AIUTO RICERCA
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Numero d'incarto: 30.2009.39
Data decisione, Autorità: 11.01.2010, TCA
Titolo: Contributi AVS 2004. Reddito aziendale da commercio immobiliare. Vendita appartamento ad uso personale. Decisione di tassazione vincolante per CCC AVS e per il giudice
Raccomandata
Incarto n. 30.2009.39
IR/lb
Lugano 11 gennaio 2010
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il giudice delegato del Tribunale cantonale delle assicurazioni
Giudice Ivano Ranzanici
statuendo sul ricorso del 16 novembre 2009 di
RI 1 rappr. da: RA 1
contro
la decisione su opposizione del 4 novembre 2009 emanata da
Cassa CO 1,
in materia di contributi AVS
considerato, in fatto
A. Il 22 settembre 2009 la CCC AVS ha fissato in una decisione i contributi definitivi dovuti da RI 1, commerciante professionale di immobili, per il 2004. Il reddito aziendale ritenuto è stato di CHF 917'252.-, esente invece sostanza aziendale.
Tramite la RA 1 RI 1 si è opposto indicando come il reddito aziendale ritenuto dall'autorità fiscale sarebbe erroneo siccome comprendente l'utile derivante dalla rendita di sostanza immobiliare privata (PPP __________ di __________), alienata con altra nel medesimo stabile ed all'identico acquirente (doc. D).
B. In sede di opposizione, il 23 ottobre 2009, la CCC AVS ha verificato gli importi della sostanza aziendale fissati dall'UT determinando il reddito definitivamente in CHF 886'262.- e respingendo per il resto le lamentele dell'opponente
Il 30 ottobre 2009 RI 1, sempre tramite il proprio fiduciario, ha completato la sua opposizione segnalando come l'UT sia incorso in un errore manifesto e comprovato.
La CCC AVS ha scartato le motivazioni dell'opponente confermando, con la decisione su opposizione 4 novembre 2009, il reddito aziendale di CHF 886'262.- segnalato dall'autorità fiscale e indicato in occasione dell'udienza 23 ottobre 2009.
C. Con il ricorso 16 novembre 2009 RI 1, sempre con il patrocinio della RA 1, ribadisce i suoi argomenti segnalando come dell'importo ritenuto dall'amministrazione vada dedotta la somma di CHF 424'843.- derivante dalla rendita della sostanza privata (Fol. No. __________ del fondo base 421 RFD __________).
Con atto 9 gennaio 2004 infatti RI 1 (doc. H) ha venduto a terza persona le quote PPP __________ e __________ del medesimo fondo base con diritto esclusivo sulle unità 6 e 7 così composte: cucina, camera, doccia-wc, soggiorno, scala e 2 (due) balconi al III.o (terzo) piano; 2 (due) camere, wc e scala al piano mansardato e rispettivamente atrio, wc, bagno, cucina, scala, camera, soggiorno e 2 (due) balconi al III.o (terzo) piano; 2 (due) camere, doccia-wc, scala, atrio notte e ballatoio al piano mansardato. Il prezzo, a corpo, è stato fissato in CHF 2'100'000.-. Per il ricorrente l'alienazione della PPP __________ sarebbe una "mera amministrazione della sostanza privata".
In favore del qui ricorrente il compratore della PPP __________ ha costituito un diritto d'abitazione con "inizio con la firma del presente atto e terminerà in data 31 dicembre 2005" e quindi di durata limitata (inferiore ai 2 anni) ed oggi ampiamente scaduto come precisato in sede ricorsuale. Secondo il signor RI 1 l'abitazione di cui al Fol. no. __________ serviva per svolgere la sua attività professionale. Esigenze famigliari gli hanno poi imposto di farne la sua residenza primaria - pro tempore - negli anni qui d'interesse.
D. La CCC AVS si oppone all'accoglimento del gravame con argomenti che, laddove necessario, saranno ripresi in corso di motivazione.
Al ricorrente è stata offerta la possibilità di domandare l'acquisizione di nuove prove.
