AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2009.180
Data decisione, Autorità: 19.05.2010, CDT
Titolo: Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, reclamo contro calcolo basato su prassi illegale, perizia ad hoc dell'Ufficio cantonale di stima, reformatio in peius
Incarto n. 80.2009.180
Lugano 19 maggio 2010
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi, Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1 RI 2
contro
CO 1
oggetto
ricorso del 22 dicembre 2009 contro la decisione del 25 novembre 2009 in materia di IC e IFD 2006.
Fatti
A. RI 1 è proprietaria del mapp. n. __________ RFD di __________, dove sorge la casa d’abitazione della sua famiglia.
Nella dichiarazione fiscale 2006, inoltrata insieme al marito RI 2, la contribuente indicava il valore di stima ufficiale dell’immobile di sua proprietà, pari a fr. 277'396.–, ed il relativo valore locativo, commisurato in fr. 9'975.–. Da quest’ultimo importo, chiedeva la deduzione di spese di manutenzione, stabilite forfetariamente in fr. 2'494.– per l’IC ed in fr. 1’995.– per l’IFD.
B. Notificando ai contribuenti la tassazione IC/IFD 2006, con decisione del 5 novembre 2008, l’CO 1 commisurava il reddito imponibile in fr. 202'700.– per l’IC ed in fr. 217'200.– per l’IFD. Il valore locativo della casa d’abitazione era stabilito in fr. 16'400.– e le relative spese di manutenzione in fr. 4'100.– per l’IC ed in fr. 3’280 .– per l’IFD. Nella motivazione della decisione, l’autorità fiscale spiegava di avere rettificato il valore locativo “tenuto conto del valore dell’immobile e dei canoni locatizi normali della zona”.
C. I contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 3 dicembre 2008, chiedendo che il valore locativo fosse ridotto a fr. 9'975.– “come in passato, importo adeguato anche tenuto conto del valore di reddito come calcolato sulla ‘scheda calcolo della stima’ emessa dopo decisione su reclamo”. A quest’ultimo riguardo, i reclamanti allegavano copia di una decisione con cui, il 20 maggio 2005, l’Ufficio cantonale di stima aveva accolto un reclamo concernente la stima ufficiale dell’immobile.
Nel corso dell’udienza tenutasi dinanzi all’autorità di tassazione il 30 dicembre 2008, i contribuenti sottolineavano che il valore di stima della casa era stato ridotto su reclamo, fino ad un importo inferiore a quello in vigore prima della revisione generale. Il reclamo era del resto stato interposto proprio per contenere il valore locativo, allora calcolato percentualmente sul valore di stima ufficiale. Sottolineavano poi le carenze nell’isolazione dell’immobile. Il verbale di audizione si chiudeva con le seguenti affermazioni:
La contribuente si dichiara d’accordo affinché l’autorità fiscale proceda ad una perizia atta a determinare il valore commerciale dell’immobile, che ritiene però inutile dato che per l’evasione del reclamo l’ufficio cantonale aveva fatto esperire un sopralluogo dal suo esperto il quale aveva potuto fare le sue valutazioni nel senso di ritenere giustificate le motivazioni espresse dalla reclamante.
D. Il 12 ottobre 2009, l’Ufficio cantonale di stima allestiva un rapporto peritale “per determinare il valore locativo di mercato interente all’immobile sulla particella __________ di __________”. Basandosi sul “confronto dei contratti di affitto esistenti per oggetti paragonabili”, l’autorità di stima stabiliva il valore di reddito dell’abitazione in fr. 33'000.– all’anno, con riferimento all’anno 2009.
Il 14 ottobre 2009, l’Ufficio di tassazione trasmetteva il rapporto peritale ai reclamanti, invitandoli a formulare eventuali osservazioni ed informandoli che il suo orientamento era “di ridefinire il valore locativo sulla base delle risultanze della perizia allestita”.
I contribuenti prendevano posizione con scritto dell’11 novembre 2009, contestando sia le conclusioni della stima sia la relativa motivazione.
