AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2009.112
Data decisione, Autorità: 27.07.2010, IICCA
Titolo: Locazione, disdetta immediata straordinaria per inagibilità dei locali commerciali, negato dolo del locatore, contratto di locazione sottoscritto in conoscenza di causa
Incarto n. 12.2009.112
Lugano 27 luglio 2010/lw
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Pellegrini
segretario:
Pedrioli
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2004.104 (procedura speciale per locazione) della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con petizione 7 ottobre 2004 da
AO 1 rappr. dall’ RA 1
contro
AP 1 rappr. dall’ RA 2
con cui l’attore ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 105'492.- oltre interessi e il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al precetto esecutivo n. __________ dell’UEF di Mendrisio;
domande alle quali la convenuta si è opposta e che il Pretore con sentenza 14 maggio 2009 ha accolto;
appellante la convenuta che con atto d’appello 1° giugno 2009 chiede la riforma del querelato giudizio nel senso che la petizione venga respinta con protesta di spese e ripetibili;
Letti i documenti di causa,
ritenuto
in fatto
A. AO 1, quale locatore, e AP 1 (in seguito divenuta AP 1), quale conduttrice, hanno sottoscritto il 24 novembre 2003 una “Lettera d’intenti” con cui il locatore si era impegnato a locare alla conduttrice dal 1° gennaio 2004 e per una pigione annua di fr. 160'000.- indicizzata le superfici al 2° e 3° piano del Centro __________ di __________ (doc. B). Il giorno seguente, il 25 novembre 2003, AO 1 ha inoltrato una domanda di costruzione tendente al cambiamento di destinazione del 3° piano del centro commerciale . Il 19 gennaio 2004 locatore e conduttrice hanno concluso il contratto di locazione (doc. F). Il 22 gennaio 2004 il Municipio di __________ ha avviato una procedura di contravvenzione nei confronti di AO 1 e di P, rappresentante di AP 1, per avere aperto il 19 dicembre 2003 il negozio __________ al terzo piano del centro commerciale in questione senza le necessarie autorizzazioni (doc. N). In seguito, il Municipio di __________, con decisione datata 31 marzo 2004, ha negato la suddetta licenza edilizia per mancanza di posteggi ed ha intimato l’immediata chiusura del negozio al 3° piano (doc. O). AO 1 ha presentato ricorso al Consiglio di Stato, che lo ha accolto in data 14 settembre 2004, annullando la decisione municipale (doc. S). Tuttavia, nel frattempo AP 1, vista l’inagibilità del 3° piano e l’obbligo di sgombero ricevuto, ha intimato al locatore, con scritto del 2 aprile 2004, la disdetta con effetto immediato del contratto di locazione datato 19 gennaio 2004, riservandosi la possibilità di un’eventuale procedura per risarcimento danni, ma dichiarandosi al contempo disposta a locare il 2° piano a nuove condizioni (doc. H). AO 1 ha poi però contestato in data 27 aprile 2004 la riconsegna dei vani locati e rifiutato la sottoscrizione di un nuovo accordo. Il 7 aprile 2004 il locatore ha chiesto all’UEF di Mendrisio l’erezione dell’inventario per il diritto di ritenzione sui beni della conduttrice in deposito presso gli spazi locati (doc. L). Il 21 aprile seguente, su richiesta di AO 1 il medesimo Ufficio ha notificato a AP 1 un precetto esecutivo per complessivi fr. 52'746.- oltre interessi (doc. M). Intervenuta l’opposizione dell’escussa, AO 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio. L’istanza è stata respinta in data 22 giugno 2004 (doc. A).
B. Fallito un tentativo di intesa tra le parti innanzi all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione (doc. R), AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1 AG davanti alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Sud, chiedendo in particolare la condanna di quest’ultima al pagamento di fr. 105'492.- oltre interessi e il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UEF di Mendrisio, per il mancato saldo delle rate trimestrali del corrispettivo e delle spese accessorie per la locazione dei mesi da aprile a settembre 2004. Il Pretore, con sentenza 14 maggio 2009, ha accolto la petizione, giudicando che la convenuta era a conoscenza del problema relativo alla licenza edilizia, e dunque l’inagibilità del 3° piano le era nota, prima della firma del contratto di locazione il 19 gennaio 2004.
