AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 14.2010.20
Data decisione, Autorità: 26.04.2010, CEF
Titolo: Opposizione a sequestro: legittimazione attiva dei sequestranti - verosimiglianza del credito per mancato esercizio di un diritto di compera costituito su un fondo - condizione sospensiva - garanzia ex art. 273 LEF -oneri processuali di primo grado
Incarto n. 14.2010.20
Lugano 26 aprile 2010 SL/fp/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente, Walser e Roggero-Will
segretaria:
Locatelli, vicecancelliera
statuendo sulla causa a procedura sommaria appellabile (inc. EF.2009.2622 della Pretura __________) promossa con opposizione 24 settembre 2009 da
AP 1 (patrocinato dall' PA 1)
contro
il sequestro 17 settembre 2009 (inc. EF.2009.2491) (n° __________) richiesto nei confronti dell'opponente da
AO 1 AO 2 (entrambi patrocinati dall' PA 2)
in cui il Pretore __________, con decisione 22 febbraio 2010, ha respinto sia l'opposizione, confermando di conseguenza il sequestro, sia la contestuale richiesta di prestazione di una garanzia ex art. 273 LEF di complessivi fr. 300'000.–;
appellante AP 1 con allegato 8 marzo 2010, in cui postula la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere, in via principale, l'opposizione e annullare quindi il sequestro e, in via subordinata, di accogliere la domanda di prestazione della garanzia ex art. 273 LEF;
lette le osservazioni 2 aprile 2010 con cui i sequestranti chiedono di respingere integralmente l'appello;
ritenuto
in fatto: A. Con istanza 16 settembre 2009 diretta contro AP 1, __________, AO 1 e AO 2, __________, hanno chiesto al Pretore __________, in base all'art. 271 cpv. 1 n. 4 LEF, di porre sotto sequestro “presso __________, e __________, il credito di fr. 880'000.– dei signori AP 1 e __________ per la restituzione degli importi da loro versati presso il notaio __________ di fr. 800'000.– a valere quale acconto e pena di recesso e fr. 80'000.– quale acconto spese nel contesto del rogito n. __________ dello stesso notaio __________, importo dei quali essi hanno chiesto la restituzione con lettera 09.09.2009 dell'PA 1”, il tutto fino a concorrenza del credito di fr. 800'000.– oltre interessi al 5% dal 9 settembre 2009.
La pretesa trae origine dal diritto di compera costituito sul fondo n. __________ RFD di __________ e di cui i sequestranti sono comproprietari, ognuno per metà. Con atto pubblico n. __________ del 9 settembre 2008 del notaio __________, __________, AP 1 e __________, si sono impegnati ad acquistare in ragione di metà ciascuno, questa particella al prezzo di fr. 8'000'000.–, previo versamento immediato sul conto del notaio rogante di un acconto di fr. 800'000.–, altresì valido quale pena di recesso, e di ulteriori fr. 80'000.– per le spese. Tali importi sono stati da loro pacificamente corrisposti. Il diritto di compera, pattuito cedibile e prorogabile, era da esercitare entro il 9 settembre 2009. Preso atto che i debitori solidali non si erano avvalsi di questo diritto entro il termine pattuito, i sequestranti rivendicano in sostanza il diritto alla pena di recesso di fr. 800'000.–.
B. Il 17 settembre 2009, il Pretore __________, ha appunto decretato il sequestro così come richiesto, e meglio fino a concorrenza del credito di fr. 800'000.– oltre accessori, ossia interessi del 5% dal 9 settembre 2009.