E. Con decisione del 25 novembre 2009, l’Ufficio di tassazione notificava ai contribuenti la decisione su reclamo, aumentando il valore locativo della loro abitazione a fr. 21'450.–, pari al 65% del valore stabilito dall’Ufficio di stima. Le spese di manutenzione erano conseguentemente modificate in fr. 5'363.– per l’IC e fr. 4'290.– per l’IFD.
La motivazione della decisione era la seguente:
In sede di tassazione l’autorità fiscale aveva imposto un valore locativo relativo all’abitazione primaria sita al mappale di __________ di fr. 16'400.– importo calcolato applicando la percentuale del 90% del valore di reddito definito dall’ufficio cantonale di stima. Contro la decisione è stato presentato reclamo con la richiesta di riportare il valore locativo a quanto tassato negli anni precedenti.
La moglie del contribuente è stata sentita in audizione ed in tale sede si è concordato di esperire una perizia atta a determinare il reale valore d’affitto dell’abitazione. In possesso della perizia che determina un valore di fr. 33'000.–, l’autorità fiscale ha trasmesso ai contribuenti una copia della perizia con invito a voler formulare eventuali osservazioni; la contribuente veniva pure informata del fatto che l’orientamento dell’autorità fiscale era quello di adeguare il valore locativo alle risultanze della perizia. Le informazioni trasmesseci non ci forniscono elementi validi per poterci discostare dalle risultanze della perizia e di conseguenza l’autorità fiscale procede alla rettifica del valore locativo che viene rivalutato da fr. 16'400.– a fr. 21'450.– importo definito applicando la percentuale del 65% del valore d’affitto.
Per la determinazione di tale valore si è tenuto conto delle indicazioni fornite dal Tribunale federale, indicazioni che prevedono che il valore locativo venga calcolato nel 60/70% del valore d’affitto.
F. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 postulano nuovamente la riduzione del valore locativo a fr. 9'975.–. Ribadito che, al momento di contestare il nuovo valore di stima ufficiale, non avevano espressamente reclamato contro il valore di reddito, non sapendo che sarebbe stato impiegato per stabilire il valore locativo, gli insorgenti contestano le risultanze della “perizia” allestita dall’Ufficio cantonale di stima. Lamentano inoltre una disparità di trattamento rispetto ad altri contribuenti e contestano che chi ha redatto la perizia possa essere considerato indipendente dall’autorità fiscale.
Nelle sue osservazioni del 13 gennaio 2010, l’Ufficio di tassazione ha proposto di respingere il reclamo.
Nel corso dell’udienza del 23 aprile 2010, le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.
Diritto
Secondo gli articoli 20 cpv. 1 lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD, è imponibile quale reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito.
Le normative cantonale e federale si differenziano fra loro quanto alle modalità di calcolo del valore locativo.
1.1.1.
L’art. 21 cpv. 2 LIFD precisa, infatti, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente.
Il riferimento alle condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo conto anche delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il canone di locazione massimo conseguibile (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I 152 = ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF 52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41).
1.1.2.
La legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett. a e dell’art. 7 cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle modalità di accertamento del valore locativo, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In relazione alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se non quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF 125 I 65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.). L’Alta Corte ha stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF 124 I 145, consid. 4d p. 156), precisando poi che il 60% del valore di mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).
1.2.
Per quanto qui di interesse, l’art. 20 cpv. 2 LT dispone che il valore locativo, tenuto conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, sia stabilito al 60-70 per cento del valore di mercato delle pigioni. Per il suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.
Nel marzo 2007, la Divisione delle contribuzioni ha adottato una nuova circolare (n. 15/2006), applicabile al periodo fiscale 2006, che prescrive che il valore locativo di abitazioni unifamiliari e plurifamiliari, appartamenti in condominio e case a schiera sia stabilito in base ai seguenti criteri:
· in mancanza di un valore di mercato di riferimento, il valore locativo da tassare corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nell’ambito della decisione riguardante la stima ufficiale (questo valore risulta dalla scheda di calcolo della stima allegata alla decisione sulla stima);
· qualora l’applicazione del valore di reddito (90%) dovesse portare a risultati manifestamente insostenibili occorrerà operare le opportune correzioni atte a conseguire un valore locativo tassato che si situi entro i limiti del 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato per abitazioni dello stesso genere;
· in tali casi il valore locativo dovrà essere determinato tenendo equamente conto del valore d’uso, del livello degli affitti pagati nella zona o ricorrendo a norme particolari (es. applicando una data quota per locale o per mq abitabile).
