AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2009.220
Data decisione, Autorità: 16.03.2010, IICCA
Titolo: Locazione - contestazione disdetta - vendita dell'ente locato - urgente bisogno personale del nuovo proprietario - disdetta abusiva
Incarto n. 12.2009.220
Lugano 16 marzo 2010/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Walser, vice presidente, Lardelli e Pellegrini
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2007.494 (in materia di locazione) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 19 aprile 2007 da
AO 1
contro
AP 1 AP 2 tutti rappr. dall'RA 1,
con cui l'istante ha chiesto che fosse accertata la validità della disdetta del contratto di locazione, domanda alla quale si sono opposti i convenuti, chiedendo, in via subordinata, una prima proroga del contratto di locazione;
nonché nella causa inc. n. DI.2007.886 della medesima Pretura, promossa con istanza 13 luglio 2007 da
AO 1,
contro
AP 1, AP 2, tutti rappr. dall' RA 1
con cui l'istante ha chiesto di respingere la pretesa dei convenuti volta ad obbligare l'istante ad eliminare i difetti dell'ente locato, di non concedere riduzioni del canone di locazione e di liberare integralmente a suo favore le pigioni depositate presso l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano, domande alle quali si sono opposti i convenuti, chiedendo il respingimento dell'istanza, l'obbligo al locatore di eliminare i difetti e la concessione di una riduzione della pigione;
sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 25 novembre 2009, dichiarando parzialmente accolta l'istanza 19 aprile 2007, accertando la validità della disdetta e concedendo una protrazione unica e definitiva del contratto di locazione fino al 30 settembre 2010 (dispositivo n. 1), parzialmente accolta l'istanza 13 luglio 2007, concedendo agli inquilini AP 1 una riduzione della pigione pari all'importo complessivo di fr. 9'765.– e la liberazione delle pigioni depositate presso l'Ufficio di conciliazione di Lugano a favore degli inquilini in ragione di fr. 9'765.– e per la rimanenza (fr. 19'685.–) a favore del locatore (dispositivo n. 2), come pure accollando la tassa di giustizia (fr. 200.–) e le spese (fr. 100.–) in ragione di metà ciascuno al locatore e ai conduttori, compensate le ripetibili (dispositivo n. 3);
appellanti i convenuti, con appello 7 dicembre 2009, con il quale impugnano i dispositivi n. 1 e 3 (e i relativi sottopunti) – dichiarando per contro esplicitamente di non impugnare il dispositivo n. 2 – e postulano che il dispositivo n. 1 sia riformato nel senso di respingere integralmente l'istanza 19 aprile 2007 di AO 1, con protesta di tasse, spese e ripetibili di prima e di seconda sede;
mentre l'istante con osservazioni 30 dicembre 2009 postula la reiezione dell'appello con protesta di tasse, spese e ripetibili di seconda sede;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto e in diritto:
A far tempo dal 1967, AP 2 e AP 1 conducono in locazione l'abitazione unifamiliare sita in via __________ a , in base ad un contratto di locazione venuto in essere con l'allora proprietario dell'immobile __________ L, più volte rinnovato. Dopo la morte di __________ L__________, avvenuta nel 2003, la vedova di quest'ultimo, __________ V__________, è divenuta proprietaria dell'ente locato, subentrando al defunto marito anche in qualità di locatrice e riconducendo tacitamente, per tempo indeterminato, il contratto di locazione in essere con i coniugi AP 1.
Con lettera 16 dicembre 2005, __________ V__________ __________ ha informato i conduttori della propria intenzione di vendere l'ente locato, proponendo nel contempo ai coniugi AP 1 l'acquisto dell'immobile (doc. D dell'inc. DI.2007.494). Dopo aver chiesto maggiori ragguagli alla locatrice, con scritto 29 novembre 2006, AP 2 rendeva noto di non essere interessato all'acquisto (doc. E dell'inc. DI.2007.494). Il 6 dicembre 2006, i conduttori segnalavano una serie di difetti presenti nell'ente locato, chiedendone l'eliminazione e postulando una riduzione dell'affitto del 40% a partire dal mese di dicembre 2006 e fino all'eliminazione dei difetti da parte della proprietaria (doc. F dell'inc. DI.2007.494).
In data 19 dicembre 2006, __________ V__________ cedeva la proprietà dell'immobile al figlio AO 1, mediante donazione (doc. C dell'inc. DI.2007.494). Il medesimo giorno AO 1, quale nuovo proprietario del bene locato, notificava la disdetta del contratto di locazione per la scadenza del 29 marzo 2007 (doc. H dell'inc. DI.2007.494).
