AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2008.192
Data decisione, Autorità: 20.04.2009, IICCA
Titolo: Locazione. Esercizio pubblico. Contestazione di disdetta straordinaria e istanza di sfratto
Incarto n. 12.2008.192
Lugano 20 aprile 2009/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Walser e Lardelli
segretaria:
Verda Chiocchetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa – inc. n. DI.2007.251 della Pretura della giurisdizione di Locarno città – promossa con istanza di sfratto 20 dicembre 2007 da
AO 1 e AO 2 entrambe rappr. dall’ RA 1
contro
AP 2 rappr. dall’ RA 2
nonché nella causa – inc. DI.2007.252 della Pretura di Locarno città – promossa con istanza di sfratto di medesima data da
AO 1, e AO 2, entrambe rappr. dall’avv. dott. RA 1,
contro
AP 1, rappr. dall’avv. RA 3,
e nella causa – inc. DI.2008.7 della Pretura testé menzionata – e più precisamente sull’istanza 14 gennaio 2008 di accertamento di nullità della disdetta 3 maggio 2007, promossa da
AP 2, rappr. dall’avv. RA 2,
contro
AO 1, e AO 2, entrambe rappr. dall’avv. dott. RA 1,
sulle quali il Pretore si è pronunciato il 25 agosto 2008, accertando la validità della disdetta 3 maggio 2007 e accogliendo le istanze di sfratto;
appellante la AP 2 che con appello 5 settembre 2008 chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere l’istanza di contestazione della disdetta e di respingere l’istanza di sfratto, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
appellante anche AP 1 con appello 4 settembre 2008 con il quale domanda l’accoglimento dell’istanza di contestazione della disdetta e la reiezione dell’istanza di sfratto, "fatto salvo il rapporto di locazione sottoscritto il 25 marzo 2007";
le locatrici postulando, con le osservazioni 13 ottobre 2008 all’appello della AP 2 la sua reiezione nella misura in cui ricevibile e con appello adesivo la riforma del dispositivo sugli oneri processuali, nel senso di aumentare le ripetibili a carico della AP 2 a fr. 3'000.- (fr. 2'400.- per la procedura di contestazione della disdetta e fr. 600.- per la procedura di sfratto), pure con protesta di spese e ripetibili;
le locatrici postulando inoltre, con le osservazioni 13 ottobre 2008 all’appello di AP 1, la sua reiezione nella misura in cui ricevibile;
richiamati i decreti 10 settembre 2008 e 15 settembre 2008 con cui la Presidente di questa Camera ha concesso all’appello 5 settembre 2008 della AP 2 rispettivamente a quello 4 settembre 2008 di AP 1 l’effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;
ritenuto
in fatto: A. Il 25 marzo 1997 i membri della comunione ereditaria fu __________, rappresentati da __________, in veste di locatori, e la AP 2 (in seguito: AP 2), quale conduttrice, hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto le "superfici formanti il Ristorante __________ al n. __________ di via __________ a __________ e destinate alla gerenza dello stesso", per un periodo dal 1° aprile 1997 al 31 marzo 2007, con rinnovo quinquennale in assenza di disdetta con preavviso di sei mesi. La pigione annuale è stata fissata in fr. 2'500.- mensili oltre spese accessorie durante i primi cinque anni di locazione e, per gli anni successivi, è stato previsto un adeguamento all’indice del costo della vita, tenuto conto di un aumento di almeno due punti rispetto al precedente (doc. A).
B. Il 2 dicembre 1997 la conduttrice ha sublocato l’ente a __________ dal 1° gennaio 1998 al 31 dicembre 1998 (inc. UC 87/2007: doc. 4). Il 1° gennaio 2000 la conduttrice ha nuovamente sublocato l’oggetto a __________ e __________ fino al 31 dicembre 2001 (loc. cit.: doc. 5). Il 26 novembre 2003 la conduttrice ha infine sublocato l’ente a AP 1 dal 1° dicembre 2003 al 31 marzo 2007. La pigione è stata fissata in fr. 3'800.- mensili (inc. DI.2008.7: doc. E).
C. AO 2 e AO 1 sono diventate comproprietarie dell’immobile nel 2000 (inc. DI.2007.8: doc. 1 e 2). Il 15 settembre 2006 le locatrici hanno notificato la disdetta ordinaria alla conduttrice per il 31 marzo 2007. Con istanza 11 ottobre 2006 quest’ultima ha chiesto all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno (in seguito: UC) di accertare la nullità della disdetta. Constatato che la disdetta non era stata comunicata mediante modulo ufficiale, il 30 novembre 2006 l’UC, con l’accordo delle parti, ha sospeso la procedura in vista di un eventuale accordo bonale (inc. UC 176/2007). Con scritto 15 febbraio 2007 l’avv. dott. RA 1, patrocinatore delle proprietarie, ha invitato la conduttrice AP 2 a usare riguardo verso gli abitanti della casa e i vicini, con riferimento alla quiete notturna, con l’avvertenza che in caso di persistenza di scorrettezze nel comportamento avrebbero disdetto il contratto di locazione (inc. DI.2007.8: doc. G). Il 16 febbraio 2007 le locatrici hanno spedito alla subconduttrice AP 1 un’analoga missiva (inc. UC 87/2007: doc. 21). Con modulo ufficiale, il 3 maggio 2007 le locatrici hanno notificato alla conduttrice la disdetta della locazione con effetto dal 30 giugno 2007 (inc. UC 87/2007: doc. F). A richiesta della conduttrice, le locatrici hanno motivato la disdetta con la persistenza nel violare l’obbligo di diligenza e riguardo nei confronti dei vicini. Le locatrici hanno altresì affermato di aver constatato una sottrazione di energia elettrica da parte della conduttrice, determinati danneggiamenti all’ente locato e l’occupazione di spazi non condotti in locazione (inc. UC 87/2007: doc. H).
