di controparte, chiedendo la reiezione della petizione. Preliminarmente, egli ha eccepito l’incompetenza territoriale del giudice adito, l’applicabilità del diritto svizzero e l’esistenza di qualsivoglia litisconsorzio facoltativo fra gli attori. Nel merito il convenuto ha contestato la conclusione di qualsivoglia contratto con gli attori. Con gli allegati di replica e di duplica, e così con le conclusioni entrambe le parti hanno confermato le rispettive domande.

C. Con sentenza 3 dicembre 2008 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione, dopo aver accertato la conclusione di un contratto di mediazione mediante ratifica per atti concludenti giusta l’art. 38 CO tra S__________ e il convenuto, che ha condannato a pagare a S__________ l’importo di fr. 65'000.- oltre interessi al 5% dal 23 marzo 2004 e ha rigettato in via definitiva l’opposizione interposta al PE n.__________ dell’UEF di Locarno. Ha poi respinto la petizione per quel che concerne le pretese dell’attrice AP 1. La tassa di giustizia di fr. 3'000.- e le spese di fr. 600.- sono state poste per 7/9 a carico degli attori e per 2/9 a carico del convenuto.

D. Con atto di appello 7 gennaio 2009 l’attrice AP 1 chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambi le sedi. Delle osservazioni 9 febbraio 2009 del convenuto, nelle quali postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili, si dirà, se necessario, nei considerandi successivi.

e considerato

in diritto:

1. Preliminarmente occorre precisare che a questo stadio della procedura non sono più contestate la competenza del giudice adito e l’applicabilità alla fattispecie del diritto svizzero. Nelle sue osservazioni del 9 febbraio 2009 l’appellato contesta invero le conclusioni del primo giudice in merito alla competenza territoriale, all’applicabilità del diritto svizzero e all’esistenza di un litisconsorzio facoltativo, senza tuttavia trarne delle conclusioni.

2. Il Pretore, richiamando la giurisprudenza e la dottrina in materia di contratto di mediazione e di rappresentanza, ha respinto la petizione per quel che concerne le pretese fatte valere dall’attrice qui appellante, sostenendo che nel fascicolo processuale non era stato rinvenuto un qualsivoglia riscontro probatorio o anche soltanto indiziario suscettibile di indurre a ritenere che J__________, consulente finanziario del convenuto, avesse conferito mandato di mediazione, oltre che a S__________ personalmente, anche alla di lui datrice di lavoro RA 1. Il primo giudice ha ritenuto possibile che S__________ abbia fatto capo alla propria datrice di lavoro per lo svolgimento di alcune mansioni, ma non risultava che il convenuto fosse stato messo al corrente o dovesse altrimenti sapere. Egli evidenzia che lo stesso J__________, sentito in via rogatoriale il 4 ottobre 2007, ha detto di non sapere nulla dell’esistenza di due distinti contratti e di avere sempre e solo parlato con S__________, salvo tutt’al più un contatto, senza discussione sostanziale con una telefonista della ditta.

3. L’appellante sostiene che la conclusione a cui è giunto il Pretore per suffragare l’inesistenza di un rapporto contrattuale tra l’appellante e l’appellato, sia “sconfessata” dalla realtà dei fatti che emergerebbe dalle tavole processuali. Segnatamente, essa precisa che la qualifica dei rapporti tra AP 1 e il suo dipendente S__________ è incompleta, in quanto a suo avviso, non ci si può limitare a ritenere la prima come datrice di lavoro del secondo, siccome all’epoca dei fatti S__________ era il vice-direttore della sua succursale di B__________, come risulta dall’estratto del Registro di commercio agli atti (doc. B). Tale circostanza, notoria ai sensi dell’art. 9 CC, ha come conseguenza, prosegue l’appellante, che S__________ ha agito nei confronti del convenuto in nome e per conto di AP 1, e che quindi anche tra quest’ultima e l’appellato è sorto un valido rapporto contrattuale. L’argomentazione cade nel vuoto. Ai sensi dell’art. 9 CC i registri pubblici fanno piena prova dei fatti che attestano e nella fattispecie il Registro di commercio attesta unicamente che S__________ era all’epoca dei fatti vicedirettore della succursale di __________ dell’appellante (doc. B). Non si vede quindi come possa attestare la conclusione di un contratto di intermediazione immobiliare tra l’appellante e il convenuto oltre a quello sorto personalmente con il vicedirettore. Su questo punto l’appello deve essere respinto.

