AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2008.147
Data decisione, Autorità: 12.04.2010, IICCA
Titolo: Contratto di locazione, negato dolo per mancate informazioni su agibilità di locali, lettera di intenti seguita da contratto firmato dopo che il conduttore ha preso conoscenza di fatti essenziali (mancanza di licenza edilizia)
Incarto n. 12.2008.147
Lugano 12 aprile 2010/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Pellegrini
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2004.40 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord promossa con petizione 5 luglio 2004 da
AP 1 rappr. da RA 2
contro
AO 1 rappr. dall’ RA 1
con cui l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 1'005'672.35 oltre interessi al 5% dal 1°aprile 2004 a titolo di risarcimento danni, domanda a cui il convenuto si è opposto e che il Pretore con sentenza 19 giugno 2008 ha respinto;
appellante l’attrice che con atto d’appello 9 luglio 2008 chiede la riforma del querelato giudizio nel senso che la petizione venga accolta ed il convenuto sia condannato al pagamento di fr. 1'005'672.35 oltre interessi al 5% dal 1°aprile 2004 con protesta di tasse, spese e ripetibili;
mentre il convenuto nelle sue osservazioni 4 settembre 2008 ha chiesto di dichiarare nullo l’atto d’appello per inadempienza alle formalità previste dagli artt. 308 e 309 CPC e nel merito la reiezione del gravame, pure con protesta di tasse spese e ripetibili.
Letti i documenti di causa,
ritenuto
in fatto
A. AO 1, quale locatore, e AP 1 (in seguito divenuta AP 1), quale conduttrice, hanno sottoscritto il 24 novembre 2003 una “Lettera d’intenti” con cui il locatore si era impegnato ad affittare alla conduttrice dal 1° gennaio 2004 per una pigione annua di fr. 160'000.- indicizzata le superfici al 2° e 3° piano del Centro Corona di Morbio Inferiore. Il giorno seguente, ossia il 25 novembre 2003, AO 1 ha inoltrato una domanda di costruzione tendente al cambiamento di destinazione del 3° piano del centro commerciale __________. Il 19 gennaio 2004 le parti hanno concluso il contratto di locazione. Il 22 gennaio 2004 il Municipio di __________ ha avviato una procedura di contravvenzione nei confronti di AO 1 e di __________, rappresentante di AP 1, per avere aperto il 19 dicembre 2003 senza le necessarie autorizzazioni il negozio __________ al terzo piano del centro commerciale __________. In seguito, il Municipio di __________ con decisione 31 marzo 2004 ha negato la suddetta licenza edilizia per mancanza di posteggi ed ha intimato l’immediata chiusura del negozio al 3° piano. AO 1 ha presentato ricorso al Consiglio di Stato, il quale l’ha accolto il 14 settembre 2004 annullando la decisione municipale. Nel frattempo AP 1, considerata l’inagibilità del terzo piano e l’obbligo di sgombero, ha intimato al locatore con scritto 2 aprile 2004 la disdetta con effetto immediato del contratto di locazione 19 gennaio 2004, riservandosi la possibilità di un’eventuale procedura per risarcimento dei danni e dichiarandosi al contempo disposta a locare il secondo piano a nuove condizioni. AO 1 ha però contestato in data 27 aprile 2004 la riconsegna dei vani locati e rifiutato la sottoscrizione di un nuovo accordo.
B. AP 1 ha convenuto in giudizio AO 1 davanti alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord chiedendone la condanna al pagamento di fr. 1'005'672,35 oltre accessori, a titolo di risarcimento del danno per atto illecito. AO 1 avrebbe infatti ordito un inganno facendole credere che i locali del Centro __________ fossero idonei alle sue esigenze e portandola dunque alla firma del contratto di locazione. In particolare, al momento della sottoscrizione della “Lettera di intenti” il locatore le avrebbe taciuto che i presupposti di agibilità del terzo piano per l’apertura di un negozio non erano dati in quanto mancava l’autorizzazione cantonale e la licenza edilizia rilasciata dal Comune. Il Pretore ha respinto la petizione giudicando che l’attrice era a conoscenza del problema relativo alla licenza edilizia, e dunque all’inagibilità del terzo piano, prima della firma del contratto di locazione il 19 gennaio 2004.
