AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2007.71
Data decisione, Autorità: 20.11.2008, CDT
Titolo: Deduzioni: spese di manutenzione immobiliare, imposta federale diretta, passaggio da sistema forfetario a costi effettivi, manutenzione straordinaria
Incarto n. 80.2007.71
Lugano 20 novembre 2008
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Ivano Ranzanici (in sostituzione di Stefano Bernasconi assente), Mauro Mini
segretario
Rocco Filippini, vicecancelliere
parti
RI 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 29 maggio 2007 contro la decisione del 2 maggio 2007 in materia di IFD 2005.
Fatti
A. RI 1, domiciliata a __________, è illimitatamente imponibile nel Canton Ticino. Quale membro della comunione ereditaria fu __________, proprietaria di un immobile nel comune di __________, all’epoca era inoltre limitatamente imponibile nel Canton __________.
B. Nella dichiarazione fiscale 2005, la contribuente indicava un reddito della sostanza immobiliare di fr. 29'866.–, corrispondente al valore locativo della casa plurifamiliare di __________ (fr. 16'380.–) ed alla sua partecipazione, in ragione di 1/5, agli affitti percepiti dalla comunione ereditaria (fr. 13'486.–). Faceva poi valere deduzioni per spese di manutenzione nella misura di fr. 4'095.– per l’IC (pari al 25% di fr. 16'380.–) e di fr. 3'276.– per l’IFD (pari al 20% di fr. 16'380.–).
C. Notificandole la tassazione IC/IFD 2005, con decisione del 21 marzo 2007, l’Ufficio di tassazione di __________ ammetteva le deduzioni per spese di gestione, così come postulate. A seguito di un reclamo presentato il 28 marzo 2003, rettificava inoltre la deduzione per interessi passivi privati nella misura richiesta.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta la decisione su reclamo limitatamente all’imposta federale diretta. Per la prima volta in questa sede, la ricorrente chiede che gli venga riconosciuto, alla voce spese di gestione e di manutenzione immobili, un ulteriore importo di fr. 62'339.–, pari alla sua quota parte di 1/5 ai costi effettivi sopportati dalla comunione ereditaria nel 2005.
D. Questa Camera si è rivolta alla ricorrente con successivi scritti del 27 agosto e del 15 settembre 2008, chiedendole in particolare le seguenti informazioni:
· la decisione di tassazione delle competenti autorità del Canton __________ in materia di imposta cantonale;
· il dettaglio delle spese correnti di complessivi fr. 65'626.– e le necessarie pezze giustificative;
· il dettaglio delle spese di amministrazione di complessivi fr. 11'028.85 e le necessarie pezze giustificative;
· la prova dei versamenti al fondo di rinnovazione e della loro vincolata destinazione a futuri lavori di manutenzione;
· la prova dell’avvenuto pagamento dell’importo complessivo di fr. 199'880.– per lavori di risanamento delle facciate.
La ricorrente, e per essa anche la società immobiliare __________, hanno preso posizione con scritti del 12 settembre, 2 ottobre, 30 ottobre e 4 novembre 2008.
Diritto
Il divieto della doppia imposizione (art. 127 cpv. 3 Cost.) impedisce che un contribuente sia tassato da due o più cantoni sullo stesso oggetto per il medesimo periodo di tempo (doppia imposizione attuale), oppure che un cantone ecceda i limiti della propria sovranità fiscale e, violando norme che regolano casi di conflitto, riscuota un’imposta che solo un altro cantone è competente a percepire (doppia imposizione virtuale; DTF 133 I 19 consid. 2.1).
Per consolidata prassi, in materia di doppia imposizione intercantonale, la proprietà fondiaria ed il reddito che se ne ricava sottostanno alla sovranità fiscale del cantone di situazione dell’immobile (DTF 119 Ia 46 consid. 3; 116 Ia 127 consid. 2b; 111 Ia 120 consid. 2a). Nella presente fattispecie, l’applicazione di queste regole è pacifica. Il diritto di imporre la sostanza e le pigioni provenienti dall’immobile di proprietà della comunione ereditaria, di cui la ricorrente era membro in ragione di 1/5, spettava senz’altro al Canton __________.
1.2.
Altro discorso vale invece per la riscossione dell’imposta federale diretta. Competente è il cantone in cui è stata operata la tassazione (art. 160 LIFD), ovvero:
· il cantone in cui le persone giuridiche hanno la sede o l’amministrazione effettiva alla fine del periodo fiscale o dell’assoggettamento (art. 105 cpv. 3 LIFD);
· il cantone in cui le persone fisiche hanno il domicilio o la dimora fiscale alla fine del periodo fiscale o dell’assoggettamento (art. 216 cpv. 1 LIFD).