2.1 Con istanza 22 dicembre 2006 all' l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano (in seguito Ufficio di conciliazione), AP 2 e AP 1 hanno contestato la validità della disdetta e chiesto, subordinatamente, una protrazione del contratto di locazione fino al 30 marzo 2009. Con decisione 16 marzo 2007, l'Ufficio di conciliazione ha accolto l'istanza dei conduttori e annullato la disdetta (doc. A dell'inc. DI.2007.494).
Con istanza 19 aprile 2007, AO 1 ha chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano di accertare la validità della disdetta, invocando essenzialmente il bisogno proprio e la necessità di accudire alla madre, che soffriva, a suo dire, di disturbi depressivi.
AP 2 e AP 1 si sono opposti alla domanda. Essi hanno in particolare sostenuto che la disdetta costituiva un atto di ritorsione alle loro pretese contrattuali per difetti dell'ente locato, sollevate dodici giorni prima. Hanno chiesto in via principale di annullare la disdetta in applicazione dell'art. 271a cpv. 1 lett. a CO. In via subordinata hanno chiesto l'annullamento della disdetta, ritenuta contraria alle regole della buona fede (art. 271 CO) e una protrazione del contratto di locazione.
2.2 Parallelamente, con istanza 8 maggio 2007 all'Ufficio di conciliazione, AP 2 e AP 1 hanno chiesto l'eliminazione dei difetti e una riduzione della pigione del 40% a partire dal mese di dicembre 2006 e fino all'eliminazione dei difetti da parte della proprietaria. Con decisione 12 giugno 2007, l'Ufficio di conciliazione ha accolto l'istanza dei conduttori (doc. A dell'inc. DI.2007.886).
Con istanza 13 luglio 2007, AO 1 ha adito la Pretura del Distretto di Lugano contestando integralmente la decisione dell'Ufficio di conciliazione e chiedendo la liberazione a suo favore delle pigioni depositate.
AP 2 e AP 1 si sono opposti alla domanda chiedendo la conferma della decisione dell'Ufficio di conciliazione e un'ulteriore riduzione della pigione dal 1° luglio 2007 in poi.
3 Il Pretore ha esperito congiuntamente l'istruttoria delle due cause DI.2007.494 e DI.2007.886, come pure il dibattimento finale. Con un unico giudizio in data 25 novembre 2009, il primo giudice ha dichiarato parzialmente accolta l'istanza 19 aprile 2007, accertando la validità della disdetta e concedendo una protrazione unica e definitiva del contratto di locazione fino al 30 settembre 2010 (dispositivo n. 1), parzialmente accolta l'istanza 13 luglio 2007, concedendo agli inquilini Forni una riduzione della pigione pari all'importo complessivo di fr. 9'765.– e la liberazione delle pigioni depositate presso l'Ufficio di conciliazione di Lugano a favore degli inquilini in ragione di fr. 9'765.– e per la rimanenza (fr. 19'685.–) a favore del locatore (dispositivo n. 2). Ha per finire accollato la tassa di giustizia (fr. 200.–) e le spese (fr. 100.–) in ragione di metà ciascuno al locatore e ai conduttori, dichiarando compensate le ripetibili (dispositivo n. 3).
Con osservazioni 30 dicembre 2009, AO 1 chiede la reiezione dell'appello con protesta di tasse, spese e ripetibili di seconda sede.
In appello resta contestata unicamente la decisione con la quale il primo giudice ha accertato la validità della disdetta (dispositivo n. 1) ed ha ripartito in modo paritario la tassa di giustizia, le spese, dichiarando compensate le ripetibili (dispositivo n. 3). Non sono invece oggetto di contestazione la riduzione della pigione concessa ai coniugi AP 1 ed il conseguente svincolo delle pigioni depositate presso l'Ufficio di conciliazione (a favore degli inquilini in ragione di fr. 9'765.– e a favore di AO 1 per la rimanenza di fr. 19'685.–) [dispositivo n. 2]. L'appellante dichiara per finire che, nella misura in cui questa Camera “dovesse accettare la validità della disdetta”, fa sue – e quindi non contesta – “le accurate e doviziose argomentazioni del giudice di prime cure, che ha accordato una proroga unica e definitiva di 3 anni e mezzo scadente al 29 settembre 2010 (recte, 30 settembre 2010”) [appello, pag. 5 verso l'alto].
