AIUTO RICERCA
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Numero d'incarto: 80.2009.143
Data decisione, Autorità: 19.05.2010, CDT
Titolo: Imposta sugli utili immobiliari: compensazione utile immobiliare con perdita d'esercizio, parità di trattamento con imprese intercantonali, solo se tassazione ordinaria esecutiva
Incarto n. 80.2009.143
Lugano 19 maggio 2010
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi, Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1 rappr. da: Marzio Dotti, c/o Fiduciaria Antonini SA, Lugano
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 24 settembre 2009 contro la decisione del 26 agosto 2009 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A. __________ è stata sciolta in seguito a fallimento pronunciato con decreto della pretura del Distretto di __________ del __________ 2007. L’amministratore speciale del fallimento, __________, ha proceduto alla vendita all’incanto del mapp. n. __________ RFD di __________, il __________ 2008. L’immobile è stato aggiudicato alla __________, per l’importo di fr. 1'875'000.–.
B. Con decisione del 27 aprile 2009, RS 1 notificava alla RI 1 la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, relativa alla vendita dell’immobile di __________. L’utile imponibile era commisurato in fr. 801'353.– e l’imposta dovuta in fr. 40'067.65.
C. L’amministratore speciale del fallimento impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 25 maggio 2009, chiedendo di poter compensare con l’utile immobiliare in questione le perdite subite dalla società fallita negli ultimi esercizi. Invocava a tal fine il principio costituzionale di capacità contributiva, oltre alla giurisprudenza del Tribunale federale in materia di doppia imposizione intercantonale, che ammetteva una simile compensazione nei rapporti intercantonali. A suo avviso, il principio di uguaglianza imponeva di estendere la stessa regola anche ad una società che opera all’interno di un solo cantone.
L’autorità di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 26 agosto 2009. Premesso che il Canton Ticino impone gli utili immobiliari con il cosiddetto sistema monistico con esenzione, l’Ufficio di tassazione sottolineava che la regola invocata dalla reclamante valeva solo nei rapporti intercantonali e negava che le disposizioni della legge tributaria ticinese fossero incostituzionali.
D. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, la RI 1 postula nuovamente la compensazione delle perdite relative all’attività aziendale con l’utile immobiliare derivante dalla vendita all’asta dell’immobile. Ribadito che il sopravvenuto fallimento impedisce una compensazione delle perdite con utili futuri, chiede che la nuova prassi instaurata per i casi di imposizione intercantonale sia estesa anche ad una società attiva in un solo cantone, nel rispetto del principio di uguaglianza.
Nelle sue osservazioni del 2 ottobre 2009, l’UTPG propone di respingere il ricorso.
Diritto
Il ricorso, interposto dall’amministratore speciale del fallimento, è conseguentemente ricevibile in ordine.
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
2.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data.
2.3.
L’art. 134 cpv. 4 e 5 LT prevede quanto segue:
4 Le perdite e gli utili derivanti da alienazioni di quote di comproprietà o di proprietà per piani in un unico immobile oppure di case a schiera facenti parte di un unico complesso immobiliare possono essere compensati a condizione che si riferiscano alle alienazioni avvenute entro l’anno dal rilascio del primo permesso di abitabilità anche parziale. Per la determinazione delle perdite compensabili l’autorità fiscale stabilisce d’ufficio il valore d’alienazione quando il prezzo indicato dalle parti è manifestamente inferiore al valore reale. Le perdite compensate non possono essere fatte valere nell’imposta ordinaria sul reddito e sull’utile.
5 Sulle vendite effettuate entro due anni dall’abitabilità anche parziale dell’immobile l’alienante può chiedere in deduzione le perdite subite nella gestione dell’immobile durante il primo anno di abitabilità anche parziale. In tal caso le perdite non possono essere fatte valere nell’imposta ordinaria sul reddito e sull’utile.
Fino alla fine del 1994, vigente l’abrogata Legge concernente l’imposta sul maggior valore immobiliare (LIMVI), per definire il prezzo di acquisto e le spese che si riferivano alla singola PPP venduta, si prendevano in considerazione le quote di valore risultanti dal Registro fondiario. Tale soluzione era d’altronde in sintonia con la giurisprudenza della Camera di diritto tributario, per la quale sono "fondi" quelli così definiti dal diritto civile, dunque anche le quote di comproprietà, ivi comprese quelle costituite in PPP (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 271 e giurisprudenza citata).
