AIUTO RICERCA
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Numero d'incarto: 80.2007.132
Data decisione, Autorità: 15.04.2009, CDT
Titolo: Imposta sugli utili immobiliari: spese deducibili, non estinzione debito ipotecario
Incarto n. 80.2007.132
Lugano 15 aprile 2009
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi, Mauro Mini
segretario
Fiorenzo Gianinazzi
parti
RI 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 25 settembre 2007 contro la decisione del 27 agosto 2007 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A. Con atto pubblico del 28 febbraio 2007, iscritto a registro fondiario il 1° marzo 2007, i coniugi __________ e __________ donavano le part. n. __________, __________, __________ e __________ RFD di __________, in ragione di un mezzo ciascuno, al figlio RI 1 e a __________, figlio di __________, a sua volta figlia dei donanti e sorella dell’altro donatario. Contestualmente, RI 1 vendeva a __________ la sua quota di un mezzo degli immobili in questione, al prezzo di fr. 137'500.–. Nel rogito, si precisava che tale importo sarebbe servito per estinguere il debito ipotecario di fr. 76'005.80 e che la differenza sarebbe infine stata versata al venditore.
B. Nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, il venditore deduceva dal ricavo (fr. 137'500.–) il valore d’acquisto pagato dai donanti (fr. 33'000.–), spese di miglioria (fr. 1'900.–) e costi d’acquisto e di vendita (fr. 876.65). Faceva inoltre valere altri costi di acquisto e di vendita per fr. 76'005.80, con la conseguenza che l’utile imponibile ammontava a fr. 25'717.55 e l’imposta dovuta a fr. 2’571.75 (aliquota del 10%).
C. Notificando al venditore la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 giugno 2007, l’RS 1 commisurava l’utile imponibile in fr. 102'674.– e l’imposta in fr. 10'267.40. Le spese di miglioria erano state ammesse nella misura di un mezzo (fr. 950.–) e, soprattutto, era stata negata la deduzione degli altri costi di acquisto e di vendita (fr. 76'005.80), “in quanto non comprovati”.
D. Il contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 10 luglio 2007. Spiegava che il valore commerciale dell’intera proprietà era stato definito, d’accordo con il compratore, in fr. 200'000.–. Al momento di stabilire il prezzo di vendita della sua metà, era stato aggiunto il valore della metà dell’ipoteca gravante sulla quota già appartenente all’altro donatario (fr. 37'500.–), in quanto l’aveva estinta integralmente egli stesso. La prova era che aveva incassato solo l’importo residuo di fr. 61'494.20.
L’autorità fiscale respingeva il reclamo con decisione del 27 agosto 2007. Spiegava che dall’utile imponibile potevano essere dedotti tutti i costi che avevano determinato l’investimento, ma non quelli che non avevano aumentato il valore dello stabile, quali i costi di finanziamento.
E. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente la deduzione dall’utile immobiliare dell’importo servito ad estinguere il debito ipotecario. Ribadisce che, nel prezzo di vendita concordato, è compreso, oltre all’importo pattuito con l’acquirente per l’acquisto della metà della proprietà, anche la parte di debito ipotecario gravante sulla metà già acquisita per donazione dall’acquirente. Secondo il ricorrente, non riconoscere tale circostanza significherebbe che “la donazione non viene intesa, come indicato nel rogito a pagina 2, punto 1, in ragione di un mezzo ciascuno, in quanto così come inteso dall’autorità l’ipoteca viene in pratica caricata integralmente sul [suo] mezzo di proprietà”.
Diritto
Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
Per l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:
· i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;
· i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;
· le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.
2.2.
Non può che essere condivisa la decisione impugnata, che ha escluso che l’estinzione del debito ipotecario, da parte del ricorrente, possa rientrare fra le spese deducibili dall’utile immobiliare. Non si tratta infatti manifestamente né di una spesa causalmente legata all’acquisto o alla vendita degli immobili, come per esempio le spese notarili o di iscrizione, né di una spesa che ha incrementato il valore degli stessi. Si tratta invece di una semplice destinazione di reddito, resa possibile proprio dal conseguimento dell'utile contestato (cfr. per analogia CDT n. 153-4 del 28 luglio 1993 in re S.P.; CDT n. 80.96.00057 del 10 maggio 1996 in re A. B., confermata dal Tribunale federale con sentenza del 17 aprile 1997; CDT n. 80.2003.156 del 19 novembre 2003 in RtiD I-2004 n. 23t).
Le argomentazioni del ricorrente possono suggerire anche un diverso esame della questione. Il contribuente asserisce infatti che il prezzo rogato includerebbe anche una prestazione che non costituisce compenso per la cessione degli immobili, ma mediante la quale il compratore ha trasferito al venditore l’importo necessario ad estinguere il debito ipotecario gravante sulla quota di comproprietà di cui egli era già divenuto proprietario per donazione.
3.2.
L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.
Il valore d'alienazione non comprende i valori non immobiliari che possono esservi compresi. La necessità di separare dal prezzo tali valori discende direttamente dal principio dell'accertamento separato dell'utile immobiliare, ma anche dal principio di congruenza. Valori che vengono dedotti dal valore di alienazione in quanto non immobiliari, non possono contemporaneamente essere fatti valere quali costi di investimento.