Il Tribunale ha convocato ricorrente e patrocinatore il 14 dicembre 2009 ed ha acquisito i documenti prodotti dal ricorrente.
in diritto
in ordine
Il ricorso, tempestivo siccome inoltrato nei 30 giorni dall'intimazione della decisione emessa su opposizione, è ricevibile siccome sufficientemente motivato e le conclusioni appaiono chiaramente desumibili.
La presente vertenza non pone questioni giuridiche di principio e non è di rilevante importanza (ad esempio per la difficoltà dell’istruttoria o della valutazione delle prove). Il TCA può dunque decidere nella composizione di un Giudice unico ai sensi dell'articolo 49 cpv. 2 della Legge organica giudiziaria (cfr. STF H 180/06 e H 183/06 del 21 dicembre 2007; STFA I 707/00 del 21 luglio 2003; STFA H 335/00 del 18 febbraio 2002; STFA H 212/00 del 4 febbraio 2002; STFA H 220/00 del 29 gennaio 2002; STFA U 347/98 del 10 ottobre 2001, pubblicata in RDAT I-2002 pag. 190 seg.; STFA H 304/99 del 22 dicembre 2000; STFA I 623/98 del 26 ottobre 1999).
Nelle sue argomentazioni RI 1 lamenta il fatto che la CCC AVS non "motiva in alcun modo per quale ragione non accetta il fatto che la decisione fiscale contenga un errore manifesto che abbiamo debitamente comprovato" chiedendosi poi se il TCA "non debba rinviare la decisione su opposizione alla Cassa e invitarla a decidere per quali motivi la stessa non considera la decisione fiscale viziata da un errore manifesto, debitamente comprovato".
Il ricorrente lamenta sostanzialmente una violazione del diritto di essere sentito.
Ai sensi dell'art. 29 cpv. 2 Cost. le parti hanno diritto d'essere sentite. Per costante giurisprudenza, dal diritto di essere sentito deve in particolare essere dedotto il diritto per l'interessato di esprimersi prima della resa di una decisione sfavorevole nei suoi confronti, quello di fornire prove circa i fatti suscettibili di influire sul provvedimento, quello di poter prendere visione dell'incarto, quello di partecipare all'assunzione delle prove, di prenderne conoscenza e di determinarsi al riguardo (STFA del 29 giugno 2006 nella causa J. e D., H 97/04; DTF 129 II 504 consid. 2.2, 127 I 56 consid. 2b, 127 III 578 consid. 2c, 126 V 131 consid. 2b; cfr. riguardo al previgente art. 4 cpv. 1 vCost., la cui giurisprudenza si applica anche alla nuova norma, DTF 126 I 16 consid. 2a/aa, 124 V 181 consid. 1a, 375 consid. 3b e sentenze ivi citate).
In una sentenza C 128/04 del 20 settembre 2005 il TFA (dal 1° gennaio 2007: TF) ha rammentato che:
"1.2 Art. 29 Abs. 2 BV räumt kein Recht auf mündliche Anhörung ein, sondern beschränkt den Gehörsanspruch auf schriftliche Stellungnahmen (Pra 2003 Nr. 97 S. 520 Erw. 2.6; Urteil W. des Bundesgerichts vom 13. November 2002, 4P.195/2002; vgl. BGE 125 I 219 Erw. 9b sowie AHI 1993 S. 41 Erw. 3b betreffend Art. 4 aBV), es sei denn, ein Erlass gäbe ausdrücklich das Recht auf eine mündliche Anhörung (vgl. Pra 2003 Nr. 97 S. 520 Erw. 2.6). Art. 42 ATSG sieht mündliche Anhörungen im Rahmen des Verwaltungsverfahrens nicht ausdrücklich vor und auch aufgrund des VwVG oder des AVIG ergibt sich kein explizit erwähntes Recht auf eine mündliche Anhörung.
Anhand der Akten ist ersichtlich, dass die Versicherte ausreichend Gelegenheit hatte, zum Sachverhalt Stellung zu nehmen (vgl. Erw. 1.1 hievor).
Es sind hier auch keine Umstände gegeben, die zu einer Ausnahme vom Regelfall der Möglichkeit, schriftlich Stellung zu nehmen, führen würden, sodass das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin nicht verletzt wurde, indem sie nicht mündlich angehört wurde."