C. AP 1 è insorta contro tale sentenza con atto di appello 9 luglio 2008, nel quale chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la petizione, con protesta di spese e ripetibili. Nelle sue osservazioni del 4 settembre 2008, il convenuto ha postulato la reiezione in ordine dell’appello, carente dei requisiti legali, e la sua reiezione nel merito, protestando anch’egli tasse, spese e ripetibili.
e considerato
in diritto:
In ordine:
L’appellato ritiene che l’atto d’appello debba essere dichiarato nullo in quanto non adempie alle formalità prescritte dagli artt. 308 e 309 CPC. In particolare sostiene che l’appello è stato inoltrato direttamente alla Camera civile del Tribunale d’appello senza passare per il tramite della Pretura, che esso non contiene l’indicazione della sentenza impugnata né all’inizio dell’atto né al suo interno, che non riporta l’indicazione dei punti della sentenza impugnata che si deducono in appello, che non espone i motivi di fatto e di diritto sui quali l’appello si fonda e infine che la domanda di giudizio non è riportata con chiarezza.
L’art. 309 cpv. 2 lett. a-f CPC stabilisce che l’atto di appello debba contenere, pena la nullità della dichiarazione d’appello, l’indicazione dell’autorità cui l’atto è diretto, delle parti e del loro domicilio, l’indicazione della sentenza da cui si appella, la dichiarazione di appellare, con l’indicazione precisa dei punti della sentenza appellata che si intendono dedurre dinanzi alla seconda istanza, le domande e i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda. La dichiarazione di appello è nulla se mancano le formalità di cui alle lett. a, b, c, d, e, f.
Nella fattispecie la richiesta di dichiarare nullo l’atto d’appello non può essere accolta. Innanzitutto, l’invio diretto alla Camera civile del Tribunale d’appello non può essere considerato un motivo sufficiente di annullamento, ritenuto che l’autorità adita è quella competente per statuire sul rimedio e che comunque neppure l’incompetenza dell’autorità causa la nullità del ricorso poiché gli atti vengono trasmessi d’ufficio all’autorità competente giusta l’art. 126 CPC. Inoltre, sebbene esposte in maniera alquanto confusa, le condizioni formali prescritte dall’art. 309 cpv. 2 CPC risultano essere soddisfatte dall’atto d’appello. La sentenza impugnata è infatti menzionata nel dispositivo posto in chiusura dell’atto ricorsuale. La mancanza d’indicazione specifica dei dispositivi dedotti in appello non è motivo di nullità se appare chiara la volontà di appellare e se le pretese carenze formali non pregiudicano la posizione della controparte (Cocchi/Trezzini, Codice di procedura ticinese massimato e commentato, Lugano, 2000, n. 6 ad art. 309 CPC). In concreto, la volontà di impugnare la sentenza di primo grado nella misura in cui è sfavorevole all’appellante, sebbene manchi l’indicazione precisa dei dispositivi dedotti in appello, è inequivocabile. I motivi di fatto e di diritto sono anch’essi stati esposti in chiusura ed infine la domanda di giudizio, contrariamente all’opinione dell’appellato, è del tutto chiara: l’appellante chiede la riforma della sentenza di modo che sia accolta la petizione.
Nel merito
Il Pretore ha accertato che l’attrice era al corrente già prima della sottoscrizione del contratto di locazione il 19 gennaio 2004 del problema relativo alla domanda di costruzione ancora in sospeso per la destinazione del terzo piano del Centro __________ a negozio. Ha di conseguenza ritenuto che non vi era stato dolo da parte del convenuto, ma che vi era stata una visione ottimistica, condivisa ed accettata dall’attrice con la sottoscrizione del contratto, sui tempi di concessione della licenza edilizia. Il primo Giudice ha anche escluso che fosse dato l’elemento di erroneità sulla mancata concessione della licenza edilizia poiché non solo al momento della conclusione del contratto, ma addirittura anche in corso di causa la domanda era ancora pendente, essendo stati accolti dal Consiglio di Stato gli appelli del convenuto avverso le decisioni municipali in merito negative.
