AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 11.2007.102
Data decisione, Autorità: 21.08.2009, ICCA
Titolo: Proprietà per piani: misure urgenti. Facoltà del comproprietario di eseguire a spese di tutti i comproprietari misure urgenti e necessarie a preservare la cosa da un danno imminente
Incarto n. 11.2007.102
Lugano, 21 agosto 2009/lw
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Pellegrini
segretario:
Pontarolo, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa OA.2004.114 (proprietà per piani: misure urgenti) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione del 23 febbraio 2004 da
AO 1 (patrocinata dall' RA 2 )
contro
AP 1 , e AP 2 (patrocinati dall' RA 1 );
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 4 luglio 2007 presentato da AP 1 e AP 2 contro la sentenza emessa il 13 giugno 2007 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3;
Ritenuto
in fatto: A. La particella n. 1157 RFD di __________ comprende due proprietà per piani: l'una al livello inferiore (n. 17 521, di 789/1000), appartenente a AP 1 e AP 2 in ragione di un mezzo ciascuno, e l'altra al livello superiore (n. 17 522, di 211/1000), appartenente a AO 1. Nell'ottobre del 2001 quest'ultima ha constatato che nel tetto piano dello stabile si erano aperte fenditure. Il
6 ottobre 2001 essa ha interpellato perciò __________, amministratrice di fatto del condominio, invitandola a rimediare. Non risulta che costei abbia reagito. A un sollecito del 1° aprile 2002 ha risposto invece, il 15 aprile successivo, una “società semplice __________”, la quale ha comunicato che avrebbe controllato il tetto prossimamente. Il 23 aprile 2002 AO 1 ha scritto di nuovo a __________, dolendosi che nel frattempo si era infiltrata acqua nell'appartamento, e il 30 settembre 2002 ha inviato a __________ un altro sollecito, lamentando il diffondersi di muffe, marcescenze nelle travi, stillicidi dal soffitto e il deterioramento del tetto piano. __________ ha risposto il 9 ottobre 2002, in rappresentanza di una “comunione dei comproprietari __________”, di avere commissionato le riparazioni necessarie. Il 17 ottobre 2002 la ditta __________ di __________ ha confermato a AO 1 di avere incaricato un carpentiere di procedere a un intervento d'urgenza, di avere richiesto offerte per la riparazione del tetto e di voler discutere il caso con l'assicurazione dello stabile.
B. Il 29 ottobre 2002 AO 1 si è indirizzata alla __________, denunciando l'insostenibilità della situazione e fissando alla ditta un termine fino all'8 novembre 2002 per ottenere puntuali ragguagli sullo stato della pratica. La ditta ha fatto seguire il 7 novembre 2002 una Kostengutsprache per il risanamento del tetto (senza alcuna indicazione delle opere concretamente previste), invitando AO 1 a versare fr. 8960.– entro il
30 novembre successivo. AO 1 ha replicato il 22 novembre 2002 che il danno andava annunciato anzitutto all'assicurazione dello stabile e che in seguito si sarebbe dovuto suddividere l'ammontare rimasto scoperto in proporzione alle quote di valore delle due proprietà per piani. Il 25 novembre 2002 essa ha chiesto alla ditta, inoltre, di convocare un'assemblea generale dei comproprietari, ha ribadito il proprio dissenso sul modo di procedere adottato e ha reso attenta la __________ che ogni comproprietario ha il diritto di attuare a spese degli altri le misure urgenti, necessarie a evitare danni imminenti o maggiori.
C. Due giorni dopo, il 27 novembre 2002, AO 1 ha scritto altresì a __________, definendo poco seria la proposta della __________ e dichiarando di non opporsi al risanamento del tetto sulla base di un preventivo particolareggiato, i cui costi sarebbero stati da suddividere in base ai millesimi delle singole proprietà per piani, previa deduzione dell'indennità che sarebbe stata corrisposta dall'assicurazione dello stabile. Non avendo ricevuto riscontro, il 15 dicembre 2002 essa ha diffidato la __________ a mostrare le offerte raccolte, a commissionare i lavori entro il 23 dicembre 2002 e a cominciare le opere entro la seconda settimana del 2003, in difetto di che essa avrebbe incaricato una ditta di propria scelta e avrebbe ripartito i costi secondo le quote di valore delle due proprietà per piani. Il 15 gennaio 2003 la __________ ha scritto a AO 1 che il risanamento del tetto sarebbe costato fr. 18 500.–, che la partecipazione di lei sarebbe stata di fr. 3900.– (211/1000), riservata l'indennità ch'essa avrebbe ricevuto dall'assicurazione, che i lavori sarebbero stati appaltati non appena lei avrebbe controfirmato quella lettera in segno di accordo e che nel maggio del 2003 sarebbe stata convocata un'assemblea generale dei comproprietari per la nomina di un amministratore. Nel caso in cui lei non avesse aderito alla proposta i convenuti avrebbero richiesto quanto prima la designazione di un amministratore giudiziario.