Non vi è pertanto alcun diritto, di regola, ad essere sentiti oralmente. Una presa di posizione scritta è sufficiente.
In concreto l’assicurato, unitamente al suo rappresentante, è stato sentito in occasione della riunione del 23 ottobre 2009 davanti ai responsabili dell’amministrazione, in quella sede ha potuto esprimersi ampiamente ed il successivo complemento scritto del 30 ottobre è stato ritenuto dalla CCC AVS. Il fatto che l’amministrazione non abbia, secondo lui, espresso letteralmente il fatto di considerare priva di un errore manifesto debitamente comprovato la decisione di tassazione è elemento privo di portata, il fatto stesso che la CCC abbia fatto riferimento alla decisione di tassazione è segno che la stessa è stata ritenuta completa e scevra da errori manifesti e debitamente comprovati. In concreto non si è in presenza di una violazione del diritto di essere sentiti.
Del resto, in sede di ricorso, l’insorgente ha ancora potuto far valere le proprie ragioni innanzi ad un’autorità giudiziaria che gode del pieno potere cognitivo. Per cui l’eventuale violazione del diritto di essere sentito è stata comunque sanata dal TCA, dove la ricorrente ha ribadito le sue argomentazioni (DTF 133 I 201 consid. 2.2; DTF 127 V 431).
Ancora recentemente il TF, con sentenza dell’8 ottobre 2007 (I 688/06), ha affermato che “da un rinvio degli atti all’amministrazione per garantire il diritto di essere sentito si può infatti – eccezionalmente (DTF 127 V 431 consid. 3d/aa pag. 437; 126 I 72; 126 V 130 consid. 2b pag. 132 con riferimenti) – prescindere se il rinvio si esaurirebbe in un vuoto esercizio procedurale e ritarderebbe inutilmente la procedura, in contrasto con l’interesse della parte lesa ad ottenere un giudizio in tempi rapidi (…). Orbene, questa Corte ha più volte osservato che se l’assicurato nella procedura precedente non ha formulato una richiesta di rinvio degli atti all’amministrazione a garanzia del suo diritto di essere sentito, ciò lascia concludere per un suo maggiore interesse a una rapida evasione della causa piuttosto che a un’esecuzione formalmente corretta della procedura ed osta pertanto all’annullamento dell’atto impugnato e al rinvio della causa all’amministrazione per rimediare al vizio (…)”.
In concreto pertanto il TCA può entrare nel merito del ricorso.
nel merito
A norma dell'art. 3 cpv. 1 LAVS, gli assicurati sono tenuti al pagamento dei contributi fintanto che esercitano un'attività lucrativa.
In applicazione dell'art. 4 cpv. 1 LAVS, i contributi degli assicurati che esercitano un'attività lucrativa sono calcolati in percento del reddito proveniente da qualsiasi attività lucrativa dipendente e indipendente.
I contributi AVS degli assicurati esercitanti un'attività lucrativa indipendente sono determinati tenendo conto di qualsiasi reddito che non sia mercede per lavoro a dipendenza d'altri (art. 9 cpv. 1 LAVS). Il reddito proveniente da un’attività lucrativa indipendente è stabilito deducendo dal reddito lordo le spese generali necessarie per conseguire il reddito lordo (art. 9 cpv. 2 lett. a LAVS).
I contributi sono calcolati sul reddito conseguito effettivamente durante l'anno di contribuzione e sul capitale proprio investito nell'azienda al 31 dicembre. Nei Cantoni con tassazione biennale prenumerando, per i due anni di contribuzione precedenti è determinante il capitale proprio investito al 1° gennaio di ogni anno (art. 22 cpv. 2 OAVS).
Il reddito dell'anno di contribuzione è stabilito secondo il risultato dell'esercizio commerciale chiuso o degli esercizi commerciali chiusi in quell'anno (art. 22 cpv. 3 OAVS).
Se in un anno di contribuzione non si è proceduto alla chiusura dei conti, il reddito dell'esercizio commerciale va ripartito sugli anni di contribuzione conformemente alla sua durata (art. 22 cpv. 4 OAVS).