Appare quindi indiscutibile, e del resto nemmeno è contestato, che la competenza per riscuotere l’imposta federale diretta sul reddito proveniente dall’immobile di __________ spettava al Canton Ticino.
Il gravame qui in esame verte esclusivamente sulla deduzione delle spese di gestione e manutenzione in materia di imposta federale diretta. In aggiunta all’importo di fr. 3'276.–, corrispondente al 20% del valore locativo della casa di __________, la ricorrente postula un’ulteriore deduzione di fr. 62'339.–, pari alla sua quota parte di 1/5 ai costi effettivi sopportati dalla comunione ereditaria in relazione all’immobile di __________.
2.2.
Secondo l’art. 32 cpv. 2 LIFD, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi d’assicurazione e le altre spese d’amministrazione da parte di terzi. Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (cfr. Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p. 219 s.; Känzig, Direkte Bundessteuer, 2a ediz., Vol. I, Basilea 1982, p. 649).
2.3.
Per facilitare il lavoro sia dell’amministrazione fiscale che dei contribuenti, invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal Consiglio federale (art. 32 cpv. 4 LIFD; art. 2 Ordinanza concernente la deduzione dei costi di immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta del 24 agosto 1992). Tale deduzione complessiva ammonta al:
Ø 10% del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo, se, all’inizio del periodo fiscale, l’immobile risale al massimo a 10 anni prima;
Ø 20% del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo se, all’inizio del periodo fiscale, l’immobile ha più di 10 anni.
2.4.
La suddetta agevolazione entra di regola in considerazione solo per gli immobili appartenenti alla sostanza privata, ma non per immobili utilizzati da terzi principalmente a fini commerciali (art. 4 Ordinanza cit. del 24 agosto 1992). Il contribuente può scegliere tra la deduzione dei costi effettivi e la deduzione complessiva per ogni periodo fiscale e per ognuno dei propri immobili (art. 3 Ordinanza cit. del 24 agosto 1992).
Prima ancora di entrare nel merito delle argomentazioni sollevate dalla ricorrente, occorre soffermarsi sul reddito della sostanza immobiliare, inevitabilmente correlato ai costi di manutenzione oggetto del presente gravame, anche se la lettera della legge non lo esprime espressamente.
3.2.
Secondo l’art. 21 LIFD, sono in particolare assoggettati all’imposta sul reddito i proventi dalla locazione, dall’affitto, dall’usufrutto o da altro godimento (lett. a), il valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito (lett. b), i proventi da contratti di superficie (lett. c) e i proventi dall’estrazione di ghiaia, sabbia o altri elementi costitutivi del suolo (lett. d).
Come esposto in narrativa, nella dichiarazione fiscale 2005, oltre al valore locativo della casa di __________ (fr. 16'380.–), RI 1 ha indicato un ulteriore importo di fr. 13'486.– a titolo di proventi dalla locazione dell’immobile di __________. Così richiesta da questa Camera, il 2 ottobre 2008 la ricorrente ha poi prodotto la decisione di tassazione delle competenti autorità del Canton __________ in materia di imposta cantonale, da cui emerge in particolar modo che il reddito complessivo ricavato dalle pigioni ammonta a fr. 101'148.– e la sua quota parte a ben fr. 20'230.–.
3.3.
È quindi immediatamente evidente l’errore in cui è incorso l’Ufficio di tassazione di __________. L’importo di fr. 13'486.– accertato nella decisione qui impugnata è già al netto delle spese di manutenzione, calcolate forfetariamente dalle autorità fiscali del Canton __________ al 33⅓% del reddito lordo. Ora, come precedentemente esposto, in materia di imposta federale diretta, la deduzione complessiva ammonta unicamente al 20% del reddito lordo delle pigioni se, all’inizio del periodo fiscale, l’immobile ha più di 10 anni (art. 2 Ordinanza cit. del 24 agosto 1992). L’autorità di tassazione avrebbe pertanto dovuto riconoscere la deduzione complessiva nella limitata misura di fr. 4'046.– (20% di fr. 20'230.–), ed accertare quindi in fr. 16'184.– il reddito proveniente dalle pigioni dell’immobile di __________.
Sia come sia, la ricorrente chiede, per la prima volta in questa sede, di avvalersi della somma effettiva dei costi di manutenzione, quantificandoli in complessivi fr. 311'695.–, così composti: spese correnti (fr. 65'626.–), amministrazione (fr. 11'028.85), manutenzione straordinaria (fr. 199'880.–) e assegnazione al fondo di rinnovazione (fr. 35'000.–).
4.2.
Come già accennato, a livello federale, il contribuente può scegliere tra la deduzione dei costi effettivi e la deduzione complessiva per ogni periodo fiscale e per ognuno dei propri immobili, senza essere vincolato dalle decisioni prese in materia di imposta cantonale.