D. Con istanza 1° giugno 2007 la conduttrice ha chiesto all’UC di Locarno di accertare la nullità della disdetta 3 maggio 2007, in via subordinata di concederle una protrazione della locazione di 6 anni a decorrere dal 30 settembre 2007. Essa ha invocato l’abusività della disdetta giusta gli art. 271 e 271a cpv. 1 lett. d CO. In particolare, la conduttrice ha affermato l’esistenza del precedente procedimento dinanzi al medesimo UC (vedi sopra, lett. C), ha asserito la generalità sia dello scritto 15 febbraio 2007 sia della motivazione di cui alla missiva 21 maggio 2007, così come ha contestato le violazioni contrattuali. Il 4 settembre 2007 l’UC ha stralciato dai ruoli l’istanza di cui all’inc. UC 176/2007 per ritiro della disdetta ordinaria 15 settembre 2006. Il 4 settembre 2007 esso ha constatato la mancata conciliazione delle parti in merito alla contestazione della disdetta 3 maggio 2007. Adita con istanza 24 settembre 2007 dalla conduttrice, in assenza di decisione da parte dell’UC la Pretura del Distretto di Locarno città ha dichiarato tale domanda irricevibile (decreto inc. DI.2007.186, contenuto nell’inc. UC 87/2007). Con decisione 13 dicembre 2007 l’UC ha infine accertato la validità della disdetta straordinaria e ha respinto la richiesta di protrazione (loc. cit.).
E. Con istanza 14 gennaio 2008 la conduttrice ha adito la Pretura del Distretto di Locarno città, chiedendo l’annullamento della disdetta 3 maggio 2007 (inc. DI.2008.7). Nel frattempo, le locatrici si sono a loro volta rivolte alla Pretura con istanza 20 dicembre 2007, con la quale hanno postulato lo sfratto della conduttrice (inc. DI.2007.251). Lo stesso giorno esse hanno altresì introdotto una domanda di sfratto nei confronti della subconduttrice AP 1 (inc. DI.2007.252). All’udienza di discussione 18 gennaio 2008 il Pretore ha congiunto le tre cause testé menzionate. Esperita l’istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, producendo memoriali scritti nei quali si sono confermate nei rispettivi punti di vista. Statuendo con sentenza 25 agosto 2008 il Pretore ha accertato l’efficacia della disdetta e ha accolto le istanze di sfratto.
F. Con appello 4 settembre 2008 la subconduttrice AP 1 chiede la riforma del querelato giudizio, nel senso di annullare la disdetta e di respingere l’istanza di sfratto. Con gravame 5 settembre 2008 la conduttrice AP 2 ha anch’essa adito questa Camera, chiedendo la riforma della sentenza pretorile – previo conferimento dell’effetto sospensivo – nel senso di accogliere la domanda di contestazione della disdetta e di respingere l’istanza di sfratto. Con osservazioni 13 ottobre 2008 le locatrici postulano la reiezione dell’appello di AP 2, nella misura in cui sia ricevibile, e con appello adesivo postulano la riforma del dispositivo sugli oneri processuali, nel senso di condannare quest’ultima al pagamento in loro favore di fr. 3'000.- (fr. 2'400.- per la procedura di contestazione della disdetta e fr. 600.- per quella di sfratto) a titolo di ripetibili. Con osservazioni di medesima data, le locatrici chiedono poi la reiezione, nella misura in cui ricevibile, anche dell’appello della subconduttrice. Con decreti 10 settembre 2008 e 15 settembre 2008 la presidente di questa Camera ha concesso effetto sospensivo sia al gravame interposto dalla conduttrice, sia a quello della subconduttrice.
Considerato
in diritto: 1. Il Pretore ha ritenuto che le missive 15 e 16 febbraio 2007 delle locatrici, indirizzate alla conduttrice rispettivamente alla subconduttrice, costituiscono una valida diffida giusta l’art. 257f cpv. 3 CO. Egli ha poi constatato che dopo tali scritti i disturbi della quiete nei confronti del vicinato erano continuati e che tale situazione non poteva più essere ragionevolmente imposta alle locatrici. Di conseguenza, il primo giudice ha accertato la validità della disdetta 3 maggio 2007 e accolto le istanze di sfratto.