La Commissione per la revisione della IMVI, per rispondere soprattutto a un’esigenza reale e particolarmente avvertita nel quadro dell'alienazione di quote di PPP, aveva rilevato che la natura giuridica dell'imposta sull'utile immobiliare non escludeva categoricamente la possibilità di dedurre le perdite. La Commissione aveva suggerito di consentire una deduzione limitata delle perdite, ponendo limiti ben precisi, idonei a conferire all'imposta reale tratti soggettivi compatibili con la sua natura giuridica, senza snaturarla. Un primo limite veniva ravvisato nella connessione stretta dal profilo economico dei negozi sui quali le perdite avrebbero potuto essere riportate, indicando quale caso tipico quello dell'edificazione e della vendita di un immobile costituito in proprietà per piani o di quote di comproprietà. Un secondo limite, di natura temporale, veniva indicato nella necessità di limitare la deduzione a un solo anno dalla concessione del permesso di abitabilità, poco importa se parziale o definitivo. In pratica, ponendo questi limiti (materiali e temporali), la compensazione delle perdite veniva limitata agli investimenti che si configuravano economicamente come un’operazione immobiliare unitaria, in altre parole come un investimento unico.
La proposta della Commissione d'esperti è stata ripresa dalla Commissione speciale in materia tributaria, che ha però esteso il numero dei negozi per i quali è riconosciuta la compensazione delle perdite (cpv. 4): oltre che alle quote di comproprietà e di proprietà per piani, anche ai complessi di abitazioni contigue (case a schiera). Ha inoltre esteso il computo delle perdite a quelle relative alla gestione del primo anno (cpv. 5). All'autorità fiscale è stata nondimeno riconosciuta la facoltà, per evitare abusi, di rivalutare il valore dell'alienazione, qualora il prezzo indicato dalle parti sia manifestamente inferiore al valore reale (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 272).
Nella fattispecie, la ricorrente vorrebbe compensare l’utile immobiliare con le perdite subite nell’ambito della sua attività aziendale. È consapevole che tale pretesa è in contrasto con la normativa ticinese che disciplina l’imposizione degli utili immobiliari, ma ritiene che i principi costituzionali di uguaglianza e di capacità contributiva impongano di ammettere la compensazione richiesta, già prevista nel caso di contribuenti imposti in diversi cantoni.
3.2.
La tesi ricorsuale si fonda su una recente evoluzione nel diritto della doppia imposizione intercantonale ed in particolare in uno sviluppo delle conseguenze del divieto di discriminazione, che si ricava dall’art. 127 cpv. 3 Cost. Dal divieto di doppia imposizione intercantonale discende infatti, fra l’altro, anche il principio secondo cui un contribuente assoggettato all’imposta in diversi cantoni non può essere imposto su un reddito o un utile superiore al suo reddito o utile netto globale. Secondo la giurisprudenza in vigore fino a qualche anno fa, questa regola era tuttavia limitata dal principio per cui la proprietà immobiliare è imponibile esclusivamente nel luogo di situazione dell’immobile. Il cantone di situazione non era pertanto obbligato a dedurre le perdite subite nel cantone di sede o in altri cantoni dove c’erano stabilimenti d’impresa. In particolare, non era tenuto a compensare tali perdite con gli utili immobiliari (plusvalenza o utile contabile) provenienti dalla cessione dell’immobile. Le perdite di ripartizione che potevano derivarne erano ammissibili e non violavano il divieto della doppia imposizione (DTF 132 I 220 consid. 4.1; 131 I 285 consid. 3.2, 249 consid. 6.2; 116 Ia 127 consid. 2b; 111 Ia 120 consid. 2a; Locher/ Ghiringhelli, Introduzione al diritto fiscale intercantonale, Lugano, 2003, p. 43 ss., con rinvii). Con la sentenza del 19 dicembre 2004 (pubblicata in DTF 131 I 249), il Tribunale federale ha tuttavia modificato questa giurisprudenza. Esso ha ritenuto che il diritto del cantone di situazione di tassare gli utili realizzati su immobili aziendali non può permettere al medesimo di ignorare la situazione generale dell’azienda e di imporre integralmente l’utile immobiliare anche quando la società chiude complessivamente in perdita (DTF 131 I 249 consid. 6.3). Già nella sentenza menzionata la regola della deducibilità delle perdite in altri cantoni è stata ritenuta applicabile agli immobili aziendali non solo di commercianti professionali di immobili, ma, in generale, di tutte le società intercantonali, nel senso del diritto in materia di doppia imposizione (DTF 131 I 249 consid. 6.5). Nel medesimo intento di evitare perdite di ripartizione, lo stesso principio è poi stato coerentemente applicato anche agli immobili destinati all’investimento di capitali di una persona fisica (DTF 131 I 285 consid. 4.1) e di una persona giuridica (RtiD I-2009 n. 18t consid. 6.3. e rinvii).