D. Il 10 febbraio 2003 AO 1 ha comunicato alla __________ e a __________ di avere affidato a professionisti di fiducia le opere necessarie per la riparazione del tetto. Con lettera del 26 aprile 2003 essa ha invitato poi __________ a far sì che AP 1 e AP 2 le corrispondessero entro 30 giorni la somma di fr. 30 546.85, di cui fr. 14 622.70 per il risanamento interno, fr. 11 924.15 per il rifacimento della copertura al tetto piano e fr. 4000.– per spese varie e inabitabilità dell'appartamento sull'arco di cinque mesi. Il 23 giugno 2003 essa ha sollecitato a __________ il versamento dell'importo, ma senza esito.
E. Il 20 febbraio 2004 AO 1 ha convenuto AP 1 e AP 2 davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, per ottenere il pagamento di fr. 30 546.85 con interessi al 5% dal 26 aprile 2003. Nella loro risposta del 2 giugno 2004 AP 1 e AP 2 hanno postulato il rigetto della petizione. L'attrice ha replicato il 5 luglio 2004, confermando la pretesa. I convenuti hanno duplicato il 7 settembre 2004, ribadendo il proprio punto di vista. L'udienza preliminare si è tenuta il 18 ottobre 2004 e l'istruttoria, cominciata immediatamente, è terminata il 28 settembre 2005. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nel proprio memoriale del 18 novembre 2005 l'attrice ha riaffermato la sua domanda. Nel loro allegato del 17 novembre 2005 i convenuti hanno proposto una volta ancora di respingere la petizione. Statuendo con sentenza del
13 giugno 2007, il Pretore ha parzialmente accolto l'azione, nel senso che ha condannato AP 1 e AP 2 a versare all'attrice fr. 22 163.95 con interessi dal 26 aprile 2003. La tassa di giustizia (fr. 1500.–) e le spese sono state poste per un quarto a carico dell'attrice e per il resto a carico dei convenuti, con obbligo per costoro di rifondere all'attrice fr. 1900.– per ripetibili ridotte.
F. Contro la sentenza appena citata AP 1 e AP 2 sono insorti a questa Camera con un appello del 4 luglio 2007 in cui chiedono di respingere la petizione e di riformare il giudizio impugnato di conseguenza. Nelle sue osservazioni del 20 agosto 2007 AO 1 conclude per il rigetto dell'appello.
Considerando
in diritto: 1. Il Pretore ha ricordato che l'attrice ha segnalato all'amministrazione (di fatto) della proprietà per piani i primi rischi di infiltrazione nell'ottobre del 2001 e ha infruttuosamente sollecitato la riparazione del tetto fino al dicembre del 2002. Che si trattasse di lavori urgenti e necessari per evitare danni imminenti o maggiori era indubbio, la gravità della situazione venutasi a creare nell'ottobre del 2002 essendo stata constatata anche da un architetto che aveva trasmesso ai convenuti un'offerta per le opere di risanamento, senza tuttavia ottenere il permesso di eseguirle. Che l'amministrazione si sia attivata a parole, ma non abbia intrapreso alcuna riparazione è pacifico. Anzi, essa non risulta nemmeno avere notificato all'assicurazione dello stabile i danni riscontrati nell'appartamento dell'attrice. Nelle circostanze descritte il Pretore ha ritenuto che l'attrice potesse procedere da sé sola ai lavori in virtù dell'art. 647 cpv. 2 n. 2 CC, rivalendosi sui convenuti. Quanto all'ammontare del credito, il primo giudice ha approvato la spesa di fr. 11 924.15 per il rifacimento della copertura al tetto piano, mentre ha ridotto a fr. 10 239.80 quella per la sistemazione interna e non ha riconosciuto quella di fr. 4000.– per spese varie e inabitabilità dell'appartamento. Onde la condanna di AP 1 e AP 2, in definitiva, al pagamento di fr. 22 163.95 con interessi.