I. Sull’appello di AP 2
Secondo la conduttrice, lo scritto 15 febbraio 2007 (inc. DI.2007.8: doc. G) non rappresenta una valida diffida. Essa afferma anzitutto che tale missiva è intempestiva, dato che le pretese turbative esisterebbero, come ammesso dalle locatrici, da diversi anni (appello, pag. 5). In una sentenza citata dal primo giudice, questa Camera ha già spiegato che l’invio della diffida non è vincolato a un termine di legge e se alcuni autori esigono che il locatore diffidi il conduttore non appena a conoscenza della violazione contrattuale, altri considerano che egli possa agire entro un termine ragionevole tenuto conto delle circostanze (II CCA, sentenza inc. 12.2006.58 del 5 ottobre 2006, consid. 5). L’appellante ritiene che tale rinvio non sia pertinente poiché nella fattispecie menzionata il lasso di tempo lasciato trascorrere dal locatore era di soli tre mesi, a fronte dei diversi anni di cui al caso precipuo. Il Pretore, seppure come detto ha illustrato la giurisprudenza e la dottrina sulla questione, non ha tuttavia preso posizione su tale aspetto. Sia come sia, al riguardo la sua decisione deve essere confermata. Invero, il fatto di aver tollerato per anni delle turbative non significa automaticamente che siano identiche, per frequenza e intensità, a quelle di cui alla diffida in questione. Nello scritto 15 febbraio 2007 emerge un deterioramento della situazione "nel corso degli ultimi fine-settimana". Invero, le locatrici hanno sì spiegato che "nel corso degli ultimi mesi e anni, come noto, si sono regolarmente verificate violazioni del diritto di vicinato, nonché delle disposizioni di protezione dell’ambiente (disturbo della quiete e tranquillità notturne)". Esse hanno tuttavia precisato che "la situazione è degenerata al punto tale che i vicini si sono rivolti, oltre che ai proprietari, anche alle Autorità comunali e cantonali competenti". Le locatrici hanno sì parlato di "molteplici avvertimenti" e che malgrado ciò la "situazione non è mutata", ma hanno anche segnalato un aggravio della stessa aggiungendo un "anzi" e spiegando che l’uscita dal bar "è stata ancora teatro di schiamazzi insopportabili nel corso degli ultimi fine-settimana", così come rinviando a un articolo apparso l’8 febbraio 2007 su un noto quotidiano locale (doc. G). D’altra parte, le locatrici nelle proprie conclusioni avevano precisato che i disturbi erano notevolmente peggiorati all’inizio del 2007 (memoriale, pag. 4 seg.). Al riguardo, esse avevano rinviato alla testimonianza di __________ __________ (verbale 8 aprile 2008, pag. 2) e di __________ __________ (verbale 15 maggio 2008, pag. 3). Il primo ha affermato: "Nel 2007 con il divieto di fumo nei locali pubblici, i disturbi sono aumentati poiché i ragazzi escono a fumare e fanno casino". La seconda ha confermato che i disturbi sono dovuti, tra le altre cose, "al fatto che adesso all’interno è proibito fumare e quindi gli utenti escono e parlano ad alta voce". Di conseguenza, dall’istruttoria è emerso che la situazione si è deteriorata dall’inizio del 2007 e, quindi, la censura dell’appellante non può essere seguita.
La conduttrice ritiene, altresì, che la diffida 15 febbraio 2007 non sia sufficientemente motivata, poiché si riferisce a generiche violazioni, senza indicare alcuna turbativa particolare. Senza tale indicazione, l’appellante reputa di non essere stata messa nella condizione di adottare delle misure, anch’esse nemmeno indicate dalle locatrici, per porre fine alle pretese violazioni (appello, pag. 5 seg.). La diffida deve indicare la concreta violazione contrattuale rimproverata al conduttore, affinché questi sia in grado di porvi rimedio (Higi in: Zürcher Kommentar, n, 51 ad art. 257f CO). Nello scritto in questione, le locatrici hanno indicato quali violazioni il "disturbo alla quiete e tranquillità notturne" nei confronti dei vicini e "schiamazzi insopportabili" all’uscita del bar. Esse hanno poi chiesto alla conduttrice di usare il "giusto riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini". In simili circostanze, la tesi dell’appellante secondo la quale essa non era in grado di comprendere che cosa le fosse rimproverato dalle locatrici rasenta la temerarietà. Anche su questo punto l’appello dev’essere quindi respinto.
L’appellante prosegue affermando di non aver violato alcun obbligo di diligenza, e così anche la subconduttrice. Il Pretore ha spiegato che le turbative provenienti dal bar in questione erano chiaramente dimostrate dal carteggio processuale. Al riguardo, egli cita sia gli "innumerevoli" rapporti di intervento della polizia comunale, sia, "fra l’altro", la testimonianza di __________ __________ (sentenza impugnata, pag. 10 in fondo). La conduttrice ritiene che chi dà in locazione un oggetto da adibire a esercizio pubblico deve contare su di un certo grado di emissioni provenienti dallo stesso. Secondo l’appellante, ai locatori e ai vicini può quindi essere imposto un maggior grado di tolleranza nel caso in cui l’ente si trovi in una zona con una vita notturna particolarmente movimentata (appello, pag. 6). Essa si limita in tal senso a ribadire quanto affermato con le proprie conclusioni (pag. 4 in mezzo), senza spiegare perché tale circostanza comporterebbe la giustificazione delle turbative al vicinato ritenute eccessive dal primo giudice. La censura è quindi irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC).
