AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2009.71
Data decisione, Autorità: 16.11.2009, IICCA
Titolo: Locazione. Risarcimento per i difetti all'ente locato
Incarto n. 12.2009.71
Lugano 16 novembre 2009/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2007.268 della Pretura del Distretto di Bellinzona - promossa con istanza 1° ottobre 2007 da
AO 1 rappr. dall' RA 2
contro
AP 1 ora rappr. dalla , ,
con la quale l'istante ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 18'954.- oltre interessi a titolo di risarcimento per asseriti danni causati all'appartamento da lui locato alla convenuta;
domanda avversata dalla convenuta e che il Pretore con sentenza 9 marzo 2009 ha accolto limitatamente a fr. 10'197.90 oltre interessi;
appellante la convenuta che con appello 23 marzo 2009 chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente l'istanza;
mentre l'istante con osservazioni 16 aprile 2009 postula la reiezione del gravame;
richiamato il decreto 25 marzo 2009 con il quale la presidente di questa Camera ha respinto la domanda di effetto sospensivo formulata con l'appello;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto: A. Con contratto 1° novembre 1998 AO 1, in qualità di locatore, ha concesso in locazione a __________ __________ l'appartamento sito al primo piano di un immobile di sua proprietà in via delle __________ __________ ad __________ (cfr. doc. C). Il 29 febbraio 2000 AP 1 ha dichiarato di subentrare dal 10 marzo 2000 al conduttore, accettando di riprendere il contratto alle medesime condizioni (doc. B). Il 23 agosto 2006 AP 1 ha disdetto il rapporto di locazione per il 30 novembre 2006 (doc. D). Il 1° dicembre 2006 si è tenuto il sopralluogo di consegna dell'ente locato, alla presenza del locatore, di __________ __________ in rappresentanza della conduttrice e del perito comunale degli immobili (doc. F). Il 15 dicembre 2006 si è poi tenuto un secondo sopralluogo tra i medesimi partecipanti a quello testé menzionato (doc. G).
B. Con scritto 15 dicembre 2006 il locatore ha notificato alla conduttrice di aver riscontrato, in occasione della consegna dell'ente locato, diversi danni da lui elencati, sporcizia e assenza di determinate chiavi così come della tessera della lavanderia. Egli ha quindi chiesto il pagamento di complessivi fr. 15'500.-, sempre elencando tutta una serie di lavori da eseguire nell'ente locato. Il locatore ha quindi chiesto alla conduttrice di provvedere al versamento di fr. 5'270.- entro il 31 gennaio 2007, in attesa dei preventivi inerenti i lavori restanti (doc. H). Con missiva 21 dicembre 2006 la conduttrice ha contestato ogni addebito (doc. I). Il 24 gennaio 2007 il locatore ha quantificato la propria richiesta in fr. 18'954.- da corrispondere entro trenta giorni (doc. L). Di fronte al mancato pagamento da parte della conduttrice, il locatore ha fatto spiccare nei suoi confronti dall'UEF di Bellinzona il PE n. __________ per fr. 18'954.-, al quale la conduttrice ha interposto opposizione (doc. M).
C. Constatata la mancata conciliazione da parte del competente Ufficio di conciliazione (in seguito UC) in materia di locazione (doc. A), con istanza 1° ottobre 2007 il locatore ha adito la Pretura del Distretto di Bellinzona chiedendo la condanna della convenuta al pagamento di fr. 18'954.- oltre interessi. All'udienza di discussione 12 novembre 2007 la convenuta si è opposta alla richiesta di controparte. Esperita l'istruttoria le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, producendo memoriali scritti nei quali hanno ribadito le loro rispettive richieste. Statuendo con sentenza 9 marzo 2003 il Pretore ha accolto l'istanza limitatamente a fr. 10'197.90 oltre interessi.
D. Con appello 23 marzo 2009 AP 1 è insorta contro il giudizio testé menzionato, chiedendone la riforma nel senso di respingere integralmente l'istanza. Con osservazioni 16 aprile 2009 la controparte postula la reiezione del gravame. Con decreto 25 marzo 2009 la presidente di questa Camera ha respinto la domanda di effetto sospensivo formulata con l'appello.
Considerato
in diritto: 1. In appello è unicamente dibattuta la questione della tempestività della notifica dei difetti elencati nel verbale di sopralluogo 1° dicembre 2006. Il Pretore ha spiegato che in occasione del sopralluogo 1° dicembre 2006 il locatore, come affermato dal teste __________ (perito comunale degli immobili), ha informato il rappresentante della conduttrice di ritenerla responsabile dei difetti ivi riscontrati. Da qui la tempestività di tale notifica.
