AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 14.2009.11
Data decisione, Autorità: 23.03.2009, CEF
Titolo: Appello contro sentenza di rigetto provvisorio. Contratto di locazione
Incarto n. 14.2009.11
Lugano 23 marzo 2009 B/fp/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Pellegrini, presidente, Walser e Roggero-Will
segretaria:
Baur Martinelli, vicecancelliera
statuendo sulla causa a procedura sommaria appellabile promossa con istanza 20 novembre 2008 da
AP 1 __________ (patrocinato dall’ PA 1 __________)
Contro
AO 1AO 1 (rappresentata RA 1RA 1 __________)
tendente ad ottenere il rigetto provvisorio dell’opposizione interposta al PE n. __________ del 22/23 ottobre 2008 dell’UEF di __________;
sulla quale istanza il Pretore della Giurisdizione di __________ con sentenza 3 febbraio 2009 (EF.2008.505) ha così deciso:
“1. L’istanza è respinta.
Sentenza dedotta tempestivamente in appello da AP 1, che con atto
11 febbraio 2009 postula l’accoglimento dell’istanza, con protesta di spese e ripetibili;
preso atto che con osservazioni 3 marzo 2009 la parte appellata si è opposta
al gravame, protestate spese e ripetibili;
ritenuto
In fatto:
A. Con PE n. __________ del 22/23 ottobre 2008 dell’UEF di __________ AP 1 ha escusso AO 1 per l’incasso di fr. 11'220.-- oltre interessi al 5% dal 1. agosto 2008, indicando quale titolo di credito: “Differenza affitti fr. 8'400.--, modifica apertura porte fr. 915.--, cambio cilindro fr. 305.--, lavori vari di allestimento fr. 1'600.-- come da contratto”.
Interposta tempestiva opposizione dall’escussa, il procedente ha chiesto il rigetto provvisorio dell’opposizione limitatamente a fr. 8'400.-- oltre interessi al 5% dal 1. agosto 2008 per la differenza affitti.
B. Il procedente fonda la sua pretesa su un contratto stipulato con AO 1 il 15 dicembre 2007, debitamente sottoscritto dalle parti, relativo alla locazione di un locale commerciale sito in Vicolo __________ ad , che prevedeva un canone locativo di fr. 1'900.-- mensili e il deposito di una garanzia di fr. 5'700.-- (doc. A). La durata del contratto è stata fissata in tre anni, a decorrere dal 1. marzo 2008. Il 30 luglio 2008 l’escussa ha riconsegnato il locale all’istante, comunicandogli poi con scritto 26 agosto 2008 (doc. B) di non dovergli più nulla, visto che il contratto era stato disdetto per il 30 luglio 2008 e che dal 1. agosto 2008 il locale era stato affittato a H S__________.
Con l’istanza in oggetto AP 1, che con la nuova inquilina H__________ S__________ ha stipulato condizioni di locazione diverse da quelle concordate con l’escussa (doc. D), pretende da quest’ultima il pagamento di fr. 8'400.--, quale differenza tra il canone di locazione inferiore di fr. 400.-- mensili per il primo anno di locazione, ossia dal 1. agosto 2008 al 31 luglio 2009 e di fr. 300.-- mensili per il secondo anno di locazione, ossia dal 1. agosto 2009 al 31 luglio 2010.
C. All’udienza di contraddittorio l’escussa ha contestato la validità del contratto doc. A quale titolo di rigetto, essendo questo stato sostituito da un contratto verbale, stipulato con il procedente, avente per oggetto un locale commerciale sito pure in V__________ S__________ ma al numero 2, il cui canone di locazione e la garanzia ammontavano pure a fr. 1'900.-- rispettivamente a fr. 5'700.--, come previsto dal contratto di locazione doc. A. La debitrice ha asserito che questo locale era stato occupato fino al 28 febbraio 2008 da B__________ N__________, il quale dal 1. marzo si era trasferito in V__________ S__________i 3. Per questo lei non ha mai preso possesso di quel locale, ma è divenuta inquilina del locale sito in V__________ S__________ 2. A comprova delle sue allegazioni l’escussa ha prodotto una ricevuta, sottoscritta da AP 1, di un suo pagamento del canone di locazione (doc. 2), una fattura dell’I__________ SA (doc. 3) e un bollettino di ritorno merce della G__________ T__________ & L__________ (doc. 4), tutti indicanti quale suo indirizzo “V__________ S__________i 2”. La convenuta ha poi rilevato di avere liberato il locale da lei occupato il 30 luglio 2008 e di avere versato il canone di locazione fino a tale data. Dal 1. agosto 2008 il locale in V__________ S__________ 2 è stato ripreso da B__________ N__________, precedente inquilino. Il locale in V__________ S__________ 3, lasciato libero da B__________ N__________, è stato invece locato dall’istante, con nuovo contratto e a condizioni diverse, in particolare per un canone locativo inferiore, a H__________ S__________. Secondo l’escussa, il procedente non può di conseguenza ritenerla responsabile ai sensi dell’art. 264 CO per la differenza di canone fino al 31 luglio 2010 per un oggetto diverso da quello da lei locato, non trattandosi di un caso di subingresso.