L’appellante prosegue affermando che i citati interventi non hanno condotto ad alcun provvedimento da parte della polizia o del Comune, a comprova della tollerabilità delle immissioni (appello, pag. 7). Le locatrici contestano tale asserzione, rinviando agli interventi della polizia volti a limitare le presunte violazioni e sostenendo che l’autorità avrebbe erogato multe al bar in questione (osservazioni, pag. 5 in basso). Se non che, i rapporti di polizia non confortano la tesi delle locatrici, dato che tra il 1° gennaio 2007 (momento in cui la situazione si è aggravata: vedi sopra, consid. 3) e la diffida 15 febbraio 2007, l’unico rapporto che potrebbe essere pertinente è quello riguardante una rissa avvenuta proprio il 1° gennaio 2007. Non vi è tuttavia alcun verbale relativo a interventi della polizia dovuti a schiamazzi durante tale periodo (inc. rich. IV). D’altra parte, gli interventi immediatamente precedenti a tale data risalgono al 18 settembre 2006 e al 5 ottobre 2006. Per quel che concerne gli interventi dell’estate 2006, inoltre, la diffida avvenuta il 15 febbraio 2007 non sarebbe più da considerare tempestiva (vedi sopra, consid. 3). Quanto alle asserite multe, il teste __________ __________, segretario comunale aggiunto del Comune di __________, ha affermato: "se ben ricordo è possibile che il Municipio abbia intimato qualche multa al gestore o al gerente per violazione delle disposizioni in materia di rumori molesti" (verbale 8 aprile 2008, pag. 7). Il teste non ha quindi riferito su un fatto preciso a sua conoscenza. Né risultano multe dagli atti. La risoluzione 30 novembre 2007 del Municipio di __________, cui si riferisce il teste (loc. cit., pag. 6), è addirittura posteriore non solo alla diffida, ma anche alla disdetta 3 maggio 2007 (doc. 7) e non è pertanto di alcuna utilità ai fini del giudizio. Comunque sia, al contrario di quanto reputato dall’appellante non è necessaria l’esistenza di provvedimenti amministrativi contro il rumore per ammettere una violazione del dovere di diligenza verso i vicini ai sensi dell’art. 257f CO, che può essere provato dal locatore con i mezzi di prova previsti dall’art. 188 CPC. Nella fattispecie, già si è detto che i testi __________ __________ e __________ __________ hanno riferito di peggioramenti della turbativa dal gennaio 2007 (sopra, consid. 3). La tesi dell’appellante, secondo la quale l’assenza di provvedimenti da parte delle autorità comproverebbe la tollerabilità delle immissioni, rasenta ancora una volta la temerarietà. Si aggiunga, a ogni buon conto, che come asserito dall’appellante il riferimento del Pretore alla testimonianza di __________ __________ non è pertinente. Invero, essa ha lavorato quale amministratrice dello stabile ove è situato l’esercizio pubblico in questione unicamente sino al "2005-6" (verbale 8 aprile 2008, pag. 4 in alto). Essa non può quindi riferire sul periodo determinante menzionato sopra.
A detta dell’appellante, la controparte non ha dimostrato che la pretesa turbativa sia riconducibile al bar __________ (pag. 7 in alto). Alla luce delle risultanze processuali, la censura cade nel vuoto. Il teste __________ __________, vicino dell’esercizio in questione, ha affermato, poco dopo aver accennato al peggioramento delle turbative da gennaio 2007: "confermo con certezza che sono gli avventori del Bar __________ a provocare queste turbative" (verbale 8 aprile 2008, pag. 2 in basso). __________ , che abita di fronte all’esercizio, ha anch’essa confermato che "i disturbi recati a noi e ai nostri inquilini, sono dovuti agli schiamazzi, al rumore degli avventori [del bar A] che vanno e vengono, al fatto che adesso all’interno è proibito fumare e quindi gli utenti escono e parlano ad alta voce, alla musica proveniente, al gioco del biliardo e al fatto che le finestre a ribalta del bar sono sempre aperte". Essa ha pure precisato che dalle due pizzerie vicine allo stabile in cui abita non provengono schiamazzi e che con tali esercizi pubblici non ci sono mai stati problemi (verbale 15 maggio 2008, pag. 3, 4). Sulla testimonianza di __________ __________, l’appellante ritiene che egli si sia limitato a riportare fatti per sentito dire (memoriale, pag. 7 in fondo). Se non che, il testimone in questione è uno dei comproprietari degli stabili adiacenti all’edificio dove si situa il bar. Benché egli non vi abiti, ha "avuto grandi problemi con gli inquilini che a più riprese mi hanno telefonato per disturbi della quiete pubblica dopo le 22:00. Spesso gli inquilini indicavano litigi e schiamazzi sottocasa e liti tra gli utenti del bar" (verbale 15 maggio 2008, pag. 2). In questo senso egli non testimonia su fatti riportati, ma sulla sua constatazione personale di proprietario di un immobile al quale i propri conduttori hanno rivolto delle critiche per gli schiamazzi da loro subiti. Per tacere del fatto che già le deposizioni dianzi menzionate confortano gli accertamenti del Pretore.