Nell'accertare la validità della disdetta – notificata singolarmente a ciascuno dei coniugi AP 1 da AO 1, mediante modulo ufficiale in data 19 dicembre 2006 (doc. H dell'inc. DI.2007.494) – il Pretore si è dipartito dalla verifica delle condizioni poste al nuovo proprietario dall'art. 261 cpv. 2 lett. a CO. In base a questa norma, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso, in caso di locazione di abitazioni, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti o affini. Il primo giudice – constatato che dalla documentazione agli atti risultava che AO 1 ha dato la disdetta il giorno stesso in cui è divenuto proprietario del bene locato – ha ritenuto che, come nuovo proprietario, beneficiava della facoltà di disdire in maniera agevolata il contratto dal momento dell'iscrizione della sua proprietà a Registro fondiario. Del resto i conduttori neppure hanno sostenuto che la data della disdetta fosse anteriore all'iscizione a Registro fondiario del trasferimento di proprietà (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 2008, n. 4.1.5 pag. 686).
6.1 AO 1, secondo il Pretore, era legittimato ad invocare l'art. 261 cpv. 2 lett. a CO in ragione della sua situazione personale non certo rosea. Il primo giudice ha fondato il suo giudizio, su questo punto, sul fatto che dall'istruttoria è emerso che AO 1, nonostante avesse soltanto 37 anni, beneficia già dal 1997 di una rendita di invalidità a fronte di un'incapacità lavorativa valutata in misura del 50% e che alla fine del 2007 aveva subìto un grave incidente motociclistico. Il Pretore ha inoltre rilevato che AO 1 era disoccupato da ormai quattro anni, circostanza che comprovava una volta di più le gravi difficoltà di reinserimento professionale con cui il proprietario dell'ente locato era confrontato. Per di più – ha aggiunto il primo giudice – AO 1 alloggia in un modesto monolocale a __________, che condivide con la propria fidanzata. Ebbene – ha rilevato ancora il Pretore – a fronte di una simile situazione, data la possibilità di occupare l'abitazione donatagli dalla madre a titolo completamente gratuito e confacente alle sue esigenze familiari, si giustificava senz'altro l'invio della disdetta agli inquilini. Mal si comprende, secondo il primo giudice, come si possa pretendere che una persona invalida e disoccupata, che sino a quel momento aveva vissuto con un'altra persona dividendo un alloggio concepito normalmente per l'abitazione di una persona singola di rinunciare a una casa unifamiliare ricevuta in donazione dalla propria madre. Il Pretore – dopo aver ricordato che l'applicazione dell'art. 261 cpv. 2 lett. a CO non esige che il bisogno del locatore di utilizzare il bene locato corrisponda ad uno stato di necessità assoluta di reperire un'abitazione, ma che è sufficiente che non si possa esigere dal locatore che rinunci per delle ragioni economiche o per altri motivi all'utilizzo del bene locato – ha ritenuto che per una persona invalida e in disoccupazione poter disporre di un'abitazione a titolo gratuito e non essere obbligato a pagare un canone di locazione costituisce certamente un notevole aiuto economico. Secondo il primo giudice, pretendere dal locatore il sacrificio economico di corrispondere una pigione, fors'anche esigua, per il monolocale di Como, quando potrebbe godere di una casa di sua proprietà senza pagare alcunché, sarebbe completamente iniquo. Considerato che la pigione corrisposta da AO 1 per il monolocale di __________ corrisponde al canone di locazione versato dagli inquilini AP 1 – ha concluso il Pretore – l'iniquità risulta ancora più evidente; il locatore sarebbe infatti costretto a sostenere una spesa economica per un bene di qualità inferiore rispetto ad un altro di qualità nettamente superiore e di cui per giunta potrebbe beneficiare gratuitamente.
6.1.1 Gli appellanti si aggravano in primo luogo per il fatto che il primo giudice, con la motivazione di cui sopra, avrebbe ammesso un cambiamento di motivazione della disdetta: da un iniziale “invocato bisogno di accudire la madre malata”, il Pretore avrebbe inammissibilmente “riconosciuto e ammesso un bisogno economico e personale del locatore” (appello, pag. 3 nel mezzo). A torto.
Non risulta dagli atti che i conduttori abbiano chiesto la motivazione della disdetta e che la stessa sia stata data nel senso preteso dagli appellanti. Invero, in causa, AO 1 – con esplicito riferimento ai suoi bisogni legittimi di occupare i locali di sua proprietà – ha comunque indicato la sua condizione di invalido al 50% e di disoccupato (cfr. inc. DI.2007.494, act.I pag. 4 verso il basso). Il fatto non è stato contestato dai conduttori (cfr. inc. DI.2007.494, act.II pag. 3 verso l'alto), i quali hanno anzi ammesso che il locatore versava in simile condizione (inc. DI.2007.494, act.II pag. 3 verso il basso). La doglianza cade dunque nel vuoto.