C. Il 24 settembre 2009 AP 1 ha formulato opposizione al sequestro. Per la sua cittadinanza e residenza estera, l'acquisto della proprietà immobiliare era con evidenza subordinato all'ottenimento dell'autorizzazione definitiva LAFE entro il termine di scadenza del diritto di compera, mandato affidato all'avv. __________. A fine luglio 2009 i sequestranti gli avevano comunicato che l'autorizzazione LAFE poteva essere ottenuta solo modificando l'inserto B dove erano descritti i lavori di completamento cui doveva essere sottoposta la villa di cui al relativo atto pubblico da loro sottoscritto. L'oggetto però ne risultava completamente trasformato e non corrispondeva più a quello che egli era intenzionato ad acquistare, ragione per cui vi si era opposto. Venuta meno la concessione dell'autorizzazione LAFE, e la conseguente possibilità di esercitare il diritto di compera, il contratto era diventato nullo. Di qui il diritto di pretendere la restituzione dell'acconto di fr. 800'000.– insieme al saldo spese non ancora utilizzato, come aveva appunto a suo tempo spiegato il notaio rogante. Fermo restando che ad ogni modo l'atto pubblico non descriveva i casi che giustificavano la pena di recesso, il mancato rilascio dell'autorizzazione LAFE non era certo conseguenza di un suo comportamento negligente, e men che meno di una colpa o un disinteresse a lui imputabili. Ciò posto, il sequestro era per finire pretestuoso e abusivo.
D. Al contraddittorio del 22 febbraio 2010 l'opponente ha ribadito le sue argomentazioni, contestando la legittimazione attiva dei sequestranti ad avvalersi della pena di recesso, non essendo essi titolari di alcun credito verso di lui. La pretesa non esisteva affatto e non era neanche verosimile, conclusione questa cui era altresì giunto il notaio rogante. Quest'ultimo oltretutto deteneva quel denaro a titolo fiduciario: essendo quindi un bene di sua proprietà, non era neppure sequestrabile. Per finire poi, a fronte di un valore di fr. 800'000.–, l'opponente ha chiesto il deposito di una garanzia ex art. 273 cpv. 1 LEF di fr. 300'000.–, ritenendo che il sequestro era poco plausibile mentre il danno prevedibile piuttosto alto.
I sequestranti hanno confermato la richiesta di sequestro. La loro legittimazione attiva era pacifica visto che rivendicavano il diritto ad una pena di recesso sancita da un contratto cui erano parte. L'avv. __________ si era occupato della procedura di rilascio dell'autorizzazione LAFE -condizione cui era subordinato il diritto di compera- già ad ottobre 2008, allorquando l'autorità di prima istanza aveva espresso riserve -come noto all'opponente- riguardo alla superficie della casa una volta completati i lavori alla villa. Il 2 luglio 2009 il professionista aveva poi informato le parti e il notaio rogante della necessità di ossequiare in modo inequivocabile ai limiti di superficie imposti per il rilascio della concessione LAFE. Di fatto, non si trattava di modificare radicalmente l'immobile -che in sé restava il medesimo- visto che il valore dei lavori cui occorreva rinunciare potevano essere quantificato in fr. 95'000.– a fronte di una compravendita di fr. 8'000'000.–. Questa, ad ogni modo, era una questione di merito concernente la procedura di convalida del sequestro. In concreto, l'autorizzazione LAFE non era stata ottenuta solo perché l'opponente aveva rinunciato all'acquisto, decidendo di non dar seguito alle indicazioni del professionista incaricato. Di fatto quindi, il contratto non poteva certo considerarsi nullo, mentre la condizione cui era sottoposto era da ritenere realizzata giusta l'art. 156 CO. Oggetto del sequestro inoltre era il credito dell'opponente verso il notaio depositario del denaro e agente a titolo fiduciario. Come tale, quindi, sequestrabile. Per finire poi, i presupposti per il deposito di garanzia non erano adempiuti.
L'opponente ha confermato il suo punto di vista, precisando di avere saputo solo a fine luglio 2009 -tramite i sequestranti- delle difficoltà esistenti con il rilascio dell'autorizzazione LAFE a fronte di quello che era il progetto originale. A ciò aveva fatto seguito una comunicazione formale ma equivoca, del 7 agosto 2009 per il tramite dell'avv. __________. La modifica proposta comportava la rinuncia alla chiusura del portico della zona piscina, ospiti e stanze hobby, stravolgendo i contenuti architettonici di quello che egli avrebbe voluto acquistare, con relativa perdita di valore dell'immobile. Di fatto, non aveva esercitato il diritto di compera in quanto la competente autorità aveva rifiutato l'autorizzazione LAFE. I sequestranti, invece, hanno ribadito le loro contestazioni.
