AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2009.67
Data decisione, Autorità: 16.11.2009, IICCA
Titolo: Locazione
Incarto n. 12.2009.67
Lugano 16 novembre 2009/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2008.172 della Pretura della giurisdizione di Locarno città - promossa con istanza 3 settembre 2008 da
AO 1 , AO 2 e AO 3 tutti rappr. dall' RA 1
contro
AP 1 rappr. dall' RA 2
con cui gli istanti hanno chiesto il pagamento di fr. 33'995.- oltre interessi al 5% dal 1° giugno 2007, nonché il rigetto in via definitiva dell'opposizione interposta dal convenuto al PE n. __________ dell'UEF di Locarno;
domanda avversata dal convenuto e che il Pretore con sentenza 3 marzo 2009 ha accolto;
appellante il convenuto che con appello 13 marzo 2009 chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere l'istanza;
mentre gli istanti con osservazioni 1° aprile 2009 postulano la reiezione del gravame avversario;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto: A. Il 27 settembre 1994 AO 1, AO 3, __________ e AO 2, in veste di locatori, hanno stipulato con AP 1 un contratto di locazione inerente al negozio "__________" sito al pianterreno dello stabile di loro proprietà a __________ da lui già occupato a tale titolo da 15 anni. La locazione, il cui inizio era previsto per il 1° gennaio 1995, aveva una durata fino al 31 dicembre 2005, con rinnovo del contratto di anno in anno in caso di mancata disdetta entro il 31 dicembre 1994 e così di seguito (doc. 1). Il 15 dicembre 2005 il conduttore ha notificato ai locatori la disdetta del rapporto di locazione con effetto al 31 dicembre 2006. Con contratto 20 dicembre 2006 le parti hanno poi stipulato un ulteriore contratto di locazione con durata dal 1° gennaio 2007 al 31 agosto 2007, fissando la pigione in fr. 150'000.- pagabile in tre rate anticipate il 1° gennaio 2007, il 1° marzo 2007 e il 1° giugno 2007 (doc. A). Con PE n. __________ notificato dal competente UEF il 28 novembre 2007, al quale il conduttore ha interposto opposizione, i locatori hanno chiesto a quest'ultimo il pagamento di fr. 50'000.- concernenti l'ultima rata della pigione (doc. E). Con missiva 26 novembre 2007 il conduttore ha ammesso di non aver versato tale ultima rata, spiegando di essere creditore nei confronti dei locatori di almeno fr. 33'995.- a seguito dell'inagibilità dei locali per l'esondazione occorsa nel 2000, e preannunciando il versamento della differenza di fr. 16'005.- (dco. D). Con sentenza 6 marzo 2008 la Pretura della giurisdizione di Locarno città ha respinto l'istanza di rigetto provvisorio dell'opposizione inoltrata dai locatori per l'importo ancora scoperto di fr. 33'995.- (doc. 20).
B. Dopo la constatazione della mancata conciliazione da parte del competente Ufficio di conciliazione (doc. F) con istanza 3 settembre 2008 AO 1, AO 2 e AO 3 hanno adito la Pretura della giurisdizione di Locarno città chiedendo di condannare AP 1 al versamento di fr. 33'995.- oltre interessi al 5% dal 1° giugno 2007, nonché il rigetto in via definitiva dell'opposizione interposta dal convenuto al PE n. __________ dell'UEF di Locarno. All'udienza di discussione 24 settembre 2008 il convenuto si è opposto all'istanza. Esperita l'istruttoria, le parti si sono confermate sulla scorta di memoriali scritti nelle loro antitetiche posizioni. Con sentenza 3 marzo 2009 il Pretore ha accolto l'istanza. Con appello 13 marzo 2009 il convenuto chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere l'istanza, mentre con osservazioni 1° aprile 2009 gli istanti postulano la reiezione del gravame.