C. AP 1 è insorta contro tale sentenza con atto di appello datato 1° giugno 2009, nel quale chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere la petizione, con protesta di spese e ripetibili. La parte appellata non ha presentato osservazioni all’appello.
e considerato
in diritto:
Il Pretore, con la sentenza 14 maggio 2009 qui impugnata, ha accolto la petizione avendo accertato che la convenuta era al corrente già prima della sottoscrizione del contratto di locazione, avvenuta in data 19 gennaio 2004, del problema relativo alla domanda di costruzione ancora in sospeso per la destinazione del terzo piano del Centro __________ a negozio e della sua conseguente inagibilità. Perciò, secondo il principio della buona fede prescritto all’art. 2 CC, la convenuta non poteva prevalersi della tutela derivante dall’insorgere di un difetto di cui era a conoscenza e che aveva stimato ed accettato al momento della conclusione del contratto.
L’appellante contesta la conclusione pretorile ritenendo che gli estremi contrattuali siano stati pattuiti già con la lettera d’intenti, in particolare per quanto concerne la definizione dei vani idonei alla gestione di un negozio. Rimprovera infatti al Pretore di non aver tenuto conto di tutto quanto comprovava la concordanza di manifestazioni di volontà e le reciproche responsabilità per la concretizzazione di tale volontà. In particolare adduce che la licenza edilizia avrebbe potuto essere ottenuta assoggettandosi alle esigenze del Comune e che di conseguenza la responsabilità di tale rifiuto risieda nell’agire doloso dell’appellato, il quale voleva a tutti i costi forzare il quadro giuridico allora in vigore. Sembra inoltre contestare la testimonianza dell’Ing. M__________, in quanto legato da un interesse finanziario all’appellato e l’interpretazione della sua deposizione. A suo parere dalla testimonianza emerge infatti che il problema dei posteggi, e dunque della concessione della licenza edilizia, esisteva già al momento dell’inizio delle trattative. Sostiene però che a P__________, suo rappresentante legale, era stato garantito esplicitamente da AO 1, dall’ing. M__________ e dal Municipio che il problema si sarebbe risolto entro fine anno, anche se unicamente in forma verbale e dunque non impegnativa. Inoltre, a mente dell’appellante, dalla testimonianza si evince anche che AO 1 e l’ing. M__________ mentendo, hanno fatto credere a P__________ che l’autorità comunale avrebbe tollerato un’apertura anticipata del negozio. Difatti, il Municipio ha compiuto due interventi presso l’appellato nel dicembre 2003, prima comunicandogli che non essendo in possesso della licenza edilizia non era autorizzato ad aprire il negozio ed in seguito contestandogli sul posto il 19 dicembre 2003 l’avvenuta apertura, ma egli non ha mai avvertito P__________ circa i suddetti problemi con le autorità.
L’art. 28 CO stabilisce che la parte indotta al contratto per dolo dall’altra non è obbligata, quand’anche l’errore non fosse essenziale. Il dolo giusta l’art. 28 CO concerne la conclusione del contratto: l’autore del dolo induce la controparte a concludere il contratto creando o sfruttando l’errore che la motiva. L’essenzialità dell’errore è irrilevante, ciò che realmente conta è che l’inganno abbia un’influenza causale sulla volontà di sottoscrivere il contratto. L’inganno può consistere sia nella simulazione di fatti falsi o nella dissimulazione di fatti veri allo scopo di indurre una parte in errore, che nell’intrattenere la vittima nel suo errore omettendo di informarla come si sarebbe dovuto. I fatti simulati o nascosti possono essere esterni, come ad esempio le qualità di un oggetto contrattuale, oppure interni, quale la volontà di pagare o di fornire la prestazione. In ogni caso è doloso qualsiasi atto che crea nella controparte contrattuale una falsa sicurezza che la induce a concludere il negozio giuridico, mentre non commette dolo alcuno la parte che induce in errore l’altra basandosi ella stessa su dati inesatti o inaffidabili e che non la avverte di averne riconosciuto la falsità; ciò a maggior ragione se il partner contrattuale poteva procurarsi lui stesso le informazioni corrette. L’inganno deve poi essere volontario, colui che inganna deve dunque essere a conoscenza dell’inesattezza o falsità della fattispecie ed avere la volontà di portare la controparte a concludere il contratto grazie all’inganno (Schmidlin, Commentaire romand CO-I, ad art. 28 n. 1 e ss.). In particolare riguardo al dolo su fatti futuri, bisogna tenere innanzitutto in considerazione che fatti incerti o rischiosi non possono essere oggetto di errore, né di dolo. Commette tuttavia dolo colui che presenta certi fatti futuri come sicuri, ben sapendo, grazie ad una migliore informazione per esempio, che questi non si produrranno mai; in ogni caso un’informazione dolosa non deve essere confusa con una presentazione ottimista dei fatti, se non risulta menzognera. I fatti poi che tutti devono sapere che hanno un margine di rischio o che sono di natura speculativa non possono essere oggetto di dolo: se una parte fa affidamento sulla convinzione dell’altra subisce una frustrazione, ma non può dirsi vittima di dolo nella misura in cui abbia avuto la possibilità di informarsi lui stesso (Schmidlin, Commentaire romand, CO-I, ad art. 28 n. 16 e ss.).