L’appellante contesta la conclusione pretorile secondo cui non si è trattato di dolo, ma unicamente di una valutazione ottimistica sui tempi di concessione della licenza edilizia. Essa ritiene infatti che gli estremi contrattuali siano stati pattuiti con la lettera d’intenti, in particolare riguardo la definizione dei vani idonei alla gestione di un negozio. Rimprovera al Pretore di non aver tenuto conto di tutto quanto comprovava la concordanza di manifestazioni di volontà e le reciproche responsabilità per la concretizzazione di tale volontà. In particolare adduce che la licenza edilizia avrebbe potuto essere ottenuta assoggettandosi alle esigenze del Comune e che di conseguenza la responsabilità di tale rifiuto risieda nell’agire dell’appellato, il quale voleva a tutti i costi forzare il quadro giuridico allora in vigore. Sembra inoltre contestare la testimonianza dell’Ing. M__________, in quanto legato da un interesse finanziario all’appellato e l’interpretazione sia della sua deposizione che di quella dell’Ing. Ma__________, citate nel giudizio impugnato. A suo parere da tali testimonianze emerge infatti che il problema dei posteggi, e dunque della concessione della licenza edilizia, esisteva già al momento dell’inizio delle trattative. Sostiene però che a P__________, suo rappresentante legale, era stato garantito che il problema si sarebbe risolto entro fine anno, esplicitamente da AO 1, dall’ing. M__________ e dal Municipio, anche se unicamente in forma verbale e dunque non impegnativa a dimostrazione della diffidenza delle autorità nei confronti di AO 1, ed implicitamente con la lettera d’intenti del 24 novembre 2003. Inoltre, a mente dell’appellante, dalle testimonianze si evince anche che AO 1 e l’ing. M__________, mentendo, hanno fatto credere a P__________ __________ che l’autorità comunale avrebbe tollerato un’apertura anticipata del negozio. Difatti, il Municipio ha compiuto due interventi presso l’appellato nel dicembre 2003, prima comunicandogli che non essendo in possesso della licenza edilizia non era autorizzato ad aprire il negozio ed in seguito contestandogli in loco il 19 dicembre 2003 l’avvenuta apertura, ma egli non ha mai avvertito P__________ circa i suddetti problemi con le autorità. Ritiene inoltre che i motivi per cui la licenza non sia ancora stata concessa esulino dal presente contesto ed in ogni caso ribadisce siano da attribuirsi all’inqualificabile atteggiamento dell’appellato nei rapporti con l’ordine costituito e non alle lungaggini della pubblica amministrazione come, a suo parere, vorrebbe far credere il Pretore nella sua sentenza.
L’art. 28 CO stabilisce che la parte indotta al contratto per dolo dell’altra non è obbligata, quand’anche l’errore non fosse essenziale. Secondo la giurisprudenza del Tribunale Federale e la dottrina, in caso di dolo la parte che è stata tratta in inganno può chiedere un risarcimento del danno patito sulla base dell’art. 41 CO, in quanto il dolo rappresenta oltre ad un vizio della volontà, anche un atto illecito (DTF 108 II 419; Guhl, Das schweizerische Obligationenrecht, Zurigo 2000, pag. 149 e ss. no. 11-13; Schwenzer, Basler Kommentar OR-I, 4a ed., n. 12 ad art. 28). Il dolo giusta l’art. 28 CO concerne la conclusione del contratto: l’autore del dolo induce la controparte a concludere il contratto creando o sfruttando l’errore che la motiva. L’essenzialità dell’errore è irrilevante, ciò che realmente conta è che l’inganno abbia un’influenza causale sulla volontà di sottoscrivere il contratto.