3.3.
Basandosi su questa giurisprudenza, la Conferenza fiscale svizzera ha emanato il 15 marzo 2007 la circolare n. 27 concernente «l’eliminazione delle perdite di ripartizione nel diritto intercantonale». In questa circolare riassume le nuove regole e propone ulteriori principi di ripartizione (cfr. Locher, La recente giurisprudenza del Tribunale federale sul divieto di discriminazione nel diritto fiscale intercantonale, in RtiD I-2008 p. 176). Il contenuto principale della circolare può essere così riassunto:
· una compensazione è effettuata in primo luogo all’interno della stessa sovranità fiscale (eccezione: interessi passivi: quando gli interessi passivi ripartiti secondo la situazione degli attivi superano il reddito da sostanza in questo cantone l’eccedenza è da sopportare dai cantoni dove esiste ancora reddito da sostanza);
· se una compensazione all’interno della stessa sovranità fiscale (cantone) non è possibile, questo elemento negativo (perdita, eccedenza delle spese risp. eccedenza totale di interessi passivi) è da sopportare:
o persone fisiche:
§ dal domicilio fiscale principale (a carico di altri redditi e sussidiariamente a carico del reddito da sostanza); però le perdite e le eccedenze di spese degli immobili destinate all’investimento di capitale della sostanza aziendale sono da compensare in primo luogo con il reddito aziendale; d’altra parte le perdite d’esercizio sono da compensare in primo luogo con il reddito e utile degli immobili destinati all’investimento di capitale della sostanza aziendale;
§ sussidiariamente altri domicili fiscali accessori (luogo dell’attività aziendale, inclusi gli stabilimenti d’impresa risp. altri immobili destinati all’investimento di capitale se gli interessi passivi non hanno assorbito il reddito);
§ in ultimo utili immobiliari degli immobili aziendali;
o persone giuridiche:
§ il risultato d’esercizio (da ripartire per quote);
§ sussidiariamente altri redditi da immobili destinati all’investimento di capitale;
§ in ultimo utili immobiliari (in primo luogo a carico dell’utile contabile e poi a carico dell’incremento di valore).
3.4.
Ora, è immediatamente evidente che le regole stabilite dalla giurisprudenza del Tribunale federale, in applicazione dell’art. 127 cpv. 3 Cost., non possono trovare applicazione in un caso, come quello della ricorrente, in cui non vi sono aspetti intercantonali. Come ha recentemente ricordato lo stesso Tribunale federale, la giurisprudenza in discussione non ha nulla a che vedere con la questione come i cantoni debbano assoggettare all’imposta gli utili immobiliari. La giurisprudenza del Tribunale federale vuole solo concretizzare il divieto di discriminazione, che è una componente del divieto di doppia imposizione (StE 2009 B 44.13.7 n. 24 consid.4).
Del resto, già nella sentenza del 2004 che ha modificato la precedente giurisprudenza in materia, l’Alta Corte aveva preso in considerazione l’obiezione fondata sulla parità di trattamento delle imprese cantonali ed intercantonali. Aveva allora ricordato come il diritto della doppia imposizione non faccia sorgere alcuna pretesa fiscale, ma si limiti a delimitare fra loro le sovranità fiscali. Se è necessario, il cantone deve pertanto provvedere, nel caso concreto oppure mediante regole generali ed astratte, ad evitare che imprese puramente cantonali siano discriminate rispetto alle imprese intercantonali (DTF 131 I 249 consid. 6.4).
Stabilito che il diritto della doppia imposizione intercantonale non è applicabile alla fattispecie in esame, resta da verificare se, come sostenuto dall’insorgente, il principio di uguaglianza e quello di capacità contributiva non impongano tuttavia di ammettere la compensazione delle perdite con l’utile immobiliare soggetto all’imposta speciale.
4.2.
Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, in materia di diritto tributario il principio della parità di trattamento (art. 8 cpv. 1 Cost.) è concretizzato da quello della generalità e dell'uguaglianza dell'imposizione, così come da quello della proporzionalità dell'onere fiscale, che dev'essere adeguato alla capacità economica del singolo contribuente (DTF 126 I 76 consid. 2a e riferimenti). Sempre in ambito tributario, il legislatore cantonale dispone, nei limiti posti dalla Costituzione, di una larga libertà d'azione. Il principio di uguaglianza non è perciò leso quando il legislatore adotta delle soluzioni che non seguono in ogni aspetto uno specifico schema di ordine giuridico, economico o finanziario (DTF 126 I 76 consid. 2a; 116 Ia 321 consid. 3f). Anche il rispetto del principio dell'imposizione secondo la capacità economica del singolo contribuente non impone che le situazioni paragonabili siano necessariamente identiche sotto ogni aspetto, ma la loro similitudine va stabilita per quel che riguarda i fatti pertinenti per la decisione da prendere (DTF 126 I 76 consid. 2a e richiami).
4.3.
Come ricordato dall’autorità fiscale nelle osservazioni del 2 ottobre 2009 al ricorso, il Tribunale federale ha avuto modo di ritenere conforme ai principi costituzionali menzionati la normativa del Canton Zurigo, che assoggetta all’imposta sugli utili immobiliari i guadagni conseguiti da imprese, senza consentir loro di compensarli con eventuali perdite (cfr. sentenza del 1° settembre 2003, n. 2P.75/2003, in StE 2004 B 44.13.7 n. 18).
In tale contesto, l’Alta Corte ha ricordato che in dottrina è controverso se la legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni (LAID) imponga di compensare le perdite relative alla sostanza commerciale con gli utili conseguiti con l’alienazione di immobili commerciali. Secondo il Tribunale federale, tuttavia, i cantoni che hanno adottato il cosiddetto sistema monistico per l’imposizione degli utili immobiliari non sono tenuti ad ammettere una compensazione delle perdite né in base alla LAID né per i principi costituzionali di uguaglianza e di capacità contributiva.
Per quanto concerne, in particolar modo, gli aspetti di costituzionalità del sistema monistico zurighese, la Corte federale ha ritenuto che la scelta del legislatore cantonale, di assoggettare ad un’imposta sugli utili immobiliari di carattere reale tutti i guadagni provenienti dall’alienazione di immobili, sia giustificata da motivi validi. Nella sentenza si accenna, in particolare, alla preoccupazione di imporre con la stessa aliquota per tutti i contribuenti l’incremento di valore “immeritato”, che deriva cioè da misure infrastrutturali e pianificatorie della collettività. Si vuole in tal modo far sì che una parte delle prestazioni della collettività vengano restituite a quest’ultima, come auspicato anche dall’art. 5 della Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territor io (LPT; RS 700).
Il Tribunale federale ha aggiunto anche che non è arbitrario commisurare gli utili immobiliari in modo oggettivo, cioè tenendo conto della sola plusvalenza relativa all’immobile e non anche dell’insieme della capacità contributiva del contribuente. Ciò sarebbe del resto connaturato ad un’imposta sugli utili immobiliari strutturata nella forma di un’imposta reale. Inoltre, è il legislatore federale stesso che ha attribuito a quello cantonale anche la possibilità di sottoporre gli utili provenienti dalla vendita di immobili commerciali allo stesso trattamento di quelli relativi agli immobili privati (cosiddetto sistema monistico). Donde la conclusione che, se ciò non è previsto dalla legge, i principi generali non impongono certamente di ammettere una compensazione delle perdite con gli utili immobiliari nell’ambito della sostanza commerciale, introducendo fra l’altro una diversa disciplina rispetto a quella prevista per la sostanza privata (cfr. StE 2004 B 44.13.7 n. 18, in particolare consid. 4).
4.4.
I principi costituzionali di uguaglianza e di capacità contributiva non impongono pertanto ai cantoni di prevedere una compensazione delle perdite dell’impresa con gli utili immobiliari della stessa.
Tale conclusione è stata tuttavia adottata dal Tribunale federale nel 2003, cioè l’anno prima dell’importante sentenza che ha esteso il campo d’applicazione del divieto di discriminazione ricavato dall’art. 127 cpv. 3 Cost. In quel momento, cioè, la stessa regola, che esclude la compensazione delle perdite, trovava applicazione anche nei rapporti intercantonali, in virtù del principio per cui la proprietà immobiliare è imponibile esclusivamente nel luogo di situazione dell’immobile. Come ricordato in precedenza (v. supra, consid. 3.2.), il cantone di situazione non era pertanto obbligato a dedurre le perdite subite nel cantone di sede o in altri cantoni dove c’erano stabilimenti d’impresa.