6.1.2 Gli appellanti, d'altro canto, non si confrontano seriamente con le predette pertinenti motivazioni del Pretore, limitandosi a sostenere che non sarebbe provato che AO 1 voglia realmente trasferirsi in Ticino. La donazione del bene immobile al figlio da parte della madre rappresenterebbe, a loro dire, solo “un maldestro tentativo di eludere la protezione dalle disdette abusive” (appello, pag. 3 verso il mezzo), per il quale “nasce il sospetto” che “a muovere le file sia stata la signora V__________” (appello, pag. 3 verso il basso). Secondo gli appellanti, il locatore, vivrebbe inoltre “di rendite percepite in Italia”, che “probabilmente non gli verrebbero assegnate secondo i parametri in vigore in Ticino” (appello, pag. 4 verso l'alto), se non addirittura “certamente perderebbe” (appello, pag. 3 verso il basso). Sarebbe, a loro dire, anche “poco verosimile che una persona confrontata con ristrettezze finanziarie decida di venire a vivere in Svizzera, dove notoriamente la vita è più cara”, per cui le motivazioni del Pretore non reggerebbero (appello, pag. 4 verso il mezzo).
AP 2 e AP 1 adducono solo “sospetti” e supposizioni – che non trovano conferma in riscontri probatori, né tanto meno gli appellanti li indicano – certamente non sufficienti a ritenere non fondate le motivazioni del primo giudice. Le argomentazioni d'appello cadono pertanto nuovamente nel vuoto.
6.2 Il Pretore ha inoltre rilevato che i conduttori hanno asserito che una delle motivazioni sollevate da AO 1 per giustificare la disdetta loro notificata – a sapere la necessità di trasferirsi accanto alla madre bisognosa di attenzioni in ragione del suo forte stato depressivo – fosse in realtà un mero pretesto. Ora – ha ritenuto il primo giudice – è ben vero che i medici che hanno avuto in cura __________ V__________ hanno dichiarato che la sintomatologia depressiva di cui è afflitta la stessa non configura la necessità di una continua e costante assistenza; tuttavia il malessere della madre del locatore esiste e il sentimento soggettivo del figlio di voler stare vicino alla madre in difficoltà e preoccupato per le sue condizioni di salute deve necessariamente essere tenuto in debita considerazione. Tale elemento, secondo il Pretore, va quindi ad aggiungersi alle considerazioni riguardo alla situazione familiare ed economica di AO 1 ed una volta in più dimostra l'urgente bisogno personale dell'istante di trasferirsi nell'abitazione di via __________.
Ancora una volta gli appellanti non si confrontano seriamente con le predette pertinenti argomentazioni del primo giudice, limitandosi sostanzialmente a sostenere che i medici chiamati a deporre quali testimoni (Dr. __________ e Dr. ) avrebbero “smentito l'invocata depressione della madre del locatore” (appello, pag. 3 verso l'alto) e che dall'istruttoria sarebbe emerso “che la madre del locatore gode di ottima salute” (appello, pag. 4 in basso e pag. 5 in alto). Queste ultime considerazioni degli appellanti si rivelano anzi in palese contrasto con le risultanze degli atti, avendo in particolare i medici menzionati comunque tutti constatato lo stato depressivo di __________ V, con prescrizione di medicamenti che perdura nel tempo (cfr. inc. DI.2007.494, act.VII pag. 1 verso il basso e pag. 2 in alto, act. VI pag. 1 verso il basso e pag. 3 verso il mezzo). Le considerazioni d'appello si rivelano pertanto prive di consistenza e al limite della temerarietà.
6.3 Il Pretore si è poi anche soffermato sulla tesi dei coniugi AP 1 secondo cui qualora l'istante dovesse realmente avere bisogno di trasferirsi nel Luganese, questi potrebbe senza alcun problema occupare uno degli appartamenti di proprietà della madre. Il primo giudice ha ritenuto che dall'istruttoria è emerso come le proprietà immobiliari di __________ V__________ siano attualmente tutte occupate (ciò con riferimento al verbale di interrogatorio di AO 1 13 novembre 2008), compresa l'altra metà della sua casa d'abitazione (pure con riferimento al verbale di interrogatorio di AO 1 13 novembre 2008, al verbale di audizione 5 novembre 2007 di __________ B__________ e al doc. D dell'inc. DI.2007.494).