D. Con sentenza 3 febbraio 2009 il Pretore della __________ ha respinto l’istanza argomentando che dai documenti prodotti la convenuta risulta essere stata effettivamente conduttrice del locale sito in V__________ __________ 2, ma che essendo le condizioni contrattuali per questa locazione identiche a quelle previste dal contratto doc. A, stipulato per il locale sito in V__________ S__________i 3, vi è stata solo la modifica dell’oggetto locato. Secondo il primo giudice l’escussa non può pertanto in buona fede pretendere che non sia stato stipulato un contratto scritto tra le parti, per cui non vi sarebbe titolo di rigetto provvisorio. Il Pretore ha poi ritenuto reso verosimile che nel locale in V__________ S__________ 2, vero oggetto del contratto, é subentrato B__________ N__________, per il fatto che il locale situato in V__________ S__________ 3, dove si era trasferito N__________, è stato effettivamente locato a H__________ S__________. Il primo giudice ha giudicato pertanto assodato che nel locale lasciato libero dall’escussa è entrato un subentrante. Tuttavia in assenza di indicazioni circa il canone versato da quest’ultimo e in considerazione delle circostanze poco chiare ha ritenuto reso verosimile che il canone da lui dovuto non è inferiore a quello pagato dall’escussa, per cui all’istante non è stato concesso il rigetto provvisorio dell’opposizione per la pretesa differenza tra i canoni di locazione calcolata in fr. 8'400.--.
E. Contro la sentenza pretorile si aggrava tempestivamente il procedente rilevando in sostanza che il contratto di locazione stipulato con l’escussa si riferiva al locale in V__________ S__________i 3 così come il contratto concluso con H__________i S__________. Secondo l’appellante ciò risulta in particolare dalla lettera 26 agosto 2008 (doc. B), in cui la convenuta comunicandogli che dal 1. agosto 2008 il negozio era stato affittato a H__________ S__________, ha ammesso il subingresso di quest’ultima. AP 1 sostiene poi che i bollettini doc. 3 e 4 sono stati redatti da terzi e quindi non possono essere determinanti per definire il rapporto di locazione. D’altro canto da nessun documento risulta che vi sia un inquilino di nome N__________, per cui non può essere concluso, solo in base alle allegazioni dell’escussa, che a quest’ultima è subentrata nel contratto originario una terza persona e non H__________ S__________.
F. Delle allegazioni della parte appellata si dirà, se del caso, in seguito.
Considerato
In diritto:
Il contratto di locazione, firmato dal conduttore, costituisce un riconoscimento di debito per i canoni scaduti, le spese accessorie se quantificate e per la somma fissata a titolo di garanzia (Staehelin, Basler Kommentar zum SchKG, Basilea/Ginevra/Monaco, 1998, vol. I, n. 114 ad art. 82; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. I, Losanna 1999, n. 49 ad art. 82; Stücheli, Die Rechtsöffnung, tesi Zurigo 2000, pag. 362 s.)
Il giudice del rigetto accerta d’ufficio e in ogni stadio di causa (quindi anche in sede di appello) se la documentazione prodotta costituisce valido riconoscimento di debito e se vi è identità fra il creditore, il debitore e il credito indicati nel precetto esecutivo e nell’istanza con il creditore, il debitore ed il credito di cui ai documenti prodotti (Cometta, op. cit., pag. 331). La dichiara- zione di riconoscimento del debito è una dichiarazione con la quale il debitore si obbliga a pagare una certa somma di denaro: essa dev’essere chiara, esplicita, non equivoca, non discutibile o soggetta a interpretazione (cfr. Panchaud/Caprez, Die Rechtsöffnung, Zurigo 1980, § 1. n. 7 pag. 3).
Secondo l‘art. 82 cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione a meno che il debitore sollevi e giustifichi immediatamente delle eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito; all’escusso incombe l’onere di dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni che deduce in giudizio. Secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte in modo convincente, ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (cfr. DTF 104 Ia 413, consid. 4; jaeger/walder/kull/kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, vol. I 4a ed., Zurigo 1997, n. 28 ad art. 82; staehelin, op. cit. n. 87 s. ad art. 82 LEF; gilliéron, op.cit, n. 82 ad art. 82; stuecheli, op. cit., tesi Zurigo 2000, pag. 350 con rif.).
Il contratto di locazione sottoscritto dalle parti il 15 dicembre 2007 prevedeva la locazione a decorrere dal 1. marzo 2008 fino al 31 agosto 2010 di un locale commerciale in V__________ S__________ 3 ad A__________ per un canone di locativo di fr. 1'900.-- mensili ed un deposito di garanzia di fr. 5'700.-- (doc. A).