Se l'esercizio commerciale non corrisponde all'anno di contribuzione, è determinante il capitale proprio investito nell'azienda alla fine dell'esercizio commerciale (art. 22 cpv. 5 OAVS).
In difetto di una tassazione dell'imposta federale diretta passata in giudicato, gli elementi fiscali determinanti sono desunti dalla tassazione dell'imposta cantonale sul reddito e, in mancanza di essa, dalla dichiarazione controllata d'imposta federale diretta (art. 23 cpv. 2 OAVS).
Nei casi di tassazione intermedia o di procedura per sottrazione d'imposta, i capoversi 1 e 2 sono applicabili per analogia (art. 23 cpv. 3 OAVS).
Le indicazioni fornite dalle autorità fiscali sono vincolanti per le casse di compensazione (art. 23 cpv. 4 OAVS).
Se le autorità fiscali cantonali non possono comunicare il reddito, le casse di compensazione devono valutare il reddito determinante per stabilire il contributo e il capitale proprio investito nell'azienda fondandosi sui dati a loro disposizione. Gli assicurati devono dare le indicazioni necessarie alle casse di compensazione e, se richiesto, presentare i giustificativi (art. 23 cpv. 5 OAVS).
L'assicurato esercitante un'attività indipendente deve anzitutto difendere i suoi diritti nel procedimento fiscale anche per quanto concerne i contributi delle assicurazioni sociali (Pratique VSI 1997 pag. 26 consid. 2b, 1993 pag. 232 consid. 4b, RCC 1992 pag. 35, RCC 1988 pag. 321 consid. 3, DTF 110 V 86 consid. 4 = RCC 1985 pag. 45 consid. 4, DTF 110 V 371 consid. 2a = RCC 1985 pag. 121 consid. 2a, DTF 106 V 130 consid. 1, DTF 102 V 30 consid. 3a = RCC 1976 pag. 275 consid. 3a). Il Tribunale federale delle assicurazioni ha comunque precisato che la comunicazione fiscale è vincolante per l'Amministrazione e per il Giudice delle assicurazioni sociali solo per quanto attiene alla determinazione degli importi. Le questioni relative alla qualificazione giuridica costituiscono un'eccezione a questa disposizione (Pratique VSI 1993, pag. 242 segg.).
Le comunicazioni fiscali sono vincolanti per la Cassa, anche se fondate su una tassazione d'ufficio (RCC 1988 pag. 321 consid. 3; Käser, Unterstellung und Beitragswesen in der obligatorischen AHV, 2a edizione, Zurigo 1996, N. 8.32, pag. 212; Greber/Duc/Scartazzini, Commentaire des articles 1 à 16 de la loi fédérale sur l'assurance-vieillesse et survivants (LAVS), ad art. 9 LAVS, N. 151 pag. 312).
Va a questo proposito rammentato che secondo la giurisprudenza del TFA, gli atti fiscali sono vincolanti ai fini di stabilire il momento della realizzazione del reddito anche per quanto concerne i lavoratori indipendenti (DTF 122 V 291 = SVR 1997 AVS Nr. 110 pag. 341 segg., consid. 5a).
Va ulteriormente specificato come l'art. 9 LAVS Come visto, l'art. 9 LAVS definisce il reddito da attività indipendente e l'art. 17 OAVS specifica questo concetto. Secondo quest'ultimo disposto, tutti i redditi conseguiti in proprio da un'azienda commerciale, industriale, artigianale, agricola o silvicola, dall'esercizio di una professione liberale o da qualsiasi altra attività compresi gli utili in capitale e gli utili realizzati con il trasferimento di elementi patrimoniali giusta l'art. 18 cpv. 2 LIFD e gli utili conseguiti con l'alienazione di fondi agricoli e silvicoli giusta l'art. 18 cpv. 4 LIFD, eccetto i redditi da partecipazioni dichiarati quali sostanza commerciale giusta l'art. 18 cpv. 2 LIFD, sono considerati reddito proveniente da un'attività lucrativa indipendente.