E. Con sentenza 22 febbraio 2010 il Pretore __________, ha respinto l'opposizione e confermato il sequestro. Egli ha anzitutto preso atto che non vi erano contestazioni sulla causa del sequestro individuata nell'art. 271 cpv. 1 n. 4 LEF. Ha quindi ritenuto più plausibile la tesi dei sequestranti secondo cui la mancata concessione dell'autorizzazione LAFE -circostanza che non consentiva di esercitare il diritto di compera- era dovuta al fatto che l'opponente non voleva più acquistare quell'immobile, rifiutando quindi le indicazioni dell'avv. __________, cui la relativa procedura era stata affidata. Quest'ultimo il 7 agosto 2009 aveva evidenziato la necessità di fare un'aggiunta all'atto pubblico già sottoscritto, da cui risultasse che l'opponente si impegnava a non chiudere portici e piscina e rispettare quindi i limiti di superficie concessi in applicazione della LAFE. Questi suggerimenti non erano però stati seguiti. Verosimile ritenere quindi che egli avesse cambiato idea e volutamente lasciato trascorrere il termine di scadenza del diritto di compera per invocare poi la nullità del contratto. Giusta l'art. 156 CO e la clausola n. 2 del contratto, l'acconto di fr. 800'000.– valeva quindi quale pena di recesso. La legittimazione attiva dei sequestranti era così fondata e il credito verosimile, mentre l'entità delle modifiche proposte riguardavano questioni di merito che esulavano dal potere di cognizione del giudice del sequestro. Da sequestrare non erano poi i beni detenuti a titolo fiduciario dal notaio rogante, ma bensì i crediti che l'opponente sosteneva di avere verso quest'ultimo. Di qui la loro idoneità ad essere sequestrati. I presupposti dell'art. 272 cpv. 1 LEF erano così tutti adempiuti.
Per il Pretore non era infine fondata la richiesta di garanzia ex art. 273 cpv. 1 LEF, non giustificata dal grado di verosimiglianza del credito. Peraltro, da sequestrare era il credito in restituzione dell'opponente e non la somma il denaro depositata sul conto clienti del notaio rogante e che maturava interessi.
F. Con il presente appello AP 1 chiede di confermare l'opposizione e annullare il sequestro. Contesta che le condizioni del sequestro siano verosimili. I sequestranti non sono titolari di alcun credito, che nemmeno esiste. La costituzione del diritto di compera è di per sé nulla, visto che la condizione sospensiva che ne subordinava la validità all'ottenimento dell'autorizzazione LAFE, non si è realizzata. E, di tale nullità dà atto lo stesso rogito e la dichiarazione scritta 15 settembre 2009 del notaio rogante. Quest'ultimo aveva del resto spiegato ai sequestranti, che se non fosse stata concessa l'autorizzazione LAFE, l'acconto di fr. 800'000.– e il saldo spese di fr. 80'000.- non utilizzato andava restituito all'opponente. Peraltro, riguardo ad una possibilità di modifica dell'atto di costituzione di quel diritto, non era previsto alcunché. Ciò posto, anche la legittimazione attiva dei sequestranti difetta. Di fatto, al 9 settembre 2009, la competente autorità non aveva ancora rilasciato l'autorizzazione, e non risultava che essa avesse sollecitato modifiche di sorta. A torto si imputa all'opponente negligenza o disinteresse. I sequestranti medesimi avevano insistito affinché la costituzione del diritto di compera fosse seguita dal notaio __________, che li aveva poi messi in contatto con l'avv. __________ per la questione LAFE. L'appellante contesta di non avere fatto il possibile per ottenere l'autorizzazione LAFE, ritenuto che era sua intenzione acquistare una villa corrispondente al progetto originale elaborato dagli architetti __________ di __________. L'auspicata modifica voluta dai sequestranti trasformava però radicalmente quell'oggetto. Oltretutto non c'era garanzia che la modifica vincolasse l'autorità a rilasciare l'autorizzazione LAFE. Contesta che i presupposti dell'art. 156 CO siano realizzati: la richiesta dei sequestranti, considerando anche l'art. 18 cpv. 1 CO, è abusiva.