L’escussa contesta la validità di questo contratto quale titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione ritenendolo sostituito da un successivo contratto verbale relativo ad un locale commerciale situato in V__________ S__________ 2, di cui solo è stata inquilina. A com-
prova delle sue allegazioni l’escussa ha prodotto una ricevuta 4 marzo 2008 sottoscritta dal procedente, relativa all’incasso del canone di locazione, da cui risulta che l’appellante stesso ha indicato quale oggetto della locazione: “affitto negozio Vi__________ S__________i 2” (doc. 2). La convenuta ha poi prodotto una fattura 28 aprile 2008 inviatale dalla I__________ SA indicante quale indirizzo “V__________ S__________ 2” (doc. 3). Lo stesso indirizzo si evince dal bollettino di ritiro merce presso il “C__________ S__________ AO 1AO 1” della G__________ T__________ & L__________ (doc. 4). Questi documenti indicano chiaramente che l’oggetto del contratto di locazione doc. A è stato modificato, ossia che, in luogo del locale situato in V__________ S__________ 3, all’escussa è stato locato un negozio in V__________ S__________ 2. Le altre condizioni, come confer- mato dall’escussa nell’ambito dell’udienza di contraddittorio (cfr. verbale/risposta pag. 1 punto 1), sono rimaste in essere, ossia il canone di locazione di fr. 1'900.-- e l’ammontare della garanzia di fr. 5'700.--. Queste considerazioni portano a concludere che il contratto di locazione doc. A è rimasto in vigore e che ne è stato modificato solo l’oggetto. Questo documento costituisce pertan- to, in via di principio, valido riconoscimento di debito ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF.
Secondo l’art. 264 cpv. 1 CO il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i termini di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore soltanto se gli propone una nuovo conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore; il nuovo conduttore deve essere disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni. Se non propone un nuovo conduttore con tali requisiti, il conduttore resta tenuto al pagamento del corrispettivo fino al momento in cui, per contratto o per legge, la locazione si estingue o può essere sciolta (cpv. 2).
Le allegazioni e i documenti presentati dall’escussa hanno portato, al precedente considerando, a concludere che quest’ultima era inquilina del locale situato in Vi__________ S__________ 2. Dallo scritto 26 agosto 2008 (doc. B), con cui l’appellata ha comunicato al locatore che il suo contratto di locazione era scaduto il 30 luglio 2008, che non gli doveva più nulla e che il locale era stato locato a H__________ S__________ non emerge, contrariamen- te a quanto sostenuto dall’appellante, che l’oggetto inteso era il locale in V__________ S__________ 3. Dal canto suo l’escussa ha reso verosimile, sulla base di riscontri oggettivi (doc. 2, 3 e 4) ai sensi dell’art. 82 cpv. 2 LEF, che il locale da lei occupato era situato in V__________ S__________ 2; ha di poi preteso con successo, senza peraltro essere contraddetta dall’istante, che non è comparso all’udienza di contradditorio, che a lei è subentrato B__________ N__________i, precedentemente inquilino del locale sito in Vi__________ S__________ 3 (risposta, ad 2 e ad 6c) e non H__________ S__________, atteso che quest’ultima ha stipulato con l’appellante il 7 agosto 2008 un contratto avente quale oggetto il locale sito in V__________ S__________ 3 (doc. D). Come ritenuto in prima sede, nel caso che ci occupa, nessuna indicazione risulta dagli atti in merito al canone di locazione che l’appellante ha concordato con B__________ N__________, ossia con la persona indicata dalla appellata come suo sostituto nel contratto di locazione. Pertanto, mancando, in relazione al locale situato in V__________ S__________ 2, gli elementi necessari per determi- nare un’eventuale differenza di canone, l’istanza è stata in prima sede correttamente respinta. Il limitato potere di cognizione del giudice del rigetto provvisorio non consente infatti una maggiore indagine volta a verificare elementi che non appaiono sufficiente- mente liquidi, ritenuto che tale accertamento, se del caso, è compito del giudice ordinario. Certo, l’appellante parrebbe persino mettere in dubbio il ritrasferimento di B__________ N__________ nell’ente locato occupato dalla appellata. Ora, per tacere del fatto che egli avrebbe semmai dovuto controbattere l’avversaria affermazione all’udienza di discussione (come visto non vi ha però presenziato; sulle conseguenze, v. art. 20 cpv. 4 LALEF), al riguardo lo stesso appellante si limita a rilevare che non vi sarebbero prove su tale circostanza, ma per finire non pretende che il negozio di V__________ S__________ 2 non sia stato rioccupato dal soggetto, ossia che sia stato locato a persona diversa o addirittura che sia rimasto sfitto. Per cui anche da questo punto di vista l’appello, proposto invero con poca forza argomentativa, non merita miglior sorte.
Tassa di giustizia e indennità seguono la soccombenza (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF).
Per i quali motivi,
richiamato l’art. 82 LEF
pronuncia:
1.L’appello è respinto.
2.La tassa di giustizia di fr. 400.--, già anticipata dall’appellante, resta a suo carico, con l’obbligo di rifondere a AO 1 fr. 300.- a titolo di indennità.
Comunicazione alla Pretura della __________.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria
Giacché il valore litigioso della vertenza, di fr. 8'400.--, non raggiunge il limite di legge di fr. 30'000.--., contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 lett. a LTF).
Nello stesso termine è possibile proporre al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, anche ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 e segg. LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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