Ora, la successiva, rilevante, evoluzione giurisprudenziale impone di riesaminare le conclusioni cui è pervenuto il Tribunale federale nel 2003. Come pure è già stato rilevato (v. supra, consid. 3.4. in fine), proprio nella sentenza con cui ha modificato la propria giurisprudenza in materia di doppia imposizione intercantonale l’Alta Corte ha attribuito ai singoli cantoni il compito di provvedere, nel caso concreto oppure mediante regole generali ed astratte, ad evitare che imprese puramente cantonali siano discriminate rispetto alle imprese intercantonali (DTF 131 I 249 consid. 6.4).
4.5.
In tale contesto, altri cantoni che conoscono il sistema monistico di imposizione degli utili immobiliari hanno già preso iniziative, nella forma di modifiche legislative o in quella di un adeguamento giurisprudenziale.
Il cantone più importante, fra quelli che applicano il sistema monistico – non per niente chiamato anche sistema zurighese – pare restio a conformarsi alla nuova prassi vigente nei rapporti intercantonali. Proprio per non modificare la disciplina dell’imposizione degli utili immobiliari all’interno del cantone, l’autorità fiscale zurighese sembra intenzionata a rifiutarsi di applicare anche la circolare n. 27 della Conferenza fiscale svizzera, che ha recepito la nuova giurisprudenza in materia di doppia imposizione (cfr. Denner/Frei, Interkantonale Verlustverrechnung bei Immobiliengesellschaften – Erfahrungen aus der Praxis – Anwendbarkeit des SSK-Kreisschreiben 27, in RF p. 274, in particolare p. 278 s.; la compensazione delle perdite dell’attività aziendale con gli utili immobiliari è considerata incompatibile con il sistema monistico da Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2a ediz., Zurigo 2006, n. 24 ss. ad § 224, p. 1719 ss.).
Deve peraltro anche essere sottolineato che la III Commissione di ricorso in materia fiscale del Canton Zurigo ha invece dichiarato incostituzionale la disciplina della legge tributaria zurighese, nella misura in cui non prevede la compensazione delle perdite commerciali con gli utili immobiliari nell’ambito dell’imposta sugli utili immobiliari, nel caso di imprese assoggettate solo nel Canton Zurigo (cfr. la sentenza del 10 giugno 2009, n. 3 GR.2009.3, impugnata al Tribunale amministrativo cantonale).
In altri cantoni, è stato il legislatore a provvedere a rimuovere la disparità di trattamento fra imprese attive in un unico cantone ed imprese intercantonali. È il caso dei cantoni Basilea Città e Basilea Campagna, che hanno provveduto ad inserire nelle rispettive leggi tributarie una disposizione – simile a quella già esistente nel diritto bernese (art. 143 cpv. 2 LT-BE; cfr. anche Langenegger, Handbuch zur bernischen Grundstückgewinnsteuer 2001, Muri/Berna 2002, n. 12 ss. ad art. 143, p. 172 ss.) – che consente di dedurre dall’utile immobiliare relativo ad immobili della sostanza commerciale le perdite subite dalla persona fisica che esercita un’attività lucrativa indipendente o dalla persona giuridica, nella misura in cui esse non abbiano potuto essere compensate con il reddito o con l’utile (cfr. i nuovi § 108 cpv. 3 LT-BS [in vigore dal 3.2.2008] e § 79 cpv. 3 LT-BL [in vigore dal 1.1.2008]).
Le nuove disposizioni introdotte dal legislatore di tali cantoni permettono di conciliare il mantenimento del sistema monistico con la compensazione delle perdite dell’impresa con gli utili immobiliari. Esse coordinano anche fra loro le due imposte dovute dall’impresa, prevedendo quanto segue:
· che la compensazione con gli utili immobiliari abbia luogo solo in mancanza di altri redditi o utili;
· che, se nello stesso periodo fiscale sono stati conseguiti diversi utili immobiliari relativi ad immobili commerciali, la perdita venga suddivisa proporzionalmente, per evitare che essa sia computata dapprima con utili su immobili posseduti per breve tempo e sia in tal modo elusa l’applicazione delle aliquote più elevate previste per la breve durata del possesso;
· che, se dopo la compensazione rimane un’eccedenza di perdite, può essere riportata nei periodi fiscali successivi e compensata con un eventuale utile dell’impresa, nell’ambito dell’imposta sul reddito o sull’utile.
(cfr. Messaggio del Consiglio di Stato del Canton Basilea Città del 6 settembre 2007, n. 07.1357.01, p. 48).