Gli appellanti contestano anzitutto di essere rimasti inattivi, rimproverando al Pretore di avere trascurato che nell'ottobre del 2002 essi avevano fatto posare sul tetto piano dello stabile teloni di plastica provvisori, spendendo fr. 2278.95 complessivi (doc. 4, 10° e 11° foglio). Dopo la posa di quei teli, dunque, “si poteva attendere per esecuzione delle opere definitive”. A loro avviso inoltre la Kostengutsprache del 7 novembre 2002, con cui la __________ invitava AO 1 a versare fr. 8960.– entro il 30 novembre successivo (sopra, lett. B), era “sufficientemente dettagliata da non richiedere né necessitare un allegato”, oltre che “ampiamente inferiore a quanto l'attrice ha in seguito effettivamente fatto eseguire”. L'attrice non poteva perciò – essi soggiungono – deliberare opere tanto costose in virtù dell'art. 647 cpv. 2 n. 2 CC, pretendendo in seguito di rivalersi su di loro. Piuttosto avrebbe dovuto far ordinare dal giudice gli atti d'amministrazione necessari conformemente all'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC.
Nell'ambito di una proprietà per piani, la competenza “a fare atti d'amministrazione e lavori di costruzione” è disciplinata dalle norme sulla comproprietà (art. 712g cpv. 1 CC), sempre che a tali norme non sia stato sostituito un altro ordinamento “da stabilirsi nell'atto costitutivo o per decisione unanime di tutti i comproprietari” (art. 712g cpv. 2 CC). Il regolamento, ad ogni modo, non può escludere né restringere la facoltà di ogni comproprietario “di chiedere e, se occorre, di far ordinare dal giudice l'esecuzione degli atti d'amministrazione necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso” (art. 647 cpv. 2 n. 1 CC), come pure “d'attuare, a spese di tutti i comproprietari, le misure urgenti, necessarie a preservare la cosa da un danno imminente o maggiore” (art. 647 cpv. 2 n. 2 CC). L'intervento del condomino è sussidiario, incombendo in primo luogo all'amministratore della proprietà per piani di “compiere tutti gli atti dell'amministrazione comune in conformità della legge, del regolamento e delle decisioni dell'assemblea dei comproprietari”, incluse le misure urgenti atte a impedire o a rimuovere un danno (art. 712s cpv. 1 CC).
Nella fattispecie è fuori dubbio che – come ha accertato il Pretore – __________ fungesse da amministratrice di fatto della proprietà per piani (v. anche doc. EE, 1° foglio). Quanto alla ditta __________, essa ha confermato esplicitamente il 15 gennaio 2003 di agire quale rappresentante dei convenuti, ancorché solo per la riparazione del tetto (doc. CC, 1° foglio). Litigiose sono, come si è visto, le questioni legate all'urgenza e al costo dell'intervento deciso dall'attrice, i convenuti affermando – in sintesi – che costei avrebbe potuto accettare la loro Kostengutsprache del 7 novembre 2002 o, tutt'al più, far ordinare dal giudice gli atti d'amministrazione necessari.
a) Gli appellanti asseriscono che in concreto l'amministrazione (di fatto) della proprietà per piani non è rimasta inoperosa, ma ha fatto posare sul tetto dello stabile nell'ottobre del 2002 teloni in plastica provvisori. Il che è vero, salvo che la posa di quei teloni è avvenuta dopo una prima segnalazione dell'attrice risalente all'ottobre del 2001, seguita da un sollecito il 1° aprile 2002, da un altro sollecito il 23 aprile 2002 e da un ulteriore sollecito il 30 settembre 2002, quando ormai l'abitazione dell'attrice odorava di muffa, “era proprio disastrata e le travi erano marce” (testimonianza dell'arch. __________: verbale del 18 novembre 2004, pag. 1 seg.; fotografie doc. O). Nei locali poi si trovavano secchi per la raccolta dell'acqua piovana, la quale continuava a infiltrarsi nonostante i teloni di plastica, mentre i telai in legno delle finestre si erano gonfiati, come i piedi dei mobili, e l'intonaco si staccava dalle pareti (testimonianza di __________: verbale per rogatoria del 31 agosto 2005, pag. 2 seg. con fotografie accluse).