L'appellante reputa legittima la prestazione di una garanzia ex art. 273 LEF di fr. 300'000.–. La causa del sequestro invocata non è plausibile. Il danno dovuto al blocco della somma versata poi, considerevole e non compensabile da eventuali interessi. Inesistente il credito ritenuta anche la malafede della controparte e la loro cittadinanza e residenza estera. Ingenti inoltre gli oneri processuali. L'appellante considera inoltre eccessiva l'indennità di fr. 2'800.– riconosciuta alla controparte, posto come una cifra di pari entità è stata altresì riconosciuta nella parallela vertenza. L'assegnazione di ripetibili in primo e secondo grado giustifica infine l'applicazione dell'art. 152 CPC.
Delle osservazioni della procedente si dirà, se necessario, nel seguito.
G. Una parallela procedura di opposizione al sequestro promossa per il medesimo credito, la medesima causa e i medesimi beni, nei confronti di __________, in veste di condebitrice solidale (sequestro n° __________), è oggetto di separato giudizio (inc. 14.2010.21).
Considerando
in diritto: 1. La decisione del giudice del sequestro -sia essa di annullamento o di conferma del sequestro (cfr. Reiser, Basler Kommentar zum SchKG, vol. III, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 44-45 ad art. 278)- che statuisce sull'opposizione (ai sensi dell'art. 278 cpv. 1 LEF) interposta dal debitore destinatario del sequestro o da un terzo, può essere impugnata entro dieci giorni davanti all'autorità giudiziaria superiore (art. 278 cpv. 3 primo periodo LEF), nel Cantone Ticino la Camera di esecuzione e fallimenti, con il rimedio dell'appello (art. 22 LALEF nonché 14 e 22 lett. c LOG), e ciò qualora il valore litigioso sia pari o superiore a fr. 8'000.–. L'autorità superiore deve verificare -sulla base delle allegazioni e dei documenti prodotti dalle parti- se nel caso concreto in relazione al realizzarsi delle condizioni del sequestro addotte dai creditori -e contestate dalla controparte- è raggiunto il grado di verosimiglianza necessario per il mantenimento del provvedimento conservativo, atteso che in caso negativo annullerà la decisione del giudice di prime cure che ha confermato il sequestro, rispettivamente confermerà la decisione che lo ha annullato, riservate soluzioni intermedie (Amonn/ Walther, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 7a ed., Berna 2003, n. 74 ad § 51; Reeb, Les mesures provisoires dans la procédure de poursuite, in: ZSR 1997/II, pag. 482).
Il giudice può accontentarsi della semplice verosimiglianza dei fatti ed esaminare sommariamente i punti di diritto nella misura compatibile con l'esigenza di celerità (Hohl, La réalisation du droit et les procédures rapides, tesi Friborgo 1997, n. 453; Piégai, op. cit., pag. 212; Artho von Gunten, op. cit., pag. 85 segg.; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. IV, Losanna 2003, n. 10-15 ad art. 272). Il giudice apprezza liberamente le prove (art. 20 cpv. 5 LALEF).
Inoltre, i principi di celerità e di concentrazione impongono in particolare alle parti alte esigenze di motivazione per poter giungere a un giudizio sollecito. Esse devono sostanziare le loro tesi con riferimenti puntuali e d'immediato riscontro nei documenti che considerano determinanti.
Di per sé è quindi ammissibile l'estratto del registro fondiario relativo alla particella n. __________ del RFD di __________ che l'opponente produce contestualmente all'appello (doc. C in appello).
Giusta l'art. 272 cpv. 1 LEF, il sequestro viene concesso dal giudice del luogo in cui si trovano i beni, purché il creditore renda verosimile l'esistenza:
del credito;
di una causa di sequestro;
di beni appartenenti al debitore.