La conduttrice afferma, altresì, che l’origine della sporcizia nei parcheggi e nei giardini adiacenti non è stata dimostrata (appello, pag. 6 in fondo). La doglianza è tuttavia ininfluente ai fini del giudizio. Nella diffida 15 febbraio 2007 le locatrici hanno lamentato disturbi della quiete, affermando la presenza di "schiamazzi insopportabili", e nella loro motivazione della disdetta 3 maggio 2007 hanno rinviato proprio a tale avvertimento (inc. UC 87/2007: doc. H), senza menzionare il problema della sporcizia. L’appellante conclude, su questo punto, dichiarando che né lei né la subconduttrice possono essere ritenute responsabili dei contestati episodi, avvenuti dopo l’orario di chiusura dell’esercizio pubblico. Se non che, la sua censura è ancora una volta inconsistente. I disturbi alla quiete pubblica e al vicinato, infatti, sono stati accertati anche durante l’orario di apertura, come risulta dalla deposizione di __________ __________, la quale ha riferito che gli schiamazzi avvengono "anche" dopo le 22.00 e fin oltre la chiusura del bar (verbale 15 maggio 2008, pag. 3 in alto).
L’appellante contesta inoltre la decisione del Pretore di ritenere persistente la violazione malgrado la diffida (appello, pag. 8). Il primo giudice ha spiegato che la persistenza delle immissioni moleste è dimostrata dalla testimonianza di __________ __________, __________ __________ e __________ __________, così come dai doc. 5, 6 e 7 e dai rapporti di polizia (sentenza impugnata, pag. 10 in mezzo). L’appellante non si confronta con la motivazione pretorile, limitandosi a rinviare in maniera generica sia a quanto esposto al punto precedente sia all’assenza di prove, in contrasto con quanto previsto dall’art. 309 cpv. 2 lett. f CPC. Su questo punto l’appello è quindi inammissibile.
La conduttrice conclude affermando che la violazione del dovere di diligenza non ha raggiunto una gravità tale da giustificare la disdetta della locazione (memoriale, pag. 8 seg.). A suo dire, altri esercizi pubblici sono siti nelle immediate vicinanze e le locatrici non avrebbero dimostrato l’origine delle molestie invocate. La censura non può essere seguita per i motivi già illustrati (sopra, consid. 7). La conduttrice ribadisce, altresì, che le locatrici avrebbero sopportato per lungo tempo le turbative contestate e che, notificando in un primo tempo una disdetta ordinaria 15 settembre 2006, avrebbero dimostrato l’inesistenza dei presupposti di una disdetta straordinaria. Se non che, come spiegato (sopra, consid. 3), dal carteggio processuale è emerso un inasprimento delle violazioni dal gennaio 2007. Rinviando all’autore Lachat, l’appellante sostiene, inoltre, che le lettere firmate dai vicini non sono sufficienti per comprovare l’intollerabilità della continuazione della locazione. Tuttavia, come indicato dallo stesso autore, il Tribunale federale ha ammesso la presenza di tale presupposto in presenza di lamentele costanti dei vicini (Lachat, Le bail à loyer, 2008, n. 118 a pié di pag. 680; sentenza del Tribunale federale 4C.264/2002 del 25 agosto 2003, consid. 4.3, pubblicata in: SJ 2004 I 93). Va infatti precisato che la questione della ragionevole tollerabilità dipende, tra le altre cose, dalla durata e dalla frequenza delle violazioni, così come dagli sforzi compiuti dal perturbatore per ovviare al disagio (Lachat, op. cit., pag. 679). Nella fattispecie, tra la diffida 15 febbraio 2007 e la disdetta 3 maggio 2007, vi sono state diverse segnalazioni per schiamazzi provenienti dal bar __________. Al riguardo, si rinvia al rapporto 31 marzo 2007 (inc. rich. IV e IV compl. 3) della polizia comunale ("telefonano diversi abitanti di via __________ e si lamentano per i schiamazzi e musica a forte volume, proveniente dall’EP __________ "), a quello 28 marzo 2007 (ora 1.15: "telefona il sig. , segnalando di aver udito la presenza di persone intente al gioco del biliardo all’interno dell’EP Bar __________ "), 13 aprile 2007 ("____________________(…) reclama per il rumore provocato dagli avventori che si trovano all’esterno del locale dove sono stati installati alcuni tavolini"), 20/21 aprile 2007 ("(…) reclama per il rumore proveniente dal Bar __________ "; "provveduto a far ridurre il volume della musica e far chiudere le finestre"). Su questo punto va inoltre precisato che occorre prendere in considerazione anche gli accordi tra le parti (Lachat, op. cit., pag. 679). Nella fattispecie, le parti hanno pattuito che "l’esercizio dovrà essere condotto con scrupoloso ossequio delle vigenti norme di legge in materia (…) rispettando altresì la quiete del vicinato" (doc. A, clausola n. 7). Una particolare attenzione a questo ultimo aspetto era quindi già stata segnalata dalla parte locatrice al momento della stipulazione del contratto. Alla luce di quanto suesposto, nella misura in cui è ricevibile l’appello di AP 2 dev’essere respinto.