L’inganno può consistere sia nella simulazione di fatti falsi o nella dissimulazione di fatti veri allo scopo di indurre una parte in errore, che nell’intrattenere la vittima nel suo errore omettendo di informarla come si sarebbe dovuto. I fatti simulati o nascosti possono essere esterni, come ad esempio le qualità di un oggetto contrattuale, oppure interni, quale la volontà di pagare o di fornire la prestazione. In ogni caso è doloso qualsiasi atto che crea nella controparte contrattuale una falsa sicurezza che la induce a concludere il negozio giuridico, mentre non commette dolo alcuno la parte che induce in errore l’altra basandosi ella stessa su dati inesatti o inaffidabili e che non la avverte di averne riconosciuto la falsità; ciò a maggior ragione se il partner contrattuale poteva procurarsi lui stesso le informazioni corrette. L’inganno deve poi essere volontario, colui che inganna deve dunque essere a conoscenza dell’inesattezza o falsità della fattispecie ed avere la volontà di portare la controparte a concludere il contratto grazie all’inganno (Schmidlin, Commentaire romand CO-I, ad art. 28 n. 1 e ss.). In particolare riguardo al dolo su fatti futuri, bisogna tenere innanzitutto in considerazione che fatti incerti o rischiosi non possono essere oggetto di errore, né di dolo. Commette tuttavia dolo colui che presenta certi fatti futuri come sicuri, ben sapendo, grazie ad una migliore informazione per esempio, che questi non si produrranno mai; in ogni caso un’informazione dolosa non deve essere confusa con una presentazione ottimista dei fatti, se non risulta menzognera. I fatti poi che tutti devono sapere che hanno un margine di rischio o che sono di natura speculativa non possono essere oggetto di dolo: se una parte fa affidamento sulla convinzione dell’altra subisce una frustrazione, ma non può dirsi vittima di dolo nella misura in cui abbia avuto la possibilità di informarsi lui stesso (Schmidlin, Commentaire romand, CO-I, ad art. 28 n. 16 e ss.).
Innanzitutto, per quanto concerne la valutazione della volontà contrattuale delle parti e della loro responsabilità nel concretizzare quanto pattuito, dagli atti risulta che l’appellato il 25 novembre 2003, dunque il giorno seguente la sottoscrizione della lettera d’intenti, ha inoltrato una richiesta di costruzione tendente al cambiamento di destinazione del 3° piano del centro commerciale__________ (doc. P). Ricevuta una decisione negativa, il convenuto ha poi inoltrato ricorso al Consiglio di Stato, ottenendone l’annullamento in data 14 settembre 2004 (doc. 2). Di conseguenza, l’affermazione dell’appellante secondo cui l’appellato era scientemente responsabile del mancato rilascio della licenza edilizia non è condivisibile: da una parte, incontestato che l’appellante fosse a conoscenza del problema della licenza edilizia come giudicato dal Pretore (cfr. doc. D), se l’intenzione dell’appellato fosse stata quella di ingannare la controparte riguardo alla volontà di attivarsi per il suo ottenimento, non avrebbe compiuto i passi necessari a tale scopo e tantomeno avrebbe ricorso contro la decisione municipale negativa; dall’altra, le richieste fatte dal Comune a fine 2003 ed inizio 2004 in merito alla necessità di ulteriori posti auto sono state annullate dalla decisione del Consiglio di Stato del 14 settembre 2004 (doc. 2) e dunque in nessun caso il mancato ottenimento della licenza è dipeso dalla scelta dell’appellato di non accettare le condizioni municipali.