Fra le cause di sequestro, con riferimento alla fattispecie in esame poi, la legge riconosce la circostanza in cui il debitore non dimori in Svizzera, se non vi è altra causa di sequestro, ma il credito abbia un legame sufficiente con la Svizzera o si fondi su una sentenza esecutiva o su un riconoscimento di debito ai sensi dell'art. 82 cpv. 1 LEF (art. 271 cpv. 1 n. 4 LEF).
In concreto, la causa del sequestro individuata nell'art. 271 cpv. 1 n. 4 LEF non è oggetto di controversia. Diversamente dalla prima sede poi, anche l'appartenenza dei beni da sequestrare non è più contestata in appello. Rimane per contro litigiosa l'esistenza del credito a favore dei sequestranti -che a detta dell'appellante non sarebbero nemmeno legittimati a far valere- e la richiesta di deposito di una garanzia di fr. 300'000.–.
Esistenza del credito
L'appellante contesta che i sequestranti siano titolari di un credito giuridicamente valido verso di lui. Afferma che il diritto di compera non è stato esercitato poiché con riferimento alla compravendita immobiliare l'autorità competente non ha dato l'autorizzazione LAFE. Pertanto, si è realizzata la condizione sospensiva prevista dalla clausola n. 3 del relativo rogito, e conseguentemente la nullità del contratto e della pena di recesso accessoria (appello, pag. 5 segg. n. 3 e n. 4).
La legittimazione attiva (la qualità per agire) è verificata d'ufficio in ogni stadio di causa, tuttavia -laddove vale il principio attitatorio- unicamente sulla base dei fatti allegati e accertati (Cocchi/Trezzini, CPC-TI Appendice, Lugano 2005, n. 339 ad art. 181 con rinvio a DTF 6 luglio 2004 [4C.198/2004]; Olgiati, Le norme generali per il procedimento civile nel Cantone Ticino, Zurigo 2000, pag. 330; Hohl, Procédure civile, vol. I, Berna 2001, n. 446). Non trattandosi di una condizione processuale, l'esame va fatto secondo il diritto sostanziale applicabile al rapporto giuridico litigioso (lex causae) cui è strettamente connessa (DTF 130 III 251 consid. 2 con rinvii; Knöpfler/ Schweizer/Othenin-Girard, Droit international privé suisse, Berna 2005, pag. 374; Corboz, Le recours en réforme au Tribunal fédéral, in: SJ 2000 II 31 ad 5 con rif.; Hohl, Procédure civile, vol. I, Berna 2001, n. 388 e 435). La legittimazione attiva spetta solo al titolare delle pretese rivendicate (Olgiati, op. cit., pag. 329). In tema di azioni contrattuali, ossia di pretese derivanti dall'esistenza di un determinato contratto, essa è riconosciuta alla parte che procede e che è parte al contratto su cui fonda la sua pretesa (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 23 ad art. 181).
A ciò si aggiunga che giusta l'art. 119 cpv. 1 LDIP, i contratti concernenti i fondi o il loro uso sono regolati dal diritto dello Stato di situazione. Il contratto 9 settembre 2008 (n. __________ del notaio __________) si rapporta a un diritto di compera su un fondo situato nel Canton Ticino. L'applicazione del diritto svizzero è quindi pacifica.