L'appellante reputa, anzitutto, che la notifica dei difetti sarebbe dovuta emergere direttamente dal verbale di constatazione dei medesimi. La censura non può essere condivisa. Invero, sebbene nulla osta a che la notifica dei difetti sia verbalizzata in sede di sopralluogo, non vi è alcuna normativa, ma nemmeno giurisprudenza o dottrina, che esiga che una valida notifica debba essere iscritta in un simile verbale. L'appellante soggiunge che quanto affermato dalla locatrice e riferito dal teste __________ è del tutto generico e per nulla chiaro sui danni per i quali essa avrebbe dovuto rispondere. Il teste ha dichiarato: "confermo che il 1° dicembre 2006 quando ho eseguito il sopralluogo: l'appartamento non era pulito e presentava difetti elencati nel rapporto. Confermo che il signor AO 1 aveva detto al signor __________ che lo avrebbe tenuto responsabile dei difetti" (verbale 21 gennaio 2008, pag. 5). Emerge quindi chiaramente che il locatore si riferiva ai danni elencati, peraltro dettagliatamente, nel verbale di cui al doc. F. Era quindi senz'altro chiaro di quali difetti la conduttrice era stata chiamata a rispondere. Su questo punto l'appellante afferma, altresì, che la contestata notifica è stata indirizzata a __________ e che la locatrice non ha documentato gli eventuali poteri di rappresentanza di quest'ultimo. La censura non può essere condivisa, considerato che la convenuta non ha contestato tali poteri di rappresentanza. Anzi, essa ha definito espressamente come suo rappresentante __________ (verbale 12 novembre 2007, pag. 1 in mezzo). Su questo punto l'appello dev'essere respinto.
L'appellante sostiene, poi, che l'istante abbia chiaramente ammesso nella propria istanza di aver notificato i difetti solamente con lo scritto 15 dicembre 2006. Alla risposta della convenuta che affermava di prendere atto di tale circostanza (verbale 12 novembre 2007, pag. 1 in fondo), l'istante ha replicato che il 1° dicembre 2006 l'appartamento non era pulito e non era ancora stato ultimato il trasloco, sicché è stato necessario un ulteriore sopralluogo il 15 dicembre 2006 (loc. cit., pag. 2 in fondo). È per la prima volta con le conclusioni che l'istante ha affermato di aver a ogni buon conto notificato i difetti elencati nel verbale 1° dicembre 2006 già in tale data, come riferito dal teste __________ (pag. 5 in alto). Il Pretore, fondandosi proprio su tale testimonianza, ha reputato la relativa notifica tempestiva. Se è pur vero che la massima inquisitoria a carattere sociale, applicabile nelle controversie di locazione (art. 274d cpv. 3 CO; Hohl, Procédure civile, tome I, Berna 2001, n. 857-860, pag. 165), non permette di estendere a piacimento l’amministrazione delle prove e di raccogliere tutte le prove possibili (DTF 125 III 231 consid. 4 a pag. 238/239) e non libera le parti dalla partecipazione attiva all’accertamento dei fatti, in particolare dal sostanziare per quanto possibile i fatti a loro conoscenza (DTF 111 1b 284 consid. 3), non va dimenticato che il giudice ha la facoltà di ritenere dei fatti d'ufficio, che sebbene non sono stati allegati dalle parti emergono dagli atti (DTF 107 II 233 consid. 2b pag. 236, confermata anche in DTF inedita 29 marzo 2006 4C.36/2006 pubblicata in SZZP 2006 352; Weber in: Basler Kommentar, 4ª ediz., n. 6 ad art. 274d CO; 2ª ediz., pag. 148 in fondo). Alle parti dev'essere tuttavia concesso di prendere posizione su tale accertamento (Weber, loc., cit.). Nella fattispecie, la locatrice ha allegato tale fatto con le proprie conclusioni. Qualora tale allegazione fosse ritenuta tardiva, il giudice, come visto, poteva comunque ritenere il fatto in questione in virtù della massima inquisitoria sociale. Occorre quindi vagliare se la controparte abbia avuto la possibilità di esprimersi al riguardo. Se non che, rinunciando al dibattimento finale la convenuta si è di principio privata, per sua scelta, della possibilità di esprimersi su ogni tema che fosse suscettibile di essere discusso in quella sede. Non si può nemmeno dire che essa non poteva ragionevolmente aspettarsi che l'istante invocasse tale fatto, dato che la questione della tempestività della notifica era chiaramente dibattuta tra le parti e tale circostanza emergeva chiaramente dalla testimonianza di __________, nota alla conduttrice. Ma anche volendo sostenere il contrario, tale fatto può essere ritenuto liberamente, sempre in virtù della massima inquisitoria sociale, da questa Camera, che lo valuterebbe con pieno potere cognitivo nella medesima maniera del Pretore. E in questa sede l'appellante ha avuto la possibilità di esprimersi al riguardo. A nulla muta, infine, che la massima inquisitoria sociale sia indirizzata principalmente alla tutela della parte considerata debole, ovvero il conduttore. Essa, infatti, si prefigge ugualmente che il giudizio sia fondato sui fatti della cui esistenza il giudice sia convinto (Weber, loc. cit.). La sentenza pretorile regge dunque alla critica.
Alla luce di quanto suesposto l'appello dev'essere respinto. Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC). Il valore litigioso determinante ai fini di un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale è di fr. 10'197.90.
Per i quali motivi,
richiamati l'art. 148 CPC e la TG
pronuncia: 1. L'appello 23 marzo 2009 di AP 1 è respinto.
a) tassa di giustizia fr. 300.-
b) spese fr. 50.-
fr. 350.-
anticipati dall'appellante, restano a suo carico, con l'obbligo di rifondere a AO 1 fr. 200.- per ripetibili.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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