Mentre nel Canton __________, il contribuente può passare dalla deduzione complessiva a quella effettiva unicamente se prova che negli ultimi sei anni la deduzione forfetaria non ha coperto i costi effettivamente sostenuti (cfr. Brochures fiscales edite dall’Amministrazione federale delle contribuzioni, Déductions au titre des frais d’entretien d’immeubles, settembre 2007), in materia di imposta federale diretta il Consiglio federale ha preferito riconoscere la possibilità di cambiare sistema, nell’intento di consentire sempre al proprietario la deduzione integrale dei costi effettivi (Zwahlen, in: Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Vol. I/2a, 2a ediz., Basilea 2008, n. 33 ad art. 32 LIFD).
Del resto, la deduzione complessiva per l’IFD (pari al 20% del reddito lordo per immobili con più di 10 anni) è inferiore a quella per l’IC prevista nel Canton __________ (pari al 25% per immobili con più di 10 anni e al 33⅓% per immobili con più di 25 anni). La stessa è peraltro inferiore anche a quella prevista nel Canton Ticino (pari al 25% per immobili con più di 10 anni), dove il contribuente che sceglie, o aveva già scelto prima del periodo fiscale 1995/96, il sistema della deduzione delle spese effettive, deve attenersi a questo sistema per un periodo di almeno dieci anni (art. 2 cpv. 2 Regolamento della legge tributaria ticinese del 18 ottobre 1994).
4.3.
Seppure intervenuta unicamente dinanzi a questa Camera, la scelta della ricorrente di avvalersi, in materia di imposta federale diretta, del sistema della deduzione delle spese effettive non è pertanto in discussione.
Dal profilo fiscale, i costi di manutenzione degli immobili concorrono tuttavia ad escludere o a ridurre il debito verso l’erario. Di conseguenza, secondo un consolidato principio, l’onere della prova incombe alla stessa ricorrente (DTF 133 II 153 e 121 II 257; ASA 64 p. 493; StE 1990 B 13.1 n. 8).
Con scritto del 15 settembre 2008, questa Camera ha espressamente richiesto alla ricorrente di specificare la composizione delle spese correnti (di fr. 65'626.–) e di amministrazione (di fr. 11'028.85), aggiungendo inoltre che le necessitavano le relative pezze giustificative, a riprova del loro pagamento. Da parte sua, RI 1 non ha reputato necessario produrre un dettaglio per ognuna di tali spese, così da poterle qualificare separatamente, limitandosi a trasmettere quattro conteggi trimestrali controfirmati per conferma dalla società immobiliare __________. Contrariamente a quanto richiestole, non ha nemmeno ritenuto utile produrre un conguaglio particolareggiato delle spese accessorie accollate agli inquilini.
5.2.
Di regola, le spese di gestione (acqua, ascensore, climatizzazione, disinfezione e disinfestazione, fognatura, spazzatura e depurazione, illuminazione e pulizia scale e vani comuni, manutenzione del giardino, riscaldamento e acqua calda, servizio di portineria e di custodia, sgombero neve) e le spese di amministrazione sono accollate agli inquilini. Possono essere dedotte dal reddito, eccezionalmente, alla condizione che il proprietario dimostri di essersene assunto il pagamento (cfr. art. 1 cpv. 1 lett. a cifra 3 Ordinanza concernente i costi deducibili di immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta, RS 642.116.2).
Pertanto, spettava alla ricorrente la presentazione dei contratti di locazione e del conguaglio delle spese accessorie accollate agli inquilini, al fine di verificare quali costi sono stati effettivamente recuperati e quali altri sono rimasti a carico della comunione ereditaria. A tal proposito, i soli conteggi trimestrali, peraltro non sempre di facile lettura, sfuggono a qualsiasi possibilità di verifica e come tali non rivestono alcuna rilevanza probatoria. Si aggiunga inoltre che agli atti non vi è nemmeno la prova dell’avvenuto pagamento. Alla carenza di una qualsiasi fattura quietanzata o di altri documenti giustificativi non possono infatti supplire i citati conteggi trimestrali, seppure controfirmati dalla __________.
5.3.
Nemmeno i versamenti al fondo di rinnovazione, di complessivi fr. 35'000.–, possono essere ammessi in deduzione. Se, di principio, tali versamenti rientrano nel novero dei costi deducibili, purché irrevocabilmente sottratti ai proprietari e impiegati unicamente per futuri costi di manutenzione, è qui appena il caso di ricordare che la ricorrente non ha minimamente dimostrato che gli stessi sono stati girati su un conto diverso dalla relazione bancaria aperta presso __________, intestata agli eredi fu __________ e denominata “conto privato di rinnovazione”, utilizzata per pagare i lavori di manutenzione straordinaria, di cui si dirà in seguito. In simili circostanze, ammettere la postulata deduzione significherebbe accettare il rischio di una doppia deduzione di tali costi.