In virtù dell'art. 18 cpv. 1 LIFD, sono imponibili tutti i proventi dall'esercizio di un'impresa, commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente. Per il capoverso 2, fanno parte dei proventi da attività indipendente anche tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione o rivalutazione contabile di elementi della sostanza commerciale. Il trasferimento di questi elementi nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa siti all'estero è equiparato all'alienazione. La sostanza commerciale comprende tutti i valori patrimoniali che servono integralmente o in modo preponderante all'attività lucrativa indipendente; lo stesso dicasi delle partecipazioni di almeno il 20% al capitale azionario o al capitale sociale di una società di capitali o di una società cooperativa, purché il proprietario le dichiari come sostanza commerciale al momento del loro acquisto.
Nella sentenza del 7 novembre 2007 (9C_179/2007), il Tribunale federale si è espresso come segue in particolare con riferimento al capitale proprio:
(…)
4.2 Contrairement à ce que soutient le recourant, on ne saurait reprocher un comportement passif à la caisse de compensation, quand bien même elle n'était pas sans ignorer que le Service des contributions de la République et canton du Jura devait encore procéder à la taxation définitive des revenus réalisés par le défunt durant les années 2003 et 2004. Dans le cadre de la fixation des cotisations des assurés exerçant une activité lucrative indépendante, le législateur a expressément confié aux autorités fiscales cantonales le soin de déterminer le revenu provenant d'une activité indépendante et le capital propre engagé dans l'entreprise (art. 9 al. 3 LAVS et 23 RAVS; voir également RCC 1992 p. 34 consid. 4b). Il s'ensuit que les caisses de compensation sont liées, en principe, par les données communiquées par les autorités fiscales cantonales pour fixer les cotisations dues pour l'année de cotisation (art. 23 al. 4 et 27 al. 2 RAVS). En raison des particularités de cette procédure, le législateur a d'ailleurs posé une règle particulière en matière de prescription qui s'écarte des règles générales de l'art. 24 LPGA. Lorsque les cotisations perçues sur le revenu proviennent d'une activité indépendante, le délai de prescription n'échoit qu'un an après la fin de l'année civile au cours de laquelle la taxation fiscale déterminante ou la taxation consécutive à une procédure pour soustraction d'impôts est entrée en force (art. 16 al. 1, 2ème phrase, LAVS; cf. arrêt H 1/06 du 30 novembre 2006, consid. 4.4.1; voir également Ueli Kieser, Alters- und Hinterlassenenversicherung, in: Schweizerisches Bundesverwaltungsrecht [SBVR], Soziale Sicherheit, 2e éd., Bâle 2007, p. 1285, n. 238). N'ayant aucun moyen de contraindre les autorités fiscales à prendre rapidement une décision, la caisse de compensation n'était par conséquent pas tenue d'entreprendre quelque démarche que ce soit auprès de celles-ci. (…)". (evidenziature della redattrice)
Il TCA evidenzia in primo luogo che la notifica di tassazione IC/IFD 2004 é regolarmente cresciuta in giudicato, nel senso che l'assicurato, che vi si è validamente opposto, ha comunque accettato la decisione emessa su reclamo dall'autorità fiscale. Il ricorrente era patrocinato ed è comunque immobiliarista navigato. In tali circostanze, le informazioni ivi contenute fornite dall'Ufficio di tassazione devono essere considerate vincolanti per l'amministrazione e per il giudice (art. 23 cpv. 4 OAVS). Per questo anno di contribuzione, lo scrivente Tribunale non è quindi legittimato a scostarsi dagli elementi esibiti dal citato Ufficio di tassazione, a meno che essi appaiano manifestamente errati.