4. A detta dell’appellante i doc. C, G, M, O1, N, V1 e S, la cui importanza è stata anche riconosciuta dal Pretore (cfr. sentenza consid. n. 4), si riferiscono chiaramente alle prestazioni eseguite da S__________, “ma anche soprattutto da AP 1, con la quale quindi è stato concluso un contratto di mediazione immobiliare perlomeno per atti concludenti.” (cfr. appello pag. 5). Essa prosegue nelle proprie censure richiamando anche i doc. D1, D2, D3, E1 e E18 e sostenendo che “l’appellante ha quindi dato l’incarico di pubblicare le inserzioni pubblicitarie e si è sobbarcata i costi per le prestazioni che hanno permesso la conclusione del contratto in discussione”. Inoltre, essa asserisce che, contrariamente alle conclusioni a cui è giunto il Pretore, i documenti indicati al considerando n. 4 della sentenza non sono gli unici documenti che permettono di concludere che un valido rapporto sia sorto tra il convenuto e S__________, ma anche tra il convenuto e l’appellante. L’attrice precisa anche che come attestato dai doc. M, N, O1, T1 e U, tutta la corrispondenza tra il notaio rogante e i mediatori, che hanno permesso la conclusione della compravendita, sia avvenuta con AP 1. Infine, richiamando i doc. N e T1 l’appellante asserisce che il notaio incaricato di rogare l’atto di compravendita ha sempre indirizzato la corrispondenza a S__________ nella sua veste di vice-direttore della sua succursale di B__________, e non certo in quella di mediatore immobiliare indipendente.

5. Come indicato dal Pretore nella sentenza (consid. n. 3) per stabilire se sia stato stipulato un contratto di mediazione occorre riferirsi ai principi generali sulla conclusione del contratto ed alle norme sul mandato, cui l’art. 412 cpv. 2 CO rinvia (Gautschi, Berner Kommentar, n. 5a e segg. ad art. 412 CO; Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, p. 179), così che il contratto può risultare concluso sia espressamente che per atti concludenti (Ammann, Basler Kommentar, 2ª ed., n. 5 ad art. 412 CO; Engel, Les contrats de droit suisse, 2ª ed., p. 522; Marquis, op. cit., p. 179 e 182 segg.). Il solo fatto di lasciare agire il mediatore non implica tuttavia necessariamente che il contratto di mediazione sia venuto in essere per atti concludenti (I CTF 9 aprile 2002 consid. 2a pubbl. in SJ 2002 p. 557; I CTF 6 giugno 2003 consid. 3.1 pubbl. in SJ 2004 p. 257). L’accettazione per atti concludenti avviene in effetti solo con la consapevole tolleranza o la tacita ratifica di un’attività mediatoria (Gautschi, op. cit., n. 5c ad art. 412 CO; Ammann, op. cit., ibidem; Marquis, op. cit., p. 184 seg.). È in altre parole necessario che l’attività del mediatore sia tanto chiara da far ritenere che la mancata opposizione del mandante sia da interpretare quale volontà di concludere un mandato di mediazione (Schweiger, Der Mäklerlohn, p. 37 seg.; Ammann, op. cit., ibidem; Marquis, op. cit., p. 185 segg.; DTF 72 II 87; I CCTF 9 aprile 2002 consid. 2a pubbl. in SJ 2002 p. 557; II CCA 20 novembre 1997 inc. n. 12.97.173, 10 luglio 1998 inc. n. 12.98.43).