II. Sull’appello di AP 1
Nelle osservazioni le locatrici contestano la legittimazione della subconduttrice ad appellare, non essendo parte al contratto di locazione disdetto e nemmeno al procedimento di cui all’inc. DI.2008.7 di contestazione della disdetta e a quello di cui all’inc. DI.2007.251 concernente lo sfratto nei confronti della conduttrice (pag. 2 in alto). Come indicato dal Pretore (sentenza impugnata, pag. 11 in basso), in presenza di un rapporto di sublocazione e cessata la locazione principale, il locatore principale ha la facoltà di introdurre l’istanza di sfratto contro il subconduttore (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, App. 2000/2004, Lugano 2005, n. 35 ad art. 506). La ragione di tale approccio risiede nel fatto che altre soluzioni ipotizzate dalla dottrina risulterebbero troppo macchinose. Questa soluzione garantisce anche dei vantaggi dal profilo dell’economia procedurale, in particolare la celerità e l’uniformità del giudizio, essendo la questione da sottoporre alle medesime autorità giudicanti già competenti per giudicare sullo sfratto del conduttore principale (al riguardo v. Cocchi in: Diritto della locazione, CFPG 23, pag. 101 seg.). Va inoltre sottolineato che il Tribunale federale, pur non pronunciandosi al proposito, ha ritenuto difendibile tale approccio (DTF 120 II 112 consid. 3ddd). Si aggiunga che secondo la giurisprudenza zurighese lo sfratto nei confronti del locatario non permette di espellere il sublocatario se quest’ultimo non è stato coinvolto nella procedura di sfratto (BlZR 2002, 32; mp 2002, 117). Le locatrici non contestano la legittimazione della subconduttrice nel procedimento di sfratto intentato nei suoi confronti, ma quella nella procedura di contestazione della disdetta e di sfratto nei confronti della conduttrice. Se non che, non è dato di capire perché permettendo al locatore di introdurre una domanda di sfratto direttamente nei confronti del subconduttore, quest’ultimo non possa a sua volta contestare la disdetta, considerato che il conduttore può limitarsi a sollevare l’inefficacia della stessa (mancanza di condizioni materiali), anche per la prima volta, nella procedura di sfratto (Cocchi, loc. cit., pag. 97; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, App. 2000/2004, Lugano 2005, n. 11 ad art. 507). Nel sistema adottato da questa Camera e illustrato sopra, va da sé che per quanto concerne, poi, lo sfratto nei confronti della conduttrice, in caso di inefficacia della disdetta il subconduttore possa chiedere anche il rigetto di tale istanza. Ciò posto, nulla osta alla trattazione dell’appello della subconduttrice.
L’appellante afferma che la decisione del Pretore non può essere condivisa, "fermo restando che in ingresso è stata incomprensibilmente esclusa la deposizione principale, segnatamente quella del gestore del ristorante" (pag. 5 in alto). Ella non trae conclusioni dal proprio asserto e non chiede l’assunzione di tale teste in appello. Al riguardo l’appello va quindi dichiarato irricevibile. La subconduttrice prosegue dichiarando che il primo giudice avrebbe "del tutto disatteso gli elementi favorevoli ai conduttori delle tavole processuali, munendo il fortino del proprio convincimento con la clausola generale (…) della negazione risibile dell’evidenza e della ridondanza di una lunga disquisizione sul tema alla luce dei chiari riscontri probatori" (loc. cit.). L’appellante non si confronta tuttavia con la motivazione pretorile, fondata sull’esame degli atti e delle deposizioni testimoniali, limitandosi a considerazioni del tutto generiche, contrariamente a quanto previsto dall’art. 309 cpv. 2 lett. f CPC. Anche su questo punto il gravame è pertanto inammissibile.
L’appellante sostiene che se le perturbazioni invocate dalle locatrici fossero così gravi da configurare una violazione del dovere di diligenza, allora le controparti avrebbero dovuto inoltrare la disdetta della locazione già molto tempo fa, considerato che le stesse sarebbero già iniziate nel luglio 1999 (appello, pag. 5 e 8 in fondo). Tale censura non può essere condivisa per i motivi già esposti sopra e ai quali si rinvia (consid. 3). Lo stesso dicasi per quella relativa all’abuso di diritto per aver inoltrato una disdetta ordinaria (sopra, consid. 10). La subconduttrice afferma, altresì, che "da parecchio tempo nella fattispecie non risultano più reclami di sorta" e di aver "rispettato nei limiti del possibile come qualsiasi altro ristorante di __________ senza cedere (almeno recentemente) in modo particolare" (loc. cit.). L’appellante dimentica, tuttavia, che il periodo determinante per verificare se vi è stata una violazione del dovere di diligenza è quello precedente la diffida (considerata altresì la questione della tempestività di quest’ultima) e quello per determinare la continuazione della perturbazione intercorre tra il richiamo scritto e la disdetta. Il periodo successivo, al quale la subconduttrice sembra riferirsi, non è quindi di alcun ausilio ai fini del giudizio. D’altra parte, limitandosi ad affermare in maniera generica che "da parecchio tempo" non vi sarebbero stati reclami, l’appellante non ottempera al requisito della motivazione, in contrasto con quanto previsto dall’art. 309 cpv. 2 lett. f CPC, che impone di precisare i motivi di fatto e di diritto per i quali il giudizio sarebbe errato (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 23 e 27 ad art. 309), per cui l’appello è su questo punto finanche inammissibile.