4.6.
Le considerazioni che precedono impongono di concludere che il principio di uguaglianza esige che la compensazione delle perdite relative all’attività dell’impresa con gli utili immobiliari sia ammessa anche nel caso delle imprese imponibili in un unico cantone ed anche se quest’ultimo assoggetta i guadagni immobiliari ad un’imposta speciale nell’ambito del sistema monistico (cfr. anche Niederer/Stucki, Verrechnung von Grundstückgewinnen mit Geschäftsverlusten, in ST 2008 p. 480 ss.). Certo, nella misura in cui abbatte il muro fra l’imposta ordinaria sul reddito o sull’utile, da una parte, e l’imposta speciale sugli utili immobiliari, dall’altra, la possibilità di compensare le perdite introduce un elemento in sé estraneo al sistema monistico. Tuttavia, come dimostrano anche le modifiche legislative adottate negli altri cantoni, non esige necessariamente un passaggio al sistema dualistico (come sostenuto invece da Richner/Frei/ Kaufmann/Meuter, op. cit., n. 15 ad §§ 261-226a, p. 1518).
A tale riguardo, va ricordato anche che, nell’ambito della cosiddetta riforma II dell’imposizione delle imprese, che ha condotto all’adozione della legge federale del 23 marzo 2007 sul miglioramento delle condizioni quadro fiscali per le attività e gli investimenti imprenditoriali (RU 2008 2893), era inizialmente stata proposta una modifica dell’art. 12 LAID, finalizzata proprio ad obbligare i cantoni, che impongono gli utili immobiliari con il sistema monistico, a dedurre le perdite commerciali. L’avamprogetto definiva il rifiuto della compensazione in questione come “uno dei maggiori inconvenienti” del sistema monistico e, pur riconoscendo che dal profilo teorico esso poteva essere giustificato con il carattere reale dell’imposta sugli utili immobiliari, nondimeno riteneva necessario un correttivo per imporre a tutti i cantoni quanto già ammesso da alcuni di quelli che a loro volta applicavano il sistema monistico (cfr. Procedura di consultazione relativa alla riforma II dell’imposizione delle imprese, del 5 dicembre 2003, p. 80). Nel formulare il disegno di legge del 22 giugno 2005, il Consiglio federale ha tuttavia rinunciato alla modifica della LAID in questione. Nel relativo messaggio si osserva che “questa misura non è stata dimenticata, ma è stata integrata nel messaggio concernente la legge federale sull’unificazione delle basi temporali, sulla semplificazione dell’imposizione dei proventi da lotterie e sull’epurazione delle procedure di tassazione e di ripartizione” (cfr. Messaggio del Consiglio federale concernente la legge federale sul miglioramento delle condizioni quadro fiscali per le attività e gli investimenti imprenditoriali, del 22 giugno 2005, n. 05.058, in FF 2005 4241, p. 4328).
Sebbene finora un disegno di legge contenente una simile proposta non sia stato sottoposto alle Camere federali, è chiara la volontà del Consiglio federale di imporre ai cantoni che hanno optato per il sistema monistico una compensazione delle perdite dell’attività commerciale con gli utili immobiliari.
La realizzazione dell’immobile di __________ ha prodotto un utile di fr. 801'353.–, cui corrisponde un’imposta sugli utili immobiliari di fr. 40'067.65.
Per quanto sia abbastanza evidente che la situazione in cui versa la ricorrente permetta una totale compensazione dell’utile in questione con le perdite complessive, va anche rilevato che l’UTPG non risulta avere ancora proceduto alla tassazione dell’imposta sull’utile e sul capitale per il periodo fiscale 2008.
Ne consegue che la pretesa di compensare l’utile immobiliare con le perdite accertate nel periodo fiscale 2008 è prematura. Infatti, se la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari diventa esecutiva prima che lo sia quella dell’imposta sul reddito o sull’utile, la perdita non è ancora accertata in modo definitivo (cfr. anche Langenegger, op. cit., n. 14 ad art. 143, p. 173; inoltre Messaggio del Consiglio di Stato del Canton Basilea Città del 6 settembre 2007, cit., p. 48; Messaggio del Consiglio di Stato del Canton Basilea Campagna del 13 febbraio 2007, n. 2007/034, p. 24).
Il ricorso deve pertanto essere respinto. Quando le sarà stata notificata la tassazione IC 2008, potrà inoltrare un’istanza di revisione della tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
Copia per conoscenza:
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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