6. Nella fattispecie il fatto che i documenti evocati dall’attrice nel suo appello siano stati indirizzati a S__________ presso AP 1 o che gli stessi rechino quale mittente AP 1 Succursale di B__________ e siano state firmate da S__________, che all’epoca dei fatti era titolare di una procura collettiva a due, ma non con un altro procuratore solo per la Succursale (doc. B), non provano che un contratto sia sorto tra appellante e convenuto, in quanto l’istruttoria ha permesso di evidenziare che il convenuto non era a conoscenza dei documenti richiamati dall’appellata, e non era neppure consapevole dell’attività di mediazione dell’appellante. Non è quindi possibile giungere alla conclusione che un contratto di mediazione sia sorto per atti concludenti, non essendo stata l’attività svolta dall’appellata tanto chiara da far ritenere che la mancata opposizione del mandante sia da considerare quale volontà di concludere un contratto di mediazione. Le conclusioni sostenute dell’appellante non sono state neppure confermate da nessun altra risultanza istruttoria, lo stesso J__________ durante la propria audizione testimoniale avvenuta in via rogatoriale il 4 ottobre 2007 ha dichiarato “Herr __________ hatte nie ein Exklusivrecht. Er hätte nur ein Erfolgshohorar zugute gehabt. Darin wären auch die Spesen abgedeckt gewesen. Das wusste er sehr genau, weil wir darüber immer wieder gesprochen haben. Ich habe nur mit Herrn __________ selber gesprochen, ich weiss nichts zwei Aufträgen”. (cfr. Einvernahme Protokoll pag. 2). Pertanto, come rilevato con pertinenza dal primo giudice, non vi è alcun elemento dal quale sia possibile ritenere che un contratto di mediazione sia sorto anche con l’appellante. Anche su questi punti l’appello è quindi da respingere.

7. A mente dell’attrice l’esistenza di un contratto di mediazione tra lei medesima e il convenuto è comprovata anche dalla deposizione del notaio rogante. Essa rileva che nella sua deposizione il notaio rogante non ha fatto unicamente riferimento a una commissione dovuta a S__________ personalmente, ma anche a AP 1 e sottolinea che anche il teste avv. J__________ ha riferito che “Il convenuto aveva detto che avrebbe fatto in modo di pagare una parte alla AP 1.” Se non che, il notaio rogante avv. M__________ ha riferito di non aver visto alcun contratto di mediazione tra il convenuto e le varie persone che si sono manifestate nel corso dell’operazione immobiliare (cfr. verbale 23 ottobre 2007 pag. 21), mentre il teste avv. J__________, che si è intrattenuto con il convenuto prima della compravendita, ha dichiarato: “Il convenuto mi è parso un po’ confuso, ma mi sembra di avere capito che questo__________ non aveva nessun contatto diretto con la __________ …”, egli ha poi precisato “Io avevo detto a __________ che si sarebbe dovuto dare una commissione anche alla __________ e questo perché mio figlio mi aveva detto che ad aver agito nei confronti dell’avv. M__________ era la . Il convenuto aveva detto che avrebbe fatto in modo di pagare una parte anche alla ” (cfr. verbale 1° ottobre 2007 pag. 15). Su questo punto, nondimeno, la testimonianza dell’avv. J non prova l’esistenza di un contratto di mediazione tra l’appellante e il convenuto, siccome si limita a riportare quanto appreso da terze persone, che per di più non hanno avuto percezione diretta dei rapporti tra appellante e convenuto. I testi vengono sentiti nel processo per appurare dei fatti da loro percepiti personalmente. Le testimonianze che si limitano a riportare le dichiarazioni rilasciate da un terzo o da una parte, su di un determinato fatto, non costituiscono prova della veridicità di quanto asserito dall’informatore. In particolare, se un teste riferisce un’affermazione della parte ciò non implica in alcun modo accertamento probante della verità di quanto riferito (Cocchi/Trezzini, CPC-TI massimato e commentato, Lugano 2000, n. 1 ad. art. 237). La succitata testimonianza richiamata dall’appellante è ben lungi da fornire la prova sull’esistenza di un contratto di mediazione tra l’appellante e il convenuto. Le altre audizioni testimoniali del resto non hanno permesso di accertare la conclusione di un contratto di mediazione tra appellante e convenuto, ma solo l’attivarsi di numerose persone in vista della vendita dell’immobile (cfr. verbale audizione teste A 19 giugno 2007, pag. 4; verbale audizione teste At__________ 19 giugno 2007 pag. 8; verbale audizione teste P__________ 19 giugno 2007 pag. 9). Anche in questo punto l’appello è quindi da respingere.