Secondo l’appellante, chi dà in locazione una parte del proprio immobile per la gestione di un esercizio pubblico deve contare sul rischio di emissioni moleste (loc. cit.). Ella non spiega, tuttavia, perché tale circostanza comporterebbe la giustificazione delle turbative al vicinato ritenute eccessive dal primo giudice. Anche tale censura è quindi irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC).
La subconduttrice contesta inoltre l’apprezzamento delle testimonianze esperito dal Pretore. Ella sostiene anzitutto che la deposizione di __________ __________ sarebbe ininfluente ai fini del giudizio, poiché concerne fatti accaduti dopo l’orario di chiusura del bar (appello, pag. 5 seg.). A torto. Invero, egli ha spiegato che "nel 2007 con il divieto di fumo nei locali pubblici i disturbi sono aumentati poiché i ragazzi escono a fumare e fanno casino. Il ristorante ha due terrazze, una verso via __________ e una verso il nostro stabile" (verbale 8 aprile 2008, pag. 2 in mezzo). Di conseguenza, egli ha anche riferito sugli orari di apertura dell’esercizio. L’appellante rinvia inoltre al passaggio della testimonianza in questione laddove il teste ha affermato che "nel fine settimana vi è meno fracasso". Se non che, essa dimentica che il teste ha introdotto tale affermazione con l’avverbio "ultimamente" e, quindi, tale circostanza, per i motivi già illustrati (sopra, consid. 13), non è di ausilio ai fini del giudizio. La subconduttrice sostiene, altresì, che la turbativa è provocata da persone che sostano al di fuori del bar. È ben vero che il teste ha riferito di non "sentire dei rumori" per quanto riguarda l’interno del ristorante. Egli ha tuttavia spiegato che le perturbazioni sono causate dagli "avventori che sostano sulla terrazza e sul piazzale adiacente a dove abito" (loc. cit., pag. 2 in fondo). Per quanto concerne in particolar modo la terrazza, non è quindi dato di capire perché la subconduttrice non dovrebbe essere resa responsabile di tali perturbazioni alla stregua di quelle eventualmente occasionate all’interno dell’esercizio pubblico. L’appellante si fonda anche sulla testimonianza di __________ , dalla quale emergerebbe che i responsabili delle turbative sono gli avventori e non i responsabili del bar, così come l’assenza "da tempo" di reclami (appello, pag. 6 in mezzo). Tuttavia, la teste ha lavorato quale amministratrice dello stabile ove è situato l’esercizio pubblico in questione unicamente sino al "2005-6" (verbale 8 aprile 2008, pag. 4 in alto). Come spiegato (sopra, consid. 6), tale deposizione non è quindi determinante ai fini del giudizio. La subconduttrice rinvia inoltre alla testimonianza di __________ __________ (appello, pag. 6 in fondo). A parte il fatto che essa non trae conclusioni dai propri asserti, limitandosi a riportare il contenuto della relativa deposizione, sicché al riguardo l’appello si rivela finanche irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC), anche volendo interpretare dalle frasi riportate il senso presumibilmente voluto dall’appellante, le sue censure non avrebbero miglior esito. Invero, essa sottolinea il fatto di aver incaricato per un certo periodo una "sorveglianza privata" (appello, pag. 6 in fondo e 8 in mezzo). Tuttavia, posta l’esistenza di turbative al vicinato nel periodo decisivo, non è dato di capire in che misura questa circostanza possa essere rilevante ai fini del giudizio. Inoltre, l’appellante rinvia al passaggio della testimonianza laddove il teste ha dichiarato che il disturbo della quiete notturna è generale per tutta la città. Tuttavia, anche in questo caso non è dato di capire in che misura tale affermazione possa incidere sul giudizio. Invero, posta l’esistenza dei requisiti previsti dall’art. 257f CO, il fatto che anche in altri luoghi di vi siano immissioni moleste e schiamazzi non rende ammissibili quelle provenienti dal bar A.