Valori non immobiliari sono, p. es., beni mobili, il goodwill e, a determinate condizioni, i progetti di costruzione, ma anche prestazioni che l'alienante si obbliga ad effettuare, pur non avendo nulla a che vedere con il trasferimento della proprietà fondiaria (p. es. si impegna a costruire una strada). La valutazione di tali elementi non immobiliari dev'essere effettuata sulla base degli accordi contrattuali delle parti; tuttavia, se queste ultime hanno pattuito un prezzo complessivo, sarà l'autorità fiscale a dover procedere alla ripartizione del prezzo per i valori immobiliari e quelli non immobiliari (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 228 s.).
Il valore d'investimento si compone del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). Secondo l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria.
3.3.
Questa Camera ha quindi stabilito, per es., che, se nel prezzo complessivamente pagato dall'acquirente (Comune) è compreso un importo erogato a titolo risarcitorio dei costi di consulenza e per la mancata vendita provocata da un' espropriazione, questo importo deve essere scorporato dal prezzo (CDT n. 80.2000.215 del 30 gennaio 2001 in re C. SA.).
Analogamente, questa Camera ha stabilito che, se un contribuente vende un immobile a un prezzo che comprende la cessione dell'uso di un pontile, ma si accerta che lo aveva acquistato separatamente dalla casa, si giustifica di dedurre lo stesso valore anche dal ricavo della successiva alienazione, trattandosi di una concessione d'uso del demanio pubblico, che non ha il carattere di un diritto immobiliare (CDT n. 80.1997.00064 dell' 8 febbraio 2000 in re A. A.).
Sempre in questo ordine di idee, questa Camera ha scorporato dal valore di alienazione le spese per la pittura dell'appartamento venduto, effettuata dopo la sottoscrizione del contratto di compravendita in base ad un impegno assunto contrattualmente all'atto dell'alienazione (CDT n. 80.2003.63 del 7 luglio 2003 in re F. G.).
Non diversamente, se nel prezzo di compravendita è compreso un progetto di costruzione approvato, con validità garantita, il valore di quest'ultimo deve essere scorporato dal prezzo, riducendo il valore di alienazione (CDT n. 80.2002.029 del 13 marzo 2002 in re R.M. e M. Z.).
Per contro, questa Camera ha negato la riduzione del valore di alienazione rispetto al prezzo stabilito nell'atto pubblico, in seguito alla produzione di un contratto di compravendita, secondo cui sarebbero stati venduti dei mobili situati nell'appartamento alienato, in considerazione della forza probatoria dell’atto pubblico, dal quale risultava che il prezzo pattuito si riferiva al solo immobile, senza per altro aver dovuto esaminare se la maggior parte dei mobili cui si riferiva l'accordo citato doveva essere considerata parte costitutiva o almeno accessorio connesso con l'immobile (CDT n. 80.2000.081 del 4 luglio 2000 in re A. B.P.).
3.4.
Tuttavia, anche esaminandolo in questa prospettiva, l’esito del ricorso non muta.
Infatti, l’atto pubblico non indica che il venditore (cioè il ricorrente) si sia assunto il pagamento della parte di debito ipotecario che gravava la quota di comproprietà appartenente al compratore. Né, del resto, si comprende perché avrebbe dovuto assumersi un simile obbligo.
È vero che dal tenore del contratto si evince che le parti avevano conferito al notaio il compito di provvedere all’estinzione del debito ipotecario servendosi proprio del prezzo pagato dall’acquirente della quota di comproprietà venduta dal ricorrente (cfr. contratto, clausola 3). Tuttavia, ciò non significa ancora che gli accordi contrattuali corrispondano necessariamente alla versione proposta dal contribuente nel suo ricorso. Egli sostiene, cioè, che il prezzo per la cessione della quota di comproprietà all’altro donatario sarebbe stato di soli 100'000 franchi, mentre gli altri 37'500 franchi gli sarebbero stati versati per poter estinguere la parte del debito gravante sulla quota di cui l’acquirente era già divenuto proprietario. Se l’accordo fosse stato questo, si fatica a comprendere perché le parti abbiano deciso di aggiungere l’importo in questione al prezzo di vendita, con cui non aveva alcuna relazione.
Comunque, c’è anche un’altra interpretazione che si confà al contenuto della clausola contrattuale in esame. L’importo stabilito contrattualmente potrebbe cioè essere il prezzo effettivamente convenuto fra le parti per la cessione della quota di comproprietà al codonatario. In tal caso, il valore degli immobili donati, complessivamente, sarebbe stato non di fr. 200'000.– bensì di fr. 275'000.–. Allora, il ricorrente avrebbe venduto la sua quota per fr. 137'500.–. Il fatto che egli abbia estinto l’intero debito ipotecario (fr. 75'000.–) con il ricavo della vendita dell’immobile potrebbe costituire in tal caso una liberalità a favore del codonatario, nipote del contribuente.
3.5.
In questa situazione, considerato il fatto che la legge tributaria pone, come primo criterio di determinazione del valore di alienazione, il riferimento al valore risultante dall'atto notarile e che all'atto pubblico la legge attribuisce un'efficacia probatoria superiore (art. 9 CC), si deve ritenere che il prezzo di vendita degli immobili che sono oggetto della compravendita in discussione corrisponda all’importo indicato nell’atto pubblico.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 800.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 880.–
sono a carico del ricorrente.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
.
Copia per conoscenza:
municipio di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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