Ora, l'atto pubblico del 9 settembre 2008 vede AO 1 e AO 2, comproprietari ciascuno per metà della part. __________ RFD di __________, concedere all'opponente e a __________, in ragione di un mezzo ognuno, un diritto di compera cedibile e prorogabile fino al 9 settembre 2009 (doc. A, n. 1 e n. 4). La clausola n. 2 del contratto stabilisce -fra l'altro- che il prezzo è convenuto in fr. 8'000'000.– e che di questi, fr. 800'000.– verranno versati sul conto cliente dell'infrascritto notaio entro tre giorni a partire da oggi, quale acconto e pena di recesso mentre i restanti fr. 7'200'000.– mediante accredito sul conto clienti del notaio rogante entro e non oltre la scadenza del diritto di compera, ma comunque entro un mese dall'ottenimento dell'autorizzazione definitiva LAFE (doc. A, n. 2). L'atto prevede inoltre che, non appena constatato il valido esercizio del diritto di compera i venditori si impegnano ad eseguire a loro spese i lavori di cui all'allegato B (doc. A, n. 2). Secondo la clausola n. 3 inoltre le parti vengono rese attente del fatto che il presente acquisto è subordinato all'ottenimento da parte degli acquirenti dell'autorizzazione delle competenti autorità LAFE, e che nel caso in cui essi non riuscissero, ad ottenere questa autorizzazione, il presente atto verrà considerato nullo ed i concedenti ritorneranno ai beneficiari l'acconto di fr. 800'000.– (doc. A, n. 3). Ciò posto, la legittimazione attiva dei sequestranti, entrambi comproprietari giusta l'art. 646 CC -ognuno in ragione di metà- di questo fondo (anche doc. C in appello) e come tali quindi titolari di pretese deducibili dal contratto appena illustrato, risulta così pacifica.
Di per sé, non è contestato che le parti hanno sottoposto il diritto di compera alla condizione sospensiva di preventivo rilascio dell'autorizzazione LAFE, al più tardi entro il 9 settembre 2009. Tale circostanza -come si è visto- risulta con evidenza dalla clausola n. 3 combinata con la n. 4 dell'atto che hanno firmato. Invero, dagli atti emerge che la competente autorità non ha mai rilasciato quell'autorizzazione, circostanza questa che imporrebbe di ritenere quel contratto nullo. E, questo, è appunto quanto pretende l'opponente. Così facendo, egli non considera però quelli che sono i motivi su cui si fonda il sequestro. I sequestranti sostengono che la clausola n. 3 non è applicabile in quanto l'opponente, rifiutandosi di ottemperare alle indicazioni ricevute dall'avv. __________, avrebbe di fatto impedito l'ottenimento dell'autorizzazione LAFE. Questo le avrebbe poi permesso di rivendicare la restituzione dell'acconto di fr. 800'000.– depositato sul conto del notaio rogante. I sequestranti ritengono di fatto adempiuta e applicabile la fattispecie di cui all'art. 156 CO, che invocano quindi a sostegno della loro richiesta, con la conseguenza che il mancato esercizio del diritto di compera deve essere imputato all'opponente e che l'acconto va considerato quale pena di recesso (doc. F; verbale, pag. 2 e 3). L'opposizione deve pertanto convergere attorno a questa argomentazione. Di modo che, nella misura in cui si limita ad accennare alla nullità (appello, pag. 5 n. 3) per l'assenza di autorizzazione LAFE, rinviando allo scritto 15 settembre 2009 del notaio rogante che confermerebbe questa sua tesi (doc. E), l'appello va disatteso.
Giusta l'art. 156 CO, una condizione si ha per verificata se il suo adempimento è stato da una delle parti impedito in urto con la buona fede. L'onere di provare l'esistenza di un comportamento contrario alla buona fede e di un suo rapporto di causalità con la mancata realizzazione della condizione incombe alla parte a danno della quale quel comportamento ha avuto luogo (Pichonnaz, Commentaire Romand, Code des obbligations I, Basilea 2003, n. 22 ad art. 156). Ora, i sequestranti hanno sostenuto che l'avv. __________ è stato interpellato ad ottobre 2008 (verbale, pag. 3 ad 2). In base alla documentazione da loro prodotta risulta poi che le parti insieme -quindi sequestranti e opponente- gli avevano conferito il mandato congiunto di portare a buon fine la procedura di autorizzazione LAFE necessaria per l'esercizio del noto diritto di compera (doc. B), e quindi che egli agiva in qualità di loro mandatario comune (doc. F). Ciò posto, in sede di udienza, l'appellante non ha contestato né che quel professionista avesse ricevuto l'incarico sin da allora (verbale, pag. 4 ad 2) né di avere assunto, in quell'ambito, il ruolo di mandante insieme ai sequestranti (opposizione, pag. 2 n. 2). Certo, in appello, egli accenna al fatto che in realtà questo professionista è intervenuto a tutela dei meri interessi dei sequestranti e per sanare delle loro precedenti inadempienze, ritenuto che anch'essi erano stranieri e quindi soggetti a vincoli LAFE (appello, pag. 6 seg. n. 4). Ma, tali allegazioni, che si scontrano con i documenti appena citati, non trovano il benché minimo riscontro oggettivo agli atti. Al riguardo pertanto l'appello va respinto.