8. Da ultimo va analizzata la censura dell’appellante, secondo la quale il Pretore non avrebbe debitamente tenuto in considerazione i contatti sorti fra l’appellante e i terzi coinvolti nella compravendita, con riferimento ai doc. H, O2, O3 e T2 e avrebbe quindi a torto ritenuto che tra il convenuto e l’appellante non era stato concluso un contratto di mediazione. I documenti menzionati dall’appellante a suffragio dell’esistenza di un contratto di mediazione tra di essa e il convenuto, nondimeno, non permettono di giungere a una conclusione diversa da quella del primo giudice. Nel doc. H il legale della persona giuridica che ha poi acquistato l’immobile si rivogeva a una fiduciaria estranea all’attrice per segnalare la disponibilità all’acquisto. Nel doc. O2 la conduttrice commerciale di una parte rilevante dell’immobile comunicava all’attrice la sua intenzione di esercitare il diritto d’opzione per la proroga del contratto di locazione e nel doc. O3 la banca creditrice ipotecaria indicava a S__________ le condizioni di pagamento per svincolare i titoli ipotecari. Infine, il doc. T2 è la lettera con la quale la banca che finanziava l’acquirente confermava alla banca titolare dei pegni immobiliari l’importo che avrebbe versato e a quali condizioni. Da questi documenti, così come dalle attività effettivamente svolte dall’appellante per favorire la vendita dell’immobile, non è tuttavia possibile dedurre che sia sorto un contratto di mediazione tra di essa e il convenuto, nemmeno per atti concludenti. Dall’istruttoria, segnatamente dalle deposizioni testimoniali citate in precedenza, è infatti emersa una situazione confusa, nella quale attorno alla vendita di un immobile di valore milionario si sono attivati numerosi immobiliaristi, tra i quali l’attrice, senza che il convenuto ne avesse conoscenza, come ha riferito il testimone avv. J__________. Come si è visto (consid. 5), il semplice fatto di prendere iniziative e di interporsi per la conclusione di un contratto di compravendita immobiliare non è sufficiente per ammettere la conclusione di un contratto di mediazione e per pretendere il pagamento della relativa commissione. L’attrice ha fallito nell’onere della prova, che le incombeva, di dimostrare l’esistenza di due diversi contratti di mediazione, di cui uno conferito personalmente al suo vicedirettore, come ammesso dal Pretore, e uno anche con sé medesima, rimasto allo stadio di una mera affermazione di parte sprovvista di supporto probatorio. Di conseguenza l’appello deve essere respinto senza che sia necessario soffermarsi sulle ulteriori contestazioni sviluppate dall’appellante.

9. Gli oneri processuali seguono la soccombenza dell’appellante, che rifonderà alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili, commisurata al valore di causa di fr. 235'000.-.

Per i quali motivi,

richiamati per le spese gli art. 148 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili

dichiara e pronuncia:

1. L’appello 7 gennaio 2009 di AP 1 è respinto.

2. Gli oneri processuali d’appello consistenti in

a) tassa di giustizia fr. 1’700.-

b) spese fr. 100.-

Totale fr. 1’800.-

già anticipati dall’appellante restano a suo carico, con l’obbligo di versare al convenuto fr. 5'000.- per ripetibili di appello.

3. Intimazione:

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il segretario

Rimedi giuridici

Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 06.05.2026

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