Ancora recentemente (9C_514/2008 del 19 maggio 2009), il Tribunale federale ha confermato tale principio (cfr. consid. 4.2):
(…)
Mentre le autorità fiscali possono qualificare come distribuzione dissimulata di utile una prestazione - dichiarata come salario - che non sarebbe stata dispensata a un dipendente non azionista, per converso le autorità AVS possono qualificare quale salario determinante una prestazione dichiarata come distribuzione di utile. Per decidere se una prestazione abbia carattere di salario determinante o di reddito da capitale, le casse di compensazione non sono vincolate alla qualifica dell'autorità fiscale. Tuttavia, dall'ordinamento risultante dall'art. 23 OAVS si evince che le casse di compensazione si attengono in linea di massima alla valutazione dell'amministrazione fiscale. In considerazione del principio di unità e coerenza dell'ordinamento giuridico vanno possibilmente evitate divergenti valutazioni dell'autorità fiscale e dell'amministrazione AVS. Quest'ultima eviterà pertanto di distanziarsi, nella misura del possibile, dalle decisioni adottate dall'autorità fiscale se esse appaiono sostenibili. Al parallelismo tra qualifica fiscale e assicurativa sociale non va possibilmente rinunciato. È quanto stabilisce del resto la prassi giudiziaria che subordina all'esistenza di motivi decisivi la possibilità di qualificare come salario determinante prestazioni che sono state assoggettate all'imposizione dell'utile netto con decisione cresciuta in giudicato. Il mancato rispetto del principio unitario dell'ordinamento giuridico rischia altrimenti di mettere a repentaglio l'accettazione dello stesso ordinamento da parte dei contribuenti. Chi, come la società qui ricorrente, deve accettare dal profilo fiscale che determinate remunerazioni versate a suoi collaboratori azionisti (o comunque a collaboratori ad essi vicini) non siano riconosciute come pagamenti commercialmente giustificati, solo difficilmente comprenderà le ragioni di dover versare i contributi sociali su questi elementi di reddito netto. (…)." (sottolineature della redattrice)
Con il 1° gennaio 2001 è entrata in vigore una modifica di tale disposto nel senso che sono eccettuati i redditi da partecipazione dichiarati quali sostanza commerciale ai sensi dell'art. 18 cpv. 2 LIFD.
Secondo l'art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti i proventi dall'esercizio di un'impresa commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.
Pronunciandosi sulla portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla giurisprudenza cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato, con una sentenza del 1999, l'imponibilità degli utili provenienti da commercio professionale di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II 113).
L'Alta Corte ha posto l'accento sul fatto che l'art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara imponibile "la totalità dei proventi, periodici e unici" e afferma pertanto il principio dell'imposizione del reddito netto complessivo. Esenti sono invece secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD solo gli utili in capitale "conseguiti nella realizzazione di sostanza privata": la legge si limiterebbe a esplicitare quanto vigeva già in precedenza; da parte loro, gli articoli da 17 a 23 LIFD si limiterebbero a descrivere i redditi imponibili più importanti e definiscono in particolare i redditi da attività lucrativa dipendente ed indipendente. Per il legislatore, dunque, secondo quanto conclude il Tribunale federale, anche utili provenienti da un'attività che oltrepassa la mera amministrazione della sostanza privata rappresentano reddito da attività lucrativa indipendente ed anche i beni impiegati per tale attività costituiscono sostanza aziendale, anche se manca ogni attività organizzata nella forma di una vera e propria impresa.
Ne consegue che l'esenzione secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli utili in capitale che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del patrimonio, cioè senza una particolare attività del contribuente indirizzata al conseguimento di un lucro, oppure in seguito ad un'occasione che si offre in modo casuale. Poiché bisogna fondarsi su una nozione ampia di attività lucrativa indipendente, l'art. 18 LIFD permette di considerare un'attività che oltrepassa la semplice amministrazione del patrimonio come una forma di attività lucrativa indipendente.
Va infine ricordato che secondo la pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi è commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolge un'attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell'intento di realizzare un profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; STF 2P.56/2000 del 27 marzo 2001). In particolare, sono considerati indizi di un'attività lucrativa, un'elevata frequenza di operazioni, l'esistenza di legami tra tali operazioni e l'attività professionale del contribuente, l'uso di notevoli crediti, il fatto che l'interessato si serva di conoscenze professionali proprie o di terzi, la breve durata del possesso dei fondi e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari (STF del 25 marzo 2004 nella causa A.A. e B.A., 2A.37/2004). Per stabilire se si è o no in presenza di un commercio professionale d'immobili, si deve tenere conto dell'insieme delle circostanze del caso concreto (cfr. DTF 125 II 113 consid. 3c e 6a).