b) Né l'amministrazione (di fatto) può dirsi avere dato prova di migliore efficienza in seguito, dopo la posa dei teloni provvisori. Basti pensare che la Kostengutsprache del 7 novembre 2002, con cui la __________ invitava l'attrice a versare fr. 8960.– entro il 30 novembre successivo (doc. T), non conteneva la benché minima indicazione sulle opere che concretamente sarebbero state intraprese, tant'è che non era dato di sapere nemmeno se il carpentiere avrebbe eseguito semplici rappezzi o avrebbe rifatto l'intera copertura del tetto piano (e con che tecnica: se con manto bituminoso o altro). Definire quel documento “sufficientemente dettagliato” (appello, pag. 3) è – come rileva l'attrice – poco serio. Per quel che è del preventivo sottoposto all'attrice il 15 gennaio 2003 (doc. CC), esso rimaneva del tutto laconico: salvo indicazioni di massima (carpentiere, lattoniere, pittore, pulizia del cantiere, direzione lavori, diversi), invano si sarebbe cercato di sapere quali opere la __________ avrebbe concretamente appaltato e a chi. Tutto si ignorava poi sui tempi dell'intervento, che coinvolgeva anche stabili vicini. Per di più, come ha accertato il Pretore, i convenuti non hanno nemmeno trasmesso all'assicurazione dello stabile un preventivo dei danni insorti nell'appartamento dell'attrice (sentenza impugnata, pag. 4 in fondo). Pretendere in condizioni siffatte che l'amministrazione (di fatto) della proprietà per piani abbia convenientemente assolto il proprio compito sfiora il pretesto.
c) Affermano gli appellanti che l'attrice avrebbe dovuto tutt'al più, nelle circostanze del caso, far ordinare dal giudice gli atti d'amministrazione necessari (art. 647 cpv. 2 n. 1 CC), poiché dopo la posa dei teloni provvisori i lavori non erano più urgenti. L'opinione non può essere condivisa. È possibile che all'inizio, nell'ottobre del 2001, le opere richieste non fossero urgenti al punto da giustificare un intervento diretto dell'attrice a norma dell'art. 647 cpv. 2 n. 2 CC. Sta di fatto che un anno dopo, quando i convenuti hanno posato i teloni provvisori, la situazione nell'appartamento dell'attrice era quella “disastrata” cui si è accennato poc'anzi. Né i teloni di plastica hanno – come risulta dall'istruttoria (consid. a) – rimediato alla permeabilità del tetto, tant'è che l'attrice aveva dovuto disporre secchi nei locali per raccogliere gli stillicidi. A quel momento non si poteva ragionevolmente pretendere che l'attrice trascorresse in simili condizioni l'inverno, tanto meno in un paese a 600 m di altitudine, oppure avviasse un procedimento inteso a far ordinare dal giudice le opere necessarie. Il degrado era tale per cui occorreva agire senza indugio ed
evitare danni maggiori. E che l'attrice fosse comprensibilmente esasperata, ormai in procinto di intervenire essa medesima era noto ai convenuti fin dal 25 novembre 2002 (sopra, lett. B in fine).
d) Secondo gli appellanti l'attrice ha appaltato i lavori a un prezzo eccessivo, come dimostrano la loro Kostengutsprache del 7 novembre 2002 e il loro preventivo del 15 gennaio 2003. La tesi cade nel vuoto già per la circostanza che non è dato di sapere – come detto (consid. b) – quali opere concretamente comprendessero le cifre prospettate dalla __________ in quei documenti. Che l'attrice abbia fatto eseguire lavori non necessari o estranei al risanamento del tetto gli appellanti non pretendono. Essi sembrano alludere a
un'offerta loro presentata il 23 ottobre 2002 dalla ditta __________ di __________ (fr. 26 657.–) per il risanamento del tetto riguardante la particella n. 1157 e uno stabile vicino (nella rubrica “doc. I prodotto da __________”). A parte il fatto però che tale offerta non comprende opere da muratore né da pittore, il preventivo sfugge a ogni confronto con le fatture presentate dall'attrice giacché concerne due stabili insieme, senza che sia possibile distinguere l'uno dall'altro. Prova ne sia che neppure gli appellanti indicano quale somma avrebbe speso l'attrice se si fosse rivolta a quella ditta (e, di conseguenza, quale somma avrebbe fatto loro risparmiare), limitandosi a dichiarare perentoriamente: “contestata l'entità del risarcimento”. Privo di indicazioni cifrate sull'importo litigioso, sotto questo profilo l'appello si rivela finanche irricevibile (Rep. 1993 pag. 228 consid. b, 1985 pag. 95 consid. 1; identico principio vige sul piano federale: DTF 133 II 415 consid. 1.4.2 in fine, 134 III 235).
Gli oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). Gli appellanti rifonderanno alla controparte, che ha introdotto osservazioni per il tramite di un patrocinatore, un'adeguata indennità per ripetibili.
Circa i rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF il valore litigioso di fr. 22 163.95 non raggiunge la soglia di fr. 30 000.– per un eventuale ricorso in materia civile.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
a) tassa di giustizia fr. 750.–
b) spese fr. 50.–
fr. 800.–
sono posti a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno a AO 1, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 1800.– complessivi per ripetibili.
– ; – .
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
| Informazioni legali | Requisiti minimi | Contatta il webmaster