Come detto, il mandato era inteso a fare l'indispensabile affinché la procedura giungesse a buon fine e quindi che la preposta autorità concedesse l'autorizzazione LAFE (sopra, consid. 9). In merito con lettera 7 agosto 2009 -inviata sia ai sequestranti che all'opponente- l'avv. __________ ha spiegato che ad ostacolarne il rilascio era la possibilità che lasciava sottintendere il dettaglio “preventivo per finiture della villa __________” (doc. 3, inserto B) che le parti intendevano procedere con la chiusura delle due verande e dello spazio piscina, che questo era incompatibile con la relativa licenza edilizia e che solo i lavori autorizzati erano consentiti (doc. B, pag. 1). A garanzia che ciò non accadesse, la competente autorità chiedeva quindi una dichiarazione scritta da allegare quale aggiunta all'atto notarile 9 settembre 2008 con cui le parti si impegnavano a ossequiare appunto la licenza edilizia e, contestualmente, annullavano il citato preventivo così come proposto (doc. B, pag. 1). Egli -quale unico interlocutore di quell'autorità- aveva poi rivolto tale invito ai sequestranti e all'opponente (doc. B, pag. 2). Va di conseguenza respinta la tesi dell'appellante laddove pretende di sostenere non esservi mai stata da parte dell'autorità LAFE una richiesta formale di una modifica in tal senso a lui direttamente indirizzata (appello, pag. 6 n. 4).
L'appellante obietta invero di non avere mai voluto modificare alcunché. Sua intenzione era di acquistare la villa così come da progetto originale (appello, pag. 7 n. 5) -quindi con la chiusura delle verande e dello spazio piscina- mentre l'auspicata modifica che -a detta dei sequestranti- avrebbe comportato l'ottenimento della autorizzazione LAFE costituiva un modifica sostanziale all'immobile e non avrebbe più rispecchiato la concorde volontà delle parti al momento della conclusione del contratto (appello, pag. 8 n. 5). Tuttavia, se a priori non c'era disponibilità alcuna a prendere in considerazione eventuali correttivi -perlomeno entro certi limiti- nulla giustificava certo la necessità di un mandato specifico conferito a un patrocinatore legale con l'onere di fare l'indispensabile in vista del rilascio dell'autorizzazione LAFE (sopra, consid. 10). E, si giustificava ancor meno visto che l'incarico gli era stato affidato -come visto- congiuntamente (sopra, consid. 9). Di modo che, a un giudizio di mera verosimiglianza, tutto sommato il giudizio del Pretore resiste alla critica e merita riconferma, con conseguente reiezione dell'appello.