Il signor RI 1 esercita l'attività di agente immobiliare professionista. Ha acquisito la palazzina di Via Lucchini costituendola in PPP e vendendone sistematicamente delle quote a quelle che riteneva le migliori condizioni di mercato. Egli ha venduto in blocco - per quanto qui d'interesse - 2 quote di PPP tra cui quella che era servita quale ufficio e divenuta, per un periodo certo relativamente lungo (7 anni), la sua residenza primaria a seguito della sua separazione ed in attesa dell'edificazione di una nuova palazzina nel Comune di __________. Il signor RI 1, in sede fiscale ha inoltrato reclamo senza contestare il fatto che una delle due quote di PPP fosse la sua residenza primaria e non risulta avere postulato il differimento dell'imposta sugli utili immobiliari.
Il competente ufficio ha ritenuto un imponibile inferiore a quello stabilito inizialmente di CHF 917'242.- siccome ha ammesso in deduzione una precedente perdita economica derivante da un'operazione immobiliare a __________. RI 1 non ha ricorso in ambito fiscale contro la decisione su reclamo. Non vi è quindi motivo qui di scostarsi dalla stessa. L'esistenza di un errore manifesto e debitamente comprovato non è dimostrata ma solo adombrata dall'uso proprio di una quota PPP per un periodo relativamente lungo. Tale elemento da solo, non basta però a fronte di tutti gli altri (professione, importanza economica dell'operazione, significativo finanziamento, operazione congiunta relativa a 2 quote di PPP, deduzione in sede fiscali di precedenti perdite su altre operazioni ed assenza di richiesta di differimento dell'imposta sugli utili immobiliari). Incombe al ricorrente provare l'errore manifesto e qui tale prova è palesemente mancante.
Va qui ulteriormente evidenziato come la sostanza (Fol. __________) che viene indicata come privata è stata in realtà utilizzata dal ricorrente per lo svolgimento della sua attività lavorativa per divenire successivamente - a seguito di separazione - pro tempore residenza primaria. Detto immobile è stato poi alienato in uno con altra unità immobiliare nel medesimo stabile al prezzo unitario di 2.1 mio.
Il semplice fatto che, per un periodo limitato di tempo, il nuovo acquirente abbia costituito in favore del qui ricorrente un diritto d'abitazione non muta la sostanza delle cose. Detto diritto è stato limitato nel tempo per permettere di terminare i lavori a __________ e per organizzare il trasferimento.
Si ribadisce comunque l'assoluta ininfluenza di questo favore momentaneo, con tutta verosimiglianza ritenuto nella fissazione del prezzo delle due unità abitative. Va quindi ribadita l'attività di commerciante di immobili, il cumulo di vendite nel 2004, i redditi da locazioni secondo la documentazione stessa prodotta dal ricorrente (doc. J e K). D'altro canto, sin dal 1988 (per quanto desumibile dall'estratto RC informatico accessibile sul sito www.ti.ch) il ricorrente figura quale amministratore, rispettivamente direttore della __________ società che si occupa di "acquisto e vendita di beni mobili ed immobili", nonchè a partecipazioni analoghe.
A fronte di tali evenienze il ricorrente non indica quale sarebbe l'errore manifesto in cui sarebbe incorsa l'autorità fiscale che indica solo genericamente con il non avere considerato la sostanza privata, e non comprova debitamente il preteso errore che è anzi smentito dagli elementi esposti. Il ricorso va respinto.
La CCC ha correttamente fatto capo alla decisione di tassazione in discussione ed ha calcolato i contributi in modo corretto circostanza questa d'altronde non contestata dal ricorrente.
Per questi motivi
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Non si percepisce tassa di giustizia, mentre le spese sono poste a carico dello Stato.
Comunicazione agli interessati i quali possono impugnare il presente giudizio con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale, Schweizerhofquai 6, 6004 Lucerna, entro 30 giorni dalla comunicazione.
L'atto di ricorso, in 3 esemplari, deve indicare quale decisione è chiesta invece di quella impugnata, contenere una breve motivazione, e recare la firma del ricorrente o del suo rappresentante. Al ricorso dovrà essere allegata la decisione impugnata e la busta in cui il ricorrente l'ha ricevuta.
Per il Tribunale cantonale delle assicurazioni
Il giudice delegato Il segretario
Ivano Ranzanici Fabio Zocchetti
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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