Considerato
in diritto: 1. Il Pretore ha accertato anzitutto che nella fattispecie non è contestato l'ammontare della pigione non versata dal convenuto, di fr. 33'995.-, bensì se egli sia in diritto di trattenere tale cifra. Il primo giudice ha poi precisato che il conduttore ha motivato il suo agire con la volontà di compensare quanto da lui dovuto con un credito di almeno pari importo concernente una sua asserita pretesa di riduzione della pigione. Essa concerneva un momento in cui era in vigore tra le parti il precedente contratto di locazione di cui al doc. 1 e riguardava l'impossibilità (totale o parziale) di utilizzare l'ente locato a seguito dell'esondazione del lago Verbano dal 15 ottobre 2000 al 12 febbraio 2001. Per tale ragione al conduttore era stato "bonificato" il canone per i mesi di gennaio e febbraio 2001 per un totale di fr. 32'133.-. Una volta venuto a conoscenza che per i mancati incassi per pigioni i locatori avevano ricevuto dalla loro assicurazione __________ non solo l'importo testé citato ma complessivi fr. 59'680.25, egli ha preteso di essere creditore nei loro confronti per almeno fr. 27'391.- oltre interessi, per un totale di fr. 33'995.-. Ciò posto, il primo giudice ha considerato che la pretesa avanzata dal convenuto era comunque prescritta e, quindi, ha accolto l'istanza.
L'appellante sostiene anzitutto che la sentenza impugnata verte su una compensazione di debiti non contestati dalle parti e riconosciuti dal Pretore (appello, pag. 2 e 5 in mezzo). A torto. Invero, in occasione dell'udienza di discussione la controparte ha sollevato l'eccezione di prescrizione, ma in relazione alla pretesa del convenuto definita "sedicente" (verbale, pag. 2 in mezzo). Nel proprio memoriale conclusivo 13 febbraio 2009 gli istanti hanno negato l'esistenza del credito vantato dal convenuto. Il Pretore, poi, ha vagliato la questione della prescrizione, ma non ha esaminato la questione di sapere se la pretesa sussisteva e nemmeno ha tratto conclusioni al riguardo. La censura non è quindi condivisibile.
Il convenuto sostiene anzitutto che la pretesa non sarebbe prescritta poiché egli, a seguito dell'inagibilità dei locali e di un'asserita minaccia di sfratto in caso di mancato pagamento delle pigioni, ha versato quanto richiesto per salvaguardare la sua attività professionale e, quindi, in stato di necessità (appello, pag. 3 in basso e 4 in alto). Se non che, tale circostanza non è atta a modificare né la durata quinquennale della prescrizione, né la sua decorrenza. Su tale censura si tornerà, comunque, nel seguito sotto l'aspetto dell'abuso di diritto (consid. 9). L'appellante soggiunge che egli avrebbe versato il canone agli istanti con l'esplicita riserva formulata nel doc. 6 in fine di chiedere una riduzione della pigione sulla scorta dei risarcimenti ottenuti dai locatori da parte della loro compagnia di assicurazione. Se non che, tale missiva è datata 10 gennaio 2001 e tale scritto non impedisce il decorso quinquennale della prescrizione, che sarebbe venuta a scadere, volendo considerare tale missiva come atto interruttivo della prescrizione, il 10 gennaio 2006. Il convenuto avrebbe dovuto, semmai, confrontarsi con l'argomentazione del Pretore secondo la quale durante tale periodo (addirittura superiore, fino al 15 marzo 2006) egli non avrebbe interrotto la prescrizione, mentre la circostanza da lui menzionata è irrilevante ai fini del giudizio.