Dall’istruttoria è emerso che le parti hanno sottoscritto il 24 novembre 2003 una lettera d’intenti (doc. B), con la quale il locatore si dichiarava disposto a locare alla convenuta “la superficie al 2° e 3° piano del Centro __________ di __________ a partire dal 01 gennaio 2004”, mentre quest’ultima accettava “gli accordi già pattuiti verosimilmente sulla base del contratto __________. Di quest’ultimo contratto tutto si ignora, non essendo stato prodotto agli atti. La lettera di intenti si concludeva con la frase “il contratto definitivo segue nei prossimi giorni”. Dai documenti di causa (doc. D, E) risulta che era nota alla convenuta la necessità di ottenere una licenza edilizia per il cambiamento di destinazione da area inutilizzata ad area commerciale e di disporre di un numero adeguato di posteggi. Infatti il Municipio ha confermato il 13 gennaio 2004 che l’avvenuta apertura del negozio della convenuta al terzo piano era da considerare abusiva, in mancanza della necessaria licenza edilizia (doc. D). Il contratto di locazione (doc. F) è stato sottoscritto il 19 gennaio 2004 e lo stesso menziona al punto 3 che vi sono dei lavori edili da eseguire al terzo piano e che i costi dei relativi permessi sono a carico della conduttrice. L’esame del carteggio processuale non permette dunque di scostarsi dal giudizio pretorile.
Innanzitutto, per quanto concerne la valutazione della volontà contrattuale delle parti e della loro responsabilità nel concretizzare quanto pattuito, dagli atti risulta che l’appellato il 25 novembre 2003, dunque il giorno seguente la sottoscrizione della lettera d’intenti, ha inoltrato una domanda di costruzione tendente al cambiamento di destinazione del 3° piano del centro commerciale __________ (doc. N). Ricevuta una decisione negativa, il locatore ha poi inoltrato ricorso al Consiglio di Stato, ottenendone l’annullamento in data 14 settembre 2004 (doc. S). Di conseguenza, l’affermazione dell’appellante secondo cui l’appellato era scientemente responsabile del mancato rilascio della licenza edilizia non è condivisibile: da una parte, incontestato che l’appellante fosse a conoscenza del problema della licenza edilizia come giudicato dal Pretore, se l’intenzione dell’appellato fosse stata quella di ingannare la controparte riguardo alla volontà di attivarsi per il suo ottenimento, non avrebbe compiuto senza indugio i passi necessari a tale scopo e tantomeno avrebbe ricorso contro la decisione municipale negativa; dall’altra, le richieste fatte dal Comune a fine 2003 ed inizio 2004 in merito alla necessità di ulteriori posti auto sono state annullate dalla decisione del Consiglio di Stato del 14 settembre 2004 (doc. S) e dunque in nessun caso il mancato ottenimento della licenza è dipeso dalla scelta dell’appellato di non accettare le condizioni municipali.
Inoltre, il teste ing. M__________, ha deposto che soluzioni alternative alla creazione di ulteriori parcheggi, come l’affitto di un sedime da adibire a parcheggio o il pagamento dei contributi sostitutivi dei parcheggi mancanti, sono state proposte dal Municipio solo successivamente all’abbandono dei locali da parte della convenuta (verbale di udienza 20 settembre 2007, deposizione M__________, pag. 5). Per quanto concerne la testimonianza dell’ing. M__________, la credibilità delle sue affermazioni è indubbia nonostante egli fosse il progettista incaricato dall’appellato, in quanto le sue affermazioni sono state confermate da altre prove. Difatti, qualora l’attendibilità di un testimone possa apparire dubbia, sotto un profilo soggettivo, per l’esistenza di un rapporto diretto di dipendenza, rispettivamente d’amicizia, con una delle parti, rispettivamente per l’esistenza di un altro motivo che determini un interesse a deporre a favore di una parte, la credibilità delle sue dichiarazioni può essere intaccata unicamente se è accertata una grave discordanza tra i fatti così come descritti dal teste e quelli desumibili da altre prove (Cocchi/Trezzini, Codice di procedura ticinese massimato e commentato, no. 75 ad art. 90 CPC). Nella fattispecie la suddetta deposizione (verbale di udienza 20 settembre 2007, deposizione M__________, pag. 4 in particolare) è stata confermata dallo scritto 13 gennaio 2004 del Municipio di __________ (doc. D) indirizzato al legale dell’appellante con cui quest’ultimo ha avuto conferma delle informazioni ricevute dal suo cliente sulla necessità di ottenere la licenza edilizia per il cambiamento di destinazione da area inutilizzata ad area commerciale e di disporre di un numero adeguato di posteggi. Anche per quanto concerne le conclusioni tratte dalla deposizione del teste M__________ non si può condividere