.
In una sentenza di principio del 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in: RtiD II-2008 n. 3t), nota alle parti, questa Camera ha esaminato nel dettaglio la nuova prassi, concludendo per la sua illegalità.
2.2.
In primo luogo, come afferma l’art. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (RL 10.2.9.1), l’accertamento ufficiale di stima concerne “i valori della sostanza immobiliare”: l’art. 32 cpv. 1 LSt precisa poi che l’autorità (cioè l’Ufficio stima; cfr. art. 16 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 19 dicembre 1997 [RL 10.2.9.1.1]), tramite il Municipio, comunica le decisioni di stima relative ai fondi edificabili o edificati (contenenti i dati d’accertamento e di valutazione) a tutti i contribuenti interessati, unitamente all’avviso di pubblicazione.
Dalla semplice lettura delle disposizioni menzionate si evince chiaramente che oggetto della decisione dell’Ufficio stima è solo il valore di stima ufficiale degli immobili e non anche il valore locativo degli stessi.
È ben vero che la stessa legge sulla stima ufficiale menziona anche il valore di reddito fra i fattori che concorrono all’accertamento del valore di stima: tuttavia, dal tenore degli articoli 16 e 18 LSt appare evidente che il valore di reddito viene accertato esclusivamente ai fini del calcolo del valore di stima dell’immobile ed inoltre che il valore di reddito è costituito dalla capitalizzazione del reddito lordo.
Questa Camera ha così affermato che il ricorso alla valutazione ufficiale del valore locativo è senz’altro un metodo adeguato e praticabile ai fini della determinazione del reddito di una casa d’abitazione, ma presuppone tuttavia che vi sia una procedura di accertamento del valore locativo stesso, come avviene in altri cantoni: occorre cioè che la decisione che scaturisce dalla procedura di stima ufficiale indichi separatamente, nel dispositivo, il valore di stima ed il valore locativo e che dalla motivazione della decisione sia possibile ricostruire le modalità di calcolo di entrambi i valori.
2.3.
La Camera ha poi negato che la circostanza che dalla decisione dell’Ufficio stima si possa ricavare anche il valore di reddito significhi che essa accerti anche il valore locativo dell’immobile.
A tale proposito, ha ricordato che l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo: nel caso delle decisioni dell’Ufficio stima, il dispositivo è costituito dall’accertamento, sulla prima pagina della stessa, del “valore globale di stima”, a sua volta suddiviso fra i diversi edifici e terreni, mentre è solo nella “scheda di calcolo della stima” che sono contenuti i dettagli relativi al valore metrico ed al valore di reddito, come pure alla loro ponderazione ed alla ripartizione fra i singoli subalterni del valore di stima così ottenuto.
2.4.
La Camera ha quindi escluso che il Canton Ticino rientri nel novero dei cantoni in cui i valori locativi sono “accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili. Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima ufficiale prevedesse espressamente l’accertamento individuale non solo del valore di stima in sé ma anche del valore locativo dell’immobile, come avviene, per esempio, nel Canton Argovia oppure Svitto. La sola circostanza che dalla decisione dell’Ufficio stima si possa ricavare anche il valore di reddito non significa invece che essa accerti anche il valore locativo dell’immobile, ove si pensi appena che l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo.
2.5.