Inoltre, il teste Ing. Ma__________, tecnico comunale, ha deposto che soluzioni alternative alla creazione di ulteriori parcheggi sono state proposte dal Municipio solo nei primi mesi del 2005, quindi a procedura di risarcimento danni già avviata, per cui a maggior ragione la tesi dell’appellante risulta inaccettabile (verbale di udienza, deposizione Ma__________, pag. 3). Per quanto concerne la testimonianza dell’Ing. M__________, la credibilità delle sue affermazioni è indubbia nonostante egli fosse il progettista incaricato dal convenuto, in quanto le sue affermazioni sono state confermate da altre prove. Difatti, qualora l’attendibilità di un testimone possa apparire dubbia, sotto un profilo soggettivo, per l’esistenza di un rapporto diretto di dipendenza, rispettivamente d’amicizia, con una delle parti, rispettivamente per l’esistenza di un altro motivo che determini un interesse a deporre a favore di una parte, la credibilità delle sue dichiarazioni può essere intaccata unicamente se è accertata una grave discordanza tra i fatti così come descritti dal teste e quelli desumibili da altre prove (Cocchi/Trezzini, Codice di procedura ticinese massimato e commentato, no. 75 ad art. 90 CPC). Nella fattispecie la suddetta deposizione (verbale 7 dicembre 2005, pag. 4 in particolare) è stata confermata dallo scritto 29 dicembre 2003 indirizzato al Municipio di __________ in cui il legale dell’appellante chiedeva conferma delle informazioni ricevute dal suo cliente in merito alla necessità di ottenere la licenza edilizia per il cambiamento di destinazione da area inutilizzata ad area commerciale e di disporre di un numero adeguato di posteggi (doc. D). Anche per quanto concerne le conclusioni tratte dalle deposizioni dei testi Ma__________ e M__________ non si può condividere il punto di vista dell’appellante. Il teste M__________ ha infatti deposto che “venne assicurato a __________ sia da parte del Municipio sia dal signor AO 1 sia da me, a livello verbale che non ci sarebbe stato nessun problema a poter iniziare la propria attività a Natale 2003 anche al terzo piano” (verbale di udienza, M__________, pag. 4 in fondo); da queste parole risulta che l’assicurazione di poter aprire per Natale 2003 non è giunta unicamente da parte dell’appellato e dell’ingegnere da lui assunto, i quali avevano certamente un interesse a concludere il contratto di locazione e dunque a garantire che tutto fosse pronto secondo i piani del potenziale conduttore, ma anche dal Municipio. Il fatto che tale dichiarazione sia stata data unicamente in forma verbale, al di là di illazioni dell’appellante circa la diffidenza dell’autorità nei confronti dell’appellato, è del tutto comprensibile: trattandosi di una procedura amministrativa, i tempi necessari all’espletamento delle formalità, indipendentemente dalle parti e dal loro atteggiamento, possono essere solo stimati. Di conseguenza, non si è trattato di un inganno dell’appellato per indurre l’appellante a concludere il contratto di locazione, ma come ritenuto dal Pretore, di una previsione ottimistica sui tempi necessari all’ottenimento della licenza edilizia necessaria all’apertura. Nonostante sia indubbio che l’appellato avrebbe potuto informare l’appellante delle contestazioni fattegli dal Municipio sull’apertura del negozio al 3° piano prima del rilascio della licenza edilizia, è pur vero che tale apertura risultava contraria alla legge e dunque P__________, quale rappresentante legale dell’appellante, avrebbe dovuto preventivamente informarsi sulla reale possibilità che il Municipio tollerasse tale violazione, e ciò a maggior ragione considerando che la società appellante gestisce più di un negozio in Svizzera e si può dunque considerare sufficientemente cognita delle procedure necessarie all’apertura di un negozio, al di là delle differenze legislative vigenti in ciascun cantone.
Infine, né il rimprovero mosso al Pretore riguardo il riferimento alla procedura di rilascio della licenza edilizia ancora pendente né l’affermazione per cui la responsabilità di ciò sia da attribuirsi all’appellato possono essere condivise. Innanzitutto, come compiutamente esposto dal Pretore, il fatto che la procedura tendente all’ottenimento della suddetta licenza edilizia fosse ancora pendente ha escluso qualsiasi possibilità di errore dell’appellante al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, perfezionato il 19 gennaio 2004 (doc. C), mentre la decisione del Consiglio di Stato del 26 giugno 2007, con cui si accoglie il ricorso del convenuto contro la decisione municipale del 17 ottobre 2006 e si invita il Municipio a fissare un contributo sostitutivo alla creazione di ulteriori posti auto, smentisce le accuse di responsabilità formulate dall’appellante nei confronti della controparte.
Per i quali motivi,
visti l’art. 148 CPC e la LTG,
dichiara e pronuncia:
L’appello 9 luglio 2008 di AP 1 è respinto.
Le spese per la procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 2’700.-
b) spese fr. 100.-
fr. 2'800.-
già anticipate dall’appellante restano a suo carico, con l’obbligo di versare alla controparte fr. 500.- a titolo di ripetibili.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14 , entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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