il punto di vista dell’appellante. Il teste ha infatti deposto che “venne assicurato a __________ sia da parte del Municipio sia dal signor__________ sia da me, a livello verbale che non ci sarebbe stato nessun problema a poter iniziare la propria attività a Natale 2003 anche al terzo piano” (verbale di udienza 20 settembre 2007, deposizione M__________, pag. 4 in fondo); da queste parole risulta che la certezza di poter aprire per Natale 2003 non è giunta unicamente da parte dell’appellato e dell’ingegnere da lui assunto, i quali avevano certamente un interesse a concludere il contratto di locazione e dunque a garantire che tutto fosse pronto secondo i piani del potenziale conduttore, ma anche dal Municipio. Il fatto che tale dichiarazione sia stata data unicamente in forma verbale è del tutto comprensibile: trattandosi di una procedura amministrativa, i tempi necessari all’espletamento delle formalità, indipendentemente dalle parti e dal loro atteggiamento, possono essere solo stimati. Di conseguenza, non si è trattato di un inganno dell’appellato per indurre l’appellante a concludere il contratto di locazione, ma di una previsione ottimistica sui tempi necessari all’ottenimento della licenza edilizia necessaria all’apertura. Nonostante sia indubbio che l’appellato avrebbe potuto informare l’appellante delle contestazioni fattegli dal Municipio sull’apertura del negozio al 3° piano prima del rilascio della licenza edilizia, è pur vero che tale apertura risultava contraria alla legge e dunque P__________, quale rappresentante legale dell’appellante, avrebbe dovuto preventivamente informarsi sulla reale possibilità che il Municipio tollerasse tale violazione, e ciò a maggior ragione considerando che la società appellante gestisce più di un negozio in Svizzera e si può dunque considerare sufficientemente cognita delle procedure necessarie all’apertura di un negozio, al di là delle differenze legislative vigenti in ciascun cantone.
Né il rimprovero mosso al Pretore riguardo il riferimento alla procedura di rilascio della licenza edilizia ancora pendente né l’affermazione per cui la responsabilità di ciò sia da attribuirsi all’appellato possono essere condivise. Innanzitutto, il fatto che la procedura tendente all’ottenimento della suddetta licenza edilizia fosse ancora pendente ha escluso qualsiasi possibilità di errore dell’appellato al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, perfezionatosi il 19 gennaio 2004 (doc. C), mentre la decisione del Consiglio di Stato del 14 settembre 2004 (doc. S), con cui si accoglie il ricorso dell’attore contro la decisione municipale del 31 marzo 2004 (doc. N) e si invita il Municipio a fissare un contributo sostitutivo alla creazione di ulteriori posti auto, smentisce le accuse di responsabilità formulate dall’appellante nei confronti della controparte.
Infine, per quel che concerne la censura in merito all’idoneità dell’ente locato, come correttamente valutato dal Pretore nella sentenza impugnata, la conduttrice non può prevalersi della tutela derivante dall’insorgere di un difetto di cui era a conoscenza e che aveva stimato ed accettato al momento della conclusione del contratto, secondo il principio della buona fede ai sensi dell’art. 2 CC. Infatti, dai documenti a disposizione (doc. C-E), è emerso che l’appellante era a conoscenza del problema relativo alla concessione della licenza edilizia ed era pertanto consapevole del difetto degli spazi locati prima della conclusione del contratto, ciò che non le ha impedito di sottoscriverlo e di inaugurare la propria attività in mancanza della necessaria autorizzazione, assumendosi pertanto il rischio connesso all’abusività dell’esercizio commerciale ed all’esito infruttuoso della procedura amministrativa.
Visto quanto precede, la sentenza impugnata resiste alla critica e l’appello 1° giugno 2009 deve essere respinto. Gli oneri processuali di entrambe le sedi seguono la soccombenza giusta l’art. 148 CPC e sono pertanto a carico dell’appellante. Essi sono calcolati sul valore litigioso di fr. 105'492.-. In appello l’istante non ha presentato osservazioni e non vi è pertanto motivo di attribuirgli un’indennità per ripetibili.
Per i quali motivi,
visti l’art. 148 CPC e la LTG,
dichiara e pronuncia:
L’appello 1 giugno 2009 di AP 1 è respinto.
Le spese per la procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 2'750.-
b) spese fr. 100.-
totale fr. 2'850.-
già anticipate dall’appellante restano a suo carico. Non si attribuiscono ripetibili.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14 , entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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