L'appellante rinvia, altresì, allo scritto 15 marzo 2001 (doc. 8) con il quale l'__________, rappresentante dei locatori, gli ha comunicato che nella misura in cui questi ultimi avessero percepito un rimborso dall'assicurazione, "se e in quanto la somma sarà dovuta al conduttore", essa gli sarebbe stata rimborsata (appello, pag. 4 in alto). Se non che, come spiegato dal Pretore, in caso di un'eventuale pretesa di riduzione del canone di locazione, il termine quinquennale decorre dalla scadenza della medesima. Egli ha quindi considerato che siccome la riduzione concerneva le pigioni dal 15 ottobre al 31 dicembre 2000, tale termine era decorso al più tardi il 31 dicembre 2005. Il primo giudice ha, poi, spiegato che anche qualora si volesse reputare lo scritto di cui al doc. 8 summenzionato come riconoscimento di debito, il termine sarebbe comunque scaduto il 15 marzo 2006 e prima di tale data non consta che il convenuto abbia interrotto la prescrizione (sentenza impugnata, pag. 4). La censura dell'appellante è quindi infondata. Essa sarà esaminata in seguito sotto l'aspetto dell'abuso di diritto (consid. 9).
Il convenuto sostiene, inoltre, di essere venuto a conoscenza della reale entità del versamento dell'assicurazione ai locatori unicamente il 29 gennaio 2003 (doc. 12), al contrario di quanto comunicatogli da questi ultimi con missiva 10 settembre 2002 (doc. 11). Come spiegato dal Pretore il conduttore ha diritto a ottenere una riduzione della pigione indipendentemente dall'indennizzo da parte dell'assicurazione. Egli ha quindi spiegato che a prescindere dal quesito di sapere se e quanto gli istanti avessero ricevuto quale rimborso assicurativo, il conduttore poteva rivendicare una riduzione della pigione e mettere in atto i necessari passi per interrompere la prescrizione della pretesa da lui invocata. L'argomentazione dell'appellante è pertanto sprovvista di portata pratica ai fini del giudizio.
L'appellante soggiunge che a seguito dello scritto 15 marzo 2001 di cui al doc. 8 le parti avrebbero pattuito una novazione della pretesa, sicché essa non sarebbe più ancorata a un'eventuale richiesta di riduzione della pigione e, quindi, alla fattispecie si applicherebbe il termine di prescrizione decennale previsto dall'art. 127 CO. Tale allegazione è tuttavia nuova e, quindi, irricevibile, poiché il divieto sancito dall'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC vale anche nelle procedure per azioni derivanti dal contratto di locazione.
Secondo il conduttore, poi, la prescrizione decorrerebbe dalle "condizioni cumulative dell'accordo", ossia dal momento in cui l'assicurazione avrebbe riconosciuto l'inagibilità dei locali e pagato il relativo danno. Ritenuto che tale versamento sarebbe stato effettuato il 20 dicembre 2001, la prescrizione verrebbe a scadere il 20 dicembre 2011 (appello, pag. 4 in alto e in basso, 5 in alto). Come esposto sopra (consid. 6), nella fattispecie la prescrizione è quinquennale, sicché, anche volendo, per ipotesi, sposare la tesi del convenuto, essa sarebbe intervenuta il 20 dicembre 2006, e non consta, ma nemmeno l'appellante allega, che prima di tale data egli avrebbe interrotto il decorso del termine.
L'appellante critica il Pretore per aver vagliato l'eccezione di prescrizione sollevata, a suo dire, tardivamente dagli istanti. Il primo giudice ha spiegato che essa era già stata preannunciata nell'istanza e, poi, sollevata in occasione dell'udienza di discussione. Secondo il convenuto, invece, in virtù dell'art. 78 CPC gli istanti avrebbero dovuto sollevare la stessa già nella precedente procedura di rigetto provvisorio dell'opposizione (inc. rich. EF. 2007.434) e non aspettare quella di cui all'istanza secondo la procedura di locazione, a suo dire sua "conseguenza naturale". A torto. Invero, la procedura in materia di locazione introdotta con istanza 3 settembre 2008, preceduta dalla procedura dinanzi all'UC ove anche in tale occasione, peraltro, gli istanti avevano sollevato l'eccezione di prescrizione (inc. rich. UC), non è la conseguenza giuridica di quella di rigetto provvisorio dell'opposizione. Nemmeno sono vagliati necessariamente i medesimi aspetti giuridici, tant'è che quest'ultima verte, in sintesi, sull'esame dell'esistenza di un riconoscimento di debito rispettivamente sull'esistenza di eccezioni sollevate dal debitore. Anche su questo punto l'appello è quindi respinto.