D’altra parte, anche volendo sostenere che la decisione dell’Ufficio stima, nella misura in cui accerta il valore di reddito, non passa in giudicato scaduto il termine per impugnarla dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero le condizioni perché tale valore possa essere riesaminato nell’ambito di una procedura di reclamo prima, e di ricorso poi, contro la decisione di tassazione dell’imposta sul reddito. In primo luogo, nel rispetto delle regole sull’onere probatorio, non si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova dell’inesattezza del valore locativo indicato nella decisione in questione. Quindi, si dovrebbe stabilire a chi competa l’eventuale esame dei reclami e dei ricorsi contro il valore locativo. Contrariamente alla soluzione adottata nel Canton Berna, in cui l’autorità competente per l’accertamento della stima ufficiale, da una parte, e per la tassazione dell’imposta sul reddito, dall’altra, è sempre l’autorità di tassazione, in Ticino le competenti autorità ed i successivi rimedi giuridici non si identificano: la stima ufficiale è di pertinenza dell’Ufficio stima, mentre l’accertamento dell’imposta sul reddito è attribuito agli uffici circondariali di tassazione, così come la decisione sulla stima è impugnabile dapprima dinanzi allo stesso Ufficio stima e poi al Tribunale di espropriazione, mentre la decisione di tassazione dell’imposta sul reddito è suscettibile di reclamo all’Ufficio di tassazione e di ricorso alla Camera di diritto tributario. Inoltre, perché si possa entrare nel merito di un reclamo o di un ricorso, dovrebbe essere disponibile una decisione motivata, cioè una decisione in cui l’autorità di stima indichi in quale modo ha intrapreso l’accertamento del valore locativo, in modo da consentire al contribuente di valutare se contestarlo o meno. Le decisioni dell’Ufficio stima si limitano invece ad indicare il reddito (presunto o dichiarato), il tasso di capitalizzazione ed il valore di reddito che ne deriva, senza aggiungere ulteriori precisazioni.
2.6.
A titolo abbondanziale, questa Camera ha infine sollevato i propri dubbi in merito alla circostanza che il valore di reddito – ma anche il 90% del valore di reddito – accertato nel quadro della procedura di stima ufficiale corrisponda effettivamente al 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato (cfr. anche CDT n. 80.2006.173 del 21 dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo 2007).
Come ricordato in narrativa, l’Ufficio di tassazione ha dapprima stabilito il valore locativo della casa d’abitazione dei ricorrenti proprio seguendo le indicazioni contenute nella circolare di cui questa Camera aveva già alcuni mesi prima constatato l’illegalità. La sentenza data infatti del 9 maggio 2008, mentre la decisione di tassazione dei ricorrenti è stata loro notificata il 5 novembre 2008.
In seguito al loro reclamo, l’Ufficio di tassazione li ha convocati ed ha prospettato loro la possibilità di procedere “ad una perizia atta a determinare il valore commerciale dell’immobile”, cosa cui i contribuenti non si sono opposti, pur lamentadone l’inutilità alla luce degli accertamenti già intrapresi dall’Ufficio cantonale di stima nell’ambito della procedura di reclamo contro la stima ufficiale dell’immobile.
L’autorità di tassazione ha allora invitato lo stesso Ufficio cantonale di stima a procedere ad un nuovo sopralluogo ed a definire nuovamente il valore di reddito. Ricevuto il rapporto peritale, lo ha notificato ai reclamanti, avvertendoli di voler aumentare il valore locativo, conformandosi alle risultanze della perizia. Ricevute le osservazioni dei contribuenti, l’autorità fiscale ha infine proceduto ad una reformatio in peius.
3.2.
Non si può non prendere atto dapprima che la sentenza di questa Camera, che come detto era passata in giudicato al momento della tassazione dei ricorrenti, è stata semplicemente ignorata. L’Ufficio di tassazione si è discostato dal valore locativo dichiarato ed ha applicato la circolare della Divisione delle contribuzioni, pur sapendo che era stata dichiarata illegale.