L’appellante rinvia altresì alla testimonianza di __________ __________, secondo il quale gli schiamazzi sarebbero avvenuti all’esterno dell’esercizio pubblico e sul posteggio (appello, pag. 6 in fondo). La censura non giova alla subconduttrice. Il testimone ha invero riferito di schiamazzi "tra gli utenti del bar", ma che gli stessi avvengano all’esterno del bar o all’interno è, come già spiegato, ininfluente (sopra, consid. 15). Per quanto concerne, poi, le turbative provenienti dal posteggio, egli ha poi aggiunto che "un altro grosso problema è rappresentato dal posteggio adiacente". Di conseguenza, il testimone non ha escluso le altre immissioni moleste menzionate sopra. Secondo l’appellante, poi, il teste avrebbe riferito di un miglioramento del volume della musica. Se non che, dalla deposizione citata è emerso che la situazione sembra essersi migliorata "negli ultimi tempi" (verbale 15 maggio 2008, pag. 2), vale a dire in un periodo successivo a quello determinante ai fini del giudizio (v. sopra, consid. 13). Da ultimo, la subconduttrice afferma che __________ __________ avrebbe riferito di schiamazzi provenienti dall’esterno del locale e che dall’agosto 2007 non sono più state scritte lamentele (appello, pag. 7 in alto). Entrambe le censure sono una volta di nuovo ininfluenti per il giudizio. La teste ha riferito che i rumori sono dovuti anche "alla musica proveniente, al gioco del biliardo e al fatto che le finestre a ribalta del bar sono sempre aperte" (verbale 15 maggio 2008, pag. 3 in alto). La mancanza di lamentele scritte dall’agosto 2007 non giova all’appellante, poiché come già spiegato, il periodo decisivo è quello che si situa tra la diffida e la disdetta, il 3 maggio 2007. Ora, la testimone ha proprio dichiarato di aver dovuto chiamare la polizia il 20 aprile 2007 per i disturbi (verbale 15 maggio 2008, con riferimento al doc. IV° rapporti di polizia).
Per quel che concerne la persistenza delle violazioni contestate dopo la diffida, l’appellante rinvia a quanto esposto sulla violazione del dovere di diligenza, in particolare alle testimonianze, e ribadisce che "nell’ultimo periodo" non vi sarebbero più state segnalazioni di turbative (appello, pag. 7 in mezzo). L’appellante non si confronta così con la precisa motivazione pretorile, in contrasto con quanto previsto dall’art. 309 cpv. 2 lett. f CPC. Su questo punto l’appello è quindi inammissibile. Per tacere del fatto che, come più volte ribadito, quanto avvenuto dopo la disdetta 3 maggio 2007 non è pertinente ai fini del giudizio.
Sulla questione della ragionevole impossibilità di continuare la locazione, la subconduttrice ritiene che un bar implica forzatamente un margine di tolleranza accresciuto da parte del locatore (appello, pag. 7 in mezzo). Come già esposto (sopra, consid. 14), essa non spiega, tuttavia, perché tale circostanza comporterebbe la giustificazione delle turbative ritenute eccessive dal primo giudice. Anche tale censura è quindi irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC). Secondo l’appellante, inoltre, non vi sarebbe stata alcuna sanzione amministrativa nei suoi confronti, a comprova della tollerabilità delle immissioni. La censura non può essere seguita per i motivi illustrati sopra (consid. 6).
L’appellante conclude affermando che "in buona sintesi si tratta delle lamentele di due vicini". Al riguardo, poi, ella sostiene che la teste __________ __________ avrebbe ammesso di aver interrotto le proprie segnalazioni a seguito di misure adottate dall’esercizio pubblico. __________, inoltre, non avrebbe riferito "sulla situazione attuale". Già si è detto, tuttavia, che il periodo determinante per accertare se vi è stata una violazione del dovere di diligenza è quello precedente alla diffida (considerata altresì la questione della tempestività di quest’ultima) e quello per determinare la continuazione della perturbazione intercorre tra il richiamo scritto e la disdetta. Il periodo successivo, al quale la subconduttrice si riferisce, non è quindi di alcun ausilio ai fini del giudizio. L’appellante ritiene, altresì, che non tutte le turbative le sono attribuibili. A parte il fatto che essa non si confronta con la motivazione del Pretore, sicché al riguardo l’appello è inammissibile (Art. 309 cpv. 2 lett. f CPC), la censura non avrebbe miglior esito per i motivi illustrati sopra (consid. 7). Alla luce di quanto suesposto, nella misura in cui è ricevibile anche l’appello della subconduttrice dev’essere respinto.
III. Sull’appello adesivo di AO 2 e di AO 1
IV. Sugli oneri processuali
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I. Nella misura in cui è ricevibile, l’appello 5 settembre 2008 della AP 2 è respinto.
II. Gli oneri dell’appello 5 settembre 2008, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 300.-
b) spese fr. 50.-
fr. 350.-
sono posti a carico della AP 2, che rifonderà a AO 2 e AO 1 complessivi fr. 1000.- per ripetibili di appello.
III. Nella misura in cui è ricevibile, l’appello 4 settembre 2008 di AP 1 è respinto.
IV. Gli oneri dell’appello 4 settembre 2008, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 500.-
b) spese fr. 50.-
fr. 550.-
sono posti a carico di AP 1, che rifonderà a AO 2 e AO 1 complessivi fr. 1'200.- per ripetibili di appello.
V. L’appello adesivo 13 ottobre 2008 di AO 2 e AO 1 è accolto. Di conseguenza la sentenza 25 agosto 2008 della Pretura di Locarno città, immutati gli altri dispostivi, è così riformata:
VI. Gli oneri dell’appello adesivo 13 ottobre 2008, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 150.-
b) spese fr. 50.-
fr. 200.-
sono posti a carico della AP 2, che rifonderà a AO 2 e AO 1 complessivi fr. 200.- per ripetibili di appello.
VII. Intimazione:
-; -; -.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno città.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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