A detta del convenuto, infine, nell'eccepire la prescrizione gli istanti avrebbero commesso un abuso di diritto giusta l'art. 2 cpv. 2 CC. Egli ritiene di aver dovuto versare i canoni di locazione di cui egli invoca la riduzione "sotto minaccia di rescissione del contratto". Al riguardo, egli rinvia a uno scritto 29 dicembre 2000 (doc. 4) e 22 dicembre 2000 (doc. 2). Non vi è tuttavia abuso manifesto di diritto nel fatto, per i locatori, di aver chiesto il pagamento delle pigioni arretrate, con la comminatoria della rescissione giusta l'art. 257d CO. Qualora il conduttore non avesse voluto rischiare tale conseguenza, avrebbe potuto depositare le pigioni di cui egli chiedeva la riduzione giusta l'art. 259g CO, cosa che invece non ha fatto. Al riguardo l'appellante soggiunge, in sintesi, che i locatori lo avrebbero informato di aver percepito dalla propria assicurazione un importo inferiore a quello realmente incassato e che a seguito delle sue ulteriori richieste di rimborso delle pigioni da lui versate lo avrebbero ancora minacciato di disdetta del contratto di locazione e aumentato la pigione. Non si intravede, tuttavia, un manifesto abuso di diritto nelle circostanza evocate. Il conduttore non si è avvalso dei mezzi giuridici a sua disposizione e solo in un secondo tempo sostiene di non aver avuto altra scelta a seguito del comportamento dei locatori. A torto. II conduttore, come spiegato dal Pretore, ha diritto alla riduzione della pigione, dandosene i presupposti, indipendentemente dal riconoscimento di un danno da parte dell'assicurazione. Qualora avesse ritenuto un'eventuale disdetta come abusiva, il conduttore avrebbe inoltre potuto contestare la stessa invocando l'art. 271a CO. Egli avrebbe potuto, infine, contestare un eventuale aumento del canone di locazione sulla scorta dell'art. 270b CO. La sua censura secondo la quale la sua attività commerciale ne avrebbe risentito non può quindi essere condivisa. Certo, gli strumenti giuridici summenzionati lo avrebbero tutelato nella misura in cui le sue rimostranze fossero state giustificate, ma d'altra parte non si vede perché bisognerebbe tutelare una parte sulla scorta dell'art. 2 cpv. 2 CC per non aver fatto valere dei mezzi giuridici che si sarebbero manifestati, se del caso, inappropriati. L'appellante conclude ribadendo che con scritto 15 marzo 2001 (doc. 8) i locatori avrebbero lasciato intendere di voler rimborsare i conduttori della somma che avrebbero percepito dalla propria compagnia di assicurazione e che avrebbero sottaciuto, poi, la reale consistenza del versamento in loro favore. Egli avrebbe quindi omesso di interrompere la prescrizione. Tuttavia, ancora una volta il conduttore biasima il comportamento della controparte, dimenticando che nulla ostava a che egli interrompesse la prescrizione quinquennale. Cosa che invece non ha fatto. D'altra parte, non va dimenticato che anche in presenza di un riconoscimento di debito la prescrizione, seppur da quel momento, ricomincia a decorrere, e compete al creditore interrompere la medesima, non potendo semplicemente giustificare la propria inattività con l'affidamento da lui riposto in simili dichiarazioni.
Alla luce di quanto suesposto l'appello, nella misura in cui è ricevibile, dev'essere respinto. Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC). Il valore litigioso determinante ai fini di un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale è di fr. 33'995.-.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile l'appello 13 marzo 2009 di AP 1 è respinto.
a) tassa di giustizia fr. 750.-
b) spese fr. 50.-
fr. 800.-
sono posti a carico di AP 1, con l'obbligo di versare agli appellati complessivi fr. 400.- per ripetibili.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno città.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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