Gli appellanti non si confrontano nuovamente con le menzionate considerazioni del Pretore, limitandosi a sostenere che “un altro bene immobile della madre” dell'appellato “situato anch'esso in via , verrà presto a liberarsi” in quanto, a loro dire, “sembrerebbe” che “il signor S e la signora V__________ abbiano concordato una proroga unica e definitiva del contratto di locazione” per un anno (appello, pag. 4 verso l'alto). Vi sarebbe anche “un'ampia e confortevole dépendance” della villa della madre “con entrata indipendente, attualmente inoccupata” (appello, pag. 4 verso l'alto). Trattasi ancora una volta di semplici ipotesi degli appellanti, fondate sul “si dice”, che non trovano conferma negli atti. L'appello, anche su questo punto, è pertanto palesemente infondato.
E' pur vero che la dottrina riconosce che la disdetta notificata dal locatore a breve distanza dalle pretese contrattuali del conduttore, può provare l'esistenza di un rapporto di causalità tra le pretese contrattuali e la disdetta, con conseguente applicazione dell'art. 271a cpv. 1 lett. a CO (Lachat, op. cit., n. 5.2.4 pag. 741) e che la disdetta rappresaglia a norma dell'articolo menzionato o contraria alle regole della buona fede (art. 271 CO) può essere opposta anche al nuovo proprietario (Lachat, op. cit., pag. 692). Nella fattispecie ora in esame non ricorrono tuttavia gli estremi per annullare la disdetta con riferimento alle normative in oggetto. Già si è detto che, invero, il locatore ha provato – senza che i conduttori siano riusciti a confutare il suo dire – di aver dato la disdetta per un urgente bisogno personale proprio a norma dell'art. 261 cpv. 2 lett. a CO. Come rettamente evidenziato dal primo giudice, ciò permette di escludere a priori che la disdetta in parola costituisca un atto di ripicca alla notifica dei difetti da parte dei conduttori o un comportamento contrario alla buona fede, e quindi l'applicazione degli art. 271 e 271 a cpv. 1 lett. a CO. In ogni caso, diversamente da quanto sostenuto dagli appellanti (appello, pag. 3 verso il mezzo), non vi è comunque incongruenza nel comportamento della precedente proprietaria, e meglio nell'avere in un primo momento messo in vendita l'immobile in questione, per poi, in un secondo momento, donarlo al figlio. Il modo di agire di __________ V__________ conferma semmai la sua incessante intenzione di “liberarsi dell'immobile”, manifestata ai conduttori con scritto 16 dicembre 2005 e di cui questi ultimi erano di certo ancora al corrente nell'ottobre 2006 (cfr. appello, pag. 3 verso il mezzo) e a fine novembre 2006 (cfr. inc. DI.2007. 494, doc. E). Il comportamento di __________ V__________, evocato dagli appellanti, non comprova dunque in alcun modo che la donazione abbia costituito “un maldestro tentativo di eludere la protezione dalle disdette abusive conferita dagli art. 271 e ss CO”. D'altro canto è pur vero che il bene locato presentava dei difetti, alla cui eliminazione il locatore ha nel frattempo provveduto (cfr. inc. DI.2007.494, act. VIII pag. 4 verso il mezzo). La tempistica della notifica dei difetti da parte dei conduttori – intervenuta il 6 dicembre 2006 a brevissima distanza dal rifiuto dell'offerta d'acquisto, comunicato con scritto 29 novembre 2006 di AP 2 – fa tuttavia sorgere qualche interrogativo sulla loro buona fede nell'invocare poi in causa la malafede della controparte (Lachat, op. cit., n. 5.2.5, pag. 741). Una risposta a questi interrogativi è però superflua, perché in ogni caso – come detto – dagli atti risulta che la disdetta è stata data per un reale, concreto e impellente bisogno personale del locatore. Ciò basta per confermare la validità della disdetta. L'appello si rivela pertanto nuovamente infondato.
Tassa di giustizia e spese di questa sede – calcolate su un valore litigioso di fr. 18'600.– (pari a dodici mesi di locazione, a norma dell'art. 414 cpv. 3 CPC) – seguono la soccombenza. Non si assegnano ripetibili, non essendo state richieste dall'appellato.
Per questi motivi,
dichiara e pronuncia:
L’appello 7 dicembre 2009 di AP 2 e AP 1 è respinto.
Gli oneri del presente giudizio, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 150.–
b) spese fr. 50.–
Totale fr. 200.–
già anticipati dagli appellanti, rimangono a loro carico in solido. Non si assegnano ripetibili di appello.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il vice presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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