Che un modo di procedere simile crei una situazione di incertezza del diritto, difficilmente compatibile con le esigenze di uno Stato di diritto, pare evidente. Si deve infatti ritenere che, fintantoché l’autorità fiscale cantonale non provvederà ad adottare nuove disposizioni in merito alla definizione del valore locativo, conformi alla legge, ci saranno certamente numerosi contribuenti che non contesteranno l’applicazione della circolare in dicussione, poiché la commisurazione del valore locativo che ne deriva non sarà superiore – o lo sarà di poco – rispetto a quella risultante dai criteri di calcolo precedentemente in vigore; ma ve ne saranno altri, il cui valore locativo sarà cresciuto rispetto a quello precedente – magari in controtendenza con il valore di stima, che potrebbe invece essere rimasto inalterato o addirittura essersi ridotto – che invocheranno l’illegalità della circolare stessa, per ottenere una valutazione più favorevole. A quest’ultima categoria di contribuenti, difficile da quantificare, l’autorità fiscale non ha dato alcuna risposta. Non risulta infatti che siano state adottate disposizioni che stabiliscano come procedere in presenza di una contestazione del valore locativo, fondata sulla censura di illegalità della circolare. Per quanto si può evincere dal caso in esame, la soluzione è lasciata all’iniziativa dei singoli funzionari, in totale disprezzo, oltre che della legalità, anche della parità di trattamento.
3.3.
Il caso dei ricorrenti conferma in modo esemplare che le modalità di calcolo del valore locativo definite dalla circolare del 2006 della Divisione delle contribuzioni non sono compatibili con la legge.
La proprietaria della casa d’abitazione della famiglia dei ricorrenti ha infatti impugnato con successo la nuova stima ufficiale della casa, ottenendo una riduzione del valore di stima da fr. 360'000.– a fr. 195'000.–. Lo scopo del reclamo, come dichiarato dalla proprietaria e come difficilmente dubitabile alla luce del fatto che i contribuenti non pagano alcuna imposta sulla sostanza, era quello di contenere l’aumento del valore locativo per effetto dell’entrata in vigore della revisione generale delle stime ufficiali. Infatti, gli insorgenti supponevano che il reddito della loro abitazione sarebbe stato determinato a partire dal valore di stima ufficiale, come avveniva in precedenza. Nessuna indicazione di un imminente cambiamento di prassi era nota a quel momento. Per il fatto che il valore di reddito indicato nel calcolo del valore di stima ufficiale appariva come un semplice criterio per la determinazione del valore di stima, è comprensibile che lo stesso non sia stato espressamente contestato.
Quanto detto sarebbe sufficiente a comportare l’annullamento della decisione impugnata ed il rinvio degli atti all’autorità fiscale per una nuova decisione. L’Ufficio di tassazione, nella procedura di reclamo, si è tuttavia discostato dalla circolare contestata ed ha proceduto ad un accertamento mediante una procedura alternativa.
3.4.
A quest’ultimo riguardo, va anzitutto rilevato che la soluzione adottata dall’Ufficio di tassazione nel caso in discussione solleva dubbi dal punto di vista dal principio di uguaglianza. Infatti, le modalità di calcolo applicate nella maggior parte dei casi, sia pure in base ad una prassi illegale, differiscono da quelle adottate nella fattispecie.
È certo possibile che, di fronte alla contestazione di un contribuente, che ritenesse che il valore locativo attribuito alla sua casa non rientri nella forchetta entro la quale tale reddito si deve situare rispetto al valore di mercato, si proceda ad una valutazione individuale mediante una perizia (cfr. p. es. il caso zurighese di cui si è occupato il Tribunale federale nella sentenza del 21 luglio 2009, n. 2C_823/2008). Ma ciò presuppone ovviamente che il punto di partenza sia un valore locativo stabilito conformemente ad un metodo legittimo. Altrimenti, diventa semplicemente una scelta arbitraria dell’autorità.
3.5.
Si aggiunga che la perizia deve essere commissionata ad una persona esperta che non violi le prescrizioni sulla ricusazione previste dagli articoli 109 LIFD e 182 LT, in modo tale da garantire che il rapporto peritale sia allestito in modo imparziale e obiettivo (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 2a ediz., Zurigo 2009, n. 34 ad art. 123 LIFD, p. 1063 s.; inoltre Pedroli, in: Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct, Basilea 2008, n. 8 ad art. 109, p. 1111).