Come anticipato, altro tema di discussione sono le spese di manutenzione straordinaria, di complessivi fr. 199'880.–, composte dai lavori di risanamento delle facciate dell’immobile di __________. Se non può esserci dubbio sul fatto che tali costi non costituiscono spese accessorie, ma rientrano nelle prestazioni che incombono al locatore in relazione con la cessione dell’ente locato (cfr., al proposito, Tercier, Les contrats spéciaux, 2a ediz., Zurigo 1995, p. 197-198), più problematica poteva apparire, perlomeno a prima vista, la loro deducibilità nel periodo fiscale 2005, giacché i lavori sono stati eseguiti principalmente nel 2006.
6.2.
Secondo il principio della periodicità, sono deducibili solo le spese sostenute nel periodo di computo. A tale riguardo possono essere presi in considerazione essenzialmente due criteri: la data di allestimento della fattura oppure la data del pagamento (Locher, Kommentar zum DBG, Vol. I, Therwil/Basilea 2001, n. 57 ad art. 32 LIFD). Il primo metodo corrisponde alla contabilità in base ai crediti (“fatturato”), il secondo riflette invece la contabilità in base agli incassi (“incassato”; cfr. Merlino, op. cit., n. 95 ad art. 32 LIFD).
Nel Canton Ticino, perlomeno nell’amministrazione della sostanza privata, determinante è la data del pagamento delle fatture (Epiney-Colombo, Deduzioni fiscali per spese di amministrazione di immobili, in: RDAT II-1991 p. 306). Così richiesta da questa Camera, il 4 novembre 2008 la ricorrente, come detto, ha prodotto gli estratti bancari di un conto aperto presso __________, intestato agli eredi fu __________ e denominato “conto privato di rinnovazione”, che comprovano l’avvenuto pagamento delle fatture agli atti dell’incarto fiscale ancora nel corso del 2005, e meglio il 21 dicembre 2005. Poco importa invece che si tratti di fatture d’acconto per lavori eseguiti l’anno successivo: la giurisprudenza del Canton Soletta ha già avuto modo di precisare che solo gli acconti liberi, versati all’infuori di una fattura, non sono deducibili nel relativo periodo di computo (Locher, op. cit., n. 58 ad art. 32 LIFD e riferimenti; v. anche decisione del Tribunale amministrativo del Canton Friborgo del 2 maggio 2003, in: RDAF 2003 II 681).
6.3.
In definitiva, seppure al di là del termine assegnatole da questa Camera con scritto del 6 ottobre 2008, la ricorrente ha dimostrato l’esistenza di queste spese di manutenzione straordinaria, per cui la postulata deduzione deve essere riconosciuta. La sua quota parte di 1/5 ai costi sopportati dalla comunione ereditaria, di complessivi fr. 199'880.–, corrisponde a fr. 39'976.–.
Il ricorso deve conseguentemente essere parzialmente accolto. Se, da una parte, il reddito della sostanza immobiliare deve essere aumentato da fr. 29'866.– (fr. 16'380.– + fr. 13'486.–) a fr. 36'610.– (fr. 16'380–. + fr. 20'230.–), dall’altra, anche le spese di manutenzione devono essere aumentate da fr. 3'276.– a fr. 43'252.– (fr. 3'276.– + fr. 39'976.–).
7.2.
Nel determinare le spese e la tassa di giustizia, questa Camera non può fare astrazione dall’art. 231 cpv. 3 LT, per il quale esse sono poste totalmente o parzialmente a carico del ricorrente vincente se questi, conformandosi agli obblighi che gli incombevano, avrebbe potuto ottenere soddisfazione già nella procedura di tassazione o di reclamo oppure ha ostacolato con raggiri l’inchiesta della Camera di diritto tributario.
In concreto, la ricorrente ha chiesto di avvalersi della somma effettiva dei costi di manutenzione dell’immobile di __________ unicamente dinanzi a questa Camera. Se presa sin dal principio, una simile scelta, unitamente alla presentazione della necessaria documentazione, avrebbe senz’altro consentito di chiarire la fattispecie senza dover adire questa Camera. Si giustifica pertanto di caricare, al di là dell’esito del ricorso, tassa di giustizia e spese processuali alla ricorrente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 144 LIFD
dichiara e pronuncia
§ Di conseguenza, la decisione su reclamo in materia di IFD del 2 maggio 2007 è riformata nel senso che il reddito della sostanza immobiliare è accertato in fr. 36'610.– e le spese di gestione e manutenzione degli immobili in fr. 43'252.–.
a. nella tassa di giustizia di fr. 500.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 580.–
sono a carico della ricorrente.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
-; -; -; -.
Copia per conoscenza:
municipio di ____________________
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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