Sulla prestazione di garanzia ex art. 273 LEF
Per il Pretore la domanda di prestazione di una garanzia di fr. 300'000.– è destituita di fondamento ritenuto che il grado di verosimiglianza raggiunto dal credito che i sequestranti pretendono di avere, non ne giustificava l'imposizione. Oggetto del sequestro poi era il credito in restituzione del valore di fr. 800'000.– che l'opponente ritiene di avere verso il notaio rogante, fermo restando che l'acconto come tale restava depositato sul conto clienti di quest'ultimo con la possibilità di maturare interessi (sentenza impugnata, n. 3 pag. 8 ). Ma invano. Nella misura in cui l'appellante non ha sollevato dubbi -né in primo grado né in sede di appello- riguardo alla verosimile esistenza di una causa di sequestro identificata nell'art. 271 cpv. 1 n. 4 LEF (sopra, consid. 4; sentenza impugnata, n. 2 pag. 5), l'accenno ora a una causa di sequestro invocata dai sequestranti per nulla plausibile (appello, pag. 8 n. 6) si rivela a priori senza fondamento. L'appellante ribadisce poi che il danno ipotizzabile, tenuto conto del rischio di non poter disporre per lungo tempo dell'acconto versato, è alto (appello, pag. 8 n. 6). Concretamente egli non spiega però perché il fatto di non potere disporre di quel denaro, comunque già depositato sul conto cliente del notaio rogante a titolo di acconto rispettivamente pena di recesso in previsione dell'acquisto di una villa di fr. 8'000'000.–, costituisca per lui un danno certo ed evidente che la corresponsione di interessi non riuscirebbe a lenire (appello, pag. 8 n. 6). Di modo che, nella misura in cui si limita a riferire di un danno solo ipotizzabile senza addurre un minimo di elementi concreti la richiesta, troppo generica, va così respinta. Medesima sorte segue il riferimento ad approssimative tasse, spese di giudizio e di patrocinio per la procedura di opposizione e di convalida del sequestro (appello, pag. 8 n. 6) che, anche in appello, non sono state quantificate. Il ricorrente giustifica poi la prestazione di una garanzia, facendo riferimento all'inesistenza del credito (appello, pag. 9 n. 6). Come si è visto però (sopra, consid. 5 a 11), l'appello non intacca affatto il grado di verosimiglianza accertato dal Pretore. Per il resto, né il semplice accenno ad una pretesa malafede dei sequestranti né la loro cittadinanza e residenza estera (appello, pag. 9 n. 6), esimeva l'opponente dal fornire elementi oggettivi e concreti atti a rendere credibile un generico danno riconducibile ad un preteso sequestro ingiustificato.
Oneri processuali di primo grado
L'appellante contesta invero l'assegnazione ai sequestranti di un'indennità di fr. 2'800.– che considera eccessiva a fronte dell'impegno richiesto per il patrocinio dei loro interessi nell'ambito della procedura di sequestro e poi di opposizione, ritenuto oltretutto che nella parallela e identica vertenza, il Pretore ha loro riconosciuto un'ulteriore indennità di pari importo (appello, pag. 9 n. 7). Egli non propone tuttavia alcuna cifra, con la conseguenza che in proposito l'appello è irricevibile (Cocchi/ Trezzini, CPC-TI massimato e commentato, Lugano 2000, n. 10 e 11 ad art. 309). Giova ad ogni modo rilevare che l'indennità riconosciuta ai sequestranti (fr. 2'800.– per ogni procedura di opposizione al sequestro), non può essere definita eccessiva tenuto conto del valore di causa di fr. 880'000.– (art. 11 lett. a CPC) della procedura di opposizione al sequestro (e della contestuale domanda di prestazione di garanzia di fr. 300'000.–).
La sentenza impugnata va di conseguenza confermata, mentre l'appello deve essere respinto. Tassa di giustizia e indennità -quest'ultima volutamente contenuta a motivo che le osservazioni, di complessive quattro pagine ma riassumibili in una sola, sono identiche a quelle formulate nell'ambito del parallelo incarto pendente davanti a questa Camera (sopra, consid. G)- seguono la soccombenza dell'appellante (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF). In aggiunta, giova infine rilevare che la declaratoria di temerarietà (appello, pag. 9 n. 8) -che invero sarebbe comunque sprovvista di buon fondamento- è inapplicabile in tema di esecuzione e fallimento (Cocchi/Trezzini, op. cit., n. 7 ad art. 152).
Motivi per i quali
richiamati gli art. 271 segg. LEF, 48, 49, 61 cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF,
pronuncia: 1. L'appello è respinto.
La tassa di giustizia di fr. 800.–, già anticipata dall'appellante, resta a suo carico, con l'obbligo di rifondere a AO 1 e AO 2, __________, un'indennità di fr. 500.–.
Intimazione:
–;
–.
Comunicazione alla Pretura __________.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria
Trattandosi di misura cautelare, e ritenuto che il valore litigioso della vertenza è di fr. 880'000.– (art. 11 lett. a CPC), contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 72 e segg. LTF), con la limitazione di cui all'art. 98 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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