Ora, nella fattispecie, il perito scelto dall’autorità fiscale non è solo un ufficio che dipende dallo stesso Dipartimento cantonale cui appartiene anche l’Ufficio di tassazione; ma è anche lo stesso ufficio che ha già definito il valore di reddito contestato dai contribuenti.
Né l’autorità fiscale potrebbe obiettare che i contribuenti non abbiano ricusato il perito al momento della sua designazione. In effetti, come pertinentemente rilevato nel ricorso, è ben vero che essi non si sono opposti alla proposta dell’autorità di ordinare una perizia, pur ritenendola inutile; ma, nel momento in cui l’udienza si è svolta, ancora non era noto che il perito incaricato dall’Ufficio di tassazione sarebbe stato l’Ufficio cantonale di stima. O almeno ciò non risulta dal verbale sottoscritto dalle parti.
Come una simile perizia possa rispettare i requisiti di imparzialità ed oggettività auspicati è difficile da immaginare.
Ne consegue che, se anche l’intervento dell’Ufficio cantonale di stima dovesse essere considerato come una vera e propria perizia tecnica, per verificare la conformità della stima ufficiale del valore locativo con il valore di mercato, esso non sarebbe comunque conforme alle esigenze richieste ad una perizia disposta dall’autorità nell’ambito di una procedura di tassazione.
3.6.
Sono in ogni caso condivisibili anche le censure rivolte dai ricorrenti al rapporto peritale.
Già il dies aestimandi non corrisponde a quanto richiesto: la contestazione verteva sull’accertamento del valore locativo ai fini dell’imposta per il periodo fiscale 2006 – come peraltro è indicato anche nella lettera inviata il 20 febbraio 2009 dall’Ufficio di tassazione all’Ufficio cantonale di stima –, mentre il rapporto peritale indica che la valutazione si riferisce al 2009.
Quanto ai criteri su cui la valutazione si fonda, le indicazioni esposte a pagina 7 della perizia sono molto generiche ed anche parzialmente contraddittorie. Dapprima vengono esposti per ben due volte tre criteri che “di regola” servono a determinare il reddito immobiliare, cioè: la parità del reddito percepito, il confronto dei contratti d’affitto esistenti per oggetti paragonabili e il calcolo alla rovescia a partire dal valore venale. In seguito, si precisa che “nel caso concreto si è optato per il confronto dei contratti d’affitto esistenti per oggetti paragonabili”, senza fornire alcuna altra precisazione in merito alla fonte di tali informazioni ed all’ubicazione e alle caratteristiche degli “oggetti paragonabili”. Il valore di fr. 147.– al mq appare così ben difficilmente verificabile.
Dà in ogni caso da pensare il fatto che lo stesso Ufficio cantonale di stima, nella decisione su reclamo con cui ha definito il valore di stima ufficiale dell’immobile, avesse commisurato il valore di reddito al mq in fr. 85,96.
3.7.
Dal profilo procedurale, quando un referto peritale viene trasmesso in copia al contribuente, a quest’ultimo deve essere consentito di proporne la completazione o la delucidazione o di chiedere una nuova perizia (cfr. Zweifel, in: Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, vol. I/2b, 2a ediz., Basilea 2008, n. 41 ad art. 115 LIFD, p. 199, con riferimento per analogia all’art. 60 cpv. 1 4a frase della legge federale del 4 dicembre 1947 di procedura civile [PC; RS 273]).
In relazione alle osservazioni sul rapporto peritale dell’Ufficio di stima, presentate dai ricorrenti l’11 novembre 2009, l’autorità fiscale si è limitata ad affermare, nella decisione su reclamo, che “le informazioni trasmesseci non ci forniscono elementi validi per poterci discostare dalle risultanze della perizia”, senza prendere posizione sulle severe contestazioni sollevate dai contribuenti.
Solo nelle osservazioni al ricorso, inoltrate il 13 gennaio 2010 a questa Camera, l’Ufficio di tassazione propone di sottoporre le contestazioni all’Ufficio di stima “per un eventuale contraddittorio”.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
La decisione su reclamo del 25 novembre 2009 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione per una nuova decisione.
Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
-; -; -; -; -